文/袁莉 http://chinese.wsj.com/gb/20100524/LLW071055.asp?source=UpFeature

馮侖答問錄房地產(chǎn)、政商關(guān)系和做有錢人

文/袁莉 http://chinese.wsj.com/gb/20100524/LLW071055.asp?source=UpFeature

總喜歡用大白話作比喻的馮侖說，企業(yè)家和政治家的理想關(guān)系是精神戀愛的情人關(guān)系，不用讓他辦一次事就給他一次錢；不過跟國有資本要上床，因為它們有龐大的資源優(yōu)勢，信用好，這樣能帶來好處。

新聞提示

萬通地產(chǎn)董事長馮侖最近接受了《華爾街日報》中文網(wǎng)的專訪，就中國房地產(chǎn)市場的演變、政商關(guān)系和怎樣做一個為社會所接受的有錢人等問題，發(fā)表了自己的看法。

中國最早成立的私營房地產(chǎn)公司之一萬通地產(chǎn)董事長馮侖是從體制內(nèi)出來的。

上世紀80年代，馮侖先后畢業(yè)并任教于中共中央黨校，后來還供職于中宣部和國家體改委。

這也就無怪乎他會在自己的暢銷書《野蠻生長》中勸誡私營企業(yè)家要“聽黨的話，按政府的要求辦”了。

不過，現(xiàn)年51歲的馮侖似乎也開始無視自己曾經(jīng)的教誨了。他已成為政府房地產(chǎn)政策直言不諱的批評者。他說政府的行政干涉已把市場弄得一團糟，他計劃將一部分業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移到日本及美國等海外市場，這樣就可以少和政府打交道了。

他說：“政府沒把該做的事情做好，然后用責(zé)怪市場來掩飾自己的過失。 ”

在所有土地都為國有的中國，上述言論實屬大膽。事實上，每個人，無論是開發(fā)商還是買房客最終都是在向國家租地，租期至多70年。因此，說開發(fā)商和政府保持良好關(guān)系關(guān)乎自身存亡一點也不過分。

在馮侖看來，中國房價大漲的主要原因是金融危機期間政府的刺激計劃資金充斥了市場。他說，中央和地方政府都通過房地產(chǎn)來刺激GDP增長。但是現(xiàn)在，房價漲了，社會公平變成問題后，政府又希望房價走低，好讓更多的人買得起房。目前，政府已經(jīng)推出了一系列緊縮措施，包括提高購房貸款首付比率、限制銀行放貸以及懲罰囤積土地的開發(fā)商等。

普通國人在向政府表達不滿的同時也將怒氣撒到了像馮侖這樣的地產(chǎn)開發(fā)商頭上。在過去10年中，房價飛漲讓地產(chǎn)開發(fā)商成為了中國富豪排行榜中的主力軍。網(wǎng)上更是有人稱他們“吸血鬼”。最近，中國另一家房地產(chǎn)企業(yè)華遠地產(chǎn)的董事長任志強在大連演講時被一名聽眾扔了兩只鞋，那人還大叫“去死吧”。

任志強指責(zé)媒體不了解真相的夸張報道制造了地產(chǎn)開發(fā)商不佳的公眾形象。但他隨后在博客里調(diào)侃自己的待遇能比得上總統(tǒng)了─指的是美國前總統(tǒng)小布什2008年訪問伊拉克被飛鞋的經(jīng)歷。

總是喜歡用大白話作比喻的馮侖說，企業(yè)家和政治家的理想關(guān)系是精神戀愛的情人關(guān)系，而不是妓女和嫖客的關(guān)系。他說：不用讓他辦一次事就給他一次錢，因為我們是情人關(guān)系。不過，我們跟國有資本要上床，因為它們有龐大的資源優(yōu)勢，信用好，這樣能帶來好處。

馮侖批評國有房地產(chǎn)公司推高了地價，因為它們的財務(wù)沒有限制，可以不計回報地隨便貸款。在過去幾年里一些國有公司連連成為“地王”，許多私營地產(chǎn)開發(fā)商在拍地時只有袖手旁觀的份兒。

他說，這就是國進民退的狀況。他指的是近年來國有資本在中國經(jīng)濟中扮演越來越重要的角色，蠶食了民營企業(yè)的空間。

馮侖將國有資本的急速膨脹比喻為宮外孕，說國進民退的宮外孕把正常的市場經(jīng)濟發(fā)育環(huán)境破壞掉了。他說，前一段時間政府要求核心業(yè)務(wù)并非地產(chǎn)業(yè)的國企必須退出樓市屬于治理宮外孕，但治理得不徹底。

他還將政府禁止開發(fā)商囤積土地的政策比喻為干涉婚姻。這項政策要求開發(fā)商在拿地兩年之內(nèi)必須開工建設(shè)，否則政府將予以沒收。馮侖說，這就好比我娶了媳婦，兩年內(nèi)不生孩子，政府說把老婆退掉。他說，在一個正常的市場里，開發(fā)商會按照自己對市場需求的預(yù)期設(shè)定項目開發(fā)日程。

馮侖說，目前房地產(chǎn)政策出現(xiàn)搖擺還牽扯更深層的原因，就是在中國改變公共政策的成本太低。這和美國正好相反，美國在醫(yī)療等政策上的改革要辯論很多年，但在中國，領(lǐng)導(dǎo)人寫個文件，第二天就成了政策，出錯了也沒人負責(zé)，沒人敢批評他。他說：我們是開始不博弈，之后才博弈，這種事后博弈的做法導(dǎo)致政策信用的跌落和政府威信的喪失。

深諳體制之道的馮侖現(xiàn)在必須要決定是與這一新體制同床共枕，還是掉頭離開。他正大力發(fā)展商用不動產(chǎn)，因為這一領(lǐng)域的市場競爭充分。他還有意擴展幾個中國人可能會青睞的海外市場。他正在考慮中國游客喜歡的滑雪勝地北海道和大紐約地區(qū)，很多中國有錢人喜歡送自己的孩子去那里念書。

馮侖說，這樣一來這部分業(yè)務(wù)和政府就沒有關(guān)系了。

以下是馮侖答問實錄（節(jié)選）。

問：為什么中國人30歲之前要買房？

答：這是個文化問題，因為要結(jié)婚啊。在中國，結(jié)婚的女孩子要是沒房，家長不干，所以我們說是未婚女青年在決定房子問題。這個問題，再過10年會自然解決，根本不用嚷嚷。為什么呢？10年后人口開始減少，比如80后的父母去世后，房子多了，父母各一套，一共三套房子。所以我一直在講，政府有兩件事要辦，一個是青春期臉上長痘痘，這不是病，25歲一過，臉就光滑了，就沒事了；另一個是，如果你把它當成病，拿刀去治，越治越壞，反而不好了。我們現(xiàn)在的病都是青春期的病，不用管它，10年后，房子多了，房價會一路往下跌，你嚷嚷什么？

問：您認為中國的房價10年后會跌？

答：10年以后肯定是另外一種游戲了。

問：您在書里講到政商關(guān)系時，說要“聽黨的話，按政府的要求辦”。這個關(guān)系怎么平衡呢？

答：政商關(guān)系籠統(tǒng)地講有三個方面。首先是講我們和政策法律的關(guān)系，在這方面，我說了這句話：聽黨的話，按政府的要求辦。因為沒辦法啊，是他們發(fā)牌，就像在賭場，他是坐莊的，我們是必須聽從的。在這個層面，你和他的關(guān)系非常簡單，不用搞復(fù)雜，也不用想，因為在中國就是這樣。第二，我們和國有資本的關(guān)系，就是民營資本和國有資本，這個關(guān)系應(yīng)該是混合經(jīng)濟，就像我們和泰達的關(guān)系。這個政商關(guān)系不太困難。第三是企業(yè)家和政治家的關(guān)系，這個要小心。你既需要政治家和你有一個好的互動，但又不能變成一個互相交易的關(guān)系。

問：就像黃光裕那樣？

答：那樣的話就會出狀況，所以我們要處理好這三方面的政商關(guān)系：和政治家、資本、政策怎么打交道。

問：那么和政治家怎么打交道呢？

答：不和他做交易。和政治家的關(guān)系像情人關(guān)系最好，而不是嫖娼的關(guān)系，不用讓他辦一次事就給他一次錢。

問：是兩情相悅，沒有金錢的關(guān)系？

答：是的，超越了金錢關(guān)系。

問：小三也是情人，你也得給她買房買車啊?

答：我們不當小三，我們是和政治家精神戀愛。

問：那么政治家為什么要和你們交往呢？

答：很簡單啊，他欣賞你啊，覺得你不錯。另外，他透過你了解社會。我們原來和他們就熟，所以沒那么復(fù)雜。如果我原來和他們不是同學(xué)、同事，沒有這樣的淵源，他們看你就會是另外一種看法。大家是一代人，原來的出處差不多，但是分工不一樣，所以有基本的信任。我們和政治家是保持精神戀愛，我們和政治家不上床，跟國有資本要上床。

問：和國有資本上床有什么好處？

答：當然有好處了，它有龐大的資源優(yōu)勢，信用好，我們和它們在一起會獲得更多的資源，有社會輿論環(huán)境上的安全性，有個安全保證。

問：在中國目前的政商關(guān)系里，存在游說嗎？

答：現(xiàn)在還沒有出現(xiàn)一個自覺和有意識的過程。但是我覺得政協(xié)委員、人大代表每年的發(fā)言、提案帶有這么點味道。

問：為什么中國公眾會把私人企業(yè)家捐款看成理所當然的事？

答：這和中國的傳統(tǒng)有關(guān)。從大陸來說，一百年經(jīng)歷了很多故事，最大的悲哀是所有都歸于零，沒有任何進步。舉個例子，我有個朋友，父母1949年以前是富二代，1949年以后變成貧一代，他出生的時候變成了貧二代，等改革開放的時候他又變成了富一代，他的小孩變成了富二代。你看，轉(zhuǎn)了一圈，每一個人都是一窮一富，沒有進步。你去看臺灣，他們對待富人的態(tài)度和咱們非常不一樣。不久前在臺灣開了一個最貴的百貨公司，是一個老板給他雙胞胎女兒的禮物，大概相當于人民幣15億到20億，報紙上天天說。我問臺灣中下層的人怎么看。他說：我要去看看這個百貨公司。我說你不恨他嗎？他說：不，他命好啊。這里面有兩個原因：第一，臺灣的財富積累和差距已經(jīng)經(jīng)過幾代人了，大家對于現(xiàn)實習(xí)慣了。第二，臺灣有宗教。有了宗教，就有自律、恐懼和自我檢討。比如他說命好，這就是自我檢討。在大陸很多人沒有宗教，所以就沒有恐懼和自律，所以對于別人變好從來都認為是占了自己的便宜。

問：所以在很多中國人的認識里，有錢人在道德上永遠是有問題的。您自己作為有錢人，怎么解決這個社會認知的困境？

答：我最大的工作就是不讓自己成為大家眼里的有錢人。

問：那怎么可能？

答：就是和別的有錢人不一樣。比如多做些公益，少出頭，盡量不要有太多稀奇古怪的想法、習(xí)慣。你要變成一個讓大家歡迎和接受的先富起來的人。

問：您不像王石那樣經(jīng)常寫博客，不像任志強、潘石屹那樣每天（在微博上）發(fā)言。您是相對低調(diào)些的，為什么呢？

答：對。（我）盡量不講眼前的事，我講未來的事，像真主、上帝那樣講未來的事兒。這樣的話，大家可能會更好地接受我，因為如果講眼前的事情，不是批評、批判，就是贊成。未來的事兒大家都贊成。