劉 鉞,李 悟

(中南大學(xué)土木建筑學(xué)院,湖南長(zhǎng)沙 410075)

住宅出售價(jià)格在城市居住環(huán)境評(píng)價(jià)中的應(yīng)用方法研究＊

劉 鉞,李 悟

(中南大學(xué)土木建筑學(xué)院,湖南長(zhǎng)沙 410075)

城市居住環(huán)境的定量評(píng)價(jià)一直是一個(gè)困擾學(xué)術(shù)界的難點(diǎn)問(wèn)題。本文在對(duì)城市居住環(huán)境影響因素及傳統(tǒng)的居住環(huán)境評(píng)價(jià)方法進(jìn)行討論的基礎(chǔ)上,分析了住宅出售價(jià)格與城市居住環(huán)境間的關(guān)系,探討了利用住宅出售價(jià)格來(lái)定量評(píng)價(jià)城市居住環(huán)境水平的思想和方法。該方法應(yīng)用經(jīng)典Hedonic模型并對(duì)其進(jìn)行變換,將住宅價(jià)格中與住宅本身相關(guān),而與居住環(huán)境不相關(guān)的因素所決定的那部分價(jià)格分離出來(lái),從而達(dá)到評(píng)價(jià)城市居住環(huán)境水平的目的。最后針對(duì)此種方法提出了今后研究中幾個(gè)可能的方向。此方法具有可操作性強(qiáng)和便于動(dòng)態(tài)跟蹤的特點(diǎn)。

住宅出售價(jià)格;居住環(huán)境;評(píng)價(jià);Hedonic模型

20世紀(jì)下半葉以來(lái),人類的居住環(huán)境成為各國(guó)學(xué)術(shù)界普遍重視的研究領(lǐng)域。這其中,城市居住環(huán)境的評(píng)價(jià)是人居環(huán)境研究的核心課題。而居住環(huán)境因?yàn)榕c非常多樣的因素相關(guān),對(duì)其的定量評(píng)價(jià)一直是困擾學(xué)術(shù)界的難點(diǎn)問(wèn)題。本文將探討利用住宅出售價(jià)格信息來(lái)定量評(píng)價(jià)城市居住環(huán)境水平的方法。

一、城市居住環(huán)境影響因素及傳統(tǒng)評(píng)價(jià)方法

(一)影響因素構(gòu)成

大量研究表明,影響城市居住環(huán)境的因素是一個(gè)非常復(fù)雜的集合體。其分類方法繁多,歸納起來(lái),大致有如下幾類影響因素:

(1)住宅屬性,如所在樓層、房型、房齡、室內(nèi)裝修等;

(2)小區(qū)及周邊屬性,又可分為物質(zhì)性屬性和社會(huì)性屬性兩類。如基礎(chǔ)設(shè)施水平、綠化率、居住密度、犯罪率、社會(huì)結(jié)構(gòu)等;

(3)可達(dá)性屬性,如購(gòu)物、教育、醫(yī)療、娛樂(lè)設(shè)施便利度,與市中心、對(duì)外交通樞紐的時(shí)距等。

上述類別中的第一類因素為點(diǎn)狀微觀尺度,在有關(guān)城市居住環(huán)境的研究中并不需要考慮。因此本文以下的“居住環(huán)境”特指有后兩類因素決定的居住環(huán)境。

(二)傳統(tǒng)評(píng)價(jià)方法

對(duì)于由多種因素決定的事物的定量研究,多元統(tǒng)計(jì)分析是較常用的方法。這種方法通常把研究對(duì)象作為因變量,把各影響因素作為自變量,通過(guò)確定自變量對(duì)于因變量的作用方式和作用程度,構(gòu)建因變量與自變量之間的函數(shù)關(guān)系,從而達(dá)到測(cè)度因變量即研究對(duì)象的目的。

就城市居住環(huán)境水平的評(píng)價(jià)而言,使用上述方法將存在以下幾個(gè)問(wèn)題:

(1)由于影響因素構(gòu)成復(fù)雜,提出一個(gè)相對(duì)完善合理的自變量名單將成為一項(xiàng)具有挑戰(zhàn)意義的工作。而某個(gè)關(guān)鍵自變量的缺失,也許會(huì)對(duì)整個(gè)研究產(chǎn)生致命的影響。

(2)由于詳細(xì)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料和城市各項(xiàng)設(shè)施的空間信息、屬性信息等目前還很難取得,確定自變量的取值將付出很大成本。這也是目前許多城市居住環(huán)境評(píng)價(jià)局限于城市總體水平評(píng)價(jià)的主要原因。

(3)由于自變量作用的空間可變性,如何對(duì)城市進(jìn)行適當(dāng)劃分,以保證影響因子作用的穩(wěn)定性,成為又一個(gè)難題。

以上問(wèn)題表明,在評(píng)價(jià)城市居住環(huán)境水平時(shí),基于全面因子基礎(chǔ)上的多元統(tǒng)計(jì)分析方法在很大程度上不具備可操作性。探討和尋求更具有可操作性的評(píng)價(jià)方法,是本研究需要解決的問(wèn)題。

二、住宅出售價(jià)格與城市居住環(huán)境評(píng)價(jià)

(一)住宅出售價(jià)格與城市居住環(huán)境的關(guān)系

在市場(chǎng)化環(huán)境下,我們可以做如下假設(shè):即城市居民在選擇居住地時(shí),總是傾向于為居住環(huán)境更好的地段的住宅付出更多的金錢(qián)。我們還可以進(jìn)一步假定,任何城市居民都可以自由選擇自己最滿意的住宅,而對(duì)于滿意與否的判斷,是建立在考慮了各種因素之后的客觀理性基礎(chǔ)之上。這樣,所有居民共同選擇的結(jié)果,將使得城市中居住環(huán)境相對(duì)較好的地段具有相對(duì)較高的住宅價(jià)格,城市中居住環(huán)境相對(duì)較差的地段具有相對(duì)較低的住宅價(jià)格。也就是說(shuō),住宅出售價(jià)格為城市不同地段的居住環(huán)境好壞程度提供了一個(gè)很理想的量度,人們用貨幣“投票”,得出了城市不同地段的居住環(huán)境水平。

(二)評(píng)價(jià)技術(shù)路線

上述討論使我們能夠利用住宅出售價(jià)格來(lái)評(píng)價(jià)城市不同地段的居住環(huán)境水平。在城市住宅出售價(jià)格的研究方面,hedonic價(jià)格模型是國(guó)際上應(yīng)用最為廣泛的定量分析方法。這個(gè)模型最早由Rosen(1974)發(fā)展并應(yīng)用到房地產(chǎn)領(lǐng)域。經(jīng)典的hedonic價(jià)格模型公式包括住宅的結(jié)構(gòu)屬性和區(qū)位屬性兩大影響因素:式中:i=1～n,n為房產(chǎn)樣本數(shù);Pi為住宅交易價(jià)格;Sik為與住宅本身相關(guān)的因素(結(jié)構(gòu)屬性);Lij為與住宅區(qū)位相關(guān)的因素(區(qū)位屬性);αβkδjεi為回歸系數(shù);εi為干擾項(xiàng)。

可以看出,城市住宅價(jià)格的影響因素與居住環(huán)境的影響因素實(shí)際上是一致的,住宅結(jié)構(gòu)屬性相當(dāng)于第(1)類影響因素,住宅結(jié)構(gòu)屬性相當(dāng)于1.1節(jié)中的第(2)、(3)類影響因素,這也進(jìn)一步支持了我們所做的假設(shè)。公式(1)中,所有與住宅本身因素(結(jié)構(gòu)屬性)作用于住宅價(jià)格的總體結(jié)果,是本研究中需要測(cè)定并分離的部分。則是所有與區(qū)位相關(guān)因素作用于住宅價(jià)格的總體結(jié)果,它對(duì)應(yīng)于本研究中居住環(huán)境水平的概念。由于本研究目的不在于分析各因素對(duì)居住環(huán)境的具體影響情況,只需考慮總體影響結(jié)果,因而對(duì)hedonic價(jià)格模型進(jìn)行適度變換,可表達(dá)為:

α βkεi為回歸系數(shù);Exyi為住宅所在地段的居住環(huán)境水平。

公式(2)中,只有與住宅本身相關(guān)的因素在回歸分析中被計(jì)量和控制,而與住宅本身相關(guān)的因素如樓層、房型、房齡、裝修、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等是相對(duì)容易取得的數(shù)據(jù),這就大大簡(jiǎn)化了模型的應(yīng)用。由于住宅本身相關(guān)的因素(結(jié)構(gòu)因素)和與住宅區(qū)位相關(guān)的因素(區(qū)位因素)之間無(wú)相關(guān)性,因而根據(jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)原理,不計(jì)量各住宅區(qū)位因素的具體影響,只考慮其總體影響,回歸系數(shù)β是無(wú)偏的,也就是說(shuō),與住宅本身相關(guān)的因素所決定的那部分價(jià)格我們可以較準(zhǔn)確地獲得。由將基于住宅結(jié)構(gòu)因素得到的那部分房產(chǎn)價(jià)格稱為“基礎(chǔ)價(jià)格”,則各住宅所在地段居住環(huán)境水平等于該住宅實(shí)際交易價(jià)格與“基礎(chǔ)價(jià)格”的差值。差值的大小反映了該地段居住環(huán)境水平的高低程度(干擾項(xiàng)由交易時(shí)各種隨機(jī)因素造成,其作用效果并不表現(xiàn)出系統(tǒng)性,因此忽略其總體影響)。

(三)空間插值與表面模型生成

在得到各樣本的居住環(huán)境水平后,為研究城市居住環(huán)境水平在空間上的變化,還需利用一定空間插值方法將樣本點(diǎn)值轉(zhuǎn)換成連續(xù)性表面,這種轉(zhuǎn)換是基于空間屬性具有空間上的連續(xù)漸變特征。根據(jù)住宅價(jià)格數(shù)據(jù)的空間分布規(guī)律,距離倒數(shù)權(quán)重法( IDW)是最為適合的空間插值方法,它通過(guò)計(jì)算某點(diǎn)周圍一定范圍內(nèi)樣本點(diǎn)的均值,得到該點(diǎn)的取值。其計(jì)算公式如下:

式中:x1,y1為空間插入點(diǎn)坐標(biāo);Cx1y1為空間插入點(diǎn)取值; d[(x,y),(x1,y1)]為空間插入點(diǎn)與樣本點(diǎn)距離;s為距離衰減系數(shù)(s取0時(shí)即為范圍內(nèi)樣本的算術(shù)平均值)。

上述各樣本的居住環(huán)境水平值計(jì)算,以及在此基礎(chǔ)上進(jìn)行空間插值形成城市居住環(huán)境水平表面模型的過(guò)程,可以利用GIS等軟件通過(guò)計(jì)算機(jī)輔助完成。至此,我們已通過(guò)對(duì)Hedonic住宅價(jià)格模型的適當(dāng)變換,以及空間插值的應(yīng)用,建立起了有關(guān)城市住宅環(huán)境評(píng)價(jià)的方法。

三、結(jié)論

本文主要探討了利用住宅出售價(jià)格信息來(lái)定量評(píng)價(jià)城市居住環(huán)境水平的思想和方法。這種方法應(yīng)用Hedonic模型并對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)變換,將住宅價(jià)格中與住宅本身相關(guān),而與居住環(huán)境不相關(guān)的因素所決定的那部分價(jià)格分離出來(lái),從而達(dá)到評(píng)價(jià)城市居住環(huán)境水平的目的。此方法具有可操作性強(qiáng)和便于動(dòng)態(tài)跟蹤的特點(diǎn)。本文作者應(yīng)用這種方法在實(shí)踐中也取得了較好的效果。從已有文獻(xiàn)來(lái)看,這種方法在國(guó)內(nèi)尚屬首次提出,不可否認(rèn)的是,本文的方法尚有待于完善和深入。進(jìn)一步的研究可能有如下幾個(gè)方向:

(1)由于信息的不充分性和認(rèn)知的局限性,以及市場(chǎng)化的不充分性,市場(chǎng)住宅價(jià)格并不能完全準(zhǔn)確反映城市的客觀情況,研究應(yīng)考慮對(duì)這一部分情況予以修正。

(2)由于本文提出的方法具有較高精確性,使得研究較小空間單元之間的差異成為可能,可研究同一城市不同空間單元(如街道、居委會(huì)等)的居住環(huán)境水平差異,并分析其原因,提出相關(guān)改進(jìn)措施。

(3)分析同一城市不同時(shí)間序列的居住環(huán)境水平,研究城市居住環(huán)境水平的變化規(guī)律及其原因。

[1]吳良鏞.“人居二”與人居環(huán)境科學(xué)[J].城市規(guī)劃,1997,(3):4 -8.

[2]陳秉釗.上海郊區(qū)小城鎮(zhèn)居住環(huán)境可持續(xù)發(fā)展研究[J].城市規(guī)劃匯刊,2002,(4):19-22.

[3]楊貴慶.提高社區(qū)環(huán)境品質(zhì),加強(qiáng)居民定居意識(shí)[J].城市規(guī)劃匯刊,1997,(4):17-23.

[4]楊貴慶.上海城市高層住宅居住環(huán)境和社會(huì)心理調(diào)查分析與啟示[J].城市規(guī)劃匯刊,1999,(4):35-38.

[5]杜宏武.影響小區(qū)居住環(huán)境質(zhì)量居民滿意度因素[J].城市規(guī)劃匯刊,2002,(5):48-54.

[6]高曉路,[日]淺見(jiàn)泰司.市場(chǎng)學(xué)方法與城市規(guī)劃研究[J].規(guī)劃研究,2002,(5):6-13.

[7]Ozanne,Malpezzi.The efficacy of hedonic estimation with the annual housing survey[J].Journal of Economic and Social Measurement, 1985,(13):153-172.

[8]Wu Fulong.Geo-referncing social spatial data and intra-urban property price modelling in a data-poor context:the case study of Shanghai property data[M].Socio-Economic Applications of Geographic Information Science.Edited by David Kidner,Gary Higgs, SeanWhite.London,Taylor&Francis,2002.

2010-03-29

劉鉞(1970-),男,湖南常德人,碩士生導(dǎo)師,高級(jí)規(guī)劃師,博士。