◎ 萊蕪市環(huán)衛(wèi)處 王 艷 萊蕪市房管局 古憲軍

房地產(chǎn)業(yè)既是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，也是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不僅關(guān)系到每一個(gè)居民的切身利益，而且也涉及到其他眾多行業(yè)的發(fā)展。筆者近期對(duì)山東省萊蕪市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行了調(diào)查，并提出房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的相關(guān)對(duì)策。

一 萊蕪市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)開發(fā)情況

截止2009年底，該市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)62家，管理和技術(shù)人員900人。其中二級(jí)資質(zhì)3家，三級(jí)資質(zhì)8家，四級(jí)資質(zhì)17家，暫定資質(zhì)12家，項(xiàng)目資質(zhì)19家。近三年來(lái)，該市房地產(chǎn)開發(fā)投資除2008年受金融危機(jī)影響下滑外，整體呈上升趨勢(shì)。三年累計(jì)完成投資42.89億元，其中，2007年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資13.55億元；2008年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資12.84億元，同比下降5.23%；2009年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資16.5億元，同比增長(zhǎng)31.8%。2009年投資增幅首次超過(guò)全國(guó)、全省平均水平。2009年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)16.1%，全省增長(zhǎng)19.1%，增幅位于全省前四位。三年累計(jì)竣工面積214.62萬(wàn)平方米。其中，2007年，施工面積210.07萬(wàn)平方米，竣工面積69.37萬(wàn)平方米。2008年，施工面積207.53萬(wàn)平方米，竣工面積78.99萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.87%。2009年，施工面積244.4萬(wàn)平方米，竣工面積66.26萬(wàn)平方米，同比下降12.73%。

（二）商品房銷售情況

近三年累計(jì)銷售商品房19175套，2007年該市共銷售商品房6429套，總建筑面積66.87萬(wàn)平方米；2008年，該市共銷售商品房5677套，總建筑面積60.18萬(wàn)平方米，同比下降10%；同期全國(guó)商品房銷售面積同比下降19.7%，全省增長(zhǎng)2.9%。2009年我市共銷售商品房總套數(shù)7069套，總建筑面積77.03萬(wàn)平方米，同比上漲28%，高于全省同期水平；同期，全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)42.1%；全省增長(zhǎng)25.9%。

近三年該市商品房銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升，但總體較全省同期平均水平略低。具體為：2007年該市商品房平均價(jià)格2690元/平方米，全省房屋平均價(jià)格2914.98元/平方米。2008年該市商品房平均價(jià)格3061元/平方米，同比上漲5%；全省房屋平均價(jià)格3073.45元/平方米，同比上漲5.43%。2009年該市商品房平均價(jià)格3290元/平方米，同比上漲7.04%；2009年全國(guó)商品房成交價(jià)格達(dá)到4695元/平方米，同比上漲24%，較去增長(zhǎng)813元，全省平均房?jī)r(jià)為3514.56元/平方米，同比上漲14.38%。

（三）房屋登記交易情況

近三年共辦理各類房屋登記34324宗，其中2009年在國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)企穩(wěn)回升、房地產(chǎn)優(yōu)惠政策接續(xù)出臺(tái)和我市剛性需求放量的綜合作用下，房產(chǎn)登記交易特別是存量房交易同比出現(xiàn)較大增長(zhǎng)。2007年辦理各類登記11762件，其中轉(zhuǎn)移登記6535件。2008年辦理各類登記7478件，其中轉(zhuǎn)移登記2734件，同比下降58%。2009年辦理各類登記15084件，其中轉(zhuǎn)移登記3994件，同比增長(zhǎng)46%。

二 萊蕪市房地產(chǎn)業(yè)存在問(wèn)題及發(fā)展市場(chǎng)分析

（一）萊蕪市房地產(chǎn)業(yè)存在的主要問(wèn)題

通過(guò)調(diào)研分析，萊蕪市的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上是平穩(wěn)健康的，市場(chǎng)主要是自住性消費(fèi)、剛性需求，投機(jī)少，房?jī)r(jià)基本上沒有出現(xiàn)大起大落的情況。但具體來(lái)講，由于該市房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，起點(diǎn)較低，不同程度地存在一些制約發(fā)展的問(wèn)題。主要是：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體實(shí)力不強(qiáng)，竟?fàn)幜Σ?，且沒有形成品牌。全省二級(jí)資質(zhì)以上開發(fā)企業(yè)254家，而該市僅有三家，全省一級(jí)資質(zhì)企業(yè)有38家，該市沒有一家，62家開發(fā)企業(yè)中項(xiàng)目資質(zhì)占30%以上，年度有開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的企業(yè)不足35家，缺少龍頭企業(yè)，企業(yè)總體實(shí)力不強(qiáng)，企業(yè)品牌意識(shí)較弱，競(jìng)爭(zhēng)力不足。

2、市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理。近年來(lái)，居民消費(fèi)理念日趨理性，消費(fèi)模式趨于多樣，隨著房?jī)r(jià)的整體上升，消費(fèi)者特別是中低收入家庭，對(duì)中小戶型的住宅需求明顯增加，部分開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前未充分考慮項(xiàng)目的區(qū)位、市場(chǎng)需求和發(fā)展趨勢(shì)，開發(fā)的套型以大戶型居多，中小戶型相對(duì)較少，造成市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀與實(shí)際需求還有不相適應(yīng)的地方。

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序有待進(jìn)一步整頓和規(guī)范。目前，該市房地產(chǎn)市場(chǎng)還不同程度地存在重開發(fā)、輕管理，個(gè)別開發(fā)企業(yè)利用信息不對(duì)稱與不透明，違規(guī)銷售、不按期交房等，不僅擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，還造成消費(fèi)者因無(wú)法正常辦理房產(chǎn)證，引發(fā)投訴、信訪等社會(huì)問(wèn)題。同時(shí)，城中村及建成區(qū)周邊村借拆遷改造名義出售小產(chǎn)權(quán)房等，都對(duì)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成一定沖擊。

（二）萊蕪市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展市場(chǎng)分析

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)推進(jìn)城市化進(jìn)程、提升城市品位和形象、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等都具有重要的作用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，每增加1億元房地產(chǎn)開發(fā)投資，就會(huì)帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)出增加1.6億元，每100元房地產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)，大概可拉動(dòng)120元相關(guān)的消費(fèi)需求，每增加100個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的就業(yè)，大概可以拉動(dòng)200個(gè)其他部門的就業(yè)。這種對(duì)經(jīng)濟(jì)的直接拉動(dòng)作用是任何一個(gè)行業(yè)無(wú)法比擬的。該市在房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展方面具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

一是城鄉(xiāng)一體化發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展注入了生機(jī)。該市2008年被確定為山東省統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化試點(diǎn)城市，按照規(guī)劃，該市1070個(gè)村將集中規(guī)劃為500多個(gè)集中居住區(qū)，必將騰出大量建設(shè)用地，同時(shí)，2010年該市政府決定用三年時(shí)間改造城中村800萬(wàn)平方米，這都為投資房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。

二是該市區(qū)位優(yōu)勢(shì)為房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展帶來(lái)更加便利條件。該市于2006年提出接軌濟(jì)南，融入濟(jì)南都市圈的戰(zhàn)略思路，經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，濟(jì)青南線經(jīng)該市貫通，毗鄰濟(jì)南的雪野旅游區(qū)已初具規(guī)模，去年中國(guó)國(guó)際航空體育節(jié)暨第二屆全國(guó)航空運(yùn)動(dòng)會(huì)在雪野旅游區(qū)成功舉辦，并將舉辦地永久選擇在萊蕪，締造出一座“航空運(yùn)動(dòng)之城”，在拉動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，將極大地?cái)U(kuò)展萊蕪房地產(chǎn)業(yè)投資空間，拉動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)、投資性地產(chǎn)的快速增長(zhǎng)，使萊蕪以剛性需求為主的房地產(chǎn)業(yè)，變?yōu)閯傂孕枨?、投資性需求并進(jìn)的發(fā)展格局，居住地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)及投資性地產(chǎn)將實(shí)現(xiàn)有機(jī)結(jié)合，這些都將拉動(dòng)開發(fā)投資的持續(xù)增長(zhǎng)。

三是潛在的需求為市場(chǎng)健康發(fā)展提供了空間。從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則看，決定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要素是市場(chǎng)供求關(guān)系，有需求才有供給，房市走勢(shì)最終取決于購(gòu)買力。就該市來(lái)說(shuō)，首先是剛性需求大。目前該市城鎮(zhèn)化率為50%，根據(jù)該市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化目標(biāo)，2012年城鎮(zhèn)化率將達(dá)58%，屆時(shí)新增城鎮(zhèn)人口10.16萬(wàn)人，按人均住房面積30平方米計(jì)算，則需新增住房面積305萬(wàn)平方米，每年需新增住房面積76萬(wàn)平方米。其次是改善性需求大。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民生活水平的提高，居民住房改善性需求也將進(jìn)一步加大。按目前我市城市人口11萬(wàn)戶計(jì)算，每戶增加10平方米，即需新增住房面積110萬(wàn)平方米。

因此，無(wú)論從房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)看，還是從產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)、消費(fèi)需求、發(fā)展空間看，該市房地產(chǎn)業(yè)都具有健康發(fā)展市場(chǎng)潛力。

三 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的對(duì)策

（一）科學(xué)制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃

一是著力打造新的聚居區(qū)。并集中建設(shè)各類學(xué)校、體育公園、文化中心、現(xiàn)代化的大賣場(chǎng)等配套性的商業(yè)地產(chǎn)，逐步發(fā)展成為新的聚居區(qū)。二是推進(jìn)老城區(qū)改造。主要是企業(yè)搬遷和城中村改造。著眼城市的可持續(xù)發(fā)展，堅(jiān)持精品意識(shí)，提升城市整體功能和改善居民居住水平。大力開展以地招商、以項(xiàng)目招商，吸引社會(huì)資金參與，重點(diǎn)組織市內(nèi)外開發(fā)企業(yè)積極參與舊城改造項(xiàng)目和新社區(qū)建設(shè)。三是大力發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)。加快推進(jìn)集中居住區(qū)建設(shè)，引導(dǎo)、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)農(nóng)村集中居住區(qū)，激活農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（二）鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，增加住房有效需求

探索“以宅基地?fù)Q住房”方式，出臺(tái)農(nóng)民以宅基地?fù)Q取中心鎮(zhèn)、小城鎮(zhèn)集中居住區(qū)住宅政策。鼓勵(lì)自愿放棄宅基地使用權(quán)的農(nóng)村居民進(jìn)入城鎮(zhèn)（市）購(gòu)買商品住房，可在購(gòu)房地就近安排解決其子女入中小學(xué)完成義務(wù)教育。保留其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，鼓勵(lì)依法自愿有償進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

（三）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，形成公平的市場(chǎng)環(huán)境

加強(qiáng)對(duì)虛假?gòu)V告、合同欺詐或驗(yàn)收不合格房屋交付使用以及惡意棄建配套設(shè)施等行為進(jìn)行查處，積極構(gòu)建誠(chéng)實(shí)守信的市場(chǎng)環(huán)境，提高房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)意識(shí)。全面監(jiān)測(cè)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況，分析市場(chǎng)供求，搞好市場(chǎng)預(yù)測(cè)和監(jiān)測(cè)分析。同時(shí)，大力培育發(fā)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，為交易雙方提供便利。