◎ 中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心 王 姍 黃 蕾

7月的北京商品住宅市場(chǎng)成交量出現(xiàn)了回升，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，本月北京住宅（含經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房）簽約套數(shù)為5726套，較6月的4961套，大幅上漲15.42%，這是繼調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)成交量首次出現(xiàn)回升。7月住宅期房成交量為4960套，較6月的4241套增加16.95%，而現(xiàn)房全月成交套數(shù)為776套，相對(duì)于6月的720套呈現(xiàn)出小幅上升。經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的觀望，成交量終于走出低估開始反彈，開發(fā)商通過(guò)降價(jià)推動(dòng)更多的成交，部分消費(fèi)者也因?yàn)閮r(jià)格降至心理價(jià)位選擇入市。

另一方面，成交均價(jià)和開盤均價(jià)連續(xù)兩個(gè)月回落，成交均價(jià)降至18877元/平方米，跌幅為3.22%；開盤均價(jià)也回落至22500元/平方米，下跌3.61%?？梢?jiàn)，新政的后續(xù)效果逐步顯現(xiàn)，入市項(xiàng)目大多適應(yīng)低迷的市場(chǎng)行情，采用低價(jià)入市的策略。

表1 2010年7月北京商品住宅市場(chǎng)主要數(shù)據(jù)一覽表

從本月的數(shù)據(jù)可以看出，經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的觀望，政策影響已被市場(chǎng)部分消化，在短期內(nèi)不會(huì)出臺(tái)政策的預(yù)期下，開發(fā)商和消費(fèi)者都針對(duì)市場(chǎng)行情做出了決策。我們認(rèn)為，本月成交量出現(xiàn)回升，正是市場(chǎng)回暖的開始，而成交均價(jià)和開盤均價(jià)的下跌，更是促進(jìn)了下一階段成交量企穩(wěn)回升。在市場(chǎng)各方的高度關(guān)注下，本次復(fù)蘇或以平穩(wěn)回升為主。（見(jiàn)表1）

一、行業(yè)政策

1.二季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，二季度中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)同比增長(zhǎng)7.9%，增速比一季度加快1.8個(gè)百分點(diǎn)。這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)自2007年三季度以來(lái)同比增速連續(xù)七個(gè)季度回落后的首次加速。規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)9.1%，增速有所減緩，4月份增速比3月份小幅回落了0.3個(gè)百分點(diǎn)，5月份的增速比4月份的增速回落了1.3個(gè)百分點(diǎn)。值得關(guān)注的是，4月份匯豐銀行（HSBC）公布PMI開始出現(xiàn)下滑，5月份匯豐PMI比4月份下降2.5個(gè)百分點(diǎn)；5月份中國(guó)物流和采購(gòu)聯(lián)合會(huì)（CFLP）公布的PMI指數(shù)比4月份下滑了1.8個(gè)點(diǎn)，其中11個(gè)分項(xiàng)指標(biāo)中10項(xiàng)都在回落。二季度數(shù)據(jù)的不樂(lè)觀，使市場(chǎng)各方對(duì)下半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)開始出現(xiàn)擔(dān)憂，新經(jīng)濟(jì)刺激政策或?qū)⒕硗林貋?lái)。

2.中央要求縣處級(jí)副職以上干部購(gòu)買房產(chǎn)須申報(bào)

7月11日，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳日前共同下發(fā)《關(guān)于領(lǐng)導(dǎo)干部報(bào)告?zhèn)€人有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》。其中第四條規(guī)定：領(lǐng)導(dǎo)干部應(yīng)當(dāng)報(bào)告下列收入、房產(chǎn)、投資等事項(xiàng)。房產(chǎn)包括領(lǐng)導(dǎo)干部本人、配偶、共同生活的子女為所有權(quán)人或者共有人的房屋。此次新《規(guī)定》首次提及縣處級(jí)副職以上（含縣處級(jí)副職）干部必須申報(bào)本人、配偶、共同生活的子女的房產(chǎn)以及股票、基金等經(jīng)濟(jì)投資情況。

3.銀監(jiān)會(huì)：堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控力度不放松

7月20日，在中國(guó)銀監(jiān)會(huì)召開的今年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)會(huì)議上，針對(duì)近期有些地區(qū)逐步放寬對(duì)第三套房貸款以及對(duì)外地人在本地購(gòu)房貸款的情況，劉明康指出，是要繼續(xù)貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》的精神，嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款中二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)通知》要求，堅(jiān)持調(diào)控力度不放松，確保政策實(shí)施的穩(wěn)定性和持續(xù)性。同時(shí)，要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理，持續(xù)深入開展房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)貸款壓力測(cè)試。

二、市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)

1.供應(yīng)情況

（1）可售商品住宅套數(shù)

在可售商品住宅供應(yīng)套數(shù)方面，2010年7月北京市商品住宅可售房屋套數(shù)共計(jì)93,806套，與6月相比有小幅上漲，漲幅為4.82%。其中，可售期房套數(shù)為62,434套，環(huán)比上漲6.38%，未簽約現(xiàn)房套數(shù)基本與上月持平，為31,372套。商品住宅庫(kù)存量已連續(xù)多個(gè)月維持在10萬(wàn)套以下，特別是調(diào)控政策出臺(tái)后三個(gè)月，市場(chǎng)也并未重現(xiàn)08年底09年初的高庫(kù)存量，可售商品住宅數(shù)量不足仍然是市場(chǎng)供應(yīng)的主要問(wèn)題。（見(jiàn)圖2-1）

（2）可售商品住宅面積

截止至2010年7月31日，北京市可售房屋面積共計(jì)1228.16萬(wàn)平方米，環(huán)比微漲3.60%。其中，期房和現(xiàn)房的可售面積出現(xiàn)了不同程度的上揚(yáng)，可售期房面積小幅上漲至796.95萬(wàn)平方米，漲幅為4.72%，可售現(xiàn)房面積為431.28萬(wàn)平方米，環(huán)比6月的424.50平方米，微漲1.60%。（見(jiàn)圖2-2）

2.成交情況

（1）成交房屋套數(shù)

根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年7月北京的商品房簽約總量為10619套，環(huán)比6月的10243套，小幅回升3.67%。其中，住宅（含經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房）簽約套數(shù)為5726套，較6月的4961套，大幅上漲15.42%，這是繼調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)成交量首次出現(xiàn)回升。7月住宅期房成交量為4960套，較6月的4241套增加16.95%，而現(xiàn)房全月成交套數(shù)為776套，相對(duì)于6月的720套呈現(xiàn)出小幅上升。

圖2-1 2009-2010北京商品住宅期房現(xiàn)房可售套數(shù)趨勢(shì)圖

圖2-2 2009-2010北京商品住宅期房現(xiàn)房可售面積趨勢(shì)圖

圖2-3 2009-2010北京市商品住宅簽約套數(shù)趨勢(shì)圖

圖2-5 2009-2010北京市商品住宅簽約面積 單位：萬(wàn)平方米

圖2-6 2009-2010北京市商品房成交均價(jià)

（2）成交房屋面積

2010年7月北京的商品房簽約總面積為117.14萬(wàn)平方米，環(huán)比6月的101.22萬(wàn)平方米大幅上漲15.73%。其中，住宅（含經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房）簽約面積為64.33萬(wàn)平方米，快速上漲21.86%。

在期房方面，7月期房網(wǎng)上簽約總面積為68.65萬(wàn)平方米，其中住宅簽約面積為51.89萬(wàn)平方米，環(huán)比6月的41.49萬(wàn)平方米，上漲25.07%。

在現(xiàn)房方面，北京商品房市場(chǎng)7月現(xiàn)房簽約面積為48.28萬(wàn)平方米，其中住宅簽約面積為12.44萬(wàn)平方米，環(huán)比6月的11.30萬(wàn)平方米，上揚(yáng)10.09%。

（3）成交價(jià)格

2010年7月，北京市商品住宅成交均價(jià)出現(xiàn)回升，達(dá)到18877元/平方米，環(huán)比微跌3.22%，在6月成交均價(jià)小幅回升的情況下，本月成交均價(jià)又出現(xiàn)了小幅回落，可見(jiàn)市場(chǎng)信心并未完全建立，市場(chǎng)回溫尚需時(shí)日。

3.取證開盤情況

7月份,北京新開盤項(xiàng)目?jī)H有10個(gè)，新增供應(yīng)2938套，環(huán)比分別減少48.4%。同時(shí)，在持續(xù)的政策調(diào)控下，商品住宅項(xiàng)目開盤均價(jià)第二個(gè)月出現(xiàn)了下降，整體開盤均價(jià)22500元/平方米，環(huán)比下降1636元/平方米，降幅為6.8%。

三、輿情指數(shù)排行榜

中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心通過(guò)監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)主流常用網(wǎng)絡(luò)發(fā)布的內(nèi)容，提取數(shù)據(jù)計(jì)算得出輿情指數(shù)。輿情指數(shù)越高，說(shuō)明該房產(chǎn)商或房產(chǎn)項(xiàng)目在特定時(shí)間段內(nèi)受到輿論批評(píng)越多。2010年7月中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心輿情指數(shù)排行榜如下：（如表2、表3）

表2

表3

CRRC簡(jiǎn)介：

中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心（China Realty Research Center 英文縮寫CRRC）是專注于中國(guó)房地產(chǎn)各產(chǎn)業(yè)鏈條發(fā)展的學(xué)術(shù)研究機(jī)構(gòu)，注冊(cè)地中國(guó)香港，由搜狐網(wǎng)、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)牽頭成立，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)提供行業(yè)指導(dǎo)，國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部提供專業(yè)經(jīng)濟(jì)分析技術(shù)支持。該機(jī)構(gòu)還囊括了國(guó)內(nèi)國(guó)際知名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，產(chǎn)業(yè)鏈條上包括土地、金融、市場(chǎng)、企業(yè)以及互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)和技術(shù)咨詢專業(yè)提供商等方面的機(jī)構(gòu)作為理事研究單位。