本刊記者 鳳鳴

2009年各地房價普遍暴漲，打碎了眾多“蝸居”者的安居夢想。民意洶涌之下，樓市不再僅是一個經濟問題。新年伊始，中央和地方政府頻頻出招，力求穩(wěn)定樓市。然抑制投資投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設等措施能否取得預期成效尚待觀察。又是一年兩會時，代表們的十大熱點議題中，和房地產相關的問題占據(jù)了國民經濟之后的頭把交椅。

首先是溫總理的政府工作報告，報告稱促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，一是繼續(xù)大規(guī)模實施保障性安居工程；二是繼續(xù)支持居民自住性住房消費；三是抑制投機性購房。加大差別化信貸、稅收政策執(zhí)行力度。完善商品房預售制度；四是大力整頓和規(guī)范房地產市場秩序。完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價格過快上漲。

中央出臺國十一條，五部委調整土地出讓金首付比例至少50%等相關政策的出臺，讓各地方政府也感受到了今年調控高房價的巨大壓力。全國人大代表、北京市市長郭金龍代表在審議發(fā)言中就明確表態(tài)，調控房價，北京要下大力氣帶好頭。中共上海市委書記俞正聲也稱，上海的房價很高，需要進一步采取綜合性措施予以遏制。住房問題的解決有賴政策上的突破，目前上海已采取一攬子有針對性的綜合措施，包括加大保障性住房的建設力度、增加土地供給量等，同時上海還在醞釀近期出爐調整住房需求結構的方案。在重慶代表團的審議會議中，重慶市市長黃奇帆對政府工作報告提出了四點建議，其中一條就是建議開征“特別物業(yè)稅”，以此遏制高價房。海南省省委書記衛(wèi)留成在海南人大代表團會議后也表示，對于投機性和投資性購房，政府已經出臺了一些東西，而且會繼續(xù)對炒房進一步地調控，甚至是打擊。

很顯然，從中央政府到地方官員，已開始對“高房價”形成了圍追之勢，房價進入合理價位似乎已成為一個時間問題。但是，日前住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新表示，未來20年由于中國是城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的快速發(fā)展時期，需求較大，而土地供應是有限的，房價上漲的壓力仍然是很大的。輿論的走向和樓市不斷升溫的現(xiàn)狀，讓我們不得不對房價的未來走向充滿憂慮。

關于土地

沒有面粉就沒有面包，說到房價高漲這事就不得不說一說最根本的土地問題。經北京市建委主任隋振江證實，房子的建設成本每平方米不過3000元，包括水泥、鋼筋及工人工資等。由此可見，不是“面包”貴而是“面粉”和“面包生產企業(yè)利潤”的相加超出了群眾的承受能力。全國人大代表、北京市人大常委會主任杜德印表示，城市居民可以嘗試地、房分離的辦法，國家提供土地，房錢由老百姓出。房地分離之后，土地還是國家的，而老百姓購房的時候就不需要一次性繳納70年的土地出讓金，很多人就可以擺脫做房奴的命運。

再來說一下土地的出讓問題?，F(xiàn)在的土地出讓方式中，拍賣是占據(jù)絕大部分的，按照價高者得的規(guī)矩，開發(fā)商拼命地加價以求拍得土地，后果就是地價不斷上漲，直接帶動了房價的飛速上升。

還有一個問題就是開發(fā)商拿地的自有資金。目前，全國各城市對于土地出讓首付款比例并無統(tǒng)一規(guī)定，約定首付比例大部分在20%-30%之間，剩下的都是用國家的土地做抵押來貸款。2009年12月17日，財政部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確土地出讓最低價不得低于出讓地塊所在地級別基準地價的70%，競買保證金不得低于出讓最低價的20%。土地出讓成交后，必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。受讓人逾期不簽訂合同的，終止供地、不得退還定金。已簽合同不繳納出讓價款的，必須收回土地。如果這個規(guī)定能嚴格執(zhí)行下去，相信有很多地產公司未必敢大肆囤地來坐等升值。

《進一步加強土地出讓收支管理的通知》規(guī)定，從2010年4月1日起，市、縣國土資源管理部門要建立房地產用地開竣工申報制度。在合同約定期限內未開工、竣工的，用地者要在到期前15日內，申報延遲原由。對不執(zhí)行申報制度的，要向社會公示，并限制其至少在一年內不得參加土地購置活動。同時要求市、縣國土資源管理部門要利用監(jiān)測網絡系統(tǒng)，加強對每個房地產項目開工到期申報情況的監(jiān)測核查，防止產生新的閑置土地。從“拿地首付不低于50%”到“督辦全國18宗房地產閑置土地”，在國家新一輪嚴查囤地控制房價的背景下，地方政府也開始有所行動。廣州市政府重新修訂頒布了《廣州市閑置土地處理辦法》。新辦法首次明確，將對閑置土地征收增值地價，還要統(tǒng)一按地價20%征收土地閑置費，以此增加開發(fā)商囤地成本。逾期不繳納土地閑置費的，自逾期之日起按日加收應繳土地閑置費總額1%的滯納金，加重了對土地閑置行為的處罰力度。

近日，中國工商銀行明確提出對存在囤地捂盤行為的房地產企業(yè)不再發(fā)放新增貸款并回收已發(fā)放貸款。2月1日，上海銀監(jiān)局在中資銀行負責人座談會上將房地產信貸風險列入全年重點盯防的目標。上海銀監(jiān)局有關負責人表示，對調查發(fā)現(xiàn)和經相關部門查實存在囤地、捂房行為的開發(fā)企業(yè)，不得對其發(fā)放新增貸款，已有的貸款要迅速采取保全措施。目前銀根已經開始收縮，囤地面臨更大考驗。開發(fā)商貸不到錢，囤地就會變成了刀尖上的游戲。如果政策能嚴格執(zhí)行，想必囤地的開發(fā)商會大大收斂，這也是抑制房價的一個重要方面。

關于預售

兩會期間，多份提案議案建言改革或取消目前房地產預售制。例如民革中央的提案認為，住房預售制現(xiàn)在已經是地產“捆綁”銀行和市場風險的制度，臺盟陜西省委主委馬克寧建議取消預售賣現(xiàn)房，他認為預售制有幾大弊端：信息不透明造成糾紛不斷（例如質量問題），誘發(fā)開發(fā)商延期交房、抵押房再預售，甚至出現(xiàn)“攜款潛逃”等違法行為；推高房價，便于開發(fā)商囤積居奇；降低了開發(fā)商的門檻，使得房地產市場“龍蛇混雜”。但是，支持房地產預售制的人士表示，如果取消房地產預售制，很多中小地產商“突然死亡”，造成大量銀行壞賬，并導致房地產供應量急劇萎縮，供求失衡加劇房價上漲。

實際上，在2005年已經就“房地產預售制存廢問題”在全社會展開了激辯。其導火索是央行在該年發(fā)表的《2004年金融地產報告》上指出，“很多市場風險和交易問題都源于預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力,可以建議取消現(xiàn)行的預售制度,改期房銷售為現(xiàn)房銷售”。當時相關部門極力反對，最終“取消房地產預售制”無疾而終。

為什么央行以及銀監(jiān)會曾經對房地產預售制如此警惕？因為房地產預售制從某種程度上改變了游戲規(guī)則。地產商開發(fā)過程中是要有自由資金做“沉淀”的，這意味著風險共擔，例如銀監(jiān)會要求是35%。但是房地產預售制改變了這一切，即地產商的自籌資金也可以通過購買者的儲蓄或者購買者的銀行按揭貸款來獲得，地產商的自有資金比重越來越小了，“空手套白狼”的運作越來越容易。這是提高地產商的“金融杠桿率”行為（再加上地產商對建筑商“墊款機制”的利用，地產商的金融杠桿率越來越大），也是將風險完全轉嫁給銀行（以及購房者）的行為。

主流的見解認為，地產商金融杠桿率的奇高和“空手套白狼”的可行造就了地產商門檻很低，“龍蛇混雜”。但令人疑惑的是，既然市場主體很多，應當有競爭性的市場價格出現(xiàn)，但實際上房價很難下降，相反卻容易“串謀上升”，于是分析人士只得歸因中國人對住房的需求太“旺盛”。其實，無論是“龍”還是“蛇”雖然眾多，但都具有壟斷性的，因為他們背后的地方政府對土地是高度壟斷的。從整體上看，地方政府多而分散，房地產沒有太大的集中度。但每一家地產商都需要獲得地方政府的認可，才能“拿到”土地，所以從每一個“點”上的區(qū)域市場看，他們又是壟斷性的。于是，房地產預售制和地方政府對土地的“壟斷”結合在一起，其本質是將“風險”丟給銀行體系。

所以，取消房地產預售制是異常艱難的，只能慢慢改進。改進的重點只能放在將預售制變成一種“地產資格審查制”，擁有優(yōu)質資格的地產商才能獲得預售權；或者效仿“香港經驗”，將預售方式和預售合同多樣化，例如預售資金不是一次性給付地產商，購房者可以多次預防，加強對住房建設進度的“掌控權”；或者建立所謂的“預售金專項監(jiān)管體制”，地方政府下屬部分作為監(jiān)管者是不恰當?shù)模梢宰屇臣曳堑禺a商“主銀行”的銀行（或者擔保公司）來擔任，它對預售資金進行管理，防止地產商“卷款而逃”，若如此則承擔賠償功能。房地產預售制是房地產杠桿率的一個重要組成部分，它是最核心的利益所在，具有強大的生存能力，要取締它不是一朝一夕就能做到的，需要一個長期的過程。

上述兩個問題是當前房地產市場中問題比較嚴重的，也是和房價不斷攀升關系最密切的兩個原因。如果相關部門真的能下大力氣去整治這兩個方面的問題，相信不久的將來全國房地產市場的面貌將煥然一新。彼時，讓老百姓住上自己買得起的房子并不是一個遙遠的夢?！?/p>