張道航

管理通脹預(yù)期房?jī)r(jià)不該是盲區(qū)

張道航

近日，國(guó)家發(fā)改委公布的《關(guān)于市場(chǎng)價(jià)格異常波動(dòng)時(shí)期價(jià)格違法行為處罰的特別規(guī)定》征求意見稿，不僅加大了對(duì)經(jīng)營(yíng)者不正當(dāng)價(jià)格違法行為的處罰力度，還增加了對(duì)個(gè)人散布漲價(jià)信息擾亂市場(chǎng)行為的處罰規(guī)定。其處罰力度之大、涉及面之寬、程序之簡(jiǎn)捷，都是以往未曾有過(guò)的。不難看出，中央及有關(guān)部門管理通脹預(yù)期、穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格、保障民生安康的決心。但是，政府對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格異常波動(dòng)的監(jiān)管，不能只盯住綠豆、大蒜等農(nóng)副產(chǎn)品，這個(gè)《特別規(guī)定》也應(yīng)當(dāng)適用于房?jī)r(jià)的監(jiān)管。而且，無(wú)論是從近年來(lái)的國(guó)內(nèi)實(shí)踐還是國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，在當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期，政府對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的監(jiān)管都不可忽略了房?jī)r(jià)，包括住房的買賣價(jià)格和租賃價(jià)格。

這次《特別規(guī)定》征求意見稿的發(fā)布，主要是針對(duì)近期部分農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格異常上漲這一特殊情況，并企望通過(guò)采取某些特殊措施，實(shí)現(xiàn)管理通脹預(yù)期和穩(wěn)定價(jià)格總水平的目標(biāo)。但如果細(xì)究本輪通脹預(yù)期的形成背景，不能不看到，首先是由于房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲才誘發(fā)了人們對(duì)于物價(jià)上漲的心理預(yù)期。與以往不同，本輪房?jī)r(jià)的異常波動(dòng)并不僅限于少數(shù)城市，而是帶有一定的普遍性。據(jù)國(guó)土資源部下屬的中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院全國(guó)城市地價(jià)勘測(cè)組發(fā)布的報(bào)告顯示，2009年全國(guó)住宅均價(jià)上漲了25.1%，為1998年住房分配貨幣化改革以來(lái)的歷年之最。如果只是幾個(gè)少數(shù)城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)異常上漲，房?jī)r(jià)斷然不會(huì)沖高到“兩位數(shù)、二打頭”的歷史高點(diǎn)。房?jī)r(jià)的這種漲勢(shì)勢(shì)必會(huì)讓人們對(duì)未來(lái)物價(jià)的普遍上漲產(chǎn)生聯(lián)想，從而成為引發(fā)新一輪通脹預(yù)期的導(dǎo)火索。如果不能從這個(gè)源頭上采取有效措施，即使價(jià)格監(jiān)管再嚴(yán)厲、涉及面再寬、處罰辦法再有效，恐怕都難以達(dá)到管理通脹預(yù)期的目標(biāo)。

要打造起長(zhǎng)期穩(wěn)定合理的房?jī)r(jià)形成機(jī)制，并促進(jìn)其它商品和服務(wù)的價(jià)格趨向穩(wěn)定合理，在實(shí)施宏觀調(diào)控的同時(shí)必須借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，建立起房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)監(jiān)管制度及相關(guān)法律，對(duì)住房銷售和租賃中的房?jī)r(jià)“超高”和“暴利”施以必要的處罰和打擊，而不應(yīng)僅僅停留在目前的《特別規(guī)定》上。

還應(yīng)當(dāng)看到，近期我國(guó)市場(chǎng)價(jià)格的異常波動(dòng)盡管有多方面原因，但幾乎所有價(jià)格異常波動(dòng)的商品或服務(wù)的背后都存在著不同程度的市場(chǎng)炒作。這是當(dāng)前打擊哄抬價(jià)格和維護(hù)市場(chǎng)秩序，不能不引起高度關(guān)注的。而這種市場(chǎng)炒作的始作俑者，又正是某些開發(fā)商和“炒房團(tuán)”，其炒作手段和規(guī)模都是我們這個(gè)市場(chǎng)上所罕見的。然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)上推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的各種炒作，至今也未能得到有效的監(jiān)管和扼制。由此才引來(lái)了在農(nóng)產(chǎn)品以及其它商品和服務(wù)市場(chǎng)上幾近瘋狂的價(jià)格炒作，而且許多炒作手法也與房?jī)r(jià)的炒作如出一轍。針對(duì)這種現(xiàn)狀，只有嚴(yán)厲打擊房?jī)r(jià)炒作，才能給其它商品和服務(wù)的價(jià)格炒作以強(qiáng)有力的震懾，市場(chǎng)炒作才能被禁絕，穩(wěn)定價(jià)格總水平的目標(biāo)才能實(shí)現(xiàn)。

對(duì)房?jī)r(jià)施以必要的監(jiān)管，不僅對(duì)解決近期市場(chǎng)價(jià)格異常波動(dòng)可以起到牽一發(fā)而動(dòng)千鈞的作用，也是防范金融風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的需要。房地產(chǎn)作為中間產(chǎn)業(yè)，其突出特點(diǎn)是產(chǎn)業(yè)鏈上下延伸較長(zhǎng)，與之相關(guān)聯(lián)的起碼有50多個(gè)產(chǎn)業(yè)。它一方面是鋼鐵、水泥、玻璃等上游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品以及建筑業(yè)的主要消費(fèi)產(chǎn)業(yè)，另一方面又是下游的房屋裝修、家用電器等一系列消費(fèi)品的帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)。房?jī)r(jià)異常波動(dòng)在引發(fā)上下游產(chǎn)業(yè)供求波動(dòng)的同時(shí)，也會(huì)引發(fā)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)價(jià)格的波動(dòng)。不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)還與金融業(yè)有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，近些年來(lái)國(guó)外某些國(guó)家和地區(qū)發(fā)生的區(qū)域性金融危機(jī)乃至國(guó)際金融危機(jī)，幾乎都有房地產(chǎn)泡沫的背景。管住了房?jī)r(jià)，遏制了房?jī)r(jià)的異常波動(dòng)，就可以穩(wěn)定相當(dāng)部分關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格，從而讓人們對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的整體走勢(shì)產(chǎn)生一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期。所以，不僅是眼下這樣一個(gè)特殊時(shí)期，即使從長(zhǎng)期看，政府對(duì)通脹預(yù)期的管理也應(yīng)當(dāng)抓住房?jī)r(jià)這個(gè)關(guān)鍵。

如果我們?cè)侔蜒酃馔断蚴澜纾敲捶績(jī)r(jià)監(jiān)管的重要性就會(huì)看得更清楚了。在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)全球化和貿(mào)易自由化的背景下，某個(gè)國(guó)家的某種商品如果價(jià)格上漲過(guò)快，并超出國(guó)際市場(chǎng)的均價(jià)水平，則會(huì)導(dǎo)致國(guó)際市場(chǎng)上此種商品的大量涌入，從而對(duì)其價(jià)格產(chǎn)生一種“封頂”效應(yīng)。尤其是糧食等大宗商品的貿(mào)易更是如此。但是，房?jī)r(jià)卻不會(huì)出現(xiàn)國(guó)際市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)來(lái)“封頂”的情況，就現(xiàn)有的技術(shù)和國(guó)際貿(mào)易框架來(lái)說(shuō)，沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家可能從他國(guó)進(jìn)口住房來(lái)平抑國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)。正因?yàn)槿绱?，?guó)外許多國(guó)家政府對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格可以棄之不管，但對(duì)房?jī)r(jià)卻有著極為嚴(yán)厲的監(jiān)管措施。譬如德國(guó)法律規(guī)定：房?jī)r(jià)、房租超高乃至暴利者要承擔(dān)刑事責(zé)任；如果地產(chǎn)商制定的房?jī)r(jià)超過(guò)“合理房?jī)r(jià)”的20%為“超高房?jī)r(jià)”,根據(jù)德國(guó)《經(jīng)濟(jì)犯罪法》就已經(jīng)構(gòu)成了違法行為；如果地產(chǎn)商制定的房?jī)r(jià)超過(guò)50%則為“房?jī)r(jià)暴利”,這已經(jīng)觸犯《刑法》構(gòu)成犯罪,出售者將受到更高罰款,甚至最高被判處三年徒刑。至于什么樣的價(jià)格才算“合理房?jī)r(jià)”，國(guó)外通行的標(biāo)準(zhǔn)是，房屋開發(fā)的全部成本再加上5%-10%的開發(fā)利潤(rùn)。

依據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)可以判定，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的住房銷售價(jià)格大都超出國(guó)外通行的“合理房?jī)r(jià)”水平。但是，開發(fā)商以及房地產(chǎn)投資投機(jī)者的暴利行為卻并未得到應(yīng)有的處罰，房地產(chǎn)泡沫成為不爭(zhēng)的事實(shí)。這種局面如果不改變，不僅管理通脹預(yù)期的目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)，也給國(guó)家經(jīng)濟(jì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)隱患。因此，政府除了要通過(guò)增加市場(chǎng)供給和抑制投資投機(jī)等宏觀調(diào)控手段擠出房地產(chǎn)泡沫，還必須對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)施監(jiān)管。與宏觀調(diào)控通常是針對(duì)市場(chǎng)上出現(xiàn)的暫時(shí)失調(diào)而采取的臨時(shí)措施不同，包括價(jià)格監(jiān)管在內(nèi)的市場(chǎng)監(jiān)管，則是為了保證市場(chǎng)有序運(yùn)行所實(shí)行的強(qiáng)制手段并具有長(zhǎng)期性特征。近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以陷入了一種“調(diào)控—觀望—反彈”的怪圈，而且這種怪圈每經(jīng)歷一次循環(huán)往復(fù)，房?jī)r(jià)都會(huì)攀升到一個(gè)新的高點(diǎn)。其中一個(gè)重要原因，就是缺少應(yīng)有的房?jī)r(jià)監(jiān)管，使得房?jī)r(jià)的形成既不穩(wěn)定也不合理。要打造起長(zhǎng)期穩(wěn)定合理的房?jī)r(jià)形成機(jī)制，并促進(jìn)其它商品和服務(wù)的價(jià)格趨向穩(wěn)定合理，在實(shí)施宏觀調(diào)控的同時(shí)必須借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，建立起房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)監(jiān)管制度及相關(guān)法律，對(duì)住房銷售和租賃中的房?jī)r(jià)“超高”和“暴利”施以必要的處罰和打擊，而不應(yīng)僅僅停留在目前的《特別規(guī)定》上。(本文作者系中共大連市委黨校教授)