本刊記者 馮京津

一線城市房價或?qū)⑾碌?br/>——訪瑞銀亞洲房地產(chǎn)研究部主管王震宇

本刊記者 馮京津

今年上半年國十條的出臺，使得房價不斷上漲的勢頭得到控制，樓市成交量大幅萎縮，購房者大都采取持幣觀望態(tài)度。那么，下半年房地產(chǎn)市場走勢如何？新政效力是否可以達(dá)到政府調(diào)控預(yù)期？近日，本刊記者帶著這些問題采訪了瑞銀亞洲房地產(chǎn)研究部主管王震宇。

記者：您預(yù)測今年下半年房地產(chǎn)市場走勢情況如何？

王震宇：我們預(yù)測，今年下半年一線城市的房價會跌，二線城市房價會跌得少一點，三線城市要看不同的地區(qū)，可能價格會有上升的趨勢。最主要的問題是中國房地產(chǎn)價格跌到什么時候，市場會有一個支持，進(jìn)而政策會放松。

宏觀調(diào)控政策要到位，是需要一段很長時間的，所以我們判斷此輪調(diào)控不可能四五個月就放松。2007年的時候，政策是在10、11月之間出來的，如果不是要解救全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，寬松政策不可能在2008年10月就出來。本來政府的意愿可能要樓市價格再低一些才讓市場比較合理地上漲。所以上一輪宏觀調(diào)控是功虧一簣，因為是為了救全球。那次迫不得已，還要十一二個月才進(jìn)行政策調(diào)整，這次會不會四五個月就逆轉(zhuǎn)，我覺得不可能。因為現(xiàn)在樓價相對2007年更高了。

判斷樓價能跌多少？技術(shù)性的判斷，如果價格跌到2007年高位的話，也有百分之十幾，我們預(yù)計今年年底左右會到這個位置。但是，這是最樂觀的。稍微悲觀一點的可能性，樓市可能回落到2008年低位宏觀政策才可能放松，如果這樣的話，可能要持續(xù)到明年第一季到第二季之間。2008年政策調(diào)整在一年左右，如果本輪調(diào)控也是一年，這個的可能性很大。未來一線城市樓價下跌的幅度可能在兩到三成之間，這是比較技術(shù)性的分析。

從政策層面來說，影響房價最重要的政策里，真正出臺最完整的就是信貸政策，其他的都是猶抱琵琶，很多沒有出現(xiàn)。溫總理在4月份講話中第一個提到的是“稅務(wù)與政策要完善”；第二個才說“信貸政策”。

稅收政策，長遠(yuǎn)來說是需要做的是一個很重要的管制的工具，比較成熟的市場，如美國、英國、香港都有一個跟房地產(chǎn)相關(guān)的稅項，而且是以市值為基礎(chǔ)的，中國在這方面沒有，所以很容易導(dǎo)致在沒有成本的情況下持有很多物業(yè)。所以，房地產(chǎn)稅的出臺是未來大勢所趨。有不少人說，未必會推出，其實是一廂情愿，即使在本輪調(diào)控中不出臺，最遲明年、后年也要出的。稅收政策對投資者的影響非常大。政府擔(dān)心調(diào)控力度過大，可能推出的時間會晚一些。

其實政府也很明白，像英國、美國那樣大炒特炒，造成泡沫性的經(jīng)濟(jì)，還是像德國那樣，把房屋變成消費(fèi)型的產(chǎn)品而不是投資性、投機(jī)性的產(chǎn)品，這在中國是更重要的問題，因為中國人口密集，這方面的需求非常大，怎么樣把握這個平衡，是非常重要的。

第三個政策也非常重要，但是中國一直沒有很好執(zhí)行，需要緊急做的就是處置閑置土地。官方的數(shù)據(jù)，從2003年到現(xiàn)在，幾乎有9億多平方米的土地是賣出去還沒有形成有效的房屋供應(yīng)，這是很大的資源浪費(fèi)，也有所謂囤地的現(xiàn)象。但是怎么能夠解決呢？其實是很容易。現(xiàn)在賣地的標(biāo)準(zhǔn)是，賣出去之后，兩年之內(nèi)要動工，放一個推土機(jī)就算是動工了。但是像香港，賣出去之后，多少年之內(nèi)要交房，這是最簡單的控制市場土地供應(yīng)的有效方法。所以，中國也應(yīng)該盡快朝著這個方向走，不然的話，囤積土地的方法會使房地產(chǎn)發(fā)展的暴利現(xiàn)象持續(xù)下去。這方面做得好的話，對地方政府層面的財政也會有益，因為如果不動工的話，可以收回來或者罰款，間接替代了不少損失掉的土地收益，而且活化土地閑置。政府可以賣土地，如果大家都存了十年的土地儲備的話，誰去買？低于市場價格的話，就沒有人買地了，如果只有兩年的土地，那邊在賣樓，就算市場低的話，開發(fā)商也要被迫去開始買土地，導(dǎo)致地方政府的土地收益更加穩(wěn)定和有持續(xù)性，這也是造就一個更平衡市場的非常有利的政策。

第四，我們覺得會對房地產(chǎn)未來一段時間導(dǎo)致比較大的影響就是加息?？梢钥吹剑y行在2004年的時候，利率漸負(fù)，就加息了。2007年負(fù)利率，也加息了，但是2007年加晚了，就造成了泡沫。如果現(xiàn)在真的加息，對房地產(chǎn)市場也會有較大負(fù)面的影響。

其實這樣四個重要的政策里面，唯一真真正正市場已經(jīng)完全期待甚至實現(xiàn)的就是信貸政策，也就是二套房政策。加息是半桶水，有人覺得會加有人覺得不會加。閑置土地方面，沒有人覺得會有任何力度的，沒有影響。

也有不少人在關(guān)心，如果房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)拉動的板塊，這么大力度的打壓下來，會不會造成比較負(fù)面的影響呢？其實現(xiàn)在瑞銀的經(jīng)濟(jì)分析，預(yù)測今年經(jīng)濟(jì)增長是10%，所以要在今年動手術(shù)的話，不會對經(jīng)濟(jì)有太大的影響，問題是明年會不會有一些問題出現(xiàn)。其實這次房地產(chǎn)政策就是打擊投機(jī)性的需求，但是另一方面想把經(jīng)濟(jì)適用房或者廉租房推上去，此消彼長可以做到繼續(xù)有一個經(jīng)濟(jì)推動力。

對寫字樓市場的判斷是比較樂觀的，2008年主要的原因是供應(yīng)過剩，盡管政府有救市的措施，還是繼續(xù)跌。未來6個月到一年之間，我們覺得商業(yè)房地產(chǎn)是更適合投資的一個板塊。

記者：您剛才說到溫總理在4月份首先提出的是完善房地產(chǎn)稅收政策，您預(yù)測現(xiàn)在市場會不會出臺更重要的調(diào)控政策？下一步房地產(chǎn)政策是從松還是從緊，房地產(chǎn)稅會不會出來？

3.2.3 風(fēng)機(jī)旋向確認(rèn)：由于該風(fēng)葉為后傾式葉型，一旦旋向錯誤，會使電流增大兩倍額定值，不僅會影響風(fēng)量，嚴(yán)重的是開機(jī)兩三分鐘，就會造成風(fēng)機(jī)配用電機(jī)冒煙燒壞。最終在現(xiàn)場有關(guān)人員配合下，頂部四個電機(jī)每個電機(jī)點動起動檢查確認(rèn)旋轉(zhuǎn)方向，并用電流表監(jiān)測(雖可以根據(jù)旋向標(biāo)記)，確保風(fēng)機(jī)電機(jī)絕對安全。

王震宇：房地產(chǎn)稅從任何角度都是應(yīng)該出臺、應(yīng)該完善的，問題不是會不會出，而是什么時候出，什么力度出，在哪里先出的問題了。為了先試水溫，可能在幾個試點城市先出，那幾個試點城市肯定是大城市，而這種稅的力度一定是針對于投資性需求最大的城市，越多投資性需求就越不看好。

下一步政策會從松還是從緊？沒怎么松或者緊，我剛才說四個政策里面應(yīng)該出臺的東西其實還很多。未來需要把市場規(guī)劃，變成比較有效率的市場，很多東西要做，可能推遲了一些，但是最終還是要出來的。整體來說，對空置房或者以囤積樓房作為投資的那種需求是非常不利的。其實政府也很明白，像英國、美國那樣大炒特炒，造成泡沫性的經(jīng)濟(jì)，還是像德國那樣，把房屋變成消費(fèi)型的產(chǎn)品而不是投資性、投機(jī)性的產(chǎn)品，這在中國是更重要的問題，因為中國人口密集，這方面的需求非常大，怎么樣把握這個平衡，是非常重要的。

記者：您提到一線城市未來還有20%-30%的跌幅，這個幅度有沒有考慮到房地產(chǎn)稅收政策的影響？

王震宇：說實話沒有考慮到，我們完全是從技術(shù)性的層面來分析。如果跌到2007年的高位，基本上不會導(dǎo)致太多買房人出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)的那種情況，所以這是最安全的第一道防線，但是跌到2008年低位的時候，就可能出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)。央行做過測試，覺得對金融體系不會有任何大的負(fù)面影響，所以我們覺得，這是一個可以接受的水平，而且對緩解貧富不均的現(xiàn)象是最重要的，我想現(xiàn)在中央最關(guān)心的是這個問題。

記者：從目前開發(fā)商持有的現(xiàn)金額來看都是非常不錯的，而且現(xiàn)在的市場情況下，如果降價的幅度不是特別到位的話，會引發(fā)一系列不良的預(yù)期，您對這個問題怎么看？

王震宇：不少開發(fā)商在推盤方面可能會避重就輕，比如說不是推類似的產(chǎn)品，推比較新落成的，沒有相比較的產(chǎn)品，可以避免業(yè)主輸打贏要的反應(yīng)。但是對他們的財政狀況來說，實在是比2008年要好很多，所以可能也因為這樣，持續(xù)僵持不減價的情況，在不少開發(fā)商那里可能更加拖得長。但是，有一些開發(fā)商，他們今年的賣房率相對他們的目標(biāo)比2008年高很多，也就是說，他們今年面對政策改變是更加積極、正面地應(yīng)對?，F(xiàn)在經(jīng)過2008年有不少破產(chǎn)、邊緣、要賣盤的情況之后，很多人說現(xiàn)金流的管理跟利潤率的管理一樣重要。所以，如果真是學(xué)了一課的開發(fā)商，基本上在積極減價方面做得比較好一點。

記者：現(xiàn)在一線城市有一個比較明顯的現(xiàn)象，銷售的萎縮有需求萎縮的因素，還有一個因素是供給在萎縮，特別是現(xiàn)在這種土地出讓制度下面，政府效率是比較低的，這種情況下，對于房價下降的推動，可能供給的萎縮對于降價會有一定的支撐，這個問題您怎么看？

王震宇：其實是量先降然后價才降，這是不二法則，量降到一定的水平，價就會跟上。大家都有很多的土地，或者不需要買地，正如我剛才講的，為什么閑置土地方面是很重要的關(guān)卡，如果把好這個關(guān)卡，供應(yīng)量自然就會理順，而不是樓價高的時候賣得多，樓價低的時候就不賣，未來真的要在閑置土地或者落成的關(guān)卡上把握好，真的強(qiáng)行執(zhí)行的話，可能有不少地會回歸政府，然后馬上拿出來賣，土地就激活了。

記者：關(guān)于保障性住房，住建部說，今年必須有580萬套的保障性住房的建設(shè)，按照每套50平方米來算，差不多有3億平方米的面積，相當(dāng)于2009年成交量的三成多一些，如果這個量持續(xù)到明年的話，是不是對于整個的市場會形成壓力？特別是二、三線城市，因為他們的房價雖然有上漲，但是那個漲幅跟北京、上海來說還是有很大的差距，那個時候保障性住房推出之后會不會壓抑以后的成長預(yù)期？

王震宇：保障性住房一直是政策想拉動的板塊，但是一直沒有結(jié)果。我們也做過一些研究，過去幾年基本上保障性住房占商品住房整體的供應(yīng)量1%-2%左右，如果上面的目標(biāo)真的能實現(xiàn)是可喜可賀，如果實現(xiàn)不了，對未來結(jié)構(gòu)性的調(diào)整還是沒有用處的。所以最終保障性住房重要的一點就是不是硬性規(guī)定只能賺多少百分比的利潤，沒有任何開發(fā)商有興趣做的，應(yīng)該是什么價位賣房子，讓開發(fā)商自己去算能夠賺多少錢，然后用市場的力量去買或者拍賣，或者招拍掛，讓他自己定地價應(yīng)該是多少錢賣出去，這樣一下子就釋放出來，供應(yīng)量也會很快跟著上去。很多東西，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場行政性規(guī)定卡死了很多活力，如果稍微微調(diào)一下，很多東西就由市場主導(dǎo)了，未來一段時間，政府應(yīng)該考慮一些政策上的改動。

記者：從公布的上半年的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看，上半年房地產(chǎn)的開發(fā)投資和增速都保持在相對比較高的水平上，有很多分析認(rèn)為，之所以達(dá)到這個效果，很大的原因在于保障房的投資在拉動，其實商品房的投資一直存在退化的趨勢，不知道您怎么看這個數(shù)據(jù)。如果這種情況屬實的話，商品房對于開發(fā)商投資消費(fèi)的話，在未來一段時間內(nèi)會影響到下一段，會不會左右政府對下一步形勢的判斷和政策出臺的力度？

王震宇：應(yīng)該會有的，這是政策到底成不成功的最重要的指標(biāo)。我認(rèn)為，未來中國可能需要考慮一個重要的政策原則性問題，到底住宅是投機(jī)投資性的產(chǎn)品還是消費(fèi)型的產(chǎn)品。但是我不清楚中央的思路是怎么樣的，基本上可以知道未來的市場只能夠平穩(wěn)，跟著整體收入上升而上升，而不是受信貸或者利率的短期因素?fù)芨抖鴮?dǎo)致過度的亢奮或者低迷的情況出現(xiàn)。這是一個更好的結(jié)果。