○耿建明

（武漢理工大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院 湖北 武漢 430070）

城市化與中國房地產(chǎn)發(fā)展

○耿建明

（武漢理工大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院 湖北 武漢 430070）

城市化是一國經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢，是社會分工發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。研究城市化與房地產(chǎn)業(yè)的互動關(guān)系，對于中國城市化進程的順利推進及房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。本文基于城市化發(fā)展視角對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進行了分析，探討了城市化與房地產(chǎn)業(yè)的互動機制及城市化對房地產(chǎn)市場的影響，最后提出了城市化促進中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策。

房地產(chǎn)業(yè) 城市化 互動機制

房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)和其他房地產(chǎn)活動的總稱，在國民經(jīng)濟分類中屬于第三產(chǎn)業(yè)。進入21世紀后，在國家實施的擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、保證國民經(jīng)濟又好又快發(fā)展的宏觀背景下，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，對于擴大內(nèi)需、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、推動城市化進程、解決社會就業(yè)、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、拉動經(jīng)濟增長等方面均發(fā)揮了重要作用，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要地位和作用日益凸顯。城市化是中國經(jīng)濟社會發(fā)展不可逆轉(zhuǎn)的趨勢和持續(xù)發(fā)展的先導(dǎo)，如今中國正處于城市化高速發(fā)展的階段，將給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來深遠影響。

一、城市化內(nèi)涵及我國的城市化發(fā)展

城市化是一個國際現(xiàn)象。18世紀60年代英國產(chǎn)業(yè)革命以后，世界各國先后開始從以農(nóng)業(yè)為主的傳統(tǒng)鄉(xiāng)村社會轉(zhuǎn)向以工業(yè)和服務(wù)業(yè)為主的現(xiàn)代城市社會，這是一個自然歷史過程，是經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢，是社會分工發(fā)展到一定階段必定會產(chǎn)生的社會現(xiàn)象。

關(guān)于城市化的內(nèi)涵，不同的學(xué)科有不同的解釋。人口學(xué)中的城市化是指人口城市化，即農(nóng)村人口逐漸變?yōu)槌鞘腥丝诘默F(xiàn)象和過程；地理學(xué)中的城市化是居民聚落和經(jīng)濟布局的空間區(qū)位再分布，呈現(xiàn)出日益集中化的過程（崔功豪等，1992）；社會學(xué)中的城市化是指一個城市生活方式的發(fā)展過程，它意味著人們不斷地被吸引到城市中，逐步被納入城市的生活組織中去，還意味著隨著城市的發(fā)展，出現(xiàn)的城市生活方式的不斷強化（周一星，1995）；經(jīng)濟學(xué)中的城市化是指各種非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟要素向城市集聚的過程，包括農(nóng)村勞動力、投資及其技術(shù)、生產(chǎn)能力向城市集聚，從第一產(chǎn)業(yè)向第二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，城市化與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化相聯(lián)系?？梢钥闯?，以上定義都是從人口、生產(chǎn)要素、區(qū)域、生活方式等不同角度對城市化進行的描述。概括而言，城市化是一個使落后的鄉(xiāng)村社會發(fā)展為現(xiàn)代先進的城市社會的自然歷史過程。

綜上所述，城市化的實質(zhì)就是鄉(xiāng)村城市化，即鄉(xiāng)村不斷地轉(zhuǎn)化為城市并最終被城市完全同化。城市化的內(nèi)涵可以概括為以下四個方面：第一，城市化不是一種狀態(tài)而是一個過程，這一過程是動態(tài)的和非均衡的，一旦達到均衡或相對靜止?fàn)顟B(tài)，城市化便會停止；第二，城市化是一個人口向城市不斷集中的過程，也是城市人口占全社會人口比例不斷提高的過程；第三，城市化是相關(guān)經(jīng)濟要素從第一產(chǎn)業(yè)向第二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步升級轉(zhuǎn)換的過程；第四，城市化是城市文明不斷發(fā)展并向廣大農(nóng)村滲透和傳播，以及全社會人口接受城市文化、實現(xiàn)鄉(xiāng)村人口城市化和城市現(xiàn)代化的統(tǒng)一的過程（付曉東，2005）。世界各國的城市化進程表明，城市化有其自身的發(fā)展規(guī)律。一般來說，一個國家或地區(qū)的城市化水平達到30%左右時，城市化進程將進入快速發(fā)展階段，這是不可逆轉(zhuǎn)的客觀規(guī)律。

1949年新中國成立時，中國城市化水平只有10.6%。因此，中國是在起點極低的基礎(chǔ)上開展城市化建設(shè)的。進入21世紀，中國的城市化進程進入了高速發(fā)展的軌道。統(tǒng)計顯示，城市化平均水平為41.8%。從城市化和經(jīng)濟發(fā)展水平的指標(biāo)來看，可以預(yù)測，2010年之后，中國城市化的發(fā)展會以每年至少1個百分點的遞增速度上升，至2020年達到60%左右的水平。由此可見，中國城市化已進入快速發(fā)展的階段。

二、城市化與房地產(chǎn)業(yè)的互動機制

從表1可以看出，中國城市化與房地產(chǎn)業(yè)之間存在著明顯的互動關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)是一種城市形態(tài)的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的興起與發(fā)展都離不開城市地域，它是在人群聚居的城市地區(qū)中，隨著工業(yè)化、城市化的發(fā)展而形成的獨立產(chǎn)業(yè)。同時，城市化發(fā)展所帶來的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)、需求結(jié)構(gòu)和生態(tài)結(jié)構(gòu)的深刻變化都會對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生重要影響。而房地產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟實踐中的重要作用也主要是在城市形態(tài)中體現(xiàn)出來的，這種作用包含其固有的承載體的基本作用；在城市經(jīng)濟活動鏈中連接生產(chǎn)與生活的作用；改善城市生產(chǎn)、生活環(huán)境以及增加就業(yè)的作用；促進城市發(fā)展的作用等。在動態(tài)的社會過程中，城市化這一社會經(jīng)濟因素的變化，會通過一系列傳導(dǎo)機制而引起房地產(chǎn)業(yè)這一社會經(jīng)濟因素的變化，而房地產(chǎn)業(yè)的變化反過來又加強了城市化的變化，兩者相輔相成、協(xié)調(diào)推進，形成了累積性的循環(huán)發(fā)展趨勢。

三、城市化對中國房地產(chǎn)市場的影響

1、城市化促使中國房地產(chǎn)市場的有效需求總量增加。目前中國正處于城市化的高速發(fā)展階段，城市化程度在45%到46%之間，這相對于工業(yè)化水平是滯后的。如果要使工業(yè)化和城市化達到一個比較匹配的狀態(tài)，在20年之內(nèi)中國城市化水平至少要翻一番。因此，從理論上看，中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間是較大的，這是需求來源的一個非常重要的方面。中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在雖在高速發(fā)展，但每年的開工面積大概是3億平方米左右，遠沒有達到要求。如果城市化這樣持續(xù)高速發(fā)展，以國外在與中國相應(yīng)生產(chǎn)水平下達到的城市化水平推算，中國將會有一個非常巨量的房地產(chǎn)需求。因此，在合理的城市化政策下，房地產(chǎn)業(yè)完全有可能在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)維持高速增長。

表1 中國房地產(chǎn)投資完成額與城鎮(zhèn)人口比重（1998—2007年）

2、城市化推動中國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。發(fā)達國家城市面積和城市人口的相對穩(wěn)定，使得房價一般也比較穩(wěn)定，城市化進程早已完成。影響發(fā)達國家房價的最主要因素是通貨膨脹、利率等貨幣因素，然而對于中國而言，由于經(jīng)濟處正在高速增長時期，城市化速度非?？?，在未來20年內(nèi)，城市面積和城市人口都要增加一倍，巨大的住房需求使得全國各大城市的房價出現(xiàn)了普遍連續(xù)大幅上漲的情況。按世界銀行提出的標(biāo)準，合理的房價應(yīng)是家庭年收入的3到6倍，而北京、上海、廣州等地的房價都已達到10倍以上。因此，在中國城市人口和城市面積都高速膨脹的情況下，房價必然會高于國外所認為的合理房價。

按照房地產(chǎn)的區(qū)位理論，房價等于成本加上壟斷性地理位置的價值。地理位置的價值通常近似于從該住宅出發(fā)到市中心所節(jié)約的交通成本。如果住在市中心，則可以節(jié)約這筆交通成本。這就是市中心房因其地理位置優(yōu)越而要比市郊房多收取的年租金。在高速城市化過程中，住宅的地理位置一般都是越來越好，郊區(qū)的房子幾年后就可能變成中心地區(qū)。處于高速城市化進程中的房子，其本身地理位置的變化就處在不斷增值的過程中，因此，城市化進程的加快會推動房價上漲。

3、城市化的不同階段并存使我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)需求結(jié)構(gòu)多元化。200多年來，世界城市化發(fā)展經(jīng)歷了四個階段。第一個階段是自工業(yè)革命至20世紀50年代的集中城市化，該階段體現(xiàn)的形式是人口、工業(yè)向城市集中。第二個階段是從20世紀50年代初開始的城市郊區(qū)化階段。大量居民進入郊區(qū)化以后，城市里的工業(yè)要發(fā)展，為了靠近勞動力，于是出現(xiàn)了工業(yè)郊區(qū)化，然后逐漸是商業(yè)郊區(qū)化。20世紀50年代到70年代，是全世界發(fā)達國家全面進入城市郊區(qū)化的過程；到了70年代，郊區(qū)已經(jīng)不是依附于城市的附屬品，而是成為獨立于城市的、與城市有分工的區(qū)域。第三個階段是進入70年代以后的逆城市化階段，即離開城市地區(qū)。第四個階段是80年代中后期的再城市化階段，即人口又開始向城市集中。

在我國的城市化進程中，不論是當(dāng)前還是未來一定時期內(nèi)，都表現(xiàn)為以上四個階段在不同城市或地域并存的局面，這促使我國城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)需求結(jié)構(gòu)多元化的局面。從需求內(nèi)容看，表現(xiàn)為對土地投機的需求、對住宅和小型公寓的需求、對花園公寓和高層公寓的需求、對寫字樓、購物中心和旅游旅店的需求，以及對工業(yè)建筑、廠房和特殊物業(yè)的需求等；從需求檔次上看，既有對租住和購買廉租房、經(jīng)濟適用房以及二手房的需求，也有對中高檔花園住宅的需求；從需求的地域看，既有繁華的市中心，又有幽靜的市郊等。特別是城市化進程中住宅郊區(qū)化現(xiàn)象的出現(xiàn)，為房地產(chǎn)市場帶來了新的發(fā)展契機。

四、城市化促進中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策

基于城市化視角，我們可以從健全城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控機制、完善城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的引導(dǎo)機制和構(gòu)建城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的保障機制三個方面來進行改進。為了適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)要求，首先應(yīng)明確土地地塊的用途，并使其具有一定的靈活性；應(yīng)加強研究城市規(guī)劃的戰(zhàn)略，將研究提高到戰(zhàn)略的高度，提供動態(tài)房地產(chǎn)開發(fā)；要為城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)營造良好的城市環(huán)境，建立一個既有競爭又有公平和效率的投資環(huán)境，同時還要采取有效措施堅決抑制房地產(chǎn)過度投機行為，為城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展提供良好條件。

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（責(zé)任編輯：胡婉君）

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