（接三月上期）

2007—2009年全國保障性住房建設(shè)在國家一系列政策的指引下，取得了明顯的效果。

一、特點

1、依法保障。遵照建住房[2007]218號《解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃和年度計劃編制指導(dǎo)意見》要求，各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市和省會(首府)城市，至2007年底，均組織制定了解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，以此作為法律依據(jù)指導(dǎo)住房保障工作的開展。其中對主要內(nèi)容、目標(biāo)、編制要求及如何實施監(jiān)督等都有具體規(guī)定。對規(guī)劃，強調(diào)適用期限與國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃期限相一致；對計劃，強調(diào)實行分級負(fù)責(zé)制、監(jiān)督檢查機制、動態(tài)調(diào)整機制等。為進一步加強住房保障的法制建設(shè)進行了有益的嘗試。

2.建立考核機制。各級政府承擔(dān)起保障性住房建設(shè)的責(zé)任，這是保障性住房建設(shè)力度明顯加大的決定性因素。從中央到地方，住房保障工作不僅列入了各級干部的業(yè)績考核標(biāo)準(zhǔn)，而且寫進了為民辦好事、實事的年度計劃中，突出了對保障性住房建設(shè)的高度重視。基本形成了中央部署，省級負(fù)總責(zé)，市縣抓落實的組織格局。

3.公共財政投入大幅增加。在保障性住房建設(shè)中，突出政府的主導(dǎo)地位，除土地供應(yīng)到位以外，還體現(xiàn)在公共財政投入明顯增加方面。2008年，全國用于廉租住房建設(shè)的資金投入為300多億元；2009年，僅中央財政用于各地廉租住房制度建設(shè)的資金投入即可達(dá)到330億元。此外，今年中央代地方增發(fā)的國債資金也作為地方的配套資金，補充用于廉租住房制度建設(shè)和保障性安居工程。地方政府繼續(xù)列入財政預(yù)算，包括使用公積金增值收益和不低于10%的土地出讓金用于這項事業(yè)。從目前的運作來看，由于公共財政投入明顯增加，資金較去年有非常大的保障，為順利推進2009年的住房保障工作夯實了基礎(chǔ)。

4.以點代面強勢推進。中央統(tǒng)一決策，各省市因地制宜，堅持政府主導(dǎo)、群眾參與、市場運作的原則，以解決廉租住房為重點，統(tǒng)籌安排經(jīng)濟適用住房和普通商品住房建設(shè)。使住房保障向多層次、廣覆蓋的方向發(fā)展。在天津財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所調(diào)研的黑龍江、遼寧、福建、河南、廣西、新疆等省區(qū)，均有充分體現(xiàn)。黑龍江省積極探索開發(fā)建設(shè)與投資收購相結(jié)合的新途徑，不斷加大投入，加快“三棚（煤礦棚戶區(qū)、非煤城市棚戶區(qū)和林區(qū)棚戶區(qū)）一草（農(nóng)村泥草房）”改造；遼寧省今年啟動了最大保障性安居工程，城市棚戶區(qū)、林業(yè)棚戶區(qū)、煤礦棚戶區(qū)成為改造重點，將符合保障標(biāo)準(zhǔn)的二手房納入保障性房源，該省原則上不采取集中建設(shè)廉租住房的辦法，而是選擇在經(jīng)濟適用住房、普通商品住房和城市棚戶區(qū)改造項目中插建、配建的辦法，以防止因集中連片建設(shè)而帶來的位置偏遠(yuǎn)、工作不便、生活成本增加等問題；福建省廉租住房保障制度已覆蓋到全省的每一個縣級城市。對于廉租房該省出臺了可租可售制度；河南省加大住房保障的投入力度，截至2009年6月底，共開工建設(shè)廉租房項目252個，開工面積287.2萬平方米，共計6.42萬套。經(jīng)濟適用房新開工面積297.05萬平方米，竣工120.72萬平方米，累計完成投資28.34億元； 廣西壯族自治區(qū)建立住房保障信息系統(tǒng)走在全國前列。通過發(fā)放租賃補貼、新建、收購、改建以及鼓勵社會捐贈等方式增加廉租住房供應(yīng)。特別值得一提的是柳州和百色。柳州是中國西南地區(qū)著名的老工業(yè)基地，有很多國有大中型企業(yè)。由于改制，使分流、下崗、失業(yè)職工占一半以上。據(jù)此，柳州市政府頒發(fā)了“關(guān)于改制企業(yè)職工危舊房集中區(qū)改造工程實施意見” ，對其實行“原地段安置、以舊換新、拆一還一、人性化安置” ，出現(xiàn)了職工滿意，社會和諧的局面。百色市是著名的革命老區(qū)，該市在實施經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)中，堅持以銷定建，擴大危舊房改造規(guī)模，收到應(yīng)保盡保的效果，在下轄的12個區(qū)縣，有10個為國家級特困縣的情況下， 做到住房保障無盲縣；新疆維吾爾自治區(qū)在國務(wù)院24號文件下發(fā)后，及時出臺了《貫徹國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見的實施意見》（新政發(fā)【2007】73號），并召開專門會議，建立目標(biāo)責(zé)任制，編制工作規(guī)劃，加大財政投入，積極爭取國家支持，加快城市保障性住房建設(shè)。喀什老城區(qū)中的住房全部是維吾爾族世代留傳下來的，其土木、磚木、磚混結(jié)構(gòu)分別為23.46%、62.67%、13.87%。2008年，溫家寶總理和李克強副總理就喀什市老城區(qū)危舊房改造問題做出重要批示以后，喀什市立即著手編制老城區(qū)危舊房改造綜合治理項目方案。計劃至2013年：重點改造危舊住房49083戶（507萬平方米），建設(shè)周轉(zhuǎn)用房4622套（24.03萬平方米），完善老城區(qū)28個片區(qū)內(nèi)的配套基礎(chǔ)設(shè)施，妥善處理老城區(qū)核心區(qū)內(nèi)35.95公里地道，完成總投資72.49億元。目前，各項工作正在扎扎實實地開展。

二、作用

保障性住房建設(shè)的全面推開，凸現(xiàn)了四方面的作用。

1、有利于推進城鎮(zhèn)化建設(shè)。住房，不僅反映了一個城市的面貌和經(jīng)濟發(fā)展水平，更是人民居住生活的真實寫照。危舊房改造不僅改善了城鎮(zhèn)居民的住房條件，而且改變了城鎮(zhèn)面貌。今年初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在進行國家級園林城市復(fù)查時，增加了對危舊房改造和實施住房保障的檢查。不難想象，當(dāng)一座城市到處充斥著垃圾般的危舊房，街頭到處流浪著無家可歸者時，與美麗的園林城市是何等的格格不入！可見以住房保障帶動危舊房改造，對于推進城鎮(zhèn)化建設(shè)又是多么重要！

2、有利于縮小城鄉(xiāng)差別。當(dāng)國家的有關(guān)政策明確保障性住房的供應(yīng)對象為城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭時，各省市堅持實事求是的原則，把城鎮(zhèn)低收入家庭延伸至新就業(yè)職工和進城務(wù)工人員，將他們中間符合條件者納入保障對象。這樣，不僅建立了人與人之間的平等關(guān)系，調(diào)動了他們建設(shè)城市的積極性，而且對于縮小城鄉(xiāng)差別，發(fā)展城市經(jīng)濟也起到了推波助瀾的作用。

3、有利于完善住房供應(yīng)體系。在現(xiàn)階段，針對不同保障對象，基本形成了住房供應(yīng)的梯次保障：廉租房、經(jīng)濟租賃房、經(jīng)濟適用房、限價商品房；居住權(quán)利的雙重選擇：既可選擇購買住房所有權(quán)，也可租賃住房使用權(quán)；發(fā)放補貼的兩種方法：即可享受實物補貼、也可申請房租補貼；保障房源的多種渠道：集中建設(shè)、搭配插建、購買商品房、收購舊公房、接受捐贈等，使城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭均有望獲得與自家收入水平相對應(yīng)的保障性住房。

4、有利于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。不論發(fā)達(dá)國家還是發(fā)展中國家，都將實施保障性住房建設(shè)作為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的一項重要政策工具。在房地產(chǎn)市場中，它“拾遺補缺”，發(fā)揮著平衡供求、調(diào)整結(jié)構(gòu)、保障城鎮(zhèn)低收入家庭對住房基本需求、推動樓市向理性健康方向發(fā)展的作用。當(dāng)前，由于政府實施行政劃撥土地及一些稅費方面的減免等優(yōu)惠政策，保障性住房的價格普遍低于普通商品房價格20%以上。同時，保障性住房投資的增加（2009年保障性住房投資將占全國房地產(chǎn)投資比重14.5%）還可拉動相當(dāng)規(guī)模的房地產(chǎn)投資，帶動一批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

三、四大難題

各地保障性住房在實施過程中存在一些問題，表面上的問題是：資格審查不嚴(yán)，保障對象部分錯位；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不嚴(yán)，戶型偏大，品質(zhì)跟不上；選址不合適，交通不便利等等，這些問題的存在阻礙了保障性住房建設(shè)的發(fā)展。深層次的問題至少反映在以下四方面。

1、住房保障對象的界定仍是難題

確定住房保障對象，是住房保障的基礎(chǔ)，也是正確界定政府保障職責(zé)和市場調(diào)節(jié)范圍的關(guān)鍵所在。不能簡單套用統(tǒng)計部門的收入五等分 （高收入、中高收入、中等收入、中低收入、低收入）辦法。一是在房價高的地區(qū)，就是中等以上收入也是買不起房的，二是收入的透明度不高，“五等分”界線好分，落實較難。

2、住房保障的房源不足仍是難題

不論是發(fā)放租賃補貼還是實物配租，供求矛盾都比較突出，財政困難的地區(qū)，不能應(yīng)補盡補，能夠應(yīng)補盡補的地區(qū)，領(lǐng)取租賃補貼后，租不到合適的住房。其原因：一是建設(shè)經(jīng)濟租賃房收回投資成本時間長，企業(yè)不愿意投入；二是有的地區(qū)受建設(shè)資金不足的影響無力啟動。

3、保障性住房投融資渠道單一仍是難題

政策雖然明確規(guī)定了保障性住房建設(shè)的資金來源，但仍不能適應(yīng)保障性住房建設(shè)的需要，主要表現(xiàn)一是資金不能足額到位，二是資金即使按政策規(guī)定的到位了也是“捉襟見肘”。由于資金不足，導(dǎo)致難以實現(xiàn)應(yīng)保盡保。

4、保障性住房退出機制仍是難題

退出機制雖然有制度設(shè)計，但是從各地實踐分析，至今也僅僅停留在制度設(shè)計上，源于各方面的原因，退出很難。

（未完待續(xù)。五月上期連載主題：關(guān)于發(fā)展公共租賃住房的政策建議）