做綠色建筑的發(fā)展商要耐得住寂寞

■ 王石

■ http://blog.sina.com.cn/wangshi

綠色建筑首先是觀念，在建筑設(shè)計(jì)時(shí)是否把節(jié)能環(huán)保放在重要考慮的位置，比如從保溫角度考慮就不適合做大玻璃窗，減少玻璃窗的尺度不僅不會(huì)增加，反而降低成本。當(dāng)然，整體考慮，綠色建筑要增加成本，但綠色到什么程度，成本增加的幅度也不同，比如住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布有住宅綠色三星標(biāo)準(zhǔn)，從一星～三星，不同的標(biāo)準(zhǔn)，增加的成本差別也比較大。目前評(píng)標(biāo)達(dá)到最高檔三星級(jí)別的只有萬(wàn)科的一個(gè)項(xiàng)目。關(guān)于綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在不是約束性的，我相信到一定程度，會(huì)出現(xiàn)一些硬性的，強(qiáng)制性的規(guī)定。

綠色三星建筑是國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)，在一定的時(shí)期內(nèi)，發(fā)展商開(kāi)發(fā)的住宅必須達(dá)到一星～二星，達(dá)到三星的標(biāo)準(zhǔn)則不是硬性要求。

至于增加的成本是否轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，從經(jīng)營(yíng)角度考慮，只要市場(chǎng)接受了綠色消費(fèi)概念，消費(fèi)者不但接受價(jià)格中的增加成本部分，還給與一定的溢價(jià)。據(jù)目前中國(guó)市場(chǎng)，綠色建筑還是在發(fā)展初期，消費(fèi)者的主流還未認(rèn)識(shí)綠色建筑的優(yōu)勢(shì)，個(gè)別發(fā)展商的綠色項(xiàng)目外，綠色建筑并不比非綠色建筑有更大的溢價(jià)能力。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，綠色建筑不可能令房?jī)r(jià)市場(chǎng)上揚(yáng)。

做綠色建筑的發(fā)展商要耐得住寂寞。

從工業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家的市場(chǎng)借鑒，股票市場(chǎng)，有綠色概念的上市企業(yè)的股票高于沒(méi)有綠色概念企業(yè)15%～20%。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，做綠色產(chǎn)品是必然趨勢(shì)。萬(wàn)科如何將環(huán)保與生產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)合起來(lái)，是從不自覺(jué)到自覺(jué)的過(guò)程，從契合到自覺(jué)推動(dòng)的過(guò)程。

萬(wàn)科已經(jīng)做好了準(zhǔn)備，裝修房、住宅產(chǎn)業(yè)化和綠色能源科技就是萬(wàn)科邁向低碳經(jīng)濟(jì)的“三部曲”。萬(wàn)科的目標(biāo)是明年完成全部精裝修，2014年完成住宅產(chǎn)業(yè)化，小區(qū)自給的替代能源要達(dá)到8%—15%。

希望越來(lái)越多的人來(lái)做綠色建筑

■ 陳順

■ http://chenshunblog.blog.sohu.com/138772652.html

作為傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商，我們生活水平越來(lái)越好了，出門開(kāi)汽車，沒(méi)房了買房，小房的換了大房，小窗戶換成大窗戶，越來(lái)越好的生活的品質(zhì)，雖然我們享受了陽(yáng)光，但給我們生活環(huán)境也帶來(lái)一些新的問(wèn)題。我想，有社會(huì)責(zé)任感的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該積極加入到低碳隊(duì)伍中。我覺(jué)得很多開(kāi)發(fā)商在綠色、環(huán)保這方面考慮的方向沒(méi)有問(wèn)題，但在具體執(zhí)行的時(shí)候會(huì)碰到很多困難，也許是因?yàn)樗麄儧](méi)有標(biāo)準(zhǔn)。建筑節(jié)能的時(shí)候，我們有65%的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，但是在其他的具體方面沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)，在做的時(shí)候，還有一些偏離，我覺(jué)得可以由認(rèn)證部門來(lái)認(rèn)證這個(gè)事情，做一些技術(shù)的認(rèn)證或者做其他方面的東西。另外一方面，我覺(jué)得做好事就應(yīng)該得到表?yè)P(yáng)，表?yè)P(yáng)分為物質(zhì)表?yè)P(yáng)和精神上的表?yè)P(yáng)，精神上的表?yè)P(yáng)就是社會(huì)和新聞媒體積極的宣傳這些倡導(dǎo)者和先進(jìn)者，給予其充分的信心。物質(zhì)方面，政府能不能在稅收方面、建設(shè)方面給予一些優(yōu)惠政策，或是在貸款方面給一些解決的政策，這樣就會(huì)使做好事的企業(yè)越來(lái)越多。

我想，當(dāng)一個(gè)好事容易做得的時(shí)候，做好事的人會(huì)越來(lái)越多，做一個(gè)好事非常難做，我們就需要付出巨大的代價(jià)。我希望好事越來(lái)越容易做，做好事的人就會(huì)越來(lái)越多，最終把“低碳經(jīng)濟(jì)”遍布各地。

“刻舟”豈能“求劍”

■ 任志強(qiáng)

■ http://blog.sina.com.cn/renzhiqiang

中國(guó)有個(gè)古老的傳說(shuō)，后來(lái)變成了一句古話“刻舟求劍”。我原以為人們從小學(xué)就開(kāi)始學(xué)這個(gè)故事，長(zhǎng)大后就不至于還做這樣的事情了，但現(xiàn)實(shí)生活中，人們還在不斷的重復(fù)著“刻舟求劍”的故事。

房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)本就包含著土地，許多國(guó)家或地區(qū)法律中土地也被列為建筑物的定義之中管理（如香港）。沒(méi)有地又哪里來(lái)的房子，所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”的不合法性不是來(lái)自于房子本身，而是源于土地的性質(zhì)。由此可見(jiàn)，土地的性質(zhì)決定著土地的價(jià)格，也決定著房屋的價(jià)格。

中國(guó)政府所有對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控中，一則打擊投資；二則抑制消費(fèi)；三則增加稅費(fèi)，卻沒(méi)有任何時(shí)候用任何措施來(lái)抑制土地的高價(jià)，反而出臺(tái)的都是“價(jià)高者得”的政策。地價(jià)越高越好，房?jī)r(jià)越低越好。從經(jīng)濟(jì)學(xué)而言，這豈不是一種悖論嗎？

國(guó)土部已連續(xù)多次下文限制地方政府的土地出讓面積，但廣州政府卻頂風(fēng)而上用超大型的地塊、超高的天價(jià)，255億元整體出讓亞運(yùn)城項(xiàng)目。

從已出臺(tái)的政策看，涉及土地的有多項(xiàng)，但卻幾乎都在中央政府與地方政府的政策和管轄權(quán)博弈中失效了。如果既不能解決中央與地方的財(cái)權(quán)和事權(quán)的劃分問(wèn)題，也不能解決部委政策對(duì)地方政府和人大的約束問(wèn)題，那么就從根本上無(wú)法解決土地的利用、出讓方式和價(jià)高者得中的所有問(wèn)題。也更不可能放棄政府壟斷供給的權(quán)力，那么水漲舟高就成為了必然。“刻舟”又有何用，當(dāng)水在移動(dòng)時(shí)，每一次的地價(jià)記錄都在短期內(nèi)不斷的被打破，又怎么會(huì)回到原來(lái)的地方去呢？

政府調(diào)控?zé)o需“遏制”投資

■ 李國(guó)平

■ http://blog.sina.com.cn/s/blog_492c75640100gqtn.html

遏制房?jī)r(jià)，不能靠“喊口號(hào)、擺姿態(tài)”，關(guān)鍵在于增加供給，特別是廉價(jià)土地的供應(yīng)，否則，“遏制房?jī)r(jià)”最終還會(huì)停留在一句口號(hào)上。

“國(guó)四條”的出臺(tái)，并不能說(shuō)是“正當(dāng)其時(shí)”，而僅能稱之為“亡羊補(bǔ)牢”。2009年年初，房地產(chǎn)市場(chǎng)曾出現(xiàn)短暫的“小陽(yáng)春”，這一局面正是由于開(kāi)發(fā)商“繃不住勁”，價(jià)格出現(xiàn)下降，剛性需求被釋放造成的。如果當(dāng)時(shí)政府能正確引導(dǎo)市場(chǎng)及流動(dòng)性，而非默許資金大量流向央企哄炒地王，那么整個(gè)房市就不會(huì)出現(xiàn)短暫觸底和其后猛烈的反彈。因此，從這個(gè)意義上說(shuō)，政府此次發(fā)聲并非把握時(shí)機(jī)，而是市場(chǎng)將近失控下的無(wú)奈之舉。

百姓最需政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)，而要解決這個(gè)問(wèn)題，首先應(yīng)當(dāng)保證房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)多元化。政府參與力度應(yīng)該有所區(qū)分：對(duì)于保障性住房，該管則管；對(duì)于普通商品房，應(yīng)部分參與干預(yù)；而對(duì)于純商品房市場(chǎng)，政府一定要完全放手。

即使政府表示要遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，但從國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，政府并不太可能竭力打壓市場(chǎng)。因?yàn)槲磥?lái)的發(fā)展還要靠房地產(chǎn)市場(chǎng)。如果此次過(guò)度打壓市場(chǎng)，那么在國(guó)外沒(méi)有天亮，我們的黎明也沒(méi)到來(lái)的這段時(shí)間，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也會(huì)受到較大沖擊。一旦這種情況出現(xiàn)，再進(jìn)行反方向的操作，帶來(lái)的影響則不可估量。

正像政府提到的，本次調(diào)控關(guān)鍵在于有多大的決心，下多大的力度。建議中央政府要求地方政府加大廉租房建設(shè)力度，同時(shí)以有效方式，供應(yīng)相對(duì)廉價(jià)的普通商品房用地。具體措施可以采取在土地買賣時(shí)，規(guī)定一定比例的廉租房或普通商品房用途置地，并且通過(guò)招標(biāo)，而非拍賣的形式，抑制哄抬地價(jià)。通過(guò)規(guī)定土地買賣形式，增加土地屬性，通過(guò)約束、規(guī)范地方政府，控制市場(chǎng)有序運(yùn)行?？傊{(diào)控房?jī)r(jià)，任重道遠(yuǎn)，政府應(yīng)當(dāng)專注于該做的事情，這就夠了。

房地產(chǎn)綁架經(jīng)濟(jì) 高房?jī)r(jià)反綁房地產(chǎn)

■ 陳聯(lián)科

■ http://blog.soufun.com/22533179/9520890/articledetail.htm

如果說(shuō)房地產(chǎn)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，那么高房?jī)r(jià)反過(guò)來(lái)綁架了房地產(chǎn)。

要想分析房?jī)r(jià)走勢(shì)或者治理整頓房地產(chǎn)行業(yè)，擺在全社會(huì)，尤其是政策制定者面前的一個(gè)首要問(wèn)題是，如何認(rèn)識(shí)當(dāng)前的房?jī)r(jià)高低和泡沫大小。對(duì)此，中央的基本判斷：中國(guó)部分大中城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)高現(xiàn)象。這大致是客觀的，也是符合市場(chǎng)規(guī)律的，古今中外概莫能外。要不然就無(wú)法解釋“居長(zhǎng)安、大不易”的典故了。

當(dāng)然，房?jī)r(jià)高也有不合理的一面，這主要是指開(kāi)發(fā)商和炒房人利用房屋難求的現(xiàn)實(shí)，在市場(chǎng)力量之外人為囤地捂盤抬高價(jià)格的現(xiàn)象，比如一天一個(gè)價(jià)，你不買我回頭漲一千兩千；或者每次用很小的開(kāi)盤體量和組織巨大的意向客戶群形成的沖擊和反差來(lái)加固漲價(jià)趨勢(shì)；或者是拿地非常便宜，卻要參考附近土地成交價(jià)格來(lái)謀取暴利。

治理高房?jī)r(jià)是一個(gè)系統(tǒng)工程，不但要把握分寸輕重，而且要內(nèi)外兼修，標(biāo)本兼治。以去年的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，雖然炒風(fēng)日盛，但行業(yè)健康的一面以及它對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重大支撐作用不應(yīng)被抹殺。當(dāng)前似應(yīng)有針對(duì)性地、真心實(shí)意地重點(diǎn)打擊捂盤囤地行為，而不是在開(kāi)發(fā)貸款、按揭政策、物業(yè)稅等方面對(duì)行業(yè)施以重拳。還要著重區(qū)分改善性置業(yè)和純粹短炒行為，防止打擊面過(guò)大。市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，市場(chǎng)的不理性和失靈，政府要及時(shí)干預(yù)，同時(shí)，政府賣地賺了錢也要承擔(dān)買不起房子居民的廉租房和保障房建設(shè)。最后，很多房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題要放到整個(gè)經(jīng)濟(jì)層面去解決，比如，加強(qiáng)中小城市的市政改造和產(chǎn)業(yè)布局，不要把資源太集中在大城市，大城市的房?jī)r(jià)相對(duì)也會(huì)回落；實(shí)體經(jīng)濟(jì)和結(jié)構(gòu)調(diào)整加快，很多資金自然就不會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)；房?jī)r(jià)高如果有老百姓收入低折射的因素，那么切實(shí)提高老百姓收入也是正當(dāng)途徑之一。

“限炒令”動(dòng)了誰(shuí)的奶酪？

■ 三湘一卒

■ http://blog.soufun.com/24673548/9299657/articledetail.htm

最近限制二套政策的出臺(tái)，市場(chǎng)立即又開(kāi)始進(jìn)入觀望期，與政策出臺(tái)之前的一片火爆熱情形成了鮮明的對(duì)比，當(dāng)然個(gè)人以為政策的確有一定的作用，但能否遏止房?jī)r(jià)的攀升，個(gè)人是持懷疑態(tài)度的，為什么懷疑？

首先，二套政策的出臺(tái)，真正受益的是銀行，凡購(gòu)買二套房的，不僅首付需要四成，這保障了銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，其次，利率由之前的基準(zhǔn)利率70%，上調(diào)到基準(zhǔn)利率的110%，這中間上漲的40%基準(zhǔn)利率大大提高了銀行利潤(rùn)，誰(shuí)支付了這筆利息，那么這一政策就動(dòng)了誰(shuí)的奶酪。當(dāng)然首當(dāng)其沖的是炒房客，尤其是沒(méi)多少錢的小散們，其次就是有改善需求的購(gòu)房者，雖然政策上支持改善住房需求，但政府賦予的改善前人均面積能在之內(nèi)的太少，再次就是工作飄忽不定的白領(lǐng)階層，以前在深圳，現(xiàn)在在北京，在深圳時(shí)有房，去了北京又有買房的需求，這種需求也被這一政策給打擊在內(nèi)了。

再說(shuō)說(shuō)二手房年限繳費(fèi)變動(dòng)吧，若以前同一片區(qū)，二手房賣12000一平，新房賣14000元一平，那么很多的市場(chǎng)需求可能購(gòu)買二手，尤其是二手次新房，從今年二手交投活躍的景象上可以印證，現(xiàn)在政策變了，二手房雖然叫價(jià)12000一平，但需要繳稅，而目前市場(chǎng)中稅金一般都由買家支付，那么最后的現(xiàn)狀是二手成交價(jià)也在14000元一平，二手的交易陷阱，以及等等之類的問(wèn)題，必然導(dǎo)致需求向一手新房轉(zhuǎn)移，這種現(xiàn)象又必然推動(dòng)新房?jī)r(jià)格的攀升。

房?jī)r(jià)不會(huì)因這次政策的調(diào)整而止步，畢竟貨幣貶值的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這種稅金上調(diào)后，貨幣的損失，只是壓縮了炒房者的投機(jī)利潤(rùn)，但對(duì)于目前現(xiàn)狀下，炒房仍然是最劃算的一門投資。

土地供給壟斷決定房?jī)r(jià)續(xù)升

■ 金承龍

■ http://blog.soufun.com/25123908/9330497/articledetail.htm

許多地方政府財(cái)政支出沒(méi)有土地收益就幾乎難以運(yùn)作，而土地供給壟斷決定了地價(jià)節(jié)節(jié)上升，土地價(jià)在一定程度上決定了房?jī)r(jià)，把房?jī)r(jià)推向至高不下的地帶。

舉例為證，杭州的房?jī)r(jià)在2009年內(nèi)漲了不少，而推動(dòng)杭城房?jī)r(jià)上升的主要因素、除了杭州市具有十分優(yōu)越的城市居住條件外，就是開(kāi)發(fā)用地的嚴(yán)重供給不足，以致土地出讓金持續(xù)飆升，最后嫁接致房?jī)r(jià)中，造成杭州市區(qū)的房?jī)r(jià)居高不下。杭州2009年地方財(cái)政收入接近700億元，而2009年杭州全市土地出讓金有望達(dá)到1200億元，“賣地收入”可能超地方財(cái)政收入1倍。2009年，大杭州的土地出讓金有望達(dá)到的1200億元，這些錢用到了哪里？

杭州的土地出讓金收入將首先用于建設(shè)保障性住房。據(jù)悉，在不久前曾召開(kāi)的區(qū)、縣(市)委書記座談會(huì)上，浙江省委常委、杭州市委書記王國(guó)平表示，2009年杭州全市(包括13個(gè)城區(qū)及所轄縣市)的土地出讓金有望達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的1200億元，這些錢用于建設(shè)保障性住房、公共交通、“三農(nóng)”等方面。王國(guó)平給大家算了一筆賬：賣地的收入將首先用于建設(shè)保障性住房，包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、拆遷安置房等。此外，土地出讓金還將用于實(shí)現(xiàn)公交、出租車、免費(fèi)單車、水上巴士、地鐵“五位一體”的大公交體系，背街小巷、庭院改善、危舊房改善、物業(yè)管理改善，快速路網(wǎng)、主次干道等重大基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)保障制度和“三農(nóng)”開(kāi)支等改善民生、社會(huì)公共事業(yè)建設(shè)方面。

從上看出，沒(méi)有政府的土地收益，何來(lái)民生保障資金？公共交通和城市化建設(shè)也是一句空話?？傊?，現(xiàn)階段的政府財(cái)政支出沒(méi)有土地收益就幾乎難以運(yùn)作。其城市經(jīng)營(yíng)也繼續(xù)不下去。所以，政府財(cái)政離不開(kāi)土地收益。政府壟斷土地供給市場(chǎng)決定房?jī)r(jià)續(xù)升。

政府不賣地就沒(méi)錢建保障房

■ 余英博士

■ http://blog.sina.com.cn/s/blog_603442100100g4hf.html?tj=1

2009年，一些城市的賣地收入大幅飆升。最新統(tǒng)計(jì)顯示，杭州、上海、北京三市是今年土地出讓收入的前三名。

中國(guó)處于經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)時(shí)期，城市化不可阻擋；但同時(shí)，人口多、土地少又是不爭(zhēng)的事實(shí)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)（政府和開(kāi)發(fā)商）的任務(wù)既要提高人們的居住水平，又要符合市場(chǎng)規(guī)律。開(kāi)發(fā)商的商品房和政府的保障性住房既要發(fā)揮拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“馬車”功能，又要保障民生和社會(huì)和諧。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局總經(jīng)濟(jì)師姚景源說(shuō)，我們要全面小康，其中重要內(nèi)容之一應(yīng)當(dāng)是居住指標(biāo)。從這個(gè)層面來(lái)講，地方政府的保障性住房和開(kāi)發(fā)商的商品房共同構(gòu)成的房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)是非常重要。

在2010新年伊始，中國(guó)房地產(chǎn)的一個(gè)政策走向、市場(chǎng)爭(zhēng)議的時(shí)間點(diǎn)，房地產(chǎn)（開(kāi)發(fā)商的商品房和政府的保障性住房）如何在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“馬車”和建設(shè)和諧社會(huì)的“穩(wěn)定器”中重新尋找平衡點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)成為中央和地方有關(guān)方面慎重考慮的問(wèn)題。

地方政府不賣地，當(dāng)然就不會(huì)有錢建設(shè)保障性住房，全國(guó)每年10000億土地出讓收入，按“土地出讓總收入的2%或凈收益的10%用于保障性住房建設(shè)”，每年地方政府要拿出至少200億！別老罵地方政府賣地，地方政府賣了地，才有錢，有了錢，才能建設(shè)保障性住房！

2010年，希望地方政府在保障性住房建設(shè)上交出一份令老百姓滿意的答卷！