◎ 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部信息中心 張新舉

當(dāng)前，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展和城市化建設(shè)的快速發(fā)展，城市外來(lái)務(wù)工人員和流動(dòng)人口的急劇增加，這樣就給城市房屋租賃市場(chǎng)帶來(lái)前所未有的蓬勃生機(jī)和發(fā)展?jié)摿Α４罅砍鞘型鈦?lái)人口給城市增加了活力，同時(shí)給城市的管理也帶來(lái)新的問(wèn)題。如果管理不到位就會(huì)給我們的城市帶來(lái)安全隱患和城市發(fā)展的約束，所以建立科學(xué)的出租房屋管理模式勢(shì)在必行。

一、存在的主要問(wèn)題

（一）地下租賃市場(chǎng)的不規(guī)范。在許多城市，未經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案的隱形租賃市場(chǎng)（或曰地下租賃黑市）大量存在，有的地方隱形租賃 市場(chǎng)在整個(gè)租賃市場(chǎng)中所占的比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了經(jīng)過(guò)登記備案的公開(kāi)租賃市場(chǎng)。對(duì)此，許多城市的房地產(chǎn)管理部門缺乏強(qiáng)有力的制約和打擊措施，顯得力不從心，有的甚至束手無(wú)策。有的房地產(chǎn)管理部門在制定行業(yè)政策和管理規(guī)范時(shí)，難以通過(guò)公開(kāi)的租賃市場(chǎng)了解整個(gè)房屋租賃市場(chǎng)的準(zhǔn)確信息，難以科學(xué)分析市場(chǎng)行情，難以作出正確的決策。在此情況下，實(shí)施的市場(chǎng)管理往往會(huì)偏離市場(chǎng)實(shí)際情況，影響整個(gè)房屋租賃市場(chǎng)乃至整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展。

（二）國(guó)家稅收大量流失。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)向國(guó)家繳納一定比例的稅收。但在實(shí)際上，由于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，房屋出租人紛紛規(guī)避管理部門的管理，大量的房屋紛紛流入地下黑市，進(jìn)行私下租賃。據(jù)有關(guān)資料顯示，相當(dāng)一部分的大中城市的房屋租賃登記備案率不足30%。換言之，即是房屋租賃市場(chǎng)70%的稅源白白流失。

（三）社會(huì)治安問(wèn)題嚴(yán)重。由于管理失控，在許多城市，出租房屋已成為納污藏垢之所。資料顯示，近年來(lái)發(fā)生于城市的刑事犯罪案件70%以上都與出租屋有關(guān)。許多流竄作案的違法犯罪分子都是利用出租房屋作為窩點(diǎn)和作案場(chǎng)所。一些“超生游擊隊(duì)”也紛紛利用出租房屋作掩護(hù)逃避計(jì)劃生育的管理。鑒于以上情況，近幾年，各地公安、計(jì)生部門均把城市出租房屋列為社會(huì)治安和流動(dòng)人口管理的重點(diǎn)場(chǎng)所，先后出臺(tái)了一系列措施，重拳出擊，但收效不大，并未從根本上解決問(wèn)題。

二、產(chǎn)生問(wèn)題的原因

（一）依法租賃意識(shí)不強(qiáng)。在許多城市，依法進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓、抵押的意識(shí)在廣大市民中深入人心，但依法進(jìn)行房屋租賃的觀念卻十分淡薄。許多人認(rèn)為，房屋租賃只是房屋出租人和承租人雙方的事，用不著額外交一筆登記費(fèi)用，接受房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督管理和辦理租賃登記，雙方往往口頭協(xié)定了事。

（二）違法租賃難以處理。目前，在房屋租賃市場(chǎng)上，有相當(dāng)一部分房主為追求高額租金，無(wú)視國(guó)家法律法規(guī)之規(guī)定，既不向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理登記手續(xù)，也不與承租人簽訂《房屋租賃合同》。有的甚至層層轉(zhuǎn)租，將違章建筑和法律規(guī)定禁止出租的房屋租給各類來(lái)歷不明乃至不法人員，使出租房屋成為納污藏垢之所。對(duì)此，房地產(chǎn)管理部門雖能作出相應(yīng)的行政處罰決定，但對(duì)于拒不執(zhí)行處罰決定者，卻缺乏更加強(qiáng)硬、有效的處理手段，非法出租行為不能及時(shí)得到處理。

（三）管理體制難以理順。依照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等法規(guī)，縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)管理。但隨著各地城市建設(shè)的快速發(fā)展，房屋租賃市場(chǎng)日趨活躍，一些部門也介入了房屋市場(chǎng)租賃管理。原本由房地產(chǎn)部門統(tǒng)一管理的房屋租賃市場(chǎng)，被分割為多頭管理，政出多門。其結(jié)果是誰(shuí)都在管，誰(shuí)都管不了、管不好。這種局面不僅加重了房屋租賃當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，而且還造成了管理體制和市場(chǎng)秩序的混亂，不利于房屋租賃市場(chǎng)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。

（四）行業(yè)管理法規(guī)不健全。完善地方規(guī)章、強(qiáng)化行業(yè)管理既是依法治國(guó)的要求，也是依法行政、切實(shí)加強(qiáng)房屋租賃市場(chǎng)管理的迫切需要。為將房屋租賃市場(chǎng)管理納入規(guī)范化、法制化軌道，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，1996年6月，原國(guó)家建設(shè)部出臺(tái)的《城市房屋租賃管理辦法》正式實(shí)施。隨后，北京、上海、浙江、深圳等地的人大、政府和房地產(chǎn)管理部門先后出臺(tái)了地方規(guī)章和實(shí)施細(xì)則。但仍有相當(dāng)一部分城市沒(méi)有制定相應(yīng)的地方配套實(shí)施細(xì)則，致使房地產(chǎn)管理部門在執(zhí)法管理過(guò)程中，缺少切合各地實(shí)際的管理規(guī)范，常常出現(xiàn)執(zhí)法“空檔”，使管理工作無(wú)章可循。

三、解決問(wèn)題的對(duì)策

（一）廣泛宣傳、引起重視，提高社會(huì)各界對(duì)房屋租賃市場(chǎng)重要意義的認(rèn)識(shí)。房屋租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，是促使住宅產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)揮其國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)作用的重要載體和支撐點(diǎn)。依法加強(qiáng)、規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)管理，有利于促進(jìn)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。據(jù)有關(guān)資料顯示，2004年?yáng)|莞市房屋租賃費(fèi)100多億為國(guó)家創(chuàng)造稅收近10億元。因此，要引起各地政府管理部門的重視，要通各種媒體，向社會(huì)各界宣傳《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》等法規(guī)，使廣大市民和外來(lái)流動(dòng)人口，了解房屋租賃知識(shí)，支持房屋租賃管理，服從管理，把房屋租賃管理的有關(guān)要求轉(zhuǎn)化為自己的自覺(jué)行動(dòng)。

（二）多方協(xié)調(diào)、部門合作，盡快理順城市房屋租賃市場(chǎng)管理體制。房屋租賃管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，管理部門涉及到房產(chǎn)、公安、工商、計(jì)生、街辦等部門，管理內(nèi)容又各不相同，只有各方配合、互相協(xié)調(diào)才能抓好。學(xué)習(xí)深圳東莞等地經(jīng)驗(yàn)，成立城市房屋租賃管理辦公室，負(fù)責(zé)房屋租賃的綜合管理。在租賃辦公室內(nèi)，房管、公安、稅務(wù)、工商、計(jì)生等部門集中辦公，推行“一站式”管理、“一條龍”服務(wù)，提高行政管理效率、減少行政開(kāi)支、方便群眾辦事。打擊利用出租屋做違法犯罪行為。

（三）依法行政、科學(xué)管理，盡快將房屋租賃市場(chǎng)納入法制化、規(guī)范化管理軌道。首先，要健全管理規(guī)章制度。要按照“適度超前，易于操作，便于落實(shí)，規(guī)范管理”的原則，依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和建設(shè)部頒布實(shí)施的《城市房屋租賃管理辦法》，爭(zhēng)取地方人大或政府盡快制定出各城市房屋租賃的地方配套規(guī)章，填補(bǔ)制度“空白”，健全法規(guī)制度體系。其次，出租屋管理部門要公正執(zhí)法、嚴(yán)格執(zhí)法、文明執(zhí)法，不斷提高其政策水平和執(zhí)法能力，樹(shù)立良好的政府形象。

以上是筆者個(gè)人對(duì)城市出租屋管理一些問(wèn)題的思考和建議，不當(dāng)之處請(qǐng)同行指正。