◎ 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部信息中心 張新舉
當(dāng)前,隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展和城市化建設(shè)的快速發(fā)展,城市外來(lái)務(wù)工人員和流動(dòng)人口的急劇增加,這樣就給城市房屋租賃市場(chǎng)帶來(lái)前所未有的蓬勃生機(jī)和發(fā)展?jié)摿Α4罅砍鞘型鈦?lái)人口給城市增加了活力,同時(shí)給城市的管理也帶來(lái)新的問(wèn)題。如果管理不到位就會(huì)給我們的城市帶來(lái)安全隱患和城市發(fā)展的約束,所以建立科學(xué)的出租房屋管理模式勢(shì)在必行。
(一)地下租賃市場(chǎng)的不規(guī)范。在許多城市,未經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案的隱形租賃市場(chǎng)(或曰地下租賃黑市)大量存在,有的地方隱形租賃 市場(chǎng)在整個(gè)租賃市場(chǎng)中所占的比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了經(jīng)過(guò)登記備案的公開(kāi)租賃市場(chǎng)。對(duì)此,許多城市的房地產(chǎn)管理部門缺乏強(qiáng)有力的制約和打擊措施,顯得力不從心,有的甚至束手無(wú)策。有的房地產(chǎn)管理部門在制定行業(yè)政策和管理規(guī)范時(shí),難以通過(guò)公開(kāi)的租賃市場(chǎng)了解整個(gè)房屋租賃市場(chǎng)的準(zhǔn)確信息,難以科學(xué)分析市場(chǎng)行情,難以作出正確的決策。在此情況下,實(shí)施的市場(chǎng)管理往往會(huì)偏離市場(chǎng)實(shí)際情況,影響整個(gè)房屋租賃市場(chǎng)乃至整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展。
(二)國(guó)家稅收大量流失。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定,以營(yíng)利為目的,房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)向國(guó)家繳納一定比例的稅收。但在實(shí)際上,由于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使,房屋出租人紛紛規(guī)避管理部門的管理,大量的房屋紛紛流入地下黑市,進(jìn)行私下租賃。據(jù)有關(guān)資料顯示,相當(dāng)一部分的大中城市的房屋租賃登記備案率不足30%。換言之,即是房屋租賃市場(chǎng)70%的稅源白白流失。
(三)社會(huì)治安問(wèn)題嚴(yán)重。由于管理失控,在許多城市,出租房屋已成為納污藏垢之所。資料顯示,近年來(lái)發(fā)生于城市的刑事犯罪案件70%以上都與出租屋有關(guān)。許多流竄作案的違法犯罪分子都是利用出租房屋作為窩點(diǎn)和作案場(chǎng)所。一些“超生游擊隊(duì)”也紛紛利用出租房屋作掩護(hù)逃避計(jì)劃生育的管理。鑒于以上情況,近幾年,各地公安、計(jì)生部門均把城市出租房屋列為社會(huì)治安和流動(dòng)人口管理的重點(diǎn)場(chǎng)所,先后出臺(tái)了一系列措施,重拳出擊,但收效不大,并未從根本上解決問(wèn)題。
(一)依法租賃意識(shí)不強(qiáng)。在許多城市,依法進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓、抵押的意識(shí)在廣大市民中深入人心,但依法進(jìn)行房屋租賃的觀念卻十分淡薄。許多人認(rèn)為,房屋租賃只是房屋出租人和承租人雙方的事,用不著額外交一筆登記費(fèi)用,接受房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督管理和辦理租賃登記,雙方往往口頭協(xié)定了事。
(二)違法租賃難以處理。目前,在房屋租賃市場(chǎng)上,有相當(dāng)一部分房主為追求高額租金,無(wú)視國(guó)家法律法規(guī)之規(guī)定,既不向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理登記手續(xù),也不與承租人簽訂《房屋租賃合同》。有的甚至層層轉(zhuǎn)租,將違章建筑和法律規(guī)定禁止出租的房屋租給各類來(lái)歷不明乃至不法人員,使出租房屋成為納污藏垢之所。對(duì)此,房地產(chǎn)管理部門雖能作出相應(yīng)的行政處罰決定,但對(duì)于拒不執(zhí)行處罰決定者,卻缺乏更加強(qiáng)硬、有效的處理手段,非法出租行為不能及時(shí)得到處理。
(三)管理體制難以理順。依照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等法規(guī),縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)管理。但隨著各地城市建設(shè)的快速發(fā)展,房屋租賃市場(chǎng)日趨活躍,一些部門也介入了房屋市場(chǎng)租賃管理。原本由房地產(chǎn)部門統(tǒng)一管理的房屋租賃市場(chǎng),被分割為多頭管理,政出多門。其結(jié)果是誰(shuí)都在管,誰(shuí)都管不了、管不好。這種局面不僅加重了房屋租賃當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),而且還造成了管理體制和市場(chǎng)秩序的混亂,不利于房屋租賃市場(chǎng)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。
(四)行業(yè)管理法規(guī)不健全。完善地方規(guī)章、強(qiáng)化行業(yè)管理既是依法治國(guó)的要求,也是依法行政、切實(shí)加強(qiáng)房屋租賃市場(chǎng)管理的迫切需要。為將房屋租賃市場(chǎng)管理納入規(guī)范化、法制化軌道,根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》,1996年6月,原國(guó)家建設(shè)部出臺(tái)的《城市房屋租賃管理辦法》正式實(shí)施。隨后,北京、上海、浙江、深圳等地的人大、政府和房地產(chǎn)管理部門先后出臺(tái)了地方規(guī)章和實(shí)施細(xì)則。但仍有相當(dāng)一部分城市沒(méi)有制定相應(yīng)的地方配套實(shí)施細(xì)則,致使房地產(chǎn)管理部門在執(zhí)法管理過(guò)程中,缺少切合各地實(shí)際的管理規(guī)范,常常出現(xiàn)執(zhí)法“空檔”,使管理工作無(wú)章可循。
(一)廣泛宣傳、引起重視,提高社會(huì)各界對(duì)房屋租賃市場(chǎng)重要意義的認(rèn)識(shí)。房屋租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分,是促使住宅產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)揮其國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)作用的重要載體和支撐點(diǎn)。依法加強(qiáng)、規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)管理,有利于促進(jìn)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展,維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。據(jù)有關(guān)資料顯示,2004年?yáng)|莞市房屋租賃費(fèi)100多億為國(guó)家創(chuàng)造稅收近10億元。因此,要引起各地政府管理部門的重視,要通各種媒體,向社會(huì)各界宣傳《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》等法規(guī),使廣大市民和外來(lái)流動(dòng)人口,了解房屋租賃知識(shí),支持房屋租賃管理,服從管理,把房屋租賃管理的有關(guān)要求轉(zhuǎn)化為自己的自覺(jué)行動(dòng)。
(二)多方協(xié)調(diào)、部門合作,盡快理順城市房屋租賃市場(chǎng)管理體制。房屋租賃管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,管理部門涉及到房產(chǎn)、公安、工商、計(jì)生、街辦等部門,管理內(nèi)容又各不相同,只有各方配合、互相協(xié)調(diào)才能抓好。學(xué)習(xí)深圳東莞等地經(jīng)驗(yàn),成立城市房屋租賃管理辦公室,負(fù)責(zé)房屋租賃的綜合管理。在租賃辦公室內(nèi),房管、公安、稅務(wù)、工商、計(jì)生等部門集中辦公,推行“一站式”管理、“一條龍”服務(wù),提高行政管理效率、減少行政開(kāi)支、方便群眾辦事。打擊利用出租屋做違法犯罪行為。
(三)依法行政、科學(xué)管理,盡快將房屋租賃市場(chǎng)納入法制化、規(guī)范化管理軌道。首先,要健全管理規(guī)章制度。要按照“適度超前,易于操作,便于落實(shí),規(guī)范管理”的原則,依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和建設(shè)部頒布實(shí)施的《城市房屋租賃管理辦法》,爭(zhēng)取地方人大或政府盡快制定出各城市房屋租賃的地方配套規(guī)章,填補(bǔ)制度“空白”,健全法規(guī)制度體系。其次,出租屋管理部門要公正執(zhí)法、嚴(yán)格執(zhí)法、文明執(zhí)法,不斷提高其政策水平和執(zhí)法能力,樹(shù)立良好的政府形象。
以上是筆者個(gè)人對(duì)城市出租屋管理一些問(wèn)題的思考和建議,不當(dāng)之處請(qǐng)同行指正。