房價看漲不愿履約，賣房者被判賠差價

2007年8月17日，陳先生母親向房主李女士支付定金20000元，并與李女士簽訂付款憑證一份，明確李女士名下的上海市楊浦區(qū)臨青路一套房屋售價為106萬元，并約定了首付款、房屋設備、有線電視等費用。2007年9月11日，陳先生及妻兒與李女士簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定三人向李女士購買上述房屋，房價款為70萬元，雙方于2007年10月30日前向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉讓過戶手續(xù)。同日，陳家支付給李女士購房首付款26萬元及維修基金2000元。

之后不久，李女士看到房價上漲，自己賣出的房屋升值不少，就提出不愿繼續(xù)履行合同，并于2007年9月28日和2007年10月10日向中介公司業(yè)務員的賬戶內匯款262000元。2007年10月13日，陳先生書面要求李女士繼續(xù)履行合同遭拒。李先生一家三口遂于2007年10月22日向法院提起訴訟，要求繼續(xù)履行合同。

法庭上，李女士稱當時其實講好的價格是106萬元，為偷漏稅款，雙方才在合同上約定房款為70萬元，所以合同是無效的。因房價上漲，不愿再以106萬元的房價繼續(xù)履行合同。審理中，中介公司業(yè)務員將李女士入賬的262000元返還給陳家。因李女士堅持不愿再履行合同，經(jīng)法院釋明，陳先生等人變更訴請，解除合同并賠償房屋增值。經(jīng)法院委托相關單位進行評估，結論為：2007年12月，上述房屋的房地產(chǎn)市場價值為1131000元。遂判決：解除《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及付款憑證約定的條款；李女士賠償陳先生一家經(jīng)濟損失71000元；案件受理費10800元，訴訟保全費4020元，評估5200元，共計20020元，由李女士負擔。

點評

胡勇軍（浙江海通聯(lián)合律師事務所律師）

近年來因房價上漲而引發(fā)的訴訟案件不斷增多。在二手房買賣交易中，從買賣雙方訂立合同到實際辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)往往需要較長一段時間，很多賣房人在簽訂二手房交易合同時都沒有意識到房價的漲幅會如此巨大，于是不斷有人為了追求房價上漲所帶來的巨大利益而惡意毀約，造成訴訟。訴訟中，違約方往往會找一些借口要求終止合同或確認合同無效：如讓其他的房屋共有人出來主張自己不知情，或者讓第三人以承租人的身份起訴主張優(yōu)先購買權；有的房主則以拒收房款等方式，制造買房人延期付款，再主張其違約，要求解除合同；甚至有些房主直接以高價將房屋賣與第三人并辦理過戶。

本案中，根據(jù)雙方簽訂的付款憑證相關條款和《上海市房地產(chǎn)買賣合同》有關約定，李女士明確將房屋以人民幣106萬元的價格轉讓給陳家，并約定了辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的期限。李女士收受了陳先生一家的購房首付款26萬元及維修基金2000元后，由于房價上漲而拒絕繼續(xù)履行購房合同。陳先生曾書面要求李女士繼續(xù)履行合同遭拒，李女士以自己的行為表明不履行主要債務，應由李女士承擔違約責任，對于違約所造成的損失應當由其承擔。根據(jù)合同法第一百十三條的規(guī)定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，應賠償因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。因此，本案中房價上漲后房屋的現(xiàn)價值與合同約定的交易價格之間的差額，應視為合同履行后，陳先生享有的可得利益。

合同誠信原則是合同法中一項極為重要的原則，有“帝王條款”之稱，指民事主體在從事民事活動中，應該誠實守信，以善良的方式履行其義務，不得濫用權利及規(guī)避法律或合同規(guī)定的義務，并要求維持當事人之間的利益的平衡。合同當事人在簽訂合同之前要認真評估市場趨勢和經(jīng)濟風險，一旦簽訂合同后就應嚴格按照合同的約定履行自己的義務。本案中，法院要保護的正是善意守約方的合法利益，守約方的實際損失有多大，法院就要通過審判幫他把實際損失彌補上。守約方的實際損失也就是房屋的差價損失。法院之所以支持差價損失的賠償，目的是為了讓守約方仍有能力購買到同區(qū)位、同類型的房屋。古老的法律諺語說，“任何人均不得因其過錯而獲益”。法律不能讓毀約方通過他的毀約行為獲利，同時也不能讓守約方因守約而受到損失，房子升值帶來的利益應該由守約方、誠信方來享有。