房?jī)r(jià)看漲不愿履約，賣房者被判賠差價(jià)

2007年8月17日，陳先生母親向房主李女士支付定金20000元，并與李女士簽訂付款憑證一份，明確李女士名下的上海市楊浦區(qū)臨青路一套房屋售價(jià)為106萬元，并約定了首付款、房屋設(shè)備、有線電視等費(fèi)用。2007年9月11日，陳先生及妻兒與李女士簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定三人向李女士購買上述房屋，房?jī)r(jià)款為70萬元，雙方于2007年10月30日前向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。同日，陳家支付給李女士購房首付款26萬元及維修基金2000元。

之后不久，李女士看到房?jī)r(jià)上漲，自己賣出的房屋升值不少，就提出不愿繼續(xù)履行合同，并于2007年9月28日和2007年10月10日向中介公司業(yè)務(wù)員的賬戶內(nèi)匯款262000元。2007年10月13日，陳先生書面要求李女士繼續(xù)履行合同遭拒。李先生一家三口遂于2007年10月22日向法院提起訴訟，要求繼續(xù)履行合同。

法庭上，李女士稱當(dāng)時(shí)其實(shí)講好的價(jià)格是106萬元，為偷漏稅款，雙方才在合同上約定房款為70萬元，所以合同是無效的。因房?jī)r(jià)上漲，不愿再以106萬元的房?jī)r(jià)繼續(xù)履行合同。審理中，中介公司業(yè)務(wù)員將李女士入賬的262000元返還給陳家。因李女士堅(jiān)持不愿再履行合同，經(jīng)法院釋明，陳先生等人變更訴請(qǐng)，解除合同并賠償房屋增值。經(jīng)法院委托相關(guān)單位進(jìn)行評(píng)估，結(jié)論為：2007年12月，上述房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為1131000元。遂判決：解除《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及付款憑證約定的條款；李女士賠償陳先生一家經(jīng)濟(jì)損失71000元；案件受理費(fèi)10800元，訴訟保全費(fèi)4020元，評(píng)估5200元，共計(jì)20020元，由李女士負(fù)擔(dān)。

點(diǎn)評(píng)

胡勇軍（浙江海通聯(lián)合律師事務(wù)所律師）

近年來因房?jī)r(jià)上漲而引發(fā)的訴訟案件不斷增多。在二手房買賣交易中，從買賣雙方訂立合同到實(shí)際辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)往往需要較長(zhǎng)一段時(shí)間，很多賣房人在簽訂二手房交易合同時(shí)都沒有意識(shí)到房?jī)r(jià)的漲幅會(huì)如此巨大，于是不斷有人為了追求房?jī)r(jià)上漲所帶來的巨大利益而惡意毀約，造成訴訟。訴訟中，違約方往往會(huì)找一些借口要求終止合同或確認(rèn)合同無效：如讓其他的房屋共有人出來主張自己不知情，或者讓第三人以承租人的身份起訴主張優(yōu)先購買權(quán)；有的房主則以拒收房款等方式，制造買房人延期付款，再主張其違約，要求解除合同；甚至有些房主直接以高價(jià)將房屋賣與第三人并辦理過戶。

本案中，根據(jù)雙方簽訂的付款憑證相關(guān)條款和《上海市房地產(chǎn)買賣合同》有關(guān)約定，李女士明確將房屋以人民幣106萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給陳家，并約定了辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的期限。李女士收受了陳先生一家的購房首付款26萬元及維修基金2000元后，由于房?jī)r(jià)上漲而拒絕繼續(xù)履行購房合同。陳先生曾書面要求李女士繼續(xù)履行合同遭拒，李女士以自己的行為表明不履行主要債務(wù)，應(yīng)由李女士承擔(dān)違約責(zé)任，對(duì)于違約所造成的損失應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)。根據(jù)合同法第一百十三條的規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)賠償因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。因此，本案中房?jī)r(jià)上漲后房屋的現(xiàn)價(jià)值與合同約定的交易價(jià)格之間的差額，應(yīng)視為合同履行后，陳先生享有的可得利益。

合同誠信原則是合同法中一項(xiàng)極為重要的原則，有“帝王條款”之稱，指民事主體在從事民事活動(dòng)中，應(yīng)該誠實(shí)守信，以善良的方式履行其義務(wù)，不得濫用權(quán)利及規(guī)避法律或合同規(guī)定的義務(wù)，并要求維持當(dāng)事人之間的利益的平衡。合同當(dāng)事人在簽訂合同之前要認(rèn)真評(píng)估市場(chǎng)趨勢(shì)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，一旦簽訂合同后就應(yīng)嚴(yán)格按照合同的約定履行自己的義務(wù)。本案中，法院要保護(hù)的正是善意守約方的合法利益，守約方的實(shí)際損失有多大，法院就要通過審判幫他把實(shí)際損失彌補(bǔ)上。守約方的實(shí)際損失也就是房屋的差價(jià)損失。法院之所以支持差價(jià)損失的賠償，目的是為了讓守約方仍有能力購買到同區(qū)位、同類型的房屋。古老的法律諺語說，“任何人均不得因其過錯(cuò)而獲益”。法律不能讓毀約方通過他的毀約行為獲利，同時(shí)也不能讓守約方因守約而受到損失，房子升值帶來的利益應(yīng)該由守約方、誠信方來享有。