張 芬

全長(zhǎng)50公里的三環(huán)路將在明年基本建成，使福州內(nèi)城區(qū)面積達(dá)到332平方公里，形成逐層次推進(jìn)的“大福州”格局。

隨著地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的密集出臺(tái)，福州樓市進(jìn)入僵持局面，近幾個(gè)月的樓市似乎沒(méi)有亮點(diǎn)。然而，隨著福州城市建設(shè)的“大變臉”，利好消息還是不斷傳來(lái)。最大的利好，莫過(guò)于三環(huán)路將在明年基本建成，2012年實(shí)現(xiàn)全線閉合。

路網(wǎng)一通，樓市巨變。如果說(shuō)琴亭高架橋的暢通帶動(dòng)五四北板塊，尤溪洲大橋、金山大橋的建成帶旺了金山、浦上板塊，那么，全長(zhǎng)50公里的三環(huán)路的建成，將與福銀高速、福州機(jī)場(chǎng)高速公路、福泉高速公路，以及三條國(guó)道主干線形成福州市區(qū)外環(huán)閉合區(qū)域，使福州內(nèi)城區(qū)面積達(dá)到332平方公里，形成逐層次推進(jìn)的“大福州”格局。

緩解土地緊缺

根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，福州市區(qū)每年需新建住宅410～530萬(wàn)平方米，因此，每年約需4000～5000畝上地。但從福州去年的供應(yīng)量來(lái)看，僅僅維持在1500畝左右?！伴_發(fā)商想拿地，但是上市的土地量難以滿足市場(chǎng)需求，在供小于求的情況下，地價(jià)日益攀升也在意料之中?！币晃挥幸膺M(jìn)軍房地產(chǎn)開發(fā)的地產(chǎn)策劃公司負(fù)責(zé)人告訴記者，三環(huán)建設(shè)工程的日趨推進(jìn)，開始為上地供應(yīng)緊缺、可售房源趨緊的問(wèn)題“解套”。

“隨著三環(huán)一期工程的建成以及二期、東北三環(huán)的動(dòng)建，福州已然盤活了東部新城、五四北、烏龍江板塊等區(qū)域的土地?！比饰慕ㄔO(shè)集團(tuán)企劃部有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，三環(huán)閉合通車后，僅僅二期工程，就能將周邊8000多畝的空置土地合理利用，納入房地產(chǎn)開發(fā)范圍。

“對(duì)房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，三環(huán)線的引入直接體現(xiàn)為城市土地供應(yīng)量的增大，同時(shí)也拉近了郊區(qū)與城市的距離，從而提升了這些土地資源的開發(fā)價(jià)值?！备Ｖ荽髮W(xué)房地產(chǎn)研究所王阿忠教授表示，城市公共交通的發(fā)展引導(dǎo)城市土地的開發(fā)，不僅帶動(dòng)周邊相關(guān)配套的發(fā)展，更能拓展城市空間。

多中心發(fā)展格局

有業(yè)內(nèi)人士表示，三環(huán)時(shí)代之下福州城市“東擴(kuò)南進(jìn)西拓”將跨入一個(gè)新時(shí)期，一個(gè)以多中心發(fā)展的樓市格局逐漸形成。福州樓市發(fā)展十多年，但大多時(shí)候區(qū)域格局發(fā)展冷熱不均，往往是城區(qū)熱、新區(qū)平淡。三環(huán)的閉合將改變城區(qū)“一枝獨(dú)秀”的狀況，大區(qū)域概念自成氣候。

2000年，福州隄出城市發(fā)展的“東擴(kuò)南進(jìn)”戰(zhàn)略，其中南進(jìn)就是向南發(fā)展，城南板塊是最重要的地帶，加上福州火車南站的投入使用和海峽西岸國(guó)際物流商貿(mào)城的落戶，使該板塊成為重要交通樞紐和福州的又一繁榮商貿(mào)中心。此外，城南是通往福清、長(zhǎng)樂(lè)的必經(jīng)之路，“從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，福州樓市的版圖還不單單局限于三環(huán)以及三環(huán)沿線，閩侯、長(zhǎng)樂(lè)、連江、永泰等周邊縣市同樣可以納入開發(fā)版圖。”三木集團(tuán)在閩侯項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，已有不少開發(fā)商看好該板塊，城南板塊的開發(fā)將會(huì)成為三環(huán)沿線的重頭戲。

三環(huán)的閉合，使得介于二環(huán)與三環(huán)之間的大學(xué)城板塊直接被納入市區(qū)，升值潛力不言而喻。大學(xué)城板塊周邊基礎(chǔ)教育設(shè)施與高等學(xué)府林立，可提供完善的一站式教育配套，而且商業(yè)街、超市、醫(yī)院等構(gòu)成全方位的生活配套?？梢哉f(shuō)，隨著“大福州”城市藍(lán)圖的執(zhí)行，三環(huán)的建設(shè)讓大學(xué)城板塊已成為福州房地產(chǎn)的前沿陣地。

除了上述兩大特色板塊外，近幾年已經(jīng)逐步成熟的烏龍江板塊和西區(qū)板塊也在三環(huán)的帶動(dòng)下迎來(lái)新的機(jī)遇。如今，烏龍江板塊憑著稀缺的自然景觀正升級(jí)成為高檔豪宅的聚集地，而隨著作為三環(huán)東北段重點(diǎn)項(xiàng)目淮安大橋的動(dòng)工，西區(qū)板塊也再度受到關(guān)注。

將成樓市“王牌”

“從福州的城市發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程來(lái)看，新區(qū)板塊的發(fā)展和興盛，主要受到了交通的影響?！鄙鲜鋈镜禺a(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，這種交通先行，房地產(chǎn)開發(fā)隨后跟上的策略，往往能夠取得很好的效果，而且政府在城市的“擴(kuò)張”過(guò)程中，也會(huì)逐步對(duì)各區(qū)的配套問(wèn)題進(jìn)行全面平衡，從而使得福州房地產(chǎn)的發(fā)展更加均衡。

三環(huán)的最終建成，為福州打下了堅(jiān)實(shí)的發(fā)展基礎(chǔ)，它不僅改變了原有的部分區(qū)域“一枝獨(dú)秀”的局面，而且全面地落實(shí)“東擴(kuò)南進(jìn)西拓”戰(zhàn)略?？v觀福州樓市，外延擴(kuò)展也已成定局，按照三環(huán)的地理位置，從傳統(tǒng)意義上的城市以東、鼓山以西片區(qū)，往東延伸到馬尾，往南延伸到南臺(tái)島以東，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在交通利好的大環(huán)境下，福州樓市正面臨著一個(gè)新的發(fā)展機(jī)遇。

這種新的發(fā)展機(jī)遇，不僅表現(xiàn)在福州三環(huán)路一期的建成通車，讓烏龍江畔的土地開發(fā)，真正進(jìn)入了“黃金期”，更表現(xiàn)在，三環(huán)二期及東北三環(huán)的建設(shè)啟動(dòng)，迅速推進(jìn)了福州房地產(chǎn)發(fā)展的南進(jìn)勢(shì)頭，并迅速與已建成的三環(huán)一期連成一線，帶動(dòng)沿線房地產(chǎn)無(wú)限的增值潛力。