呂 甜

去年年底，備受關(guān)注的二手房交易優(yōu)惠政策終于塵埃落地。調(diào)整之后，將對2010年的二手房市場產(chǎn)生何種影響?

取消還是延期?一直備受關(guān)注的樓市惠政有了定論。2009年12月9日，國務(wù)院決定，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年。其他住房消費政策繼續(xù)實施。

此番調(diào)整，可謂幾家歡喜幾家愁。對于滿5年的二手房主來說。由于不受政策影響，無疑形成了“利好”；而未滿5年的，不僅提高了交易成本，而目增加了交易難度。

交易成本顯著增加

“以一套總價100萬元、年限在2～5年內(nèi)的二手房來說，自2010年起，如果全額征收5.55％的營業(yè)稅。將使房產(chǎn)交易的稅負(fù)增加5.55萬元。”福州市雙安房產(chǎn)總經(jīng)理鄭愛新舉了個例子。

記者從福州市房管局獲悉，2009年福州市二手房市場交易火爆，僅1—10月，成交326.6萬平方米。增長97.35％。預(yù)計福州去年全年交易量約4萬套，平均每月3000多套。已經(jīng)創(chuàng)下歷史新高。

鄭愛新介紹，2009年雙安經(jīng)手的二手房交易中，年限介于2～5年的房產(chǎn)約占30％。受益于2009年的營業(yè)稅優(yōu)惠政策，這部分房產(chǎn)的交易成本降低了數(shù)萬元。

事實上，出于對優(yōu)惠政策到期取消的擔(dān)心，福州、廈門兩地二手房產(chǎn)交易量早在2009年11月就顯著增加。“為了節(jié)省幾萬塊的營業(yè)稅，買賣雙方都急于在優(yōu)惠政策到期之前完成交易?！睆B門市世紀(jì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人汪女士介紹說。

對此，鄭愛新表示。短期來看，這波放大的交易量將透支2010年上半年的購買力。他預(yù)測，半年時間內(nèi)，二手房交易量將下滑20～30％?！盃I業(yè)稅優(yōu)惠取消，會使炒房成本加大。普通住宅的投資者也將趨于謹(jǐn)慎。”

政策尚存一點不確定

二手房營業(yè)稅優(yōu)惠政策退出。但是記者發(fā)現(xiàn)，國務(wù)院政策并沒有明確2010年二手房交易營業(yè)稅征收方式一是在2009年的優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上進行差額征收，還是恢復(fù)到2008年進行全額征收?福州大學(xué)地產(chǎn)研究所負(fù)責(zé)人王阿忠認(rèn)為，實施何種征收方式，還有待國家出臺實施細(xì)則。

王阿忠和記者算了一筆賬：按不同征收方式計算，應(yīng)征營業(yè)稅差別很大。以一套房齡3年，原成交價50萬元，現(xiàn)成交價100萬元的二手房計算，營業(yè)稅優(yōu)惠政策取消后，按照全額方式征收，營業(yè)稅應(yīng)繳100萬元×5.55％=5.55萬元，而如果按照差額方式征收，則只需繳納(100-萬元-50萬元)x5.55％=2.78萬元。

2008年12月29日，財政部和國家稅務(wù)總局共同推出了《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，通知中除了營業(yè)稅征免時限的改變外，最大的改變就是提出營業(yè)稅的差額征收，即(成交價一購買原價)×營業(yè)稅率。

“如果是全額征稅，對市場的影響更大。”王阿忠認(rèn)為，既然國家有意壓制房產(chǎn)投機，從政策的實施力度來看，應(yīng)當(dāng)以房產(chǎn)原價為基數(shù)進行計算營業(yè)稅，即全額征收。

房價何去何從?

盡管政府已有所表態(tài)，但不少購房者也表達(dá)了對政策實施效果的擔(dān)憂，“現(xiàn)階段二手房市場幾乎處于賣方市場，營業(yè)稅的征收基本上都是轉(zhuǎn)移到買房者身上，最后反而抬高了房價。”

與此同時，不少一手房項目傳出即將漲價的消息。

“剩下的房源不多，都掌握在經(jīng)理手上，在市場明朗前，很難拿到優(yōu)惠價格。”廈門杏林某商品住宅項目銷售經(jīng)紀(jì)人私下對記者說。

“二手房交易成本增加，有可能將一部分二手房購房者推向一手房市場。2008年動工項目不多，一手房存量房源有限，價格也可能隨之抬升。”鄭愛新對記者表示。

“當(dāng)然，如果買賣雙方簽訂‘陰陽合同的話，也可以‘節(jié)省營業(yè)稅支出?！币晃幌嗍斓姆慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹說，“比如100萬元的房子。買賣雙方簽80萬元的備案合同，私下另外簽一份100萬元的合同，就可省下1.11萬元的稅費。”不過，他也同時表示。“陰陽合同”存在一定的風(fēng)險。

就在二手房新政頒布不久的12月13目，國家統(tǒng)計局公布了2009年11月的經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù)據(jù)：11月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7％，二手住宅銷售價格同比上漲5.5％，大中城市房價漲幅繼續(xù)擴大。

對話房產(chǎn)專家王阿忠：

記者：簡要分析一下國家出臺調(diào)整政策的時機和初衷?

王：這不算是一個新政策。這個政策是“國六條”的內(nèi)容。由于樓市持續(xù)火爆，去年政府調(diào)整營業(yè)稅減免由5年改為2年。今年的中央經(jīng)濟工作會議明確：鼓勵建設(shè)普通商品自住型和改善型住房?？梢娬{(diào)整政策，主要是抑制投機。

記者：政策調(diào)整后，近期對房地產(chǎn)市場是否會產(chǎn)生影響?

王：房地產(chǎn)市場和股市不一樣。房地產(chǎn)市場不會隨消息出現(xiàn)急漲急跌，將有一個慣性的過程。不過。對于長期抑制投機是有影響的。

記者：本打算購買二手房的購房者。會不會因為稅費的提高轉(zhuǎn)而購買一手房。從而推高房價?

王：樓市中，往往是投資者買一手房，最后接盤的都是剛性需求的那部分人。之前對樓市恐慌的買者，現(xiàn)在反而吃了一顆安心丸?！罢畷粫泻罄m(xù)動作?一這些人觀望情緒加重。反而不再那么恐慌。

記者：此政策對豪宅交易是否有影響?

王：投機、投資不會選擇豪宅。大部分投機客購買低價房，待漲，賣出。所以影響不大。

記者：您認(rèn)為政府還會繼續(xù)出臺打壓樓市投機的政策嗎?

王：這要看市場?？梢钥隙ǖ氖?，政府肯定不支持投機市場，若市場仍“高燒”不退，不排除調(diào)整政策陸續(xù)出臺。

記者：您對購房者有何建議?

王：房地產(chǎn)是一個周期行業(yè)，其價格也呈現(xiàn)周期變化，我認(rèn)為，目前的房價已經(jīng)在一個周期的峰值附近，如果不是剛性需求，購房者可以等等看看。