若 寒

受政策面趨緊預(yù)期影響，地產(chǎn)板塊2009年12月15日表現(xiàn)低迷，行業(yè)內(nèi)九成個(gè)股出現(xiàn)下跌，給眾多看好地產(chǎn)股跨年度行情的投資者帶來(lái)失望情緒。

國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議于2009年12月14日召開(kāi)，會(huì)議內(nèi)容主要為研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施。全面啟動(dòng)城市和國(guó)有棚戶區(qū)改造工作，并透露出遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭的政策傾向。地產(chǎn)板塊受此影響出現(xiàn)深幅調(diào)整，行業(yè)內(nèi)上漲個(gè)股不到一成。其中一線地產(chǎn)股處于領(lǐng)跌位置，如招商地產(chǎn)下跌4.34％，金地集團(tuán)下跌5.51％，保利地產(chǎn)下跌3.38％，萬(wàn)科A下跌3.39％。不過(guò)對(duì)于地產(chǎn)股的普跌，市場(chǎng)分析人士卻表示，在后市無(wú)融資壓力的情況下，一線地產(chǎn)股競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將逐漸顯現(xiàn)。

走勢(shì)相對(duì)謹(jǐn)慎

多數(shù)地產(chǎn)行業(yè)分析師認(rèn)為，地產(chǎn)板塊只是因?yàn)檎哳A(yù)期方面的變化而進(jìn)入了短時(shí)間的陣痛期，從上市公司業(yè)績(jī)以及行業(yè)、政策中期走勢(shì)看，地產(chǎn)股仍然值得重點(diǎn)關(guān)注。目前，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策今年趨緊是必然的，但長(zhǎng)城證券分析師劉昆認(rèn)為，“政策收緊將是適度的、漸進(jìn)的過(guò)程，因此不至于改變行業(yè)運(yùn)行趨勢(shì)?！辈贿^(guò)，對(duì)于目前一片慘跌的房地產(chǎn)股而言，劉昆認(rèn)為，“市場(chǎng)仍需要時(shí)間來(lái)接受正在逐步釋放的利空消息。同時(shí)，如果2010年一季度。政策沒(méi)有起到抑制房階快速上漲的目的，那么輿論壓力還會(huì)鋪天蓋地地到來(lái)，屆時(shí)可能會(huì)有更嚴(yán)厲的政策出臺(tái)?！?/p>

在這樣的環(huán)境下，是否意味著地產(chǎn)股就是碰不得的燙手山芋了呢?對(duì)此，深圳一家基金公司投資經(jīng)理告訴記者，“短期內(nèi)房地產(chǎn)股票，尤其是二線地產(chǎn)股會(huì)承受不小的回調(diào)壓力，投資者盡可能避而遠(yuǎn)之，但如果部分股票跌得太深太離譜。同樣也存在機(jī)會(huì)?！?/p>

國(guó)金證券的研究報(bào)告中也指出，決定地產(chǎn)股投資價(jià)值的根本還是基本面和估值水平，政府已經(jīng)明確表態(tài)首次購(gòu)房實(shí)行七折利率和改善型自住房提法短期不會(huì)取消，而2010年上半年的金融環(huán)境也不會(huì)比目前更差。因此，國(guó)金證券不認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的基本面開(kāi)始走下滑之路。“目前房?jī)r(jià)越漲而股價(jià)越低迷的原因是政策預(yù)期所導(dǎo)致，而房?jī)r(jià)如真能平穩(wěn)，市場(chǎng)會(huì)將注意力從政策轉(zhuǎn)移至股票本身?！痹撊谭治鰩熑绱酥赋觥?/p>

長(zhǎng)城證券行業(yè)分析師蘇雪晶認(rèn)為，對(duì)于管理層對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控，投資者需要學(xué)會(huì)適應(yīng)。另外，政府短期調(diào)控思路非常明顯，快速精確打擊高房?jī)r(jià)，所以我們判斷短期行業(yè)仍面臨政策細(xì)化和其他部委出臺(tái)房地產(chǎn)新規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)。而就短線而言，資本市場(chǎng)融資節(jié)奏大幅度放緩將是投資者需要適應(yīng)的第一個(gè)調(diào)控。

而對(duì)于一線的房地產(chǎn)企業(yè)，蘇雪晶認(rèn)為，由于2009年底至2010年一季度，整體行業(yè)氛圍仍將處于政策的高壓狀態(tài)，因此建議投資者對(duì)于房地產(chǎn)股的走勢(shì)持相對(duì)謹(jǐn)慎的態(tài)度，而作為一線地產(chǎn)股而言，由于其大多數(shù)地產(chǎn)公司，如行業(yè)四大龍頭：萬(wàn)科A、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)都相繼完成了融資計(jì)劃，其現(xiàn)金儲(chǔ)備相對(duì)充足，因此不存在在政策的高壓下向資本市場(chǎng)融資的困難，這樣的特點(diǎn)或?qū)⑹沟靡痪€地產(chǎn)股在后市本行業(yè)發(fā)生估值重新調(diào)整的階段，迎來(lái)交易性機(jī)會(huì)。

聯(lián)合證券行業(yè)分析師魚(yú)晉華對(duì)于“完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理”做出的評(píng)論是：“我們認(rèn)為針對(duì)的是土地市場(chǎng)地王頻出。判斷開(kāi)發(fā)商的信貸管理將有所加強(qiáng)，同時(shí)在限制信貸資金流向土地拍賣(mài)市場(chǎng)上亦會(huì)有更嚴(yán)格的覘定出臺(tái)?！辈贿^(guò)，也有市場(chǎng)人士表示，完善土地的招拍掛制度，對(duì)于資金充裕的一線龍頭上市公司而言，通過(guò)土地的招拍掛制度將加大它們“圈地”的步伐，從而利于這些一線的龍頭公司進(jìn)行土地儲(chǔ)備。

龍頭股融資壓力較小

而對(duì)于管理層出臺(tái)的上述政策。上市公司的反應(yīng)如何呢?房地產(chǎn)龍頭上市公司萬(wàn)科A2009年12月15日表示：“房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)政策確實(shí)比較敏感。宏觀經(jīng)濟(jì)政策和行業(yè)政策的變化都可能對(duì)市場(chǎng)的信心和需求構(gòu)成影響。萬(wàn)科認(rèn)為企業(yè)還應(yīng)更多著眼于自身經(jīng)營(yíng)，認(rèn)真研究市場(chǎng)需求，加強(qiáng)產(chǎn)品研發(fā)，提供符合客戶需求的高質(zhì)量的產(chǎn)品，積極促進(jìn)銷(xiāo)售。2009年萬(wàn)科將推動(dòng)由規(guī)模速度型蹭長(zhǎng)向質(zhì)量效益型增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向作為各項(xiàng)工作的一個(gè)重點(diǎn)，已經(jīng)取得了良好的效果，只有增強(qiáng)自身能力，才能在不同的環(huán)境之中保持競(jìng)爭(zhēng)力。”

事實(shí)上，隨著2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)回升。萬(wàn)科2009年的業(yè)績(jī)已經(jīng)大大超越2008年同期。據(jù)該公司2009年12月8日公告，2009年11月公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積52萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額52.3億元，分別比2008年同期增長(zhǎng)23.6％和46.5％。

分析人士表示，國(guó)家此次出臺(tái)的遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的措施，并增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的有效供應(yīng)，此外，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議決議也表示將“推進(jìn)中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展”，這對(duì)中國(guó)的二、三線城市的房地產(chǎn)帶來(lái)很大發(fā)展空間。而作為房地產(chǎn)龍頭上市公司的萬(wàn)科A。其在二、三線城市業(yè)務(wù)發(fā)展也較為迅速，據(jù)公開(kāi)資料顯示。2009年9月公司定向增發(fā)募集100多億元建設(shè)的14個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目以及2009年新增項(xiàng)目多數(shù)位于東莞、重慶等二三線城市。因此萬(wàn)科A在二三線城市的項(xiàng)目投入，將部分緩解此次管理層出臺(tái)遏制房?jī)r(jià)上漲措施所帶來(lái)的利空影響。而金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)和保利地產(chǎn)對(duì)于記者的采訪，都表示不予評(píng)論。

渤海證券行業(yè)分析師周戶表示，考慮到未來(lái)6個(gè)月房?jī)r(jià)仍將上漲、銷(xiāo)售面積維持高位以及政策的漸進(jìn)式。未來(lái)6個(gè)月仍然看好房地產(chǎn)行業(yè)。

此外，在擔(dān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，在土地供需旺盛、房地價(jià)上漲的局面下，渤海證券更加看好具有政策優(yōu)勢(shì)和土地溢價(jià)的獨(dú)享和先發(fā)優(yōu)勢(shì)的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)商。