舍予

在“貴賓首府”一樓大堂內，貼有一份由當地多個部門聯(lián)合驗收的文件，其中公攤面積數據赫然在目：該樓盤從3層到20層，公攤系數達52.35%。45平方米的一居室卻按85平方米出售，把“小房大賣”發(fā)揮到了極致。

舍予

“我和妻子大學畢業(yè)后一直在北京工作，但始終沒找到自己的位置，也不想總在外面漂著，就決定在老家高密市買房?！奔炆綎|、在北京工作的張先生向記者講起他“離奇”的買房經歷。

2007年夏，張先生看中老家山東省高密市一處名為“貴賓首府”的樓盤。繁華的地段，敞亮的樣板間，一下就打動了他?！拔矣冒雮€月的時間跑遍高密市所有的樓盤，反復比較后，選擇了‘貴賓首府’，預售期的房價是每平方米2850元，而且當時樣板房的裝修一下子打動了我?！笔潞笏貞?，樓盤雖是預售，但“火”得很，他差點沒搶到房。于是，張先生沒有絲毫猶豫，當場交了訂金，購買了一套面積85平方米的房屋。

辦完購房貸款以后，張先生開始耐心等待，可這一等就是兩年多。2010年春節(jié)后，開發(fā)商通知他收房，而驗房的結果卻令張先生“出奇憤怒”?？捶繒r，樣板間是寬敞精致的小二居，廚房、衛(wèi)生間一應俱全；收房時，看到的卻是逼仄簡陋的一居室，房里只能放下一張床。

套內面積縮水一半 公攤系數高達52%

“本來設計得好好的，這里放床，這里放沙發(fā)，還有開放式廚房，可現(xiàn)在放下床后，恐怕連轉身的地方都沒了?！睆埾壬诜块g里轉了一圈，不停地搖頭。

在張先生簽訂的商品房買賣合同上，約定建筑面積是85平方米，但套內面積、公攤面積都沒有說明。據記者實地目測，這個走幾步就能到對面墻的房間，看起來也就40多平方米。

在張先生的樓上，也上演了類似一幕。不久前，同在“貴賓首府”買房的單女士興沖沖地來驗房，打開房門卻愣了，房間怎么看怎么小。一番測量后，她發(fā)現(xiàn)套內面積只有27.29平方米。單女士回憶，當初看房時，是一名姓張的銷售人員帶她去的樣板間。據銷售人員介紹，房屋建筑面積是40.22平方米，公攤系數肯定“不超過30%”。

公攤面積到底有多大？記者找到了《高密市天正房產測繪有限公司關于“貴賓首府”綜合樓預測面積的說明》。說明中顯示，從3層到20層，房屋的公攤系數達48.63%。而在“貴賓首府”一樓大堂內，還貼有一份由當地多個部門聯(lián)合驗收的文件，其中公攤面積數據赫然在目：該樓盤從3層到20層，公攤系數達52.35%。

根據開發(fā)商和政府部門的解釋，48.63%的數據來自圖紙的預測算，52.35%的數據來源于房管局測繪公司的實地測繪，都有依有據，科學可靠。寬敞的走廊和大堂，都要算入公攤面積，所以才那么大。”

記者在樓里走了一圈，發(fā)現(xiàn)確如開發(fā)商所說，從大廳到走廊，從電梯到樓梯，“貴賓首府”都更像“酒店”而非“住宅”。而且在張先生房間對面，業(yè)主已經入住，推開虛掩的房門，里面儼然是個小辦公室。

這就帶來了另外一個問題，什么是酒店式公寓？屬于商用還是住宅？難道酒店式公寓的公攤面積可以上不封頂？

政府部門：為何一路綠燈？

開發(fā)商解釋：為何公攤這么高？

事先承諾公攤面積不超過30%，事后卻高達52.35%，這讓購買該樓盤的200多

國家對于公攤面積的上限并無規(guī)定，無論公攤面積多大，都不違法。我國相關法規(guī)就公攤面積僅制定了測算標準和原則，由于項目各不相同，沒有對上限進行規(guī)定。戶業(yè)主非常憤怒。單女士說，業(yè)主們曾多次與開發(fā)商協(xié)商，“每次談，公攤面積都是焦點”，開發(fā)商則給出了五花八門的解釋。

一開始的答復竟是“圖紙還沒畫出來，無法測算?！焙髞韯t是“我們不知道公攤面積那么大 你可以找公司來測算，這事不是我們說了算，而是由最終測繪結果決定?！遍_發(fā)商還拿出法律盾牌，即“法律對于公攤面積的上限沒有規(guī)定。”甚至直接說：“你們100年都退不了房！”

為徹底弄清這一問題，記者詢問了開發(fā)商濰坊福城置業(yè)有限公司辦公室主任李偉，他的解釋是：“不同的使用功能決定了不同的公攤面積。‘貴賓首府’不是單純的住宅，而是‘酒店式公寓’，五部電梯、兩個樓梯間，

如此高的公攤系數，究竟如何突破建設局、房管局、規(guī)劃局、土地局等部門的重圍，公然示眾？記者就此走訪了相關部門。

高密市建設局副局長徐懷章向記者介紹說，建設局主要負責該項目的監(jiān)管，“貴賓首府”項目從規(guī)劃到建設、施工、驗收，相關手續(xù)是齊備的。在開發(fā)商通知業(yè)主收房后，部分業(yè)主由于公攤面積過大不愿收房，高密市為此專門成立“駐‘貴賓首府’工作組”，聯(lián)合房管局、規(guī)劃局、土地局等多個部門展開調查。

徐懷章說，作為工作組負責人，他曾就公攤面積問題專門向山東省建設廳咨詢，得到的答復是，國家對于公攤面積的上限并無規(guī)定，無論公攤面積多大，都不違法違規(guī)，“只能說明這個項目的設計有問題”。

問及公攤面積為何如此高時，徐懷章說：“我個人也感覺公攤面積有點大”。他進一步解釋了調查原因，說主要因為項目按酒店式公寓來設計，“每層樓面積不到1000平方米，卻有5部電梯，加上消防通道、大廳、配電室等公共設施，公攤面積自然就大了?！?/p>

而對于“酒店式公寓”到底屬于“商用”還是“住宅”，徐懷章說，他也不清楚。記者調查發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商在規(guī)劃時標明項目用途為“酒店式公寓”，而在銷售時，與業(yè)主所簽訂合同的用途卻是“住宅”。對此徐懷章說：“我認為這是開發(fā)商的營銷策略?！?/p>

對于張先生等業(yè)主來說，開發(fā)商和工作組的答復無法令其滿意，對于他們最關心的公攤面積、房屋性質、產權期限等問題，仍然缺乏明朗態(tài)度和決定。記者了解到，幾十名購房人已經委托北京市隆安律師事務所房地產專業(yè)律師尹富強進行依法維權，該案將于近日開庭審理。

尹富強認為，如此之高的公攤面積，已成為業(yè)主當時是否決定購買房屋的決定因素，而開發(fā)商在開發(fā)規(guī)劃之時，理應知道如此之高的公攤比例，但開發(fā)商卻隱藏這一數據，采取各種方式進行隱藏規(guī)避。從簽訂買賣合同之時，就存在惡意欺詐行為。45平方米的一居室卻按85平方米出售，把“小房大賣”，發(fā)揮到了極致。

背后隱藏的三大漏洞

記者調查發(fā)現(xiàn)，52.35%的公攤系數背后，暴露出從法規(guī)到監(jiān)管的真空和漏洞：一是商品房合同關于公攤面積的內容亟待規(guī)范；二是對公攤面積缺乏上限規(guī)定；三是對于酒店式公寓沒有明確界定。

記者翻看了幾十份“貴賓首府”項目的商品房合同，發(fā)現(xiàn)其中都藏有陷阱：每份都僅標明建筑面積，對套內面積、公攤面積等都未填寫，也絲毫未提及公攤系數。更有意思的是，作為合同附件的《公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明》對于公攤部位的界定語焉不詳，讓人越看越糊涂。

尹富強認為，一些開發(fā)商利用公攤面積做文章已成為“潛規(guī)則”，公攤面積不明確，測繪結果不公開，讓買房人多年來難以“明白消費”。相應職能部門應通過政策、法規(guī)等措施，揭開公攤面積的“潛規(guī)則”。

就公攤面積上限的問題，記者也查閱了相關法規(guī)，發(fā)現(xiàn)對于公攤面積的處理，目前我國尚無明確法律法規(guī)出臺，只有建設部的行政規(guī)章和地方政府的部門文件做出的原則性規(guī)定。現(xiàn)在政策主要是根據2000年8月1日開始實施的《中華人民共和國國家標準房產測量規(guī)范》執(zhí)行。

一般來說，高層樓房的公攤面積要大于多層樓房的公攤面積。高層公攤系數一般在0.18~0.26之間，而多層樓房的公攤系數則在0.11~0.16之間。不過，每個樓盤，甚至一個樓盤各幢房子的情況都不一樣，因此房屋的公攤面積要實地測量，要根據房屋的使用功能和相關配套情況來定，沒有限定的范圍。

記者就此專門詢問國家住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任王玨林，他聽到52.35%的公攤系數，第一反應是“太高了”。住房和城鄉(xiāng)建設部負責房地產交易與產權管理的一名工作人員表示，我國相關法規(guī)就公攤面積僅制定了測算標準和原則，由于項目各不相同，沒有對上限進行規(guī)定。

對酒店式公寓的界定同樣如此，由于缺乏具體法規(guī)，地方政府在管理酒店式公寓時只能“摸著石頭過河”。徐懷章向記者表示，由于不清楚酒店式公寓的性質，政府在管理上面臨難題，酒店式公寓以后的經營也存在隱患。而當前棘手的問題是，如何給酒店式公寓發(fā)放房產證，“現(xiàn)在還需進一步協(xié)調”。