趙非非

房地產(chǎn)開發(fā)是指依《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,在取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。我們通常說的房地產(chǎn)開發(fā),確切地說應(yīng)該是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,即指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè),并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。面對(duì)市場的激烈競爭與全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響,如何控制開發(fā)成本,如何最大限度提高企業(yè)投資收益是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存乃至發(fā)展壯大所面臨的重要課題。加強(qiáng)工程造價(jià)管理、降低工程投資成本是提高企業(yè)投資收益的重要手段。一個(gè)項(xiàng)目的工程成本牽涉到各個(gè)階段,因此要降低工程成本必須從項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工和竣工結(jié)算各階段對(duì)工程成本進(jìn)行嚴(yán)格的控制。

工程造價(jià)控制分為事前控制、事中控制、事后控制三個(gè)階段。長期以來,我們把造價(jià)控制的重點(diǎn)放在施工階段和竣工結(jié)算階段,對(duì)施工及竣工結(jié)算會(huì)由建設(shè)方、施工方、監(jiān)理方、審核方從人工調(diào)配、材料管理、機(jī)械使用、結(jié)算核實(shí)等多方位各層面把關(guān),嚴(yán)格控制費(fèi)用。其實(shí),施工階段及竣工階段的造價(jià)控制是事中、事后控制。統(tǒng)計(jì)資料顯示,事前控制將影響項(xiàng)目造價(jià)的 30%～70%,而事后控制對(duì)項(xiàng)目造價(jià)的影響就相對(duì)小的多。建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期的造價(jià)控制中,關(guān)鍵在于項(xiàng)目實(shí)施之前的投資決策、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)及合同階段。充分進(jìn)行市場調(diào)研,認(rèn)真編制可行性研究報(bào)告,細(xì)化投資估算和設(shè)計(jì)概算,加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段指標(biāo)控制,嚴(yán)格高效招投標(biāo),合同細(xì)則全面、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目紤],必將有效控制項(xiàng)目投資。

1 決策階段是造價(jià)控制的關(guān)鍵

在建筑工程項(xiàng)目管理過程中,投資決策階段控制工程造價(jià)具有十分重要的意義。建設(shè)項(xiàng)目決策即根據(jù)預(yù)期的投資目標(biāo),從項(xiàng)目規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)地點(diǎn)、工藝方案、設(shè)備選用等方面,擬定若干個(gè)有價(jià)值的投資方案,用科學(xué)的方法對(duì)這些方案進(jìn)行分析、比較和選擇,從而確定最佳的方案。正確的決策是決定工程造價(jià)的基礎(chǔ),它直接影響著決策階段之后的各個(gè)建設(shè)階段工程造價(jià)的確定與控制。決策階段工作的核心是編制詳細(xì)、正確的可行性研究,而作為可行性研究中重要的內(nèi)容——投資估算的正確編制,更是決策階段的重心。合理、真實(shí)的投資估算,對(duì)于以后控制初步設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算,實(shí)現(xiàn)投資者預(yù)期的投資效果有著重大的影響。

1.1 可行性研究

可行性研究是對(duì)尚未實(shí)施的投資方案或工程項(xiàng)目建設(shè)所進(jìn)行的研究,也是對(duì)未來事件作出的研究、分析、論證,所以對(duì)可行性研究必須謹(jǐn)慎從事,盡可能的將各種因素考慮周到,以避免產(chǎn)生較大誤差。廣泛的調(diào)查和市場分析是可行性研究編制的主要手段?？尚行匝芯康木幹埔⒅貛c(diǎn):1)市場調(diào)研的廣泛性,真實(shí)性,科學(xué)性?？尚行匝芯恳晚?xiàng)目相關(guān)的各個(gè)方面、各個(gè)層次,進(jìn)行全方位的市場調(diào)研,包括根據(jù)經(jīng)濟(jì)預(yù)測、市場預(yù)測確定的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案;資源、原材料、燃料、動(dòng)力、供水、運(yùn)輸條件;建設(shè)條件和選址方案;主要設(shè)備、公共輔助配套設(shè)施;環(huán)境保護(hù)、城市規(guī)劃等要求和相應(yīng)措施方案;企業(yè)組織、勞動(dòng)定員、管理制度;建設(shè)進(jìn)度、質(zhì)量安全、工期;投資估算和資金籌措;經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益等?？尚行匝芯勘仨氄鎸?shí),不可以人為夸大?？尚行匝芯恳欢ㄒ敱M,充分的調(diào)研可以規(guī)避以后項(xiàng)目決策中的諸多風(fēng)險(xiǎn)。2)可行性研究要求有深入度,要求規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化,要求科學(xué)性。可行性研究要就調(diào)研的數(shù)據(jù)做深入的分析,僅僅表面的分析會(huì)誤導(dǎo)投資決策。規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的可行性研究分析數(shù)據(jù)將為項(xiàng)目的投資提供可靠的依據(jù)。3)可行性研究具有時(shí)效性。時(shí)效太久的可行性研究不能作為投資決策依據(jù),需要重新進(jìn)行可行性研究。4)可行性研究分析應(yīng)該采用動(dòng)態(tài)的分析而不是靜態(tài)的。動(dòng)態(tài)的分析合乎市場的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律,更能真實(shí)、有效地反應(yīng)投資決策的利弊,以便有效地做出投資決擇。

1.2 投資估算

作為可行性研究的核心——投資估算,是對(duì)包括建筑安裝費(fèi)、設(shè)備及工器具購置費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期貸款利息、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅等建設(shè)項(xiàng)目預(yù)期建設(shè)投資的估算,是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)。它是日后項(xiàng)目控制概算編制的依據(jù),也是籌集建設(shè)資金、加強(qiáng)成本控制和評(píng)價(jià)投資效益的依據(jù)。在房地產(chǎn)企業(yè)前期投資估算的編制要力求內(nèi)容全面、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確,充分考慮建設(shè)期間可能出現(xiàn)的各種因素對(duì)工程造價(jià)的影響,使投資估算真正起到控制項(xiàng)目投資的作用。投資估算的準(zhǔn)確性是投資決策造價(jià)控制的關(guān)鍵,直接影響投資決策、工程設(shè)計(jì)方案、投資經(jīng)濟(jì)效益。1)準(zhǔn)確的投資估算源于對(duì)項(xiàng)目、對(duì)市場的深入了解和掌握;源于估算人員豐富的專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。準(zhǔn)確的估算含有對(duì)不可預(yù)見因素的正確分析、把握和對(duì)不確定因素的實(shí)踐預(yù)測。2)準(zhǔn)確的投資估算一定是綜合考慮因素較全面的。項(xiàng)目的各種市場調(diào)研數(shù)據(jù)要考慮到它們的相關(guān)性,相互獨(dú)立考慮的因素分析一定是不全面的。3)投資估算必須做動(dòng)態(tài)的分析,項(xiàng)目建設(shè)周期、項(xiàng)目資金籌措中的各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用的發(fā)生要?jiǎng)討B(tài)地考慮,這樣可以實(shí)用、有效地控制成本,指導(dǎo)各項(xiàng)投資舉措。

2 設(shè)計(jì)階段是造價(jià)控制的主要環(huán)節(jié)

1)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。工程性價(jià)比是否最優(yōu),設(shè)計(jì)質(zhì)量和安全規(guī)范是否達(dá)到國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn),功能是否滿足使用要求,不僅關(guān)系到建設(shè)項(xiàng)目一次性投資的多少,而且在建成交付使用后影響項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。建設(shè)單位在審查設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)時(shí),要重視設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化,利用各種指標(biāo)對(duì)設(shè)計(jì)圖中各項(xiàng)設(shè)計(jì)、各專業(yè)設(shè)計(jì)及各專業(yè)之間的聯(lián)系進(jìn)行分析比較,慎重確定設(shè)計(jì)方案。在選擇工藝技術(shù)方案時(shí),應(yīng)從房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際出發(fā),以提高投資效益為前提,積極而穩(wěn)妥地采用先進(jìn)的技術(shù)方案和成熟的新技術(shù)、新工藝。2)合理控制設(shè)計(jì)指標(biāo)。在確定建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)時(shí),需考慮周邊的地理、人文環(huán)境,考慮周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展及需求現(xiàn)狀,由此考慮影響項(xiàng)目的設(shè)計(jì)指標(biāo),如建筑層數(shù)、戶型設(shè)計(jì)、層高、建筑密度、容積率、配套綠化等。3)積極推行限額設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)控制計(jì)劃中,要求各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下,按前期批準(zhǔn)的控制概算限額設(shè)計(jì),嚴(yán)格控制不合理變更,保證總控制概算額不被突破。分解投資和工程量是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的有效途徑和主要方法,它是將上階段設(shè)計(jì)審定的投資額和工程量先分解到各個(gè)專業(yè),然后再分解到各單位工程和各分部分項(xiàng)工程,通過層層分解,實(shí)現(xiàn)對(duì)投資限額的控制和管理。

3 招投標(biāo)及合同階段是造價(jià)控制的重要環(huán)節(jié)

1)招標(biāo)文件作為整個(gè)招投標(biāo)過程乃至于工程項(xiàng)目實(shí)施全過程的綱領(lǐng)性文件,它將直接影響工程造價(jià)的確定與控制。所以,在編制過程中,應(yīng)力求在文字上表達(dá)清楚,內(nèi)容上表達(dá)全面;將開發(fā)商的開發(fā)中控制造價(jià),形成最大市場經(jīng)濟(jì)收益的思路細(xì)化到每一條內(nèi)容。同時(shí)與工程量清單相互銜接,口徑一致,形成整體控制思路。否則如果出現(xiàn)漏洞,就會(huì)成為施工單位追加工程款的突破口,從而造成糾紛,引起索賠。2)工程量清單是招標(biāo)人編制標(biāo)底的依據(jù),是投標(biāo)人報(bào)價(jià)的依據(jù),也是工程竣工結(jié)算調(diào)整的依據(jù)。應(yīng)重點(diǎn)審查工程量清單編制是否符合招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)圖紙的要求;是否按統(tǒng)一的工程量計(jì)算規(guī)則編制;每一個(gè)子目的工作內(nèi)容與工作要求表述是否準(zhǔn)確完整;取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否合理;計(jì)算是否準(zhǔn)確無誤;材料及設(shè)備價(jià)格的計(jì)取依據(jù)是否可行;編制說明是否完善;有無多算、少算或漏項(xiàng)的子目;暫定項(xiàng)目是否合理等相關(guān)造價(jià)的所有內(nèi)容。3)建筑合同是為完成某建筑安裝工程項(xiàng)目或?yàn)樘峁┠稠?xiàng)建筑材料設(shè)備、為提供某項(xiàng)相關(guān)建設(shè)項(xiàng)目的服務(wù),明確甲、乙雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議,是工程建設(shè)質(zhì)量、進(jìn)度、投資三方面控制的主要依據(jù)。必須保證合同的嚴(yán)肅性,合同一經(jīng)簽訂,是嚴(yán)格受到國家法律保護(hù)的。由于建設(shè)工程具有投資大、工期長、涉及原材料種類多、工序復(fù)雜、質(zhì)量要求嚴(yán)格和受地理環(huán)境影響大的特點(diǎn),所有這些都決定了各項(xiàng)建筑相關(guān)合同涉及的內(nèi)容多、角度廣、內(nèi)容復(fù)雜。完善的、有效的合同也可以預(yù)防糾紛的發(fā)生,有效地減少、避免施工索賠,減少工程費(fèi)用的發(fā)生。合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致、全面。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)立建設(shè)工程各相關(guān)合同審閱會(huì)簽制度,有關(guān)責(zé)任人都應(yīng)熟悉建設(shè)工程施工合同條款,了解建筑行業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范,各盡其責(zé)。對(duì)直接影響工程造價(jià)的有關(guān)條款,都應(yīng)有詳細(xì)的約定。對(duì)項(xiàng)目各方位的全面控制均應(yīng)在合同中予以體現(xiàn)、明確,并明確在合同條款中的造價(jià)約束條款。

總之,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制是一門建筑經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理高度結(jié)合、綜合性很強(qiáng)的專業(yè)。未雨綢繆,項(xiàng)目實(shí)施前期的工程造價(jià)控制將對(duì)整個(gè)項(xiàng)目全壽命期的造價(jià)影響最大,所以控制的重點(diǎn)應(yīng)放在項(xiàng)目實(shí)施之前,合理可行性研究,精確投資估算,優(yōu)化設(shè)計(jì)概念,規(guī)范招投標(biāo),合同條款的細(xì)化、嚴(yán)密、全面周全考慮等環(huán)節(jié),以期事半功倍,優(yōu)質(zhì)完成項(xiàng)目造價(jià)管理,達(dá)到較高投資收益。

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