常 慶

近期,國(guó)家各部委和地方政府相繼出臺(tái)了一系列關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控措施,如通過(guò)“上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率”和“不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用”等這些政策來(lái)規(guī)范和收緊開(kāi)發(fā)商的融資渠道和規(guī)模,以防止開(kāi)發(fā)商的“捂盤惜售”;通過(guò)收緊住房貸款、擬征房產(chǎn)稅等政策來(lái)加大投機(jī)客投機(jī)房地產(chǎn)的投機(jī)成本,以便從根本上遏制炒房、哄抬房屋價(jià)格的現(xiàn)象。

隨著這些措施的進(jìn)一步出臺(tái),未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)將面臨越來(lái)越大的資金壓力是毋庸置疑的,而過(guò)去高高在上的房產(chǎn)售價(jià)和高利潤(rùn)率也很可能將一去不復(fù)返。未來(lái)如何在眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的競(jìng)爭(zhēng)中取勝,無(wú)論是在激烈的土地爭(zhēng)奪中,還是白熱化的銷售上,成本因素?zé)o疑都將起到越來(lái)越關(guān)鍵的作用,如何提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制水平,將會(huì)逐漸成為企業(yè)發(fā)展或淘汰的關(guān)鍵因素之一。

房地產(chǎn)企業(yè)控制成本,主要是控制三個(gè)要素:1)采購(gòu)管理;2)設(shè)計(jì)過(guò)程管理;3)施工過(guò)程管理。

1 做好采購(gòu)管理

應(yīng)從公開(kāi)透明采購(gòu)過(guò)程、充分滿足采購(gòu)時(shí)間、提高采購(gòu)人員專業(yè)素質(zhì)三個(gè)方面入手。

1)形成崗位輪換制度,防止長(zhǎng)期專一負(fù)責(zé)滋生腐敗。相同的采購(gòu)事項(xiàng)進(jìn)行經(jīng)常性的崗位輪換是非常必要的,首先,崗位輪換使得采購(gòu)員與供貨商之間無(wú)法保持長(zhǎng)久的私人合作關(guān)系,相互間的信任度不易實(shí)現(xiàn),同時(shí),采購(gòu)員由于相互間的輪崗會(huì)形成天然的監(jiān)督機(jī)制,從該制度的實(shí)用效果來(lái)看,也基本能起到這種震懾的作用。當(dāng)然這種制度也有它的弊端,如輪崗易造成人力資源的辦事效率降低、與供應(yīng)商之間的溝通效率降低、因采購(gòu)人員間的相互監(jiān)督易造成內(nèi)部人員間的關(guān)系不和諧等。不過(guò)這些弊端在現(xiàn)實(shí)中也并非一定會(huì)發(fā)生,通過(guò)管理人員成功的協(xié)調(diào)控制基本可以避免這些弊端。2)公開(kāi)透明采購(gòu)過(guò)程,采購(gòu)決策集體化。首先可以使盡可能多的供貨商參與到報(bào)價(jià)中,增加了資源的廣泛性和報(bào)價(jià)的真實(shí)性,同時(shí),由于投標(biāo)資料在投標(biāo)前是密封的,這就避免了采購(gòu)人員與部分供應(yīng)商串通的可能性,最大限度的保證了采購(gòu)價(jià)格的真實(shí)性。另外,評(píng)標(biāo)小組的集體決策化也是保證評(píng)標(biāo)公平透明的重要保障。3)采購(gòu)結(jié)果的“隨機(jī)抽查”常態(tài)化。因?yàn)槭请S機(jī)的,增加了抽查的不確定性和無(wú)方向性,這也使得采購(gòu)人員更容易保持公正廉潔的心態(tài)。

上面講的主要是通過(guò)公開(kāi)透明的采購(gòu)過(guò)程來(lái)保證采購(gòu)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格的真實(shí)性,但如何才能采購(gòu)到性價(jià)比最高的產(chǎn)品。

采購(gòu)時(shí)間的充足性就至關(guān)重要了。

招標(biāo)采購(gòu),需要采購(gòu)人員有充足的時(shí)間來(lái)保證招標(biāo)采購(gòu)資料的完善性,這是采購(gòu)工作成功的基礎(chǔ)。同時(shí)也需要給各個(gè)供應(yīng)商提供充足的報(bào)價(jià)時(shí)間,這往往是供應(yīng)商充分競(jìng)爭(zhēng)最終使雙方達(dá)成合理價(jià)格的關(guān)鍵階段。實(shí)踐證明,在招標(biāo)采購(gòu)時(shí)間充足的情況下,采購(gòu)效果往往會(huì)出人意料的好,反之,則差強(qiáng)人意。

2 加強(qiáng)設(shè)計(jì)過(guò)程管理,提高設(shè)計(jì)的成本合理性、設(shè)計(jì)產(chǎn)品的舒適性

1)開(kāi)發(fā)商要有自己的設(shè)計(jì)思路,并在各個(gè)設(shè)計(jì)階段的審查中嚴(yán)格把關(guān)。設(shè)計(jì)階段應(yīng)該遵循的途徑是開(kāi)發(fā)商的構(gòu)思—研討—咨詢—決策,只有這樣才能使產(chǎn)品適應(yīng)市場(chǎng)或者可以說(shuō)是創(chuàng)造市場(chǎng)。2)抓好設(shè)計(jì)中的新技術(shù)應(yīng)用以滿足創(chuàng)作需求。在設(shè)計(jì)過(guò)程中研究,掌握并應(yīng)用新技術(shù)新產(chǎn)品提高科技含量,以滿足市場(chǎng)需要,創(chuàng)造新的需要和創(chuàng)造新的市場(chǎng),唯其如此才能贏得顧客和市場(chǎng)。但是,那些過(guò)分豪華、超前的新技術(shù)或者與產(chǎn)品定位不協(xié)調(diào)的新技術(shù)應(yīng)用不是開(kāi)發(fā)商應(yīng)追求的目標(biāo)。3)嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)中裝飾性設(shè)計(jì)。一些沒(méi)有必要的異形結(jié)構(gòu),裝飾性柱和梁及外架等,其費(fèi)用往往很高,施工難度也大,對(duì)工期也造成影響,應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格控制,對(duì)確有必要的也必須有一個(gè)投入與效益的分析和預(yù)測(cè)。4)優(yōu)選設(shè)計(jì)單位。在設(shè)計(jì)委托時(shí)要盡量選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位,決不能因節(jié)約設(shè)計(jì)費(fèi)用或其他原因而選擇設(shè)計(jì)能力較弱的設(shè)計(jì)單位,這會(huì)給未來(lái)的設(shè)計(jì)品質(zhì)和成本控制留下無(wú)盡的麻煩。5)提高設(shè)計(jì)成果的成熟度,杜絕施工中設(shè)計(jì)變更的大量發(fā)生。在設(shè)計(jì)合同中,雙方應(yīng)約定設(shè)計(jì)變更的發(fā)生不能大于總造價(jià)的百分比(注:在實(shí)際施工中設(shè)計(jì)單位不能為了不突破合同約定而將必須變更的事項(xiàng)人為的不予變更),并約定超出后的懲罰辦法。通過(guò)合同的制約,引起設(shè)計(jì)單位的重視,最大限度的提高施工圖紙的成熟度。6)通過(guò)各種手段加強(qiáng)設(shè)計(jì)單位的成本意識(shí)。開(kāi)發(fā)商一定要強(qiáng)化設(shè)計(jì)單位的成本意識(shí)。比如,開(kāi)發(fā)商可以要求設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)中采用限額設(shè)計(jì)。為了追求最高的性價(jià)比,開(kāi)發(fā)商還可以與設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)合同中約定,“設(shè)計(jì)單位應(yīng)保證設(shè)計(jì)產(chǎn)品在符合國(guó)家相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范的前提下成本合理,開(kāi)發(fā)商有權(quán)在設(shè)計(jì)單位出圖后再委托其他的設(shè)計(jì)單位對(duì)其圖紙進(jìn)行成本優(yōu)化審核,若審核后發(fā)現(xiàn)該圖紙成本合理,則開(kāi)發(fā)商應(yīng)給予一定的獎(jiǎng)勵(lì),反之,設(shè)計(jì)單位應(yīng)給予開(kāi)發(fā)商一定的賠償”。通過(guò)這些類似的約定,可以大大增強(qiáng)設(shè)計(jì)單位的成本意識(shí),最終達(dá)到雙方共贏的目的。7)提高設(shè)計(jì)空間的合理性也是變相的降低成本。在現(xiàn)實(shí)生活中,我們經(jīng)?？梢钥吹竭@樣的事情,即差不多同樣位置、同樣類型的兩個(gè)樓盤,一個(gè)賣的很好,一個(gè)卻很一般,究其原因,主要是設(shè)計(jì)空間的合理性造成的差異。作為小業(yè)主,在同樣的建筑面積下當(dāng)然都希望自己的房屋設(shè)計(jì)空間合理適用,沒(méi)有浪費(fèi)的空間。有時(shí)小業(yè)主甚至?xí)驗(yàn)槟硞€(gè)樓盤的空間設(shè)計(jì)更合理而愿意付出比旁邊別的樓盤更高一些的買價(jià)。而這些設(shè)計(jì)空間的合理性卻基本不會(huì)引起成本的增加。所以,何樂(lè)而不為。

3 強(qiáng)化施工過(guò)程管理,強(qiáng)調(diào)施工過(guò)程的精細(xì)化

1)加強(qiáng)施工合同簽訂階段的管理,在施工合同中分清開(kāi)發(fā)商與承包商的雙方責(zé)任界限,防止因施工合同中約定的模糊不清而造成承包商的推諉和索賠,最終造成開(kāi)發(fā)商無(wú)故的成本增加。2)加強(qiáng)施工過(guò)程中變更簽證的管理,形成行之有效的變更簽證流程制度,重點(diǎn)完善流程制度中的執(zhí)行與監(jiān)督部分,明確各方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任,以形成完整的復(fù)核制度。工作中要重點(diǎn)關(guān)注變更簽證發(fā)生的合理性、必要性、經(jīng)濟(jì)性、是否有更好的替代辦法等,通過(guò)這些方法,嚴(yán)格控制變更簽證的發(fā)生數(shù)量和金額。3)加強(qiáng)施工過(guò)程中施工方案合理性的分析。不同的施工方案,達(dá)到的施工質(zhì)量可能是一樣的,但產(chǎn)生的費(fèi)用和工期卻往往差異很大,所以,施工方案的審查與對(duì)比是施工中很重要的工作,如何在施工方案中平衡工期和費(fèi)用之間的關(guān)系,對(duì)施工過(guò)程的成本控制影響巨大。4)專業(yè)人員的素質(zhì)是施工過(guò)程成本控制的關(guān)鍵。從目前來(lái)看,房地產(chǎn)公司專業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊,這是在短期內(nèi)很難改變的現(xiàn)實(shí),能招到水平高的專業(yè)人員當(dāng)然是最好的,但如果暫時(shí)招不到的話,就必須考慮對(duì)流程制度等的設(shè)置進(jìn)行調(diào)整,將一些需各部門和各專業(yè)配合的工作盡量往專業(yè)水平高的部門和人員轉(zhuǎn)移(當(dāng)然,這只是權(quán)益之計(jì)),否則很可能使流程制度變成一紙空文。另外,專業(yè)人員的定期培訓(xùn)也是提高素質(zhì)的關(guān)鍵因素,作為企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)造有利于專業(yè)人員成長(zhǎng)的環(huán)境,要建立適合自身企業(yè)文化和專業(yè)素養(yǎng)的人才培養(yǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制,只有這樣,房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制才能真正的落到實(shí)處,成為企業(yè)不斷發(fā)展的強(qiáng)勁推力。

成本控制對(duì)于企業(yè)而言是一個(gè)永恒的話題,在當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)上更是日益突顯出它的重要性,我想,只要能夠按上述要求來(lái)做,就一定能夠在市場(chǎng)中博得先機(jī),不斷在市場(chǎng)的大潮中發(fā)展壯大。

[1] 周文浩.房建工程項(xiàng)目降低成本的方法和途徑[J].山西建筑,2008,34(11):257-258.