□文/任密

自2002年建設(shè)部發(fā)布《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》起，不論是由于政府的大力提倡引導(dǎo)或是市場(chǎng)需求的不斷推動(dòng)，精裝修商品房正成為住宅房產(chǎn)市場(chǎng)的主體角色受到廣泛關(guān)注。本文就目前開(kāi)發(fā)商在精裝修工程發(fā)包方式和各專(zhuān)業(yè)裝飾工程合約內(nèi)容方面，即前期合約管理能達(dá)到較好質(zhì)量和成本控制效果的一些做法進(jìn)行探討。

一、精裝修工程發(fā)包方式

（一）業(yè)主對(duì)精裝工程直接發(fā)包。我國(guó)住宅精裝工程中業(yè)主通常單獨(dú)將精裝修施工進(jìn)行發(fā)包，這種做法有其理論依據(jù)和現(xiàn)實(shí)意義。

理論依據(jù)：按照目前學(xué)術(shù)界的界定，這種業(yè)主直接就裝修工程進(jìn)行招標(biāo)的方式是屬于平行發(fā)包概念范疇。所謂平行發(fā)包，指發(fā)包單位將建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工和設(shè)備材料的采購(gòu)其中之一項(xiàng)或多項(xiàng)工作按工程部位或者專(zhuān)業(yè)進(jìn)行合理分解，分別發(fā)包給一家或者多家資質(zhì)、信譽(yù)等條件符合要求的勘察、設(shè)計(jì)、施工承包單位和供應(yīng)商，并分別與之簽訂工程承包合同。各個(gè)勘察、設(shè)計(jì)、施工、供應(yīng)單位之間的關(guān)系是平行的，分別對(duì)發(fā)包單位負(fù)責(zé)。袁受權(quán)在《淺議平行發(fā)包與肢解發(fā)包》中深入分析了平行發(fā)包與肢解發(fā)包的區(qū)別，指出平行發(fā)包是國(guó)際上通行的承發(fā)包模式之一，也是我國(guó)允許的承發(fā)包模式。

現(xiàn)實(shí)意義：目前裝修行業(yè)發(fā)展迅猛，企業(yè)和從業(yè)人員的數(shù)量已相當(dāng)龐大。截至2006年底，在工商登記注冊(cè)的裝飾企業(yè)，全國(guó)共有17.5萬(wàn)家，從業(yè)者隊(duì)伍約為1，400萬(wàn)人。但是，作為新興行業(yè)，仍存在魚(yú)龍混雜現(xiàn)象，造成裝修質(zhì)量成為建筑業(yè)糾紛的熱點(diǎn)問(wèn)題。2006年我國(guó)建筑裝飾行業(yè)完成的工程量，在公共建筑裝飾裝修部分，基本由有資質(zhì)的企業(yè)完成；住宅裝飾裝修部分，主要由無(wú)資質(zhì)企業(yè)完成，無(wú)資質(zhì)企業(yè)完成的工程量，約占整個(gè)住宅裝飾裝修工程量的60%左右。按照這種情況，裝修階段的質(zhì)量的確存在隱患。作為裝修質(zhì)量的第一責(zé)任人的開(kāi)發(fā)商，應(yīng)該從招標(biāo)階段就開(kāi)始加大對(duì)裝修施工單位的控制，因此開(kāi)發(fā)商直接對(duì)裝修施工招標(biāo)實(shí)屬現(xiàn)實(shí)需要。

（二）精裝工程細(xì)分的可能。精裝工程是否有進(jìn)一步細(xì)分的可能，關(guān)鍵在于不進(jìn)行細(xì)分是否能夠滿足現(xiàn)實(shí)需求；如果進(jìn)行細(xì)分，是否具備相應(yīng)管理能力；細(xì)分后是否能夠達(dá)到質(zhì)量和成本控制效果；社會(huì)分工能否滿足細(xì)分需要。

雖然目前將整個(gè)室內(nèi)精裝工程發(fā)包給一個(gè)裝飾單位的情況較多，但是裝修涉及工種和材料繁雜，監(jiān)管難度非常大。通常在招標(biāo)中要求投標(biāo)人報(bào)送主要材料品牌和樣板進(jìn)行審查認(rèn)定，以控制材料質(zhì)量。但櫥柜、木門(mén)、木地板等（費(fèi)用高且影響品質(zhì)的關(guān)鍵部位），涉及的樣式和品牌豐富，且存在魚(yú)龍混雜的現(xiàn)象，通常開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇指定材料供應(yīng)商或者甲供的方式進(jìn)行控制。但由此造成材料供應(yīng)商和施工方扯皮現(xiàn)象較多，且安裝能力一般不如專(zhuān)業(yè)廠商。所以，完全可以嘗試將櫥柜、木門(mén)、木地板等專(zhuān)業(yè)從內(nèi)裝工程中剝離出來(lái)，由專(zhuān)營(yíng)廠家來(lái)完成。目前，市場(chǎng)上的櫥柜、木門(mén)及木地板公司數(shù)量也較多，分工比較明確。一般具有一定規(guī)模的專(zhuān)業(yè)公司都有自己的主營(yíng)專(zhuān)一品牌業(yè)務(wù)，該品牌業(yè)務(wù)的質(zhì)量和服務(wù)具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)。

將精裝工程進(jìn)行細(xì)分，在精裝修階段會(huì)出現(xiàn)多個(gè)專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍穿插施工，對(duì)合約內(nèi)容劃分和現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)管理提出了更高的要求。因此，在開(kāi)發(fā)商具備較強(qiáng)合約和項(xiàng)目管理能力的情況下，從質(zhì)量和成本上綜合考量，應(yīng)該更偏向選擇“術(shù)業(yè)有專(zhuān)攻”專(zhuān)業(yè)施工單位，即室內(nèi)精裝修工程中的木門(mén)、櫥柜、木地板工程由相對(duì)專(zhuān)一的專(zhuān)業(yè)廠家承接；其他的精裝修項(xiàng)目由具有“裝飾資質(zhì)”的專(zhuān)業(yè)裝飾公司施工。

二、建筑施工總包單位和精裝各專(zhuān)業(yè)裝飾單位主要合約內(nèi)容界定

按照以上分析，精裝修住宅工程在主體結(jié)構(gòu)封頂后進(jìn)入精裝修階段時(shí)，會(huì)有多個(gè)專(zhuān)業(yè)裝飾單位交叉作業(yè)的情況。正因?yàn)檫@種情況的出現(xiàn)，必須要在各裝飾工程合同及建筑施工總承包合同中明確規(guī)定各專(zhuān)業(yè)承包單位及作為協(xié)調(diào)管理的總包單位的合約責(zé)任義務(wù)，明確相互間需要協(xié)調(diào)的工作內(nèi)容及各工種交接面的工作內(nèi)容劃分等。避免出現(xiàn)合約漏項(xiàng)、合約內(nèi)容劃分不清晰、責(zé)任不明確及施工雙方相互索賠等糾紛扯皮現(xiàn)象。

（一）建筑施工總承包單位對(duì)精裝修工程主要合約內(nèi)容的界定?；谝陨险f(shuō)明，在目前大量開(kāi)發(fā)商就精裝修工程直接招標(biāo)，并與裝飾單位直接簽訂裝修施工合同的情況下，實(shí)際上是不涉及總包單位的，即裝飾承包人直接對(duì)發(fā)包人負(fù)責(zé)，發(fā)包人直接向裝飾承包單位支付工程款，是屬于平行發(fā)包的范疇。但是，為了避免出現(xiàn)平行發(fā)包中因施工單位眾多導(dǎo)致項(xiàng)目失控的情況發(fā)生，開(kāi)發(fā)商對(duì)承接建筑主體工程的單位賦予了總包管理的角色，在各合同中規(guī)定了相應(yīng)的“總包管理”及協(xié)調(diào)服務(wù)內(nèi)容?？偝邪鼏挝辉诂F(xiàn)場(chǎng)對(duì)裝修承包單位的管理主要還是以負(fù)責(zé)安全、協(xié)調(diào)配合工作為主，而工程進(jìn)度及質(zhì)量由業(yè)主直接控制。從理論上講，這種模式下的“總承包”單位，不同于一般意義的總包單位，實(shí)質(zhì)上充當(dāng)了類(lèi)似于PMC模式中的PMC，主要任務(wù)是對(duì)參與項(xiàng)目的眾多承包進(jìn)行管理，確保各工程承包之間的一致性和互動(dòng)性。為敘述上的方便，本文稱(chēng)其為總包單位。

首先需要說(shuō)明的是，在總包和裝飾承包商沒(méi)有直接合同關(guān)系的情況下，業(yè)主應(yīng)該避免在各自合約中過(guò)多牽扯到三方關(guān)系，避免出現(xiàn)扯皮和糾紛。但是，盡量減少因工程細(xì)分而造成工程成本1+1〉2的情況發(fā)生。在這種原則下，盡量使項(xiàng)目現(xiàn)有資源充分利用，業(yè)主應(yīng)充分考慮合理組織總包單位根據(jù)工程需要必須搭設(shè)的臨時(shí)設(shè)施及措施項(xiàng)目提供給裝飾單位使用，避免出現(xiàn)不必要的重復(fù)，具體細(xì)節(jié)可以下述內(nèi)容做參考：

1、工程直接費(fèi)用：因裝修階段有大量裝飾材料運(yùn)輸，總承包單位在投標(biāo)過(guò)程中需考慮適當(dāng)增加開(kāi)辦費(fèi)項(xiàng)目中的大型機(jī)械設(shè)備來(lái)滿足精裝修施工過(guò)程中的垂直運(yùn)輸問(wèn)題；還要考慮因整個(gè)精裝住宅工程竣工時(shí)間加長(zhǎng)，導(dǎo)致大型設(shè)備租賃時(shí)間延長(zhǎng)、臨時(shí)設(shè)施和周轉(zhuǎn)材料以及其他開(kāi)辦費(fèi)項(xiàng)目上會(huì)增加額外的費(fèi)用。

2、總包協(xié)調(diào)服務(wù)：總包單位需要為裝修單位提供正常情況下的合理作業(yè)空間、保證施工安全所需的圍護(hù)、施工所需照明、施工用水、施工用電，在建筑物內(nèi)提供水電管線接駁點(diǎn)，全面照管防盜、垃圾清運(yùn)；在交叉搭接施工方面：隱蔽工程覆蓋前督促裝修單位進(jìn)行預(yù)埋，提供裝飾單位施工需要的準(zhǔn)確標(biāo)高、定位基準(zhǔn)點(diǎn)，與其他單位交界面上的結(jié)構(gòu)修補(bǔ)等。

3、總包管理：總包單位需要對(duì)裝修單位施工現(xiàn)場(chǎng)安全負(fù)責(zé)，包括與現(xiàn)場(chǎng)其他承包人簽訂安全協(xié)議書(shū)、負(fù)責(zé)安全培訓(xùn)等；施工現(xiàn)場(chǎng)文明施工管理；整個(gè)項(xiàng)目的竣工資料的收集整理工作；負(fù)責(zé)施工過(guò)程中與政府主管部門(mén)溝通，接待與處理政府部門(mén)的有關(guān)質(zhì)量、安全等各項(xiàng)檢查與監(jiān)督，并負(fù)責(zé)辦理相關(guān)手續(xù)及批文等。

（二）精裝修工程中室內(nèi)裝飾、櫥柜、木門(mén)、木地板工程主要合約內(nèi)容的界定

1、工程合同類(lèi)型。根據(jù)合同計(jì)價(jià)方式不同，一般有單價(jià)、總價(jià)和成本加酬金合同。對(duì)于根據(jù)施工圖紙進(jìn)行招標(biāo)的商品房的裝修工程，具有工程范圍明確、工程量小、工期短等不確定因素少的特點(diǎn)，符合固定總價(jià)合同的應(yīng)用條件。通常業(yè)主也喜歡采用這種合同形式，工程中雙方結(jié)算方式簡(jiǎn)單省事，在合同執(zhí)行過(guò)程中承包商索賠的機(jī)會(huì)較少，有利于造價(jià)控制。

發(fā)包方在招標(biāo)時(shí)會(huì)提供一份列有工程量的清單，投標(biāo)人在清單中填報(bào)各綜合單價(jià)和總價(jià)。業(yè)主不對(duì)工程量的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)，投標(biāo)人需根據(jù)圖紙復(fù)核，如有認(rèn)為工程量有出入或項(xiàng)目有增減，可自行加列增補(bǔ)清單。在工程量清單編制時(shí)，各分項(xiàng)常常帶有隨意性和靈活性，但須滿足專(zhuān)業(yè)安裝要求，便于報(bào)價(jià)、便于對(duì)各標(biāo)價(jià)分析對(duì)比。招標(biāo)人在開(kāi)標(biāo)后首先考慮各標(biāo)書(shū)的增補(bǔ)清單，經(jīng)過(guò)溝通復(fù)核，修正原清單，保證各投標(biāo)人在統(tǒng)一平臺(tái)上競(jìng)爭(zhēng)。這種總價(jià)包干方式，其實(shí)是以圖紙為包干依據(jù)的，只要圖紙上有的項(xiàng)目都視為包括在總價(jià)內(nèi)，工程量清單則作為中期付款和變更價(jià)款確認(rèn)的主要依據(jù)。

2、樣板先行、成品保護(hù)。樣板包括戶型樣板、施工樣板、工序樣板、開(kāi)放樣板、材料封樣。樣板房先行制度是在戶型樣板施工過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，調(diào)整設(shè)計(jì)效果；在施工樣板過(guò)程中檢驗(yàn)施工單位整體施工水平及管理水平，按照戶型施工圖進(jìn)行施工，避免系統(tǒng)性錯(cuò)誤；工序樣板指導(dǎo)施工單位的大面積施工，同時(shí)明確了工序的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。具體到合約管理內(nèi)容方面，主要涉及到施工樣板、工序樣板和材料樣板。材料樣板一般在招標(biāo)過(guò)程中要求投標(biāo)人報(bào)送，經(jīng)設(shè)計(jì)部檢驗(yàn)合格后封樣，作為后續(xù)施工中控制材料質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)。工序樣板的實(shí)施可以為擬定工序交接相關(guān)合同條件時(shí)提供參考。由于裝修市場(chǎng)上掛靠承攬的情況較多，而即便是已有合作的單位仍存在勞務(wù)隊(duì)伍的差異，因此可以在簽合約前要求擬簽約單位先制作一套樣板，樣板通過(guò)相關(guān)方檢驗(yàn)合格后作為工程質(zhì)量合格的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)成為合同一個(gè)關(guān)鍵約束條件。

據(jù)調(diào)查，客戶投訴的質(zhì)量問(wèn)題中，70%與產(chǎn)品保護(hù)有關(guān)。產(chǎn)品保護(hù)應(yīng)遵循先檢查后保護(hù)的原則；遵循施工與保護(hù)一致的原則。在各專(zhuān)業(yè)裝飾工程合同內(nèi)明確：總包單位對(duì)工程現(xiàn)場(chǎng)作全面的照管并不承擔(dān)各單位的成品遺失或損壞的風(fēng)險(xiǎn)，各單位必須負(fù)責(zé)其成品保護(hù)工作，所需費(fèi)用已包括在總價(jià)中，在移交給業(yè)主之前，一切損壞、遺失均應(yīng)由各單位免費(fèi)修復(fù)或更換。

3、各工程主要合約內(nèi)容。首先需要在各裝飾工程合約內(nèi)說(shuō)明總承包可以提供的服務(wù)有：總包人現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)有臨時(shí)設(shè)施、運(yùn)輸設(shè)備等均可免費(fèi)給裝飾單位使用，但不能滿足使用時(shí)裝飾單位需自行解決；免費(fèi)提供安裝工程的用水用電；總包單位提供標(biāo)高、基準(zhǔn)點(diǎn)給裝飾單位，并保證其準(zhǔn)確性；裝飾單位的工程及竣工資料自行編制后交總包單位匯總。各專(zhuān)業(yè)裝飾單位需在投標(biāo)報(bào)價(jià)前，充分考慮現(xiàn)場(chǎng)情況并與總包單位及發(fā)包方項(xiàng)目部人員協(xié)商，合理估算以上項(xiàng)目費(fèi)用，并包括在投標(biāo)總價(jià)內(nèi)。以下就各工程在實(shí)際施工中可能因?yàn)楹贤瑑?nèi)容沒(méi)有約束清楚使造價(jià)和質(zhì)量失控的情況做簡(jiǎn)單說(shuō)明。

櫥柜工程：櫥柜本身制作安裝及周邊打膠；洗滌盆及其進(jìn)水、排水設(shè)施的供應(yīng)與安裝；柜體內(nèi)所有電位、煤氣管、水管的開(kāi)孔、臺(tái)面板及水龍頭部位的開(kāi)孔等工作。

木門(mén)工程：木門(mén)的供應(yīng)安裝及與門(mén)洞墻體之間空隙的填充。我國(guó)木門(mén)行業(yè)現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)存在不好操作、內(nèi)容比較空乏等重要指標(biāo)缺失的問(wèn)題，因此需對(duì)門(mén)扇和門(mén)框的用料和工藝的各細(xì)節(jié)約束清楚。

木地板工程：木地板供應(yīng)安裝及周邊的收邊收口；為保證順利交樓，如小業(yè)主收樓時(shí)對(duì)木地板的色澤紋理、鋪裝質(zhì)量、環(huán)保檢測(cè)結(jié)果等提出投訴，須免費(fèi)負(fù)責(zé)整改或更換。

室內(nèi)裝飾工程：除以上工程外的室內(nèi)裝修項(xiàng)目都包在該工程合約內(nèi)，主要為室內(nèi)大面作業(yè)、零星裝飾工程以及部分甲供部品的安裝等。由于本工程的面廣，該承包單位可以同時(shí)作為整個(gè)精裝修工程協(xié)調(diào)管理單位，負(fù)責(zé)室內(nèi)裝飾材料堆放及作業(yè)面的清潔等。

三、結(jié)束語(yǔ)

上述精裝承發(fā)包方式，實(shí)際上是基于傳統(tǒng)平行發(fā)包模式的基礎(chǔ)上經(jīng)開(kāi)發(fā)商實(shí)踐改進(jìn)了的發(fā)包方式，建筑主體承包商作為總承包單位的管理思想應(yīng)該源于PMC管理模式，但與PMC模式相比更有效地利用了現(xiàn)有和自有資源。在這種方式下，精裝工程合約內(nèi)容是由合同圖紙+清單+施工樣板+合約條款共同構(gòu)成的，這幾部分相互補(bǔ)充使得合約內(nèi)容盡可能地得到完善，有利于精裝質(zhì)量和成本控制，具有較好的實(shí)用價(jià)值。

[1]黃白.關(guān)于完善新建商品房裝修一次到位管理制度的調(diào)研報(bào)告[J].住宅產(chǎn)業(yè)，2007.6.

[2]袁受權(quán).淺議平行發(fā)包與肢解發(fā)包[J].建設(shè)監(jiān)理，2003.2.

[3]張霞，王磊.建筑裝飾行業(yè)發(fā)展研究[J].平頂山工學(xué)院學(xué)報(bào)，2009.18.

[4]王寧.精裝修偽劣地板主戰(zhàn)場(chǎng)[J].建材工業(yè)信息，2004.6.

[5]寇傳儀，賈鈺仁.PM C項(xiàng)目管理工作經(jīng)驗(yàn)漫談[J].山西建筑，2009.35.