鞍山市土地儲備交易中心 滕麗麗

有關(guān)城市邊緣土地利用問題現(xiàn)狀的研討

鞍山市土地儲備交易中心 滕麗麗

我國城市化進(jìn)程的越來越快，城鄉(xiāng)邊緣區(qū)作為城市發(fā)展前沿地區(qū)，土地利用是最尖銳的矛盾。在城發(fā)展過程中土地活動頻繁，土地利用類型多，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，用地權(quán)屬不明晰。本文對城市邊緣區(qū)存在的土地利用問題行了論述以及出現(xiàn)這些問題的原因，進(jìn)而提出相應(yīng)的對策。

城市邊緣區(qū) 土地利用 問題 對策

一、我國城市邊緣區(qū)土地利用存在的問題

⑴ 目前存在土地利用的快速擴(kuò)張性和無序性

城市邊緣區(qū)是位于城市建成區(qū)與鄉(xiāng)村地域之間受城市輻射深刻影響的過渡地帶。城市邊緣區(qū)的農(nóng)地資源受到城市建設(shè)用地的粗放性外延擴(kuò)張，各種類型開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)的盲目開發(fā)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)濫占濫用，農(nóng)村居民點(diǎn)的無序建設(shè)等多種因素的綜合影響下，城市快速向外擴(kuò)張的同時必然要侵占大量的農(nóng)用地。城市邊緣區(qū)同時也是城市土地管理體系的邊緣，土地管理秩序混亂，對土地利用沒有形成一個有效的約束機(jī)制，直接導(dǎo)致城市邊緣區(qū)不合理的快速擴(kuò)張模式和土地利用混亂的局面。

⑵ 土地閑置現(xiàn)象嚴(yán)重

城市邊緣區(qū)以其獨(dú)特的優(yōu)勢吸引著各種企事業(yè)單位來這里租地建房；城市政府大量征用農(nóng)地建設(shè)各種開發(fā)區(qū)。這種建造大多都是盲目的擴(kuò)張，缺少科學(xué)的規(guī)劃管理，致使許多企事業(yè)單位多占少用，占而不用，大量的土地閑置，造成土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。

各種企業(yè)的發(fā)展需要利用城市邊緣區(qū)內(nèi)豐富的勞動力，因此農(nóng)民在高收益、高利潤的非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的驅(qū)使下，城市邊緣區(qū)的農(nóng)民把大量的勞動力、資金投入到非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，造成兼農(nóng)撂荒現(xiàn)象普遍。

⑶ 環(huán)境污染和生態(tài)破壞嚴(yán)重

城市邊緣區(qū)因其特殊的地理位置，是污染較大的城市工業(yè)外遷和一些技術(shù)含量不高、污染更為嚴(yán)重的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的首選地方，使邊緣區(qū)的環(huán)境面臨著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)污染（主要是化肥、農(nóng)藥等的使用）和工業(yè)生產(chǎn)污染（主要是工業(yè)“三廢”）的雙重污染。同時由于城市邊緣區(qū)粗放的土地開發(fā)方式以及對管理的不重視往往引起一系列的生態(tài)環(huán)境問題，侵占綠地水面的現(xiàn)象時有發(fā)生，造成邊緣區(qū)綠地網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)不斷被侵占、蠶食；生態(tài)林草地破壞嚴(yán)重，具有地方特色的生物物種不斷減少，生物的多樣性受到破壞。

二、城市邊緣區(qū)土地利用問題的原因

⑴ 經(jīng)濟(jì)原因

農(nóng)業(yè)用地和非農(nóng)業(yè)用地之間產(chǎn)生的巨大級差收益是導(dǎo)致農(nóng)用地快速減少的根本原因。耕地的比較效益是很低的，在市場經(jīng)濟(jì)體制下，效益低的耕地就有向效益高的土地利用類型轉(zhuǎn)換的沖動。土地生產(chǎn)率與勞動生產(chǎn)率的關(guān)系是互動的，在比較利益驅(qū)動下，農(nóng)業(yè)勞動力向收益高的非農(nóng)行業(yè)轉(zhuǎn)移，為農(nóng)地進(jìn)一步非農(nóng)化流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件。

原來位于城市建成區(qū)內(nèi)的一些工業(yè)企業(yè)，由于無力支付越來越高的占地費(fèi)用，加之由于城市建成區(qū)內(nèi)對環(huán)境的要求還比較高，無形地增加了這些企業(yè)的生產(chǎn)成本。因此，很多企業(yè)都選擇了向地價低的城市邊緣區(qū)轉(zhuǎn)移。

⑵ 規(guī)劃落后。

市場機(jī)制是推動生產(chǎn)要素流動和城市土地資源優(yōu)化配置的基本運(yùn)行機(jī)制，但是純粹的市場引導(dǎo)已被實(shí)際證明不能完全實(shí)現(xiàn)資源的合理配置。因此，必須采用公共干預(yù)來調(diào)節(jié)和控制市場機(jī)制的運(yùn)行。土地利用規(guī)劃是通過對一定區(qū)域未來發(fā)展目標(biāo)的確定，為實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)而對未來土地利用超前性的計劃和安排，是依據(jù)區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地的自然歷史特性在時空上進(jìn)行土地資源分配和合理組織土地利用的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施。

⑶ 政府失靈。

所謂“政府失靈”是指政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)不當(dāng)，未能有效克服市場失靈，卻阻礙和限制了市場功能的正常發(fā)揮，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)關(guān)系扭曲，市場缺陷和混亂加重，以致社會資源最優(yōu)配置難以實(shí)現(xiàn)。

在城市邊緣區(qū)建設(shè)各種開發(fā)區(qū)。建設(shè)各種開發(fā)區(qū)是我國城市邊緣區(qū)發(fā)展的一個普遍現(xiàn)象，然而很多地方并沒有根據(jù)各地區(qū)的具體條件制定一個合理的開發(fā)方式和開發(fā)規(guī)模。從而就會造成在發(fā)展初期就開始建設(shè)各種開發(fā)區(qū)，而后期由于管理、資金等方面的問題不能繼續(xù)下去，使土地利用處于一個不上不下的“尷尬”局面，造成土地的大量閑置。

政府在招商引資時，往往給外商提供諸多優(yōu)惠以增強(qiáng)對外商的吸引。而這些優(yōu)惠政策中最重要一點(diǎn)就是，政府給外商提供價格比較低的土地和比較優(yōu)越的地理位置。這樣就導(dǎo)致了土地大量開發(fā)而利用率很低的不合理現(xiàn)象。

果然，在大家議論它是帝國之花還是情人之愛的時候，緋紅色的石牡丹好像由地底里蘇醒，記起自己尚未綻放，石柱頂端，交相層疊在一起的幾十片花瓣如同合攏的手掌，輕顫著微微擴(kuò)張，纖細(xì)的手指屈伸起來，石柱之中，扎扎地發(fā)出細(xì)微有力的聲響。

⑴ 制定科學(xué)的規(guī)劃

長期以來，城市邊緣區(qū)土地管理比較混亂，在開發(fā)過程中由于短期利益的驅(qū)使，缺乏宏觀控制和長遠(yuǎn)的規(guī)劃管理，造成土地利用呈現(xiàn)出“農(nóng)村包圍城市，城市又包圍農(nóng)村”的混亂局面，這樣既增加了城鄉(xiāng)之間的矛盾，又為將來的改造留下了隱患，最終影響到整個城市的可持續(xù)發(fā)展。因此，科學(xué)編制土地利用規(guī)劃和計劃，實(shí)行土地利用監(jiān)督，建立耕地保護(hù)和農(nóng)地用途管理制度，進(jìn)行土地開發(fā)、整理和實(shí)施建設(shè)用地管理。

在城鄉(xiāng)規(guī)劃監(jiān)督管理工作中，要加強(qiáng)邊緣區(qū)和鎮(zhèn)的規(guī)劃管理，各區(qū)應(yīng)該依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃編制邊緣區(qū)詳細(xì)規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃，并復(fù)核審定各地塊的升值和使用條件，還應(yīng)制定加強(qiáng)城市邊緣區(qū)規(guī)劃建設(shè)和土地管理的具體政策措施。

⑵ 建立和完善城市邊緣區(qū)土地管理體系

許多發(fā)展中國家和地區(qū)的產(chǎn)業(yè)分布表明，城市是集聚了現(xiàn)代工業(yè)和服務(wù)業(yè)，傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)則匯聚在農(nóng)村，這種區(qū)域二元結(jié)構(gòu)將導(dǎo)致城市在自我封閉、自我束縛、自我循環(huán)的環(huán)境中發(fā)展，喪失農(nóng)村空間的支撐和依托，城市的系統(tǒng)配置就會受到制約，城市功能也得不到擴(kuò)散和提升，而農(nóng)村也會無法轉(zhuǎn)移大量的剩余勞動力，農(nóng)村的生產(chǎn)生活也無法提升。

⑶ 加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)，減少環(huán)境污染

環(huán)境問題是城市的主要問題之一，受到政府的高度重視，但是城市邊緣區(qū)的環(huán)境問題卻沒有得到應(yīng)有的重視。由于人們只顧眼前利益、忽視長遠(yuǎn)利益的開發(fā)方式，使得城市邊緣區(qū)的環(huán)境遭到了極大的破壞，已經(jīng)逐漸成為制約該地區(qū)發(fā)展的問題之一。

三、解決對策

[1] 周國華，唐承麗．試論我國城市邊緣區(qū)土地的可持續(xù)利用[J]．湖南師范大學(xué)社會科學(xué)學(xué)報，2000，2：49～53

[2] 羅志軍?城市邊緣區(qū)土地利用研究——以武漢市為例[D]?華中師范大學(xué)，2003

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