崔琳琳

西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院（710055）

近年來(lái)，我國(guó)商品住宅價(jià)格波動(dòng)較大，已引起了政府和社會(huì)的廣泛關(guān)注,對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)及商品住宅市場(chǎng)造成了負(fù)面影響。因此，探討分析商品住宅價(jià)格的合理水平和影響商品住宅價(jià)格的因素顯得十分必要。

1 經(jīng)濟(jì)因素

1）居民人均收入水平:根據(jù)馬斯洛的層次需求論,住房需求是最基本的需求之一，應(yīng)首先被滿足。商品住宅市場(chǎng)需求以城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)為支撐。居民收入的真實(shí)增加（剔除通貨膨脹因素的影響），意味著人們生活水平的提高，一般而言，居民消費(fèi)水平直接受到可支配收入水平的影響,商品住宅作為價(jià)值量很大的耐用消費(fèi)品，要求消費(fèi)者必須具有較高的收入水平，可以說(shuō)可支配收入水平的高低直接決定商品住宅市場(chǎng)需求的大小。

2）居民消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)改變:居民人均收入增長(zhǎng)最直接的影響是使居民的消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生相應(yīng)變化。消費(fèi)結(jié)構(gòu)最主要的變動(dòng)指標(biāo)是恩格爾系數(shù)。改革開(kāi)放以來(lái),城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)已由1978年的57.5%下降到2005年的36.7%。特別是2000年城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)達(dá)到39.4%[1],開(kāi)始逐步進(jìn)入聯(lián)合國(guó)界定的富裕階段。2002年底我國(guó)人均GDP首次突破1000美元大關(guān)，這意味著隨著居民收入上升到一個(gè)新的高度，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)必將隨著進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段，帶動(dòng)對(duì)商品住宅的需求，從而使商品住宅價(jià)格產(chǎn)生波動(dòng)。

3）相關(guān)成本因素:首先土地成本對(duì)商品住宅價(jià)格的影響，是極其顯著的。政府一次性收取未來(lái)幾十年數(shù)額巨大的土地出讓金,往往是商品住宅價(jià)格組成中最為重要的部分。其次是建材成本，鋼材和水泥是住宅建設(shè)中最為重要的建材，在GDP不斷增長(zhǎng)，鋼鐵、水泥等建材需求膨脹，價(jià)格也一路上漲，加大了房產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本。

2 社會(huì)因素

1）人口因素。人是商品住宅的需求主體,人口是決定商品住宅需求量的重要因素之一。人口的數(shù)量、結(jié)構(gòu)等狀況，對(duì)商品住宅價(jià)格影響都非常大。人口數(shù)量與商品住宅價(jià)格的關(guān)系是正相關(guān)的。一般情況下，人口總量增長(zhǎng)，對(duì)住宅的需求量就會(huì)增加，商品住宅價(jià)格也會(huì)隨之上升。反之，商品住宅價(jià)格水平將下降。

2）城市化進(jìn)程。城市化是指人類的生產(chǎn)和生活方式由農(nóng)村型向城市型的轉(zhuǎn)化過(guò)程,表現(xiàn)為農(nóng)村人口向城市流動(dòng)以及城市規(guī)模的不斷擴(kuò)張。城市化進(jìn)程的加速，必將伴隨著我國(guó)由農(nóng)業(yè)為主向工業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。1996年全國(guó)城鎮(zhèn)化率為29.37%，2006年增至 43.9%，年均增長(zhǎng)1.45%[2]，按此速度計(jì)算,未來(lái)五年全國(guó)城鎮(zhèn)人口增量將超過(guò)9000萬(wàn)人?？焖俚某擎?zhèn)化進(jìn)程將促使商品住宅需求的持續(xù)增加,促使商品住宅價(jià)格波動(dòng)。

3 政策因素

1）住宅價(jià)格政策。住宅價(jià)格政策是指政府對(duì)住宅價(jià)格高低和漲落的態(tài)度及采取的相應(yīng)管制或干預(yù)方式、措施等，包括對(duì)住宅實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)或政府定價(jià)。住宅價(jià)格政策可分為兩類:一類是高價(jià)格政策，另一類是低價(jià)格政策。高價(jià)格政策是指政府對(duì)住宅價(jià)格放任不管，或者有意抬高房?jī)r(jià);低價(jià)格政策是指政府通過(guò)種種措施抑制住宅價(jià)格上漲。

2）土地政策。土地是構(gòu)成商品住宅開(kāi)發(fā)成本中比例最大的部分。隨著土地有償使用原則的推廣,市場(chǎng)逐漸走向成熟。開(kāi)發(fā)商獲取土地的成本日益增高,同時(shí)國(guó)家針對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系會(huì)調(diào)整土地供應(yīng)量和土地開(kāi)發(fā)稅費(fèi),從而直接影響商品住宅開(kāi)發(fā)成本，最終影響到商品住宅價(jià)格。

3）貨幣政策。利率、信貸、資產(chǎn)組合效應(yīng)和匯率政策是我國(guó)貨幣政策調(diào)控商品住宅價(jià)格的主要途徑:其中房地產(chǎn)業(yè)的貨幣供應(yīng)量取決于信貸政策,主要是中央銀行通過(guò)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際貨幣供應(yīng)量，從而影響商品住宅價(jià)格。資產(chǎn)組合效應(yīng)主要是通過(guò)利率政策和信貸政策來(lái)實(shí)現(xiàn)的,國(guó)家實(shí)施利率和信貸政策導(dǎo)致資產(chǎn)組合效應(yīng)的產(chǎn)生,從而影響商品住宅價(jià)格?？偟膩?lái)說(shuō)，運(yùn)用貨幣政策對(duì)住宅價(jià)格實(shí)施宏觀調(diào)控，主要是通過(guò)利率、信貸、資產(chǎn)組合效應(yīng)、匯率這四種途徑影響房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融，及商業(yè)銀行的信貸行為，調(diào)控信貸資金的總量和方向，從而影響商品住宅市場(chǎng)的價(jià)格。

4 其它因素

其它因素主要包括:區(qū)域因素、個(gè)別因素、一般因素等，具體為商業(yè)繁榮度、城市規(guī)劃、社會(huì)治安等眾多因素。

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