瑞安市國土資源局 劉超卿

國有土地使用權(quán)出讓年限應(yīng)從何時算起

瑞安市國土資源局 劉超卿

國有土地使用權(quán)出讓年限應(yīng)從何時算起，這個問題在土地管理的日常工作中經(jīng)常碰到，涉及到受讓方的重大利益。目前存在較大的爭議有三種，第一種觀點“合同成立生效說”，從土地出讓合同簽訂之日開始計算；第二種觀點“批準、登記生效說”，從土地使用證簽發(fā)之日算起；第三種觀點“附條件生效說”，從合同的約定生效之日算起。那么國有土地使用權(quán)出讓年限起止到底該從什么時間算起？國家有關(guān)法律、法規(guī)又是怎樣規(guī)定的呢？

首先，據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，土地使用權(quán)屬于不動產(chǎn)范疇，其使用權(quán)的取得適用《物權(quán)法》，《物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”第一百三十九條規(guī)定：“設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當向登記機構(gòu)申請建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立?！蹦敲磸摹段餀?quán)法》來看，將登記作為取得使用權(quán)的前提，土地使用權(quán)自登記時設(shè)立，則出讓年限自土地證簽發(fā)之日算起?！斗康禺a(chǎn)管理法》第十五條規(guī)定：“土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償?！钡谑鶙l規(guī)定：“土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償?！备鶕?jù)以上二個法條的規(guī)定，受讓方未在規(guī)定的時間內(nèi)支付出讓金（《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定60日內(nèi)支付）或出讓方未按規(guī)定提供土地的，就從土地出讓合同簽訂之日開始計算出讓年限，存在明顯的不公平之處。另外，《土地管理法》第十三條規(guī)定：“依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯?！薄逗贤ā返谒氖臈l第二款也規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”從以上關(guān)于土地使用權(quán)登記的相關(guān)法律看來，國有土地使用權(quán)出讓年限自登記時取得或從合同的約定生效之日算起，明顯排除土地出讓年限從合同簽訂之日算起。

其次，按照有關(guān)法規(guī)、規(guī)章、司法解釋的規(guī)定，1990年5月19日國務(wù)院發(fā)布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定了土地使用權(quán)出讓最高年限，如居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年等，第十四、十五條規(guī)定與《房地產(chǎn)管理法》的第十五、十六條有規(guī)定相似之處，進一步明確了土地出讓金的交付時間為出讓合同簽訂后60日內(nèi)支付。第十六條規(guī)定，“土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當依照規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。”浙江省人民政府（92）19號令《浙江省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實施辦法》第二十條則更加明確規(guī)定，土地使用者應(yīng)在出讓合同規(guī)定的期限內(nèi)，依照規(guī)定向土地管理部門辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。土地使用權(quán)的出讓年限從土地使用證簽發(fā)之日算起。1995年12月27日最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》中“出讓合同出讓的土地使用權(quán)未依法辦理審批、登記手續(xù)的，一般應(yīng)當認定合同無效?！睆囊陨嫌嘘P(guān)規(guī)定來看，土地使用權(quán)出讓年限則從土地證簽發(fā)之日起計算。

再次，按照批復(fù)、規(guī)范性文件的規(guī)定，1996年6月5日國家土地管理局對海南省土地管理局《關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓年限的始起日期問題的請示》的批復(fù)：“土地使用權(quán)出讓年限的始起日期應(yīng)當確定為自領(lǐng)取或者頒發(fā)土地使用證之日起計算?！?006年8月1日起國土資源部發(fā)布施行的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》(試行)和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》(試行)均規(guī)定：“受讓人依照《國有土地使用權(quán)出讓合同》的約定付清全部國有土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證書?！?008年4月29日國土資源部、國家工商行政管理總局關(guān)于發(fā)布《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本（GF-2008-2601）的第七條規(guī)定：“本合同項下的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年期為＿＿年，按本合同第六條約定的交付土地之日起算?！睆囊陨嫌嘘P(guān)規(guī)定看來，出讓年限起止計算時間由土地使用證簽發(fā)之日算起或從合同的約定生效之日起算。

通過以上法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件可以看出，國有土地使用權(quán)出讓年限應(yīng)當自簽發(fā)或領(lǐng)取國有土地證或從合同的約定生效之日算起。國有土地出讓年限從合同簽訂日算起，合同還沒有生效或履行就計算出讓時間，不符合《民法通則》的公平原則和《合同法》的效力原則，至少侵占或剝脫了受讓方從合同簽訂至供方實際交付土地期間的使用權(quán)，明顯不公平。但從國有土地證簽發(fā)或領(lǐng)取時起算也存在明顯的不切合實際等情況，按原《土地登記規(guī)則》或《浙江省土地登記辦法》規(guī)定：“受讓方應(yīng)當在按出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金后三十日內(nèi)，持土地使用權(quán)出讓合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證申請國有土地使用權(quán)設(shè)定登記?！蓖恋貦C關(guān)受理土地登記后應(yīng)在20日內(nèi)辦結(jié)，還不包括公告時間15日。如某受讓者在出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金后第30日申請土地登記，再加上登記機關(guān)辦理登記時間35日，則大大超過了供方實際交付土地的時間?；蛘呤茏尫讲话磿r申請土地登記，領(lǐng)取土地證書，在若干天，若干年后再申請土地登記，出讓年限也從土地使用證簽發(fā)之日算起，則更加不合理，何況《土地管理法》及其實施辦法和最新的《土地登記辦法》沒有規(guī)定對不按時申請初始（設(shè)定）土地登記的強制措施。

所以筆者認為，在實際工作中，國有土地出讓年限應(yīng)從供方土地實際交付給受讓方日起計算既符合法律法規(guī)規(guī)定，又合情合理。