朱麗萍

（上海臻誠建設(shè)管理咨詢有限公司，上海 200333）

1 工程建設(shè)項(xiàng)目各階段的造價控制

1.1 設(shè)計(jì)階段的造價控制工作

設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目成本控制的主要階段，但對工程造價的影響可達(dá)75%以上，設(shè)計(jì)成果及設(shè)計(jì)工作的質(zhì)量直接影響建設(shè)費(fèi)用控制工作，合理科學(xué)設(shè)計(jì)成果可達(dá)到技術(shù)、經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)的最佳設(shè)計(jì)配合。

1.1.1 通過設(shè)計(jì)招標(biāo)優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位

積極推行工程設(shè)計(jì)方案比較與優(yōu)選并考慮經(jīng)濟(jì)方案的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新。

1.1.2 通過限額設(shè)計(jì)有效控制造價

積極推行限額設(shè)計(jì)，健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程特點(diǎn)和建筑材料市場價格，然后按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。因此，各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，以保證投資限額不輕易突破。

1.1.3 控制設(shè)計(jì)工作質(zhì)量和施工圖設(shè)計(jì)濃度

設(shè)計(jì)不精、深度不夠?qū)こ淘靸r控制極其不利，極容易造成施工階段工程造價控制工作難度大大增加。良好的設(shè)計(jì)成果是控制設(shè)計(jì)變更最為有效的手段。

1.1.4 委托設(shè)計(jì)監(jiān)理管理模式

建設(shè)單位可以在設(shè)計(jì)階段引進(jìn)設(shè)計(jì)監(jiān)理，特別是規(guī)模較大項(xiàng)目，能夠通過優(yōu)化設(shè)計(jì)，挖掘節(jié)省投資的潛力。對于較小規(guī)模的項(xiàng)目，也可通過監(jiān)理單位在設(shè)計(jì)階段介入，查看圖紙，查找可優(yōu)化的部位。協(xié)助建設(shè)單位配合設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化，提出合理化建議，這樣可在很大程度上節(jié)省投資。

1.2 招標(biāo)投標(biāo)階段的成本控制

1.2.1 招標(biāo)過程中的成本控制

工程招標(biāo)投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個方面，通過招投標(biāo)開發(fā)商選擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。

1.2.2 應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，必要時進(jìn)行實(shí)地考察并充分考慮施工企業(yè)造價管理能力；

1.2.3 做好招標(biāo)文件的編制工作，造價管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測、分析、評價。

1.2.4 合理低價者中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成本價惡意競爭。所謂合理低價，是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價。

1.2.5 規(guī)范合同的簽定工作

應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對合同中涉及費(fèi)用的如工期、價款的結(jié)算方式、違約爭議處理等，都應(yīng)有明確的約定。同時，正確預(yù)測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發(fā)生。此外，應(yīng)爭取工程保險、工程擔(dān)保等風(fēng)險控制措施，使風(fēng)險得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價的控制效果。工程擔(dān)保和工程保險，是減少工程風(fēng)險損失和賠償糾紛的有效措施。

1.3 施工階段的成本控制

施工階段工程項(xiàng)目由圖紙轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)物的過程，是項(xiàng)目建設(shè)資金投入最大的階段，加強(qiáng)施工控制，就是加強(qiáng)履約行為的管理，規(guī)范工程建設(shè)施工過程和行為是確保房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)有效控制工程建設(shè)成本及實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益的關(guān)鍵工作。

1.3.1 規(guī)范合同管理，控制工程索賠

在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實(shí)行有效控制。針對目前工程量清單報價，施工單位往往采取"低價中標(biāo)，索賠贏利"的方式承攬工程。作為業(yè)主方或工程造價咨詢單位的造價管理人員要做到事前把關(guān)，主動監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，計(jì)算各項(xiàng)變更對總投資的影響，從使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控；另外，對施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)及時提出反索賠，使成本得到有效控制。

1.3.2 重視項(xiàng)目專業(yè)管理模式

通過專業(yè)的咨詢或顧問公司實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)項(xiàng)目的專業(yè)管理，從工程管理機(jī)制上建立健全投資管理控制系統(tǒng)，從而有效和專業(yè)控制工程造價的管理工作。

1.3.3 通過技術(shù)措施開展項(xiàng)目投資的有效控制

對主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新辦法等，想方設(shè)法在技術(shù)上實(shí)施項(xiàng)目投資的有效控制。

1.3.4 通過經(jīng)濟(jì)措施有效控制工程管理

嚴(yán)格控制現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)和總部管理費(fèi)，合理使用廣告策劃費(fèi)、銷售代理費(fèi)等，減少銷售成本，最大限度降低靜態(tài)投資。例如：占道費(fèi)、綠化賠償費(fèi)和其他補(bǔ)償費(fèi)等，對大宗材料或大型設(shè)備按合同要求可直接進(jìn)行甲供，以達(dá)到降低造價之目的。

1.4 竣工結(jié)算審核階段

該階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同計(jì)價條款、招投標(biāo)資料、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī)等，認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù)，對送審的竣工結(jié)算進(jìn)行核實(shí)工程量，落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價。

2 明確工作程序

2.1 建立項(xiàng)目投資控制工作組

接到全過程投控及審價等造價管理業(yè)務(wù)后，立即安排合適人員成立造價管理項(xiàng)目組。

2.2 確定控制目標(biāo)及重點(diǎn)

詳細(xì)分析總投資、招標(biāo)情況及后期開口的子目做出工程全過程投資控制的重點(diǎn)比如：盡量控制設(shè)計(jì)變更及簽證；精裝修工程的造價，尤其是開口部分材料選材上；安裝暫定單價部分設(shè)備材料的價格審核等。

2.3 確定控制措施

目前大部分項(xiàng)目采用工程量清單計(jì)價，合同嚴(yán)格規(guī)定除暫定材料單價外，中標(biāo)單價在結(jié)算時不得調(diào)整，因此暫定單價材料、暫定金額、指定金額部分的方案設(shè)計(jì)優(yōu)化審核、設(shè)計(jì)變更審核及現(xiàn)場簽證審核是建安工程投資控制的重點(diǎn)所在。具體措施如下：設(shè)備材料審核程序：做好材料性價比比選工作。對設(shè)計(jì)變更造價的控制：在施工實(shí)施過程中對可能的重大設(shè)計(jì)變更，由施工單位上報此變更可能引起的成本增減報投資監(jiān)理審核，然后報業(yè)主及設(shè)計(jì)單位預(yù)先報告因任何設(shè)計(jì)修改而可能引起的成本增減，并定期（設(shè)計(jì)變更發(fā)生時或付款時）將因工程修改所導(dǎo)致的造價增減向業(yè)主通報，對工程造價進(jìn)行事前控制，而并非對既定方案進(jìn)行事后的評估，現(xiàn)場簽證的管理。

A、注意收集工程施工有關(guān)資料，了解施工工程情況，強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時性，對簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確，簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時處理，要加強(qiáng)預(yù)見性，盡量減少簽證發(fā)生。

B、施工現(xiàn)場簽證發(fā)生后，報相關(guān)單位核實(shí)工程量的同時附帶簽證所發(fā)生的費(fèi)用，相關(guān)單位簽證工程量確認(rèn)后報投資監(jiān)理單位審核、業(yè)主進(jìn)行簽證價格復(fù)核，以便全過程總價控制。

糾偏處理：每月進(jìn)行投資實(shí)際支出值與總控制目標(biāo)值的比較，發(fā)現(xiàn)問題及時分析偏差原因，及時采取糾偏措施；

2.4 合同管理

在項(xiàng)目實(shí)施過程中，充分認(rèn)識到合同文本條款的重要性，在合同簽定前，由投資監(jiān)理對合同價款、計(jì)價方式、結(jié)算依據(jù)和索賠方式等計(jì)價條款進(jìn)行審核，審核通過后方可簽訂。

A、既實(shí)施合同的動態(tài)管理，又信守合同，嚴(yán)格履約，創(chuàng)造條件盡可能實(shí)行閉口合同，以最合理的合同價獲得最好的技術(shù)方案和最強(qiáng)的工程保障能力；

B、提供工程合同結(jié)構(gòu)和承發(fā)包模式的專業(yè)建議；

C、參與商務(wù)談判、協(xié)助業(yè)主簽訂各類工程合同和供貨合同；

D、做好工程資料的收集匯總，為正確處理可能發(fā)生的工程索賠提供依據(jù)，合理處理索賠事宜。

3 分析和總結(jié)

建設(shè)單位和主管領(lǐng)導(dǎo)要重視和支持本項(xiàng)目的投控工作，是項(xiàng)目總投資能夠得以控制的關(guān)鍵。

施工各方（建設(shè)方、施工方、設(shè)計(jì)、監(jiān)理和投資監(jiān)理）的積極配合，在不降低使用功能和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的前提下，共同為降低造價出謀劃策，項(xiàng)目控制成功是有關(guān)各方通力合作的結(jié)果。

事先針對本項(xiàng)目具體情況做一個合理的準(zhǔn)確的切實(shí)可行的控制目標(biāo)，重點(diǎn)明確，措施及時合理。

充分重視造價控制與質(zhì)量等專業(yè)控制的協(xié)調(diào)性?？傊顿Y控制工作貫穿工程建設(shè)項(xiàng)目的全過程，并不是獨(dú)立存在的；造價控制工作與工程質(zhì)量、工期、安全等控制工作存在即對立又統(tǒng)一的關(guān)系，需要這幾方面的控制工作整體策劃和全盤考慮，才能做到直接有效地控制工程建設(shè)項(xiàng)目造價，從而達(dá)到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益的最大化。