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        農(nóng)村宅基地合理規(guī)劃建設(shè)研究

        2010-08-15 00:49:27周清海冷巖峰
        關(guān)鍵詞:建房宅基地耕地

        周清海 冷巖峰

        (1、白山市八道江區(qū)六道江鎮(zhèn)農(nóng)村水利管理站,吉林 白山 134308 2、白山市八道江區(qū)七道江鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)管理站,吉林 白山 134300)

        1 農(nóng)村宅基地使用方面存在的主要問(wèn)題

        1.1 村莊外延擴(kuò)張,土地利用粗放,耕地破壞和土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重

        隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展,農(nóng)民增收,農(nóng)民要求改善居住條件的愿望也越來(lái)越迫切,農(nóng)村建房熱始終居高不下,并呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。而由于農(nóng)民法制觀念淡薄,私自建房現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。建新房的同時(shí),老房子又沒(méi)有拆除,以至于農(nóng)村建房容積率低、一戶多宅、建新不拆舊等問(wèn)題普遍存在。使得村莊外延擴(kuò)張,耕地遭到破壞、土地資源嚴(yán)重浪費(fèi)。

        1.2 農(nóng)村建房無(wú)序、規(guī)劃不到位,村容村貌差

        由于農(nóng)村村莊建設(shè)規(guī)劃滯后,過(guò)去常常由村干部說(shuō)了算,至今仍有相當(dāng)一部分村干部不重視規(guī)劃。近年,雖然不少村有了建設(shè)規(guī)劃,但由于思想認(rèn)識(shí)不到位,缺乏整體的、長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮。編制規(guī)劃時(shí)缺乏科學(xué)論證,對(duì)配套設(shè)施建設(shè)考慮不周;編制規(guī)劃時(shí)沒(méi)有嚴(yán)格遵循節(jié)約土地資源的原則,忽視舊村改造;編制了規(guī)劃,但只作為一紙空文,做做樣子,沒(méi)有充分發(fā)揮規(guī)劃應(yīng)有的作用。

        1.3 未批先建、宅基地超標(biāo)、一戶多宅現(xiàn)象嚴(yán)重

        目前,在農(nóng)村仍然存在未批先建、宅基地超標(biāo)、一戶多宅等現(xiàn)象,主要表現(xiàn)為以下三種情況:一是部分村民未經(jīng)國(guó)土部門批準(zhǔn)擅自建房或超標(biāo)準(zhǔn)建房;二是還存在將舊房或者新房賣掉,重新申請(qǐng)宅基地,從中獲得土地收益;三是采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)宅基地,如瞞報(bào)已有房屋、虛報(bào)家庭人口,新房建起而舊房不拆等,這是造成一戶多宅的一個(gè)主要原因。

        2 農(nóng)村宅基地管理中應(yīng)當(dāng)著重解決的問(wèn)題

        農(nóng)民宅基地規(guī)范化管理是新農(nóng)村建設(shè)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。加快全市農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè),應(yīng)當(dāng)以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo),著眼于城鄉(xiāng)一體化進(jìn)行總體規(guī)劃,針對(duì)突出問(wèn)題,層層統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)。在具體實(shí)施過(guò)程中,從實(shí)際出發(fā),區(qū)別情況,依法處理好以下幾個(gè)方面的工作:

        一是一戶多宅和宅基地超占問(wèn)題。一戶多宅中對(duì)于符合村集體規(guī)劃的部分,允許其一定時(shí)期內(nèi)存在,但要作為臨時(shí)用地管理,收取一定的臨時(shí)用地管理費(fèi)用;而對(duì)于違法占地、不符合規(guī)劃的部分,堅(jiān)決予以拆除。嚴(yán)格宅基地申請(qǐng)條件。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,面積不得超過(guò)?。▍^(qū)、市)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。不符合申請(qǐng)條件的不予批準(zhǔn)。農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈(zèng)與他人后,再申請(qǐng)宅基地的,也不予批準(zhǔn)。二是農(nóng)村空閑宅基地流轉(zhuǎn)問(wèn)題。對(duì)于農(nóng)村空閑宅基地流轉(zhuǎn)的問(wèn)題要認(rèn)真對(duì)待,積極研究政策,促進(jìn)依法規(guī)范流轉(zhuǎn)。由于農(nóng)村普遍存在子女升學(xué)、參軍及人口死亡,村民外出打工、經(jīng)商等人口流動(dòng)現(xiàn)象,所以農(nóng)村存在空閑宅基地。這些空閑宅基地的存在,將導(dǎo)致宅基地資源浪費(fèi),土地占地、空心村等不合理現(xiàn)象。農(nóng)村空閑宅基地不斷擴(kuò)大,不僅浪費(fèi)了有限的國(guó)土資源,而且給社會(huì)增添了不安定因素。因此,需要對(duì)農(nóng)村空閑宅基地進(jìn)行合理開(kāi)發(fā)。農(nóng)民在申請(qǐng)建房時(shí),應(yīng)將原有宅基地交由集體統(tǒng)一支配使用,以舊換新。對(duì)收歸集體的舊宅基地,結(jié)合地形、位置、土質(zhì)等實(shí)際情況,或用于批給其他農(nóng)戶,做宅基地建新房;或進(jìn)行復(fù)耕,發(fā)展農(nóng)作物。這樣既體現(xiàn)了宅基地歸集體所有的原則,又可達(dá)到節(jié)約土地的目的。三是城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地問(wèn)題。根據(jù)法律制度的理念,農(nóng)村宅基地與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格是聯(lián)系在一起的,在一定程度上具有福利和社會(huì)保障的功能。當(dāng)前,由于自然環(huán)境、成本等因素,城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、違法建造住宅、侵占耕地的案例時(shí)有發(fā)生。對(duì)于城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地,要對(duì)其講清土地法律法規(guī)。根據(jù)現(xiàn)行相關(guān)規(guī)定:宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意,可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶;住房轉(zhuǎn)讓時(shí),宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地一般不是為了滿足基本的居住要求,其購(gòu)買行為將導(dǎo)致農(nóng)村土地的浪費(fèi)。對(duì)于城市居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地的,要求其退還其購(gòu)置土地。

        3 今后工作思路和方向

        農(nóng)村宅基地管理要以合理利用土地、節(jié)約耕地為原則,結(jié)合農(nóng)用地整理和社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè),達(dá)到土地的集約高效利用。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看要結(jié)合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃的修編,大力搞好村莊用地的整理。在對(duì)農(nóng)村宅基地管理過(guò)程中應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面入手:

        3.1 深入對(duì)國(guó)情國(guó)策的宣傳,增強(qiáng)群眾保護(hù)耕地的責(zé)任感和使命感

        人口增加、耕地減少嚴(yán)重影響著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。因此要加強(qiáng)對(duì)廣大農(nóng)民群眾土地國(guó)情和基本國(guó)策等的宣傳教育,加大對(duì)土地法律法規(guī)的宣傳力度,特別是加強(qiáng)對(duì)基層干部的宣傳,在廣大干部隊(duì)伍和各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)中興起學(xué)習(xí)落實(shí)《土地法》,依法管地、用地,自覺(jué)保護(hù)耕地之風(fēng),把一般號(hào)召變成全民自覺(jué)參與的社會(huì)活動(dòng),為促進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的輿論環(huán)境,提高廣大人民群眾特別是領(lǐng)導(dǎo)干部依法管地、用地意識(shí),使“人多地少,土地后備資源嚴(yán)重不足”的國(guó)情觀念深入人心,為長(zhǎng)期保護(hù)好耕地奠定良好的思想基礎(chǔ)。

        3.2 要強(qiáng)化管理措施,做到依法、集約、規(guī)范用地

        在土地管理上要解決重城鎮(zhèn)輕農(nóng)村的傾向。在管理措施上,采取經(jīng)濟(jì)的、法律的行政的和技術(shù)的措施一齊上,盡快形成齊抓共管的局面。依據(jù)《土地法》第四章第三十一條的規(guī)定。本著“取之于土、用之于土”原則,將耕地開(kāi)墾費(fèi)投入使用到土地復(fù)墾開(kāi)發(fā)、農(nóng)田基本建設(shè)中去,以保持耕地的總量動(dòng)態(tài)平衡。加強(qiáng)對(duì)土地利用現(xiàn)狀變更調(diào)查,把調(diào)查與執(zhí)法檢查緊密結(jié)合起來(lái),認(rèn)真落實(shí)耕地保護(hù)的各項(xiàng)法規(guī)政策,把科學(xué)管地、文明用地的水平提高到新的臺(tái)階之上。

        3.3 嚴(yán)格規(guī)劃,強(qiáng)化管理,加強(qiáng)執(zhí)法檢查力度

        按照土地總體規(guī)劃確定農(nóng)村建設(shè)用地規(guī)模,實(shí)行“紅線”控制,建立耕地保護(hù)的綠色屏障,防止村莊建設(shè)的盲目外延擴(kuò)張。切實(shí)搞好農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃,科學(xué)地進(jìn)行功能分區(qū)。結(jié)合新一輪土地規(guī)劃修編,合理確定不同類型村居用地規(guī)模。對(duì)一般農(nóng)村要圈定村界,嚴(yán)禁無(wú)度擴(kuò)展;偏僻的小村、自然村要逐漸向中心村集中,以達(dá)到集約用地。在不違背有關(guān)法律、法規(guī)的前提下,應(yīng)允許鄉(xiāng)村結(jié)合本地實(shí)際制定相應(yīng)的村莊用地措施。同時(shí)還要結(jié)合社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè),統(tǒng)一設(shè)計(jì),將土地規(guī)劃和農(nóng)村規(guī)劃有機(jī)結(jié)合起來(lái),在對(duì)預(yù)留建設(shè)用地實(shí)行總量控制的前提下,制定詳細(xì)規(guī)劃,以形成一套科學(xué)規(guī)劃引導(dǎo)農(nóng)村建設(shè)的良好機(jī)制。

        嚴(yán)格執(zhí)法,加大土地執(zhí)法力度,一是要加強(qiáng)土地執(zhí)法隊(duì)伍建設(shè),建立一支素質(zhì)高、業(yè)務(wù)精、作風(fēng)硬、忠于職守、秉公執(zhí)法的土地執(zhí)法隊(duì)伍;二是執(zhí)法必嚴(yán),在農(nóng)村要把亂占土地尤其是破壞耕地,違法建房和非法交易的行為列為執(zhí)法重點(diǎn)。必要時(shí),通過(guò)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行,以威懾違法并發(fā)揮警示教育作用。同時(shí)要建立執(zhí)法監(jiān)督制度和責(zé)任追究制度,實(shí)行執(zhí)法公示,公開(kāi)接受社會(huì)監(jiān)督。

        3.4 物權(quán)法頒布后關(guān)于農(nóng)村宅基地有待解決的問(wèn)題

        在宅基地的審批過(guò)程中,農(nóng)民集體沒(méi)有對(duì)宅基地的處分權(quán),這與農(nóng)民集體的所有者地位極不相稱;完善制度建設(shè),既然城市由房管局,農(nóng)村也應(yīng)建立相應(yīng)的管理機(jī)關(guān),主管農(nóng)村的建房,宅基地的申請(qǐng),使用和轉(zhuǎn)讓和收回?,F(xiàn)在雖然鄉(xiāng)鎮(zhèn)有土地辦,但發(fā)揮的作用不大。我們應(yīng)該像對(duì)待城市市民買房一樣設(shè)立登記機(jī)關(guān),記載該戶農(nóng)民的宅基地的實(shí)際面積和大體位置,發(fā)給農(nóng)民房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證書(shū)。農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地必須登記,否則,不受法律保護(hù)。也就越是說(shuō)登記是取得宅基地使用權(quán)的唯一合法要件。即使申請(qǐng)新的宅基地也必須登記。應(yīng)做到城鎮(zhèn)農(nóng)村一體化,不應(yīng)區(qū)別對(duì)待。關(guān)于不準(zhǔn)城鎮(zhèn)戶口的人購(gòu)買宅基地,我很贊同。但也應(yīng)該考慮到一些實(shí)際,本村通過(guò)合法渠道取得宅基地使用權(quán)的應(yīng)給以合法保護(hù),不應(yīng)一概而論。

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