繆 東

(中鐵第四勘察設(shè)計(jì)院集團(tuán)有限公司,湖北武漢 430063)

1 物業(yè)開(kāi)發(fā)的意義

隨著國(guó)家拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的需要,城市軌道交通建設(shè)也再次進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期。如何進(jìn)行軌道交通線(xiàn)路相關(guān)節(jié)點(diǎn)的物業(yè)開(kāi)發(fā),形成規(guī)模效應(yīng),逐步成為建設(shè)者關(guān)注的一個(gè)熱議話(huà)題。

1.1 有利于促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

實(shí)踐證明,地鐵所到之處城市交通得到緩解,土地增值,人口增加,居住、商業(yè)、文化等區(qū)域性功能迅速形成。在地鐵沿線(xiàn)的相關(guān)站點(diǎn)進(jìn)行集中物業(yè)開(kāi)發(fā)將是對(duì)沿線(xiàn)地塊的再一次整合,可以形成新的城市區(qū)域功能中心,調(diào)整城市的功能結(jié)構(gòu),增加城市活動(dòng)的強(qiáng)度,很好地帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,提高城市的活力。

1.2 物業(yè)利潤(rùn)可以補(bǔ)貼地鐵建設(shè)

眾所周知,地鐵是一項(xiàng)投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)、運(yùn)營(yíng)后成本回收慢的工程,如何實(shí)現(xiàn)地鐵盈利是一個(gè)需要商業(yè)智慧的事情。香港地鐵是全世界為數(shù)不多能盈利的地鐵公司之一,其盈利原因就在于利用地鐵沿線(xiàn)地產(chǎn)增值的優(yōu)勢(shì),充分開(kāi)發(fā)地鐵站及沿線(xiàn)物業(yè),創(chuàng)造了豐厚的利潤(rùn)。香港地鐵公司又將得到的利潤(rùn)投入到后續(xù)地鐵的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)中,這樣物業(yè)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)能補(bǔ)貼地鐵,使地鐵的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)形成了良性循環(huán)。物業(yè)開(kāi)發(fā)作為地鐵建設(shè)一種籌資方式和解決財(cái)務(wù)問(wèn)題的有效途徑,越來(lái)越得到建設(shè)者的重視。

2 香港地鐵物業(yè)開(kāi)發(fā)的形式和經(jīng)驗(yàn)

香港地鐵系統(tǒng)目前有港島線(xiàn)、荃灣線(xiàn)、觀塘線(xiàn)、東鐵(廣九鐵路)、東涌線(xiàn)和機(jī)鐵(香港至赤角機(jī)場(chǎng)),以及屯門(mén)和元朗地區(qū)的輕軌,遠(yuǎn)期有興建中的西鐵和其他各個(gè)支線(xiàn)。

香港軌道建設(shè)的突出特點(diǎn)是,一開(kāi)始就放棄了政府財(cái)政補(bǔ)貼的道路,而選擇了商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式,這一模式的精髓在于軌道運(yùn)營(yíng)與物業(yè)產(chǎn)權(quán)并重。即：每開(kāi)發(fā)一條線(xiàn)路,香港地鐵公司都首先向政府取得發(fā)展車(chē)站上層空間的權(quán)利,之后找來(lái)地產(chǎn)商共同開(kāi)發(fā)車(chē)站及上蓋空間,根據(jù)不同條件興建大型住宅、寫(xiě)字樓或商場(chǎng)。出租、出售物業(yè)所得利潤(rùn),由地鐵公司與發(fā)展商共享。在開(kāi)發(fā)形式上,地鐵公司與地產(chǎn)商合作,建造費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)由地產(chǎn)商承擔(dān),而地鐵一般可分享五成利潤(rùn)。此外,地鐵公司其他收益來(lái)源包括商場(chǎng)租金、廣告和物業(yè)管理等。這就是最初意義上的“地鐵上蓋物業(yè)”。隨著地鐵的不斷發(fā)展,“走廊效應(yīng)”不斷擴(kuò)大,很多商業(yè)和居住區(qū)都與地鐵站點(diǎn)緊密結(jié)合在一起,成為地鐵上蓋的綜合建筑體,地鐵上蓋物業(yè)的內(nèi)涵也隨之?dāng)U大——地鐵沿線(xiàn)500 m范圍內(nèi)的房地產(chǎn)、商業(yè)開(kāi)發(fā)都稱(chēng)之為“地鐵上蓋物業(yè)”。特征是：底層是地鐵站或換乘公交車(chē)站,上面二至三層為商業(yè)建筑,在建筑的裙房上是環(huán)抱的高層居住建筑,中間是居住區(qū)中心花園。地鐵上蓋物業(yè)與地鐵站都有良好的結(jié)合,這些站已經(jīng)成為區(qū)域的交通樞紐。

地鐵大大改善了沿線(xiàn)的交通狀況,使沿線(xiàn)各站形成許多新的繁華地區(qū),沿線(xiàn)的地產(chǎn)也不斷增值。地鐵公司充分運(yùn)用這一優(yōu)勢(shì),把發(fā)展地鐵與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來(lái),這給地鐵公司帶來(lái)了豐厚的利潤(rùn),解決了工程建設(shè)部分資金來(lái)源。香港地鐵上蓋物業(yè)經(jīng)營(yíng),使香港地鐵公司成了全球唯一盈利的地鐵公司?，F(xiàn)階段,香港地鐵公司總共有26個(gè)車(chē)站上蓋物業(yè),涉及總面積840萬(wàn)m2。地鐵公司1998年首次實(shí)現(xiàn)盈利2億港元,1999年盈21.16億港元,2000年利潤(rùn)達(dá)到41億港元,2006年盈利80億港元。目前,香港地鐵已成為香港最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

香港地鐵公司擁有并經(jīng)營(yíng)著德福廣場(chǎng)、青衣城、杏花新城、綠楊坊四個(gè)大型地鐵商場(chǎng)。這幾家商場(chǎng)的物業(yè)開(kāi)發(fā)大多結(jié)合在新市鎮(zhèn)建設(shè)的過(guò)程之中,是在站點(diǎn)附近進(jìn)行的高密度、成規(guī)模的物業(yè)開(kāi)發(fā),直接形成了對(duì)區(qū)域商業(yè)的影響力,成為區(qū)域商業(yè)布局中不可缺少的部分。這些店鋪總數(shù)多達(dá)550間,采用的是主題式商場(chǎng)的開(kāi)發(fā)模式。地鐵商城的出現(xiàn),使大規(guī)模購(gòu)物中心日益向居民區(qū)分散,為香港傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)帶來(lái)改變。經(jīng)過(guò)多年經(jīng)營(yíng),在生意興旺的示范效應(yīng)之下,出租率長(zhǎng)年維持在100%。地鐵公司以固定租金或營(yíng)業(yè)額百分比提成方式收租,租金基本上能保持7%左右的年增幅。

香港的城市軌道交通系統(tǒng)自1979年投入運(yùn)營(yíng)以來(lái),通過(guò)軌道交通的良性發(fā)展,使城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展充滿(mǎn)了活力。香港城市軌道交通與土地資源綜合開(kāi)發(fā)利用的經(jīng)驗(yàn)說(shuō)明,這種模式是解決城市交通籌資的有效途徑,是實(shí)現(xiàn)城市公共交通商業(yè)化運(yùn)營(yíng)成功的關(guān)鍵,是解決大城市交通問(wèn)題的治本之路。通過(guò)城市交通與土地資源利用統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開(kāi)發(fā),可以把軌道交通規(guī)劃、建設(shè)作為契機(jī),引導(dǎo)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整與城市空間形態(tài)的健康發(fā)展,建立良好的土地利用形態(tài),經(jīng)營(yíng)好城市土地資產(chǎn),保持城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。

3 國(guó)內(nèi)地鐵車(chē)輛段物業(yè)開(kāi)發(fā)的幾種模式分析

3.1 北京復(fù)八線(xiàn)四惠東車(chē)輛段

北京復(fù)八線(xiàn)四惠東車(chē)輛段工程位于北京市朝陽(yáng)區(qū)高碑店鄉(xiāng),全部采用上蓋平臺(tái)模式,主體平臺(tái)東西長(zhǎng)1 291 m,南北寬226 m。平臺(tái)為兩層純框架結(jié)構(gòu),結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)主要為11 m ×7.2 m,柱斷面以1 m ×1 m為主。平臺(tái)首層高7.5 m,為車(chē)輛段層,提供復(fù)八線(xiàn)車(chē)輛停車(chē)列檢、維修、洗刷保養(yǎng)等服務(wù)；平臺(tái)二層層高4.1 m,為設(shè)備管道層,平臺(tái)住宅區(qū)的變電所、水泵房、熱力站、機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)、各種管理用房和設(shè)備管道設(shè)置在該層。住宅小區(qū)位于距地面約11.6 m的二層平臺(tái)上,總建筑面積54.6萬(wàn)m2,是以6層、9層為主的經(jīng)濟(jì)適用住宅小區(qū)(如圖1所示)。

圖1 北京復(fù)八線(xiàn)地鐵四惠東上蓋開(kāi)發(fā)

北京復(fù)八線(xiàn)四惠東車(chē)輛段的物業(yè)開(kāi)發(fā)是政府根據(jù)地鐵建設(shè)需要出讓建設(shè)土地,在明確地面建設(shè)滿(mǎn)足需要的車(chē)輛段后,進(jìn)行上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā),地鐵公司并不作為投資主體。

3.2 上海地鐵10號(hào)線(xiàn)吳中路停車(chē)場(chǎng)

上海地鐵10號(hào)線(xiàn)吳中路停車(chē)場(chǎng)采用半招商引資的方式進(jìn)行相關(guān)物業(yè)開(kāi)發(fā)。

停車(chē)場(chǎng)上蓋開(kāi)發(fā)可分為兩部分：第一部分為上蓋平臺(tái)、一般平臺(tái)及以下基礎(chǔ),第二部分平臺(tái)上部開(kāi)發(fā)建筑物?？偨ㄖ娣e569160 m2,其中地上建筑面積467960 m2,地下建筑面積101200 m2。

第一部分的建設(shè)費(fèi)用含在停車(chē)場(chǎng)的建設(shè)費(fèi)用之中,第二部分的建設(shè)費(fèi)用則由業(yè)主通過(guò)招商引資的方式進(jìn)行融資。

建設(shè)的時(shí)序上,停車(chē)場(chǎng)建設(shè)的初期同時(shí)完成第一部分的建設(shè),即上蓋平臺(tái)和基本的樁基礎(chǔ)建設(shè)。第二部分的建設(shè)則由開(kāi)發(fā)商完成(如圖2所示)。

上海地鐵10號(hào)線(xiàn)吳中路停車(chē)場(chǎng)是采用半招商引資的方式進(jìn)行相關(guān)物業(yè)開(kāi)發(fā)的。吳中路停車(chē)場(chǎng)地處鬧市區(qū)邊緣,在上海寸土寸金的土地資源中,已具備良好的開(kāi)發(fā)價(jià)值。故此,在前期考慮中地鐵公司采取出讓停車(chē)場(chǎng)上部土地,招商引資,準(zhǔn)備進(jìn)行平臺(tái)上部的大規(guī)模物業(yè)開(kāi)發(fā)。地鐵公司作為投資主體,僅建設(shè)停車(chē)場(chǎng)上部平臺(tái),并預(yù)留不同建筑物基礎(chǔ)。

3.3 正在設(shè)計(jì)的某地鐵車(chē)輛段物業(yè)開(kāi)發(fā)方案

某城市地鐵車(chē)輛段擬進(jìn)行大規(guī)模上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)。其開(kāi)發(fā)思路是多以住宅及配套的公建設(shè)施如會(huì)所、幼兒園、公共活動(dòng)場(chǎng)所、公共綠地、停車(chē)場(chǎng)及酒店和超市為主。由于占地面積相對(duì)較大,其開(kāi)發(fā)性質(zhì)又分為地面物業(yè)開(kāi)發(fā)和車(chē)輛段作業(yè)車(chē)庫(kù)上部平臺(tái)開(kāi)發(fā)。

圖2 上海地鐵10號(hào)線(xiàn)吳中路停車(chē)場(chǎng)上蓋開(kāi)發(fā)

根據(jù)區(qū)域規(guī)劃性質(zhì)和建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要求,其開(kāi)發(fā)規(guī)模見(jiàn)表1。

表1 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

該設(shè)計(jì)方案對(duì)是否采用上蓋平臺(tái)進(jìn)行相關(guān)物業(yè)開(kāi)發(fā)進(jìn)行了未來(lái)收益的分析比較,按當(dāng)年價(jià)格計(jì)算,投資估算總額為：274 243.8萬(wàn)元。投資估算為開(kāi)發(fā)部分工程,包括蓋上土建、給排水、消防、變配電及電力照明、火災(zāi)報(bào)警、有線(xiàn)電視、防盜對(duì)講、電話(huà)網(wǎng)絡(luò)、通風(fēng)及室外工程等,不包括上蓋平臺(tái)以下結(jié)構(gòu)工程費(fèi)用。將平臺(tái)成本49 195.65萬(wàn)元直接分?jǐn)偟缴仙w開(kāi)發(fā)中,折算樓面地價(jià)為2 295元/m2,計(jì)算銷(xiāo)售總收入：105796.3萬(wàn)元,稅后利潤(rùn)：-13 223.6萬(wàn)元。

但如果不進(jìn)行上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā),只是充分利用已有地塊進(jìn)行地面開(kāi)發(fā),進(jìn)行項(xiàng)目測(cè)算,開(kāi)發(fā)總建筑面積451392 m2。按當(dāng)年價(jià)格計(jì)算,項(xiàng)目總投資165 063萬(wàn)元,總收入226 178萬(wàn)元,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)稅后利潤(rùn)31 124萬(wàn)元,投資回報(bào)率18.9%。研究表明,是有贏利保證的。

4 地鐵車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)存在的問(wèn)題

車(chē)輛段作為地鐵線(xiàn)路的重要節(jié)點(diǎn),具有物業(yè)開(kāi)發(fā)的巨大潛力。軌道交通系統(tǒng)的重要組成部分——車(chē)輛段(停車(chē)場(chǎng))是解決軌道交通車(chē)輛檢修和運(yùn)營(yíng)停放的設(shè)施,擔(dān)負(fù)著保障列車(chē)安全運(yùn)營(yíng)的重要功能。車(chē)輛段占地較大,地處軌道交通線(xiàn)路兩端,大多位于城郊結(jié)合部,雖占地規(guī)模較大,但在完善車(chē)輛運(yùn)用檢修功能布局后,可用于物業(yè)開(kāi)發(fā)的集中地塊面積并不大,如進(jìn)行大規(guī)模的上蓋平臺(tái)物業(yè)開(kāi)發(fā),存在著一定的問(wèn)題,需妥善加以考慮和解決。

(1)平臺(tái)下車(chē)輛段范圍內(nèi)自然通風(fēng)和采光條件差,完全依賴(lài)機(jī)械通風(fēng)和人工照明,大大增加了能耗和運(yùn)營(yíng)成本,同時(shí)工作環(huán)境相對(duì)較差。

(2)受上部平臺(tái)開(kāi)發(fā)建筑物柱網(wǎng)的影響,生產(chǎn)廠房工藝路線(xiàn)調(diào)整較大,單位面積利用率下降。

(3)由于車(chē)輛段作業(yè)頻繁,上蓋后段內(nèi)立柱多、咽喉區(qū)曲線(xiàn)多,影響信號(hào)機(jī)顯示效果及司機(jī)判斷反應(yīng),存在行車(chē)安全隱患。

(4)平臺(tái)設(shè)備層會(huì)兼有上蓋物業(yè)和車(chē)輛段部分市政設(shè)備和系統(tǒng),雖然可以采用分表計(jì)量,但由于管線(xiàn)共用,會(huì)帶來(lái)維護(hù)難度大,矛盾難以協(xié)調(diào)的問(wèn)題。

(5)由于上蓋平臺(tái)占地面積大,直接對(duì)外的空間有限,而平臺(tái)以下各建筑單體之間防火間距及空間性質(zhì)未有規(guī)范專(zhuān)門(mén)明確,需提請(qǐng)消防部門(mén)特別審批。

5 結(jié)論與建議

隨著國(guó)內(nèi)各大城市軌道交通的建設(shè),進(jìn)行不同形式、不同規(guī)模的地鐵物業(yè)開(kāi)發(fā)方興未艾,地鐵車(chē)輛段物業(yè)開(kāi)發(fā),是地鐵全線(xiàn)物業(yè)開(kāi)發(fā)的組成部分,各地也在進(jìn)行有益的探索和嘗試。車(chē)輛段的物業(yè)開(kāi)發(fā)涉及面廣,投資龐大,限制因素多,操作復(fù)雜,如何將有限的土地取得最大化的使用價(jià)值,能否借鑒香港地鐵物業(yè)開(kāi)發(fā)的模式和經(jīng)驗(yàn),進(jìn)行符合各地特點(diǎn)的物業(yè)開(kāi)發(fā)方式,即有效利用寶貴的土地資源,又能滿(mǎn)足城市規(guī)劃發(fā)展的需要,是我們目前需要重點(diǎn)研究的課題。

(1)車(chē)輛段的物業(yè)開(kāi)發(fā)應(yīng)納入前期線(xiàn)路規(guī)劃范圍,因?yàn)橐坏?shí)施物業(yè)開(kāi)發(fā),會(huì)影響到工藝布置的調(diào)整、道路的銜接、開(kāi)發(fā)規(guī)模等問(wèn)題,對(duì)用地范圍和規(guī)模也會(huì)進(jìn)行調(diào)整,需要在前期研究工作中統(tǒng)籌考慮。

(2)是否采用上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)的方式一定要慎重。由于上蓋開(kāi)發(fā)的費(fèi)用較高,同時(shí)受檢修廠房布置的限制,開(kāi)發(fā)效果會(huì)受到影響。如果車(chē)輛段的選址比較理想,靠近中心城區(qū)邊緣,有一定的發(fā)展前景,會(huì)給開(kāi)發(fā)者以信心,否則這種開(kāi)發(fā)形式將得不償失。而充分利用車(chē)輛段的有效用地,進(jìn)行地面開(kāi)發(fā)、周邊開(kāi)發(fā)或局部架空開(kāi)發(fā),也不失為不同的有效物業(yè)開(kāi)發(fā)方式。

(3)一般情況下,車(chē)輛段均設(shè)于線(xiàn)路的一端,如果考慮在車(chē)輛段進(jìn)行大面積物業(yè)開(kāi)發(fā),則建議線(xiàn)路延長(zhǎng),在車(chē)輛段周邊設(shè)站,一是吸引客流并解決開(kāi)發(fā)屬地的交通集散問(wèn)題,二是可以結(jié)合車(chē)站進(jìn)行更大規(guī)模的綜合開(kāi)發(fā),更好地實(shí)現(xiàn)物業(yè)開(kāi)發(fā)的目的。

(4)政策性支持。從開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)上分析,車(chē)輛段上蓋平臺(tái)進(jìn)行倉(cāng)儲(chǔ)、停車(chē)設(shè)施等業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā),成本較低,但相應(yīng)的回報(bào)和收益也較低；進(jìn)行較大規(guī)模的住宅小區(qū)或商務(wù)辦公、酒店等開(kāi)發(fā),應(yīng)是較為理想的選擇。但如前所述,住宅的開(kāi)發(fā)受到多種因素的影響。從目前國(guó)內(nèi)幾個(gè)城市地鐵車(chē)輛段物業(yè)開(kāi)發(fā)的情況看,政府給予一定的政策性支持是必須的,如政府將一部分保障性住房項(xiàng)目納入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,既協(xié)助政府為中低收入人群解決了住房保障問(wèn)題,又可取得開(kāi)發(fā)收益,為地鐵物業(yè)開(kāi)發(fā)注入可持續(xù)發(fā)展的活力和動(dòng)力。

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