劉 曉

改革開放以來，我國物業(yè)管理行業(yè)有了快速、系統的發(fā)展，隨著近幾年房地產行業(yè)的火熱，也促使物業(yè)管理行業(yè)全面發(fā)展。隨著外資企業(yè)滲入到我同物業(yè)管理行業(yè)，使得物業(yè)管理行業(yè)之間的競爭顯得日益激烈。如何在日益激烈的行業(yè)競爭中立于不敗之地，提高投資收益，有效控制物業(yè)管理成本的研究顯得日益迫切和重要。

一、物業(yè)管理成本概述

物業(yè)管理企業(yè)的工作主要是根據與客戶簽訂的物業(yè)管理服務合同，對社區(qū)內的房屋以及各項配套的公共設施、場地進行日常管理和維護、確保社區(qū)內環(huán)境衛(wèi)生、維護社區(qū)內社會秩序等社區(qū)服務。物業(yè)管理成本是指物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務過程中發(fā)生的各項支出，主要包括：管理服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費；綠化管理費；清潔衛(wèi)生費；保安費；辦公費；文體活動成本；物業(yè)管理單位固定資產折舊費；法定稅費等。物業(yè)管理成本具有點多、面廣、線長的特點。物業(yè)管理企業(yè)日常管理的事物繁多，包含社區(qū)的各個方面，即使是同一物業(yè)企業(yè)由于社區(qū)的物業(yè)類型、社區(qū)大小、新舊程度、客戶需求、收費標準不一樣，導致物業(yè)管理企業(yè)成本監(jiān)管難度很大，很難實行統一的成本管理標準、統一的成本核算。

二、物業(yè)管理成本的現狀分析

1.物業(yè)企業(yè)組織成本較高

組織成本是企業(yè)成本的重要組成部分。物業(yè)管理企業(yè)的組織成本主要包含靜態(tài)組織成本和動態(tài)組織成本兩個方面。物業(yè)企業(yè)靜態(tài)組織成本是由企業(yè)自身組織結構決定的，動態(tài)組織成本是指組織在運行中消耗的成本。靜態(tài)組織成本主要表現在企業(yè)組織結構不完善，組織存在多頭領導、管理層次過多等。動態(tài)組織成本主要體現在組織中的人員素質參差不齊，組織決策難以有效貫徹實施等。隨著物業(yè)管理企業(yè)的不斷發(fā)展，企業(yè)組織不斷壯大，組織成本有居高不下趨勢，增加物業(yè)企業(yè)負擔。

2.物業(yè)企業(yè)管理方式簡單

我圍大多數物業(yè)管理企業(yè)提供的是一種簡單的粗放式的服務。管理服務手段智能化水平低下，科技含量低，手工操作形式比較多，這必然需要大量的物力和人力。隨著勞動力成本不斷上升，而且客戶對物業(yè)企業(yè)的要求也日益增高，造成物業(yè)管理企業(yè)成本不斷增多。

3.社區(qū)配套設施不完備，管理難度大

改革開放以來.我國的房地產事業(yè)不斷快速發(fā)展，并且社區(qū)的配套設施也不斷完善。但是部分社區(qū)在早期的規(guī)劃時，忽略了日后的物業(yè)管理，社區(qū)中的部分基礎設施不完善，難以滿足顧客需求的多樣化。例如，在早期建筑規(guī)劃中，存在機動車位比較少，甚至沒有，綠化面積少等問題，造成對其進行物業(yè)管理的難度增大，直接增加物業(yè)企業(yè)的管理服務成本。

4.物業(yè)企業(yè)經營方式單一

在我國，部分物業(yè)管理企業(yè)是由政府房管部門轉變而來的，經營方式比較單一，與現代企業(yè)制度差距還比較大。其經營范圍主要圍繞著社區(qū)內部的設備日常運行、維修及保養(yǎng)、清潔衛(wèi)生、保安等基本服務。由于顧客需求的多樣化趨勢加強，簡單的社區(qū)服務已經無法滿足顧客的需求，造成部分資源的浪費，增加了企業(yè)成本。

三、控制物業(yè)管理成本的有效途徑

物業(yè)企業(yè)管理成本的高低對物業(yè)企業(yè)的發(fā)展起到重要的作用，加強對物業(yè)企業(yè)管理成本研究，降低物業(yè)管理成本，將促使物業(yè)企業(yè)改革并以靈活的方式開展專業(yè)經營，積極參與社會競爭，提高投資收益。

1.降低組織成本

組織成本是影響物業(yè)管理企業(yè)成本的一個重要因素。也是物業(yè)管理企業(yè)易在成本控制中所忽略的。組織成本可以分為靜態(tài)和動態(tài)兩部分。因此，降低組織成本，要從兩方面入手：

首先，要完善組織結構，也就是完善組織的硬件部分。一個物業(yè)管理處（項目中心）內部組織機構如何設置，對物業(yè)管理成本的發(fā)生影響很大?，F階段各物業(yè)管理公司下屬物業(yè)管理處（項目中心）內部的組織機構基本趨同，多少年來也沒有發(fā)生多大變化。要想降低物業(yè)管理成本，首先要降低組織成本。物業(yè)管理企業(yè)在接到一個物業(yè)管理項目后，要對項目的特點、業(yè)主的需求進行仔細分析，然后有針對性地進行組織設計，做到力求合理。盡力杜絕組織結構上的先天不足。同時，也要根據市場的變化、業(yè)主需求的變化不斷調整組織結構。

其次，要完善運作機制，也就是完善組織的軟件部分。一個物業(yè)管理處（項目）內部組織機構設置后，管理處按照什么樣的程序和流程進行運作才能達到效率最高，從而降低運行成本，這也是物業(yè)管理企業(yè)要認真研究的。如：要完善決策機制、和業(yè)主的溝通機制、日常服務機制、員工的激勵機制、員工的進出機制等等。此外，還要完善現有會計制度的成本科目設置和歸集工作制度，實現會計核算、全面預算、成本控制的有效結合。

2.營造良好的組織文化

企業(yè)文化的營造是物業(yè)企業(yè)發(fā)展之源和動力之本，從本質上講企業(yè)文化是企業(yè)內部成員在長期實踐活動中所形成的并且被組織成員所普遍認可和遵循的具有組織特色的價值觀念和行為規(guī)范。組織文化能從根本上改變員工原有的價值觀念，建立起新的價值觀念，促使員工適應組織正常的實踐活動需要。組織文化作為團體共同價值觀，具有自我調控功能，使組織的目標自動轉化為個體成員的自覺行動。組織文化在組織成本控制中有著巨大作用。物業(yè)企業(yè)在注重企業(yè)形象的同時，要不斷地完善組織的文化，促進物業(yè)企業(yè)健康、快速發(fā)展。

3.促進物業(yè)企業(yè)多元化經營

物業(yè)管理企業(yè)除了提供基本的社區(qū)服務外，可以利用自身有利條件，在社區(qū)內開展多元化經營，這樣既能發(fā)現和培育新的效益增長點，又能滿足不同客戶的個性化需求，同時達到降低服務成本、提高投資收益的效果。物業(yè)管理企業(yè)在實行多元化經營過程中，既不會增加管理成本，也不會增加業(yè)主的負擔，而且還會給物業(yè)企業(yè)創(chuàng)造收益，因此多元化的經營策略成為物業(yè)企業(yè)控制企業(yè)成本的有效途徑。

4.提升科技含量

首先，應提升物業(yè)管理服務手段的科技含量，包括配備高科技的設施設備，以提升管理服務效率，降低服務成本。其次，要運用先進的管理方法，對管理和服務過程的組織運用系統工程、運籌學、目標管理、全面質量管理、價值工程等現代化管理方法，以降低管理和服務成本。第三，提升物業(yè)管理企業(yè)成本管理本身的科技含量，包括運用信息化技術，逐步解決成本管理中成本預測、成本分析、成本評估等工作。第四，提高人員素質，建立精通管理會計、擅長成本控制的員工隊伍。人員素質的高低是決定成本控制工作成敗的一個關鍵因素。因此，物業(yè)管理企業(yè)一方面要注重引進高素質、高知識層次的人才，另一方面要立足現有的員工隊伍，通過培訓等手段大力提高員工的業(yè)務素質。

總之，物業(yè)企業(yè)是以服務為宗旨，以經營為手段的綜合型經營組織。物業(yè)管理成本的高低直接決定了物業(yè)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此加強對控制物業(yè)管理成本的研究，從而降低管理服務成本，實現投資效益最大化成為物業(yè)企業(yè)的當務之急。