裘歐特

商品住宅開發(fā)具有資金投入量大、建設(shè)周期長(zhǎng)、專業(yè)性強(qiáng)、受政策及市場(chǎng)影響大等特點(diǎn)，被公認(rèn)為高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)行業(yè)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷規(guī)范和競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，原先以廉價(jià)獲取資源進(jìn)行開發(fā)獲利時(shí)代已經(jīng)成為過(guò)去。土地政策的變化和房地產(chǎn)行業(yè)信貸門檻的提高，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)由原先粗放型經(jīng)營(yíng)向集約效益型轉(zhuǎn)變。目前普通商品住宅開發(fā)項(xiàng)目中策劃失誤、設(shè)計(jì)不當(dāng)、施工順序不合理、相關(guān)人員素質(zhì)不高、財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)混亂的局面還普遍存在，因而如何對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本進(jìn)行有效的管理和控制，是實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和提升競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。

一、完善財(cái)務(wù)控制程序

1.根據(jù)預(yù)算成本確定計(jì)劃成本。在按預(yù)算成本確定計(jì)劃成本前，一定要先計(jì)算稅金、利潤(rùn)、大概預(yù)算定編費(fèi)和定額測(cè)定費(fèi)是否夠足額繳納。最主要的是剔除不可控費(fèi)用，各成本項(xiàng)目的預(yù)算成本須嚴(yán)格按照各成本項(xiàng)目的計(jì)劃成本折算。在按預(yù)算成本確定了初步的計(jì)劃成本后，還須按預(yù)算工程量、材料用量、機(jī)械設(shè)備需用量和實(shí)際人工單價(jià)、材料采購(gòu)價(jià)、機(jī)械油及電費(fèi)等，根據(jù)使用臺(tái)數(shù)、有關(guān)資料及經(jīng)驗(yàn)測(cè)算；使用租賃機(jī)械須根據(jù)需要租賃臺(tái)數(shù)及租賃單價(jià)分類計(jì)算。

2.成本核算要嚴(yán)格遵守成本開支范圍，劃清成本費(fèi)用支出與非成本費(fèi)用支出的界限，劃清工程項(xiàng)目成本和期間費(fèi)用的界限。實(shí)際成本中耗用材料的數(shù)量，必須以計(jì)算期內(nèi)工程施工中實(shí)際耗用量為準(zhǔn)。已領(lǐng)未耗用的材料，應(yīng)及時(shí)辦理退料手續(xù)；需留下期繼續(xù)使用的，應(yīng)辦理假退料手續(xù)。實(shí)際成本中按預(yù)算價(jià)、計(jì)劃價(jià)核算耗用材料的價(jià)格時(shí)，其材料成本差異應(yīng)按月隨同實(shí)際耗用材料計(jì)入工程成本中，不得在季末一次計(jì)算分配。

二、加強(qiáng)作業(yè)控制

1.招標(biāo)階段

提高報(bào)價(jià)數(shù)據(jù)的正確性和合理性。投標(biāo)報(bào)價(jià)數(shù)據(jù)計(jì)算的正確性包括報(bào)價(jià)的范圍和內(nèi)容是否有遺漏和修改；報(bào)價(jià)中每一單項(xiàng)價(jià)格計(jì)算是否正確等。報(bào)價(jià)構(gòu)成的合理性包括建筑材料價(jià)格是否與市場(chǎng)實(shí)際吻合；分部分項(xiàng)工程量清單計(jì)價(jià)表中的綜合單價(jià)及各項(xiàng)日綜合單價(jià)的構(gòu)成是否合理；措施項(xiàng)目清單計(jì)價(jià)表中每一項(xiàng)措施費(fèi)用是否以其技術(shù)標(biāo)中的施工方案或施工組織設(shè)計(jì)為依據(jù)報(bào)價(jià)，措施項(xiàng)目費(fèi)分析表中的構(gòu)成是否合理；其他項(xiàng)目清單計(jì)價(jià)表中的總包服務(wù)費(fèi)是否合理；零星工作項(xiàng)目計(jì)價(jià)表中的綜合單價(jià)是否合理等。

2.設(shè)計(jì)階段

采用招投標(biāo)的方式選擇設(shè)計(jì)單位，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)費(fèi)報(bào)價(jià)只能作為是選擇設(shè)計(jì)單位的因素之一。重點(diǎn)考察加投標(biāo)的各設(shè)計(jì)院的資質(zhì)水平、設(shè)計(jì)業(yè)績(jī)、信譽(yù)等因素，在綜合權(quán)衡方案技術(shù)先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)合理性的基礎(chǔ)上確定最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案。

主動(dòng)參與設(shè)計(jì)全過(guò)程，完善設(shè)計(jì)監(jiān)理制度。開發(fā)商在設(shè)計(jì)階段要與設(shè)計(jì)人員密切配合，督促設(shè)計(jì)單位推行限額設(shè)計(jì)。從中選出技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、既能滿足功能和工藝要求，又能降低工程造價(jià)的技術(shù)方案。對(duì)方案設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)選擇、材料的選用、設(shè)備的選型、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的選擇等影響投資的重要因素的決策時(shí)，設(shè)計(jì)人員必須進(jìn)行定性與定量的分析評(píng)價(jià)，征求開發(fā)者的意見和認(rèn)可。開發(fā)商在實(shí)施設(shè)計(jì)監(jiān)理過(guò)程中對(duì)工程量、設(shè)備、材質(zhì)的控制，審查設(shè)計(jì)圖的錯(cuò)、漏、缺和設(shè)計(jì)不合理處，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更。

采用限額設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)人員應(yīng)掌握和熟練運(yùn)用價(jià)值工程“價(jià)值=功能/造價(jià)”的公式進(jìn)行設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)過(guò)程中按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)，在進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究中編制投資估算時(shí)要科學(xué)合理、實(shí)事求是。

推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、通用設(shè)計(jì)以縮短設(shè)計(jì)周期，首要選用標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件，可以在預(yù)制廠采用定型工藝，組織成批生產(chǎn)。這樣既提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，有利于降低生產(chǎn)成本，又加快施工速度，縮短建設(shè)周期。

大力推行技術(shù)監(jiān)理，監(jiān)理工作的重點(diǎn)應(yīng)放在施工圖設(shè)計(jì)階段，主要目的在于最大限度避免或減少施工過(guò)程中發(fā)生圖紙變更。通過(guò)監(jiān)理檢查施工圖是否根據(jù)已批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化和深化，認(rèn)真研究建筑物各部分功能分區(qū)是否合理；設(shè)施是否完備；保證工程各項(xiàng)設(shè)計(jì)符合相關(guān)的規(guī)定、規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)；保證設(shè)備選型、復(fù)核設(shè)備相關(guān)數(shù)據(jù)合理；審查設(shè)計(jì)采用的新材料、新技術(shù)、新工藝是否符合規(guī)范要求，評(píng)估其安全性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性。綜合協(xié)調(diào)各相關(guān)專業(yè)，

3.加強(qiáng)施工階段管理

（1）實(shí)施公開招標(biāo)，擇優(yōu)選擇承包商，對(duì)簽約合同進(jìn)行嚴(yán)格控制。承包商作為項(xiàng)目建造的實(shí)施者，其素質(zhì)決定工程質(zhì)量和施工進(jìn)度。招標(biāo)時(shí)應(yīng)靠信息系統(tǒng)收集詳細(xì)資料和數(shù)據(jù)，綜合考慮各投標(biāo)方的報(bào)價(jià)、資質(zhì)等級(jí)、管理水平、技術(shù)水平、施工設(shè)備裝配、施工業(yè)績(jī)、社會(huì)信譽(yù)等因素，通過(guò)綜合考評(píng)后確定中標(biāo)單位。推選工程量清單式招標(biāo)，發(fā)揮造價(jià)咨詢單位在施工過(guò)程中成本控制作用。工程承包合同條款格式必須規(guī)范，文字嚴(yán)謹(jǐn)，精練。避免施工過(guò)程中職責(zé)不清，產(chǎn)生糾紛。合同計(jì)價(jià)方式選擇上，開發(fā)商首先考慮采用固定總價(jià)合同，其次再考慮調(diào)值總價(jià)合同或其他合同形式。在招標(biāo)文件中，將開辦費(fèi)包干、優(yōu)惠條件等列入報(bào)價(jià)范圍，善于將施工期間可能預(yù)見損失轉(zhuǎn)嫁至中標(biāo)方。

（2）加強(qiáng)工程變更管理，控制現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用。由于主、客觀多方面因素的影響，在項(xiàng)目施工過(guò)程中實(shí)際工程量、施工進(jìn)度會(huì)發(fā)生變化，導(dǎo)致實(shí)際施工發(fā)生的費(fèi)用偏離計(jì)劃控制目標(biāo)，一般開發(fā)商通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)簽證的方式加以認(rèn)可。所以加強(qiáng)工程變更管理，控制現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用是開發(fā)商控制工程成本的重要環(huán)節(jié)。開發(fā)商在審查確認(rèn)簽證時(shí)，必須仔細(xì)加以分析研究，凡合同中已明確的內(nèi)容和費(fèi)用，或定額中均已包含費(fèi)用、或圖紙中能夠反映的內(nèi)容，一律不予認(rèn)可。一般而言，技術(shù)措施費(fèi)、安全文明施工費(fèi)等在合同中已注明包干，其費(fèi)用的變更開發(fā)商應(yīng)不予確認(rèn)。同時(shí)要通過(guò)獎(jiǎng)懲制度提高現(xiàn)場(chǎng)工程管理人員成本控制意識(shí)，對(duì)因投資控制不力，造成工程成本失控的人員給予經(jīng)濟(jì)處罰。

4.加強(qiáng)籌資過(guò)程管理

依靠完善的信息系統(tǒng)和科學(xué)的現(xiàn)金流預(yù)測(cè)加強(qiáng)資金管理。管理資金應(yīng)按照開發(fā)項(xiàng)目最低必要資金需要量進(jìn)行籌集，掌握合理界限，即按照高效益投資項(xiàng)目必不可少的資金需用量和保證開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)行正常、高效的最低需用量進(jìn)行。

同時(shí)優(yōu)化籌資結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)和成本。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以采取的融資渠道和方式的多樣性，資金成本、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也各不相同。因此，綜合考察各種融資渠道和融資方式，以求獲得最優(yōu)的融資組合，提高籌資渠道的利用效率。

在保證資金投放需求的同時(shí)，要按照資金的投放使用時(shí)間和用量?jī)?yōu)化銜接籌資用資時(shí)間，避免因取得資金時(shí)間過(guò)早而造成投放的閑置，或取得資金滯后而延誤資金投入的有利時(shí)間。

保持合理的資本結(jié)構(gòu)和適當(dāng)?shù)膬攤芰ΑＹY本結(jié)構(gòu)由自有資本和借入資本構(gòu)成，各種資金來(lái)源組成的比例關(guān)系，稱之為資本結(jié)構(gòu)。資本結(jié)構(gòu)既是決定公司整體資本成本的主要因素，又是反映公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度的主要尺度。負(fù)債的多少要與自有資本和償債能力的需求相適應(yīng)，提高自有資本的收益水平。