康巴什新區(qū)房價高企，建而未住

康巴什因何在沙漠中崛起？有當?shù)厝耸扛嬖V記者，東勝老城區(qū)缺水是城市搬遷的原因。而無法忽略的是，這座城市因煤而富，其人均GDP直逼香港，雄厚的財政實力才是沙漠新城崛起的背后推手。

正是這樣一座“空城”，其新開樓盤的房價已達6000元每平米。與沿海一線城市一樣，這里也充斥著炒房團的身影。但鄂爾多斯市康巴什新區(qū)管委會副主任楊滿喜4月7日對媒體說，康巴什新區(qū)目前入住率低，不能說明房地產(chǎn)市場就存在泡沫。

鄂爾多斯，因資源而勃興，隨之刺激樓市的繁榮。這座人均GDP居于國內(nèi)前列的城市需要思考的是，城市運營是否能夠建立在資源與樓市泡沫的沙灘上。

“空城”房價居高難下

鄂爾多斯人以能在沙化地上如此迅速的建起這座新城感到自豪。2004年前，康巴什還只是片荒漠，兩個小村莊不到1400人。2004年新區(qū)基礎(chǔ)設施建設開始，隨后房地產(chǎn)開發(fā)陸續(xù)展開。

一面臨山，三面環(huán)河，新城區(qū)風水極佳。由快速通道進入康巴什后的景觀大道將新區(qū)一分為二。

黨政機關(guān)、公共設施和居住區(qū)多位于西側(cè)。黨政大樓的背后是成片的西式別墅向遠處延伸，看不到有人居住的跡象。除去辦公區(qū)域，造型現(xiàn)代的公寓、連片的住宅更是隨處可見。

寬闊的馬路上車多人少，依稀環(huán)衛(wèi)、建筑工人各自勞作。因為是工作日，各黨政機關(guān)門外室內(nèi)倒是往來頻繁。

景觀大道以東則多是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，至今累計注冊企業(yè)350家。新區(qū)東北部還規(guī)劃有文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。這項名為“鄂爾多斯100”的項目2008年啟動，將由世界100名設計師設計100棟別墅作為住宅，并建設酒店、工作室等。但是在這超過2平方公里的區(qū)域內(nèi)，雖然設計模型已經(jīng)有了，但在建的屈指可數(shù)。

楊滿喜也承認說，現(xiàn)在居住在新區(qū)的還多是公務員。

楊滿喜不喜歡外界“空城”的說法。他說，老城東勝區(qū)70萬人從無房到有房并不容易。原先住的公房，或者是沒房，后來鄂爾多斯人開始富裕起來，市民才從有一套房到兩套以上的房子。

“現(xiàn)在也還沒有滿足需求。”楊滿喜說，新區(qū)的住宅已經(jīng)都售出，也多為鄂爾多斯人購買。雖然現(xiàn)在入住率低，但這是“階段性的正?，F(xiàn)象”，“一年后、兩年后你再來看，肯定不是現(xiàn)在這樣”。

康巴什新區(qū)目前新房均價在每平米6000元左右，該價格已經(jīng)高于內(nèi)蒙古“黃金三角”的另外兩角——呼和浩特和包頭。在呼市的內(nèi)蒙古大偉海潤房地產(chǎn)公司銷售總監(jiān)魏東說，康巴什的商品房的確都賣了，但現(xiàn)在沒人住?！笆姓畯臇|勝搬遷至新區(qū)，也是希望能形成新的居住區(qū)，帶動新城發(fā)展?！?/p>

鄂爾多斯學研究會會長奇·朝魯說，東勝的大學生一個月2000元工資，租個房子就不夠吃飯，此地的月租高達每平米50～60元。剛參加工作的大學生和外來打工人員確實買不起、租不起房子，“這部分人怎么用政府特殊政策來進行扶持，是個問題。”

康巴什的最大問題在于人氣不旺，但持續(xù)上漲的房價卻對欲來落戶的人群產(chǎn)生強大的“擠出效應”。

青年作家、《伊化報》編輯張冷習對記者說，“這個房價不光工薪階層無法承受，就是年薪20萬的人也無法承受?！?/p>

位于鄂爾多斯市一中對面的康和盛世小區(qū)地理位置優(yōu)越，下月才開始預售，上門咨詢的人就絡繹不絕。小區(qū)屬鄂爾多斯本地開發(fā)商東勝蒙欣房地產(chǎn)公司，共600套售6000～7000元每平米。

置業(yè)顧問楊陽4月8日說，前來咨詢的人中本地的居多，自住和投資需求大約各占一半。即便對于工薪階層的購房者來說，價格偏高，但她看好小區(qū)的銷售前景?！岸鯛柖嗨褂匈徺I力的人太多了?！倍浇硪恍^(qū)翰林苑在2008年開盤不久就銷售一空，“新區(qū)造好的房子基本都買完了”。

鄂爾多斯另一家經(jīng)營東勝區(qū)舊城改造項目的開發(fā)商的銷售總監(jiān)也說，鄂爾多斯人有置業(yè)的傳統(tǒng)，而在老城區(qū)的改造中，也催生出每年3至4萬人的購房需求；除了回遷，就是另買新房?！八圆荒苷f康巴什新區(qū)就沒有剛性需求”。

沙漠炒房團

康巴什唱的“空城計”并不妨礙炒房團活躍的身影。

康巴什新區(qū)有沒有炒房團？楊滿喜的答案是“沒有”。但在市場人士看來，情況可能并非如此，而這也是判斷泡沫是否存在的因素之一。

“新區(qū)房子賣得快，是因為鄂爾多斯人大多以投資心理來買房，而非自住。一個人有三四套房很正常?！贝髠ズ櫣句N售總監(jiān)魏東說，“鄂爾多斯樓市的確存在泡沫。但從資金能力、投資取向來看，至少三五年內(nèi)，當?shù)胤績r還會持續(xù)漲?！?/p>

魏東說，鄂爾多斯的房地產(chǎn)市場是個怪現(xiàn)象，“它不是靠人多(剛性需求)來支撐，而是靠資金來支撐”。他解釋說，鄂爾多斯房地產(chǎn)市場是有大把的資金支撐，一是煤炭能源企業(yè)資金充足，二是社會閑散資金很多?！坝虚e錢就扔在這上面。投資心理比較膨脹”。

2003年之后，伴隨著鄂爾多斯煤炭開采高潮的到來，資本迅速向房地產(chǎn)涌入，更是與民間高利貸相互倚重，成為彼此的助推器。鄂爾多斯的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出火爆的局面。彼時，房地產(chǎn)行業(yè)是民間金融的最大目標。

呼和浩特市廠文房地產(chǎn)經(jīng)紀公司孫屹曾表示，高峰時期鄂爾多斯房地產(chǎn)業(yè)85%的資金來自民間資本，尤其是高利貸。開發(fā)商敢于借高利貸造房子是因為房價一直在上漲。

2005年，當?shù)孛裼米≌鶅r為每平方米1200元。2006年漲至1800元，2007年飆升到3000元，東勝區(qū)房價逼近5000元。

而到了2008年，受金融危機影響，鄂爾多斯賴以生存的煤炭價格暴跌，房地產(chǎn)業(yè)失去了資金助推。同時由于宏觀調(diào)控和需求釋放等因素，鄂爾多斯樓市開始下行。

彼時的魏東推銷呼和浩特的樓盤必去兩個省內(nèi)城市：包頭和鄂爾多斯。鄂爾多斯的投資客是許多樓盤的重點營銷對象。但2008年再去推銷的困難已是越來越大，鄂爾多斯人買房興趣驟減。

2009年初至今，樓市經(jīng)歷從回暖到再一次的快速增長，康巴什新區(qū)和東勝區(qū)的房價均在每平米6000～7000元。而鄂爾多斯因煤而富的程度可想而知。當?shù)孛耖g流傳說，鄂爾多斯身家過億的富翁有1700多位，其中三分之二來自于煤炭產(chǎn)業(yè)，三分之一來自房地產(chǎn)。而房地產(chǎn)業(yè)的原始資本積累也往往來自于煤炭。

一時間，“鄂爾多斯炒房團”的名聲已與溫州炒房團并駕齊驅(qū)。習慣上，鄂爾多斯人先是在本地和呼市置業(yè)，再往北京和海南發(fā)展。

魏東2009年就接觸過鄂爾多斯的炒房團：一個團隊十幾個人，一擲千金會買下整棟樓，比如北京的數(shù)家酒店就是這樣被買下改造建成。

魏東做出最壞的判斷說，如果鄂爾多斯的煤炭資源枯竭了，房地產(chǎn)賴以為繼的資金量發(fā)生變化，鄂爾多斯房地產(chǎn)市場才會真正難以為繼?！爱斎缓Ｄ弦苍?jīng)存在泡沫，也破裂過，但是還是復蘇了?！?/p>

大型在建項目隨處可見