劉淑芳

[關(guān)鍵詞]二手房交易;問題;對策

二手房交易量的逐年上升,使得一系列經(jīng)濟(jì)問題漸漸突現(xiàn),例如產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰、中介機(jī)構(gòu)不規(guī)范、二手房質(zhì)量存在缺陷等,使得住房消費(fèi)者的消費(fèi)意愿不能完全表達(dá)。系統(tǒng)分析二手房交易過程中存在的問題并提出建設(shè)性的解決方法,具有重大意義。

一、二手房交易中存在的問題

二手房是指再次進(jìn)行交易的住房,即在量住房,它的存在是對住房一級(jí)市場的補(bǔ)充,有利于抑制房價(jià)的過快增長,滿足不同群體,特別是中低收入群體的自住需求,因此政府為了促進(jìn)住房一級(jí)市場和二級(jí)市場的協(xié)調(diào)均衡發(fā)展,大力培育二手房市場。通過轉(zhuǎn)變居民的住房觀念,推進(jìn)住房分配的市場化程度,同時(shí)使用大量專項(xiàng)資金改造非成套住宅,通過拆遷危房、老房,改造非成套住宅和盤活產(chǎn)權(quán)制約房產(chǎn)等一系列手段,使數(shù)量巨大的存量住房進(jìn)入市場流通。同時(shí),大量的二手房交易也帶來了一系列問題,如產(chǎn)權(quán)糾紛、質(zhì)量無法保證、中介機(jī)構(gòu)惡意隱瞞住宅缺陷等問題。

1.政策制定存在不足,制約了二手房市場的發(fā)展。

上市交易的限制性規(guī)定,為建立開放住房三級(jí)市場,拉動(dòng)住房消費(fèi)發(fā)揮了重要的推動(dòng)作用。但是,隨著形勢的發(fā)展和經(jīng)過實(shí)踐證明,有些政策因缺乏嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)理論體系支撐,多屬于過渡性、探索性質(zhì)而顯滯后,特別是在政策制定的及時(shí)性、連續(xù)性和前瞻性等方面存在不足,使二手房上市束縛太多,手續(xù)繁雜,交易受到限制,在一定程度上制約了市場的發(fā)展。

2.二手房交易中的信息不對稱。在二手房交易過程中,信息不對稱表現(xiàn)為二手房交易中的買賣雙方對二手房的質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等內(nèi)在屬性所擁有的信息的差異性。二手房的賣主一般都是使用過該房一段時(shí)間的擁有者,在使用過程中對房屋的質(zhì)量、缺陷、區(qū)位特點(diǎn)等都有一定的認(rèn)識(shí),而二手房的買主對二手房的認(rèn)識(shí)一般都是通過簡捷渠道認(rèn)識(shí),特別是通過與賣主的交流對所要購買房屋有了初步的了解,而買主自身對房屋使用的體會(huì)幾乎是零。二手房買賣雙方對商品信息認(rèn)識(shí)渠道的差別,導(dǎo)致雙方對二手房信息擁有量的差別。在市場機(jī)制作用下,買賣雙方追求自身利益最大化,賣主有隱藏房屋缺陷的激勵(lì),從而獲得更高的交易價(jià)格,而買方有壓低交易價(jià)格的激勵(lì),以補(bǔ)償二手房可能產(chǎn)生的未知損失。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前哈爾濱市購房者與二手房源數(shù)量之比為10:1,房源數(shù)量與求購者數(shù)量嚴(yán)重失衡,二手房源供不應(yīng)求。一方面是求購者急于買到理想的房屋,另一方面多數(shù)二手房主愿租不愿賣,還有大量的潛在房源得不到釋放。同時(shí),由于二手房的市場化程度不夠,二手房交易買賣雙方的角度和心態(tài)各異,賣方總拿同地區(qū)商品房來類比,開價(jià)與商品房差價(jià)不大;而買方則要強(qiáng)調(diào)一個(gè)“舊”字。賣房人對二手房定價(jià)過高,超出需求者希望支出的范疇,已成為影響二手房市場發(fā)展的重要因素。

3.中介服務(wù)不規(guī)范,良莠不齊,使二手房市場難以有序發(fā)展。一些中介公司,尤其是規(guī)模小的中介機(jī)構(gòu),在管理上缺少有效的約束,素質(zhì)良莠不齊,經(jīng)營中存在著一系列違規(guī)甚至非法行為,如廣告虛假、定金圈套、合同欺詐、收費(fèi)無章等,在一定程度上干擾了哈爾濱房產(chǎn)中介市場的健康發(fā)展。

4.二手房貸款條件過于苛刻,制約了住房信貸事業(yè)的發(fā)展。銀行推出二手房貸款,深受工薪階層購房者的歡迎。但在實(shí)際運(yùn)作中,銀行出于謹(jǐn)慎和穩(wěn)健原則,對于二手房交易的貸款審查程度,比商品房按揭貸款還要嚴(yán)格得多。目前在哈爾濱,向二手房交易提供商業(yè)貸款、公積金貸款的機(jī)構(gòu)只有寥寥幾家,而且清規(guī)戒律多,如規(guī)定抵押房屋建造期限、貸款額度低、貸款期限短,過于煩瑣的貸款審批程序等,嚴(yán)重挫傷了廣大二手房購買者的貸款積極性,導(dǎo)致二手房市場資金周轉(zhuǎn)困難,制約了住房信貸事業(yè)的發(fā)展。

二、對策

1.建立專業(yè)的房屋質(zhì)量檢驗(yàn)評估機(jī)構(gòu)。

我國對房屋質(zhì)量的評估一般由設(shè)計(jì)、建設(shè)部門進(jìn)行,并且收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)差異大,沒有專門的房屋質(zhì)量檢驗(yàn)評估機(jī)構(gòu),因此需要政府部門在稅收方面對專業(yè)機(jī)構(gòu)加以補(bǔ)償,使其降低費(fèi)用。費(fèi)用的減少必然會(huì)提高其業(yè)務(wù)量,促進(jìn)其生存發(fā)展,因?yàn)橥ㄟ^專業(yè)機(jī)構(gòu)的質(zhì)量評估其效果優(yōu)于通過中介機(jī)構(gòu)交易。專業(yè)質(zhì)量評估機(jī)構(gòu)的存在,不但有利于政府的集中監(jiān)督、規(guī)范,而且也有利于相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的科學(xué)統(tǒng)一。

2.加大二手房貸信譽(yù)力度,提高市民的購房能力。目前,哈爾濱雖有幾家銀行由以前只給商品房貸款發(fā)展到也給二手房交易貸款,并成立了市房屋置業(yè)擔(dān)保公司,為市民購房貸款帶來了方便,分散和化解了個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)。為使更多的群眾通過信貸方式早圓住房夢,住房貸款部門應(yīng)降低門檻、搞好服務(wù)、拓展業(yè)務(wù)、擴(kuò)大信貸,加大對二手房交易的信貸支持力度,使市民的潛在購房需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購買能力。

3.完善市場服務(wù)體系,拓展住房消費(fèi)服務(wù)。包括信息服務(wù)體系,實(shí)行登記、發(fā)布、查詢等微機(jī)化一條龍服務(wù),根據(jù)市場需求制作各類宣傳材料和刊物,傳播信息,分析行情,釋疑解惑,引導(dǎo)消費(fèi);交易服務(wù)體系,辦好大眾喜聞樂見的春秋兩季的房展會(huì)、拍賣會(huì),組建房屋轉(zhuǎn)換服務(wù)中心、租賃中心等;權(quán)屬登記服務(wù)體系,實(shí)行限時(shí)辦公、權(quán)屬登記備案制度;金融服務(wù)體系的建立等。有關(guān)部門應(yīng)針對消費(fèi)需求,對房源品類作近期與遠(yuǎn)期的凋查統(tǒng)計(jì),采取房展會(huì)或特別推薦等方式,定期向群眾公示,讓住房需求者能及時(shí)了解哈爾濱各類二手房房源情況。

4.鼓勵(lì)二手房市場的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)建立自我品牌。政府部門應(yīng)推動(dòng)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的品牌建立,房地產(chǎn)管理局等相關(guān)政府部門綜合考察各中介機(jī)構(gòu)的資本量、專業(yè)人員數(shù)、交易量、投訴量等指標(biāo)對其進(jìn)行市場評級(jí)。對達(dá)不到一定級(jí)別的企業(yè)進(jìn)行停業(yè)整頓;對評級(jí)優(yōu)秀的企業(yè)加以宣傳,工商等部門對其經(jīng)濟(jì)行為在稅收、資本要求量等方面給以優(yōu)惠,以促進(jìn)其快速發(fā)展。鼓勵(lì)中介企業(yè)以連續(xù)、加盟等方式快速發(fā)展,擴(kuò)大企業(yè)的品牌效應(yīng)。各級(jí)政府應(yīng)避免地方保護(hù)主義,鼓勵(lì)外地中介機(jī)構(gòu)在本地建立子機(jī)構(gòu)。

總之,在追求個(gè)人效用最大化而使社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活不可能長久進(jìn)行、社會(huì)資源不可能朝著帕累托效應(yīng)方向發(fā)展時(shí),國家必須利用各種手段包括法律進(jìn)行規(guī)范,以改變博弈規(guī)則。因此從宏觀上對市場信息不對稱的進(jìn)一步規(guī)制是政府的義務(wù)和職能。由政府解決信息不對稱問題,可以實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì),降低成本,因此也最符合經(jīng)濟(jì)效益原則?！?/p>

(編輯/穆楊)