張 芬

在住宅市場(chǎng)持續(xù)走低的情況下，與之倒掛已久的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)暖流。部分投資者從住宅市場(chǎng)溢出，目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，這一趨勢(shì)現(xiàn)在已經(jīng)非常明顯。

近期，“新國(guó)10條”重拳打壓樓市，受此影響，榕城不少購房者都選擇觀望。然而，相對(duì)于政策不斷縮緊的住宅項(xiàng)目，不少投資者紛紛選擇“棄宅從商”，把注意力轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)。未被新政波及的商業(yè)地產(chǎn)獲得了更大的發(fā)展機(jī)遇，成為投資者的“新寵”。

商業(yè)地產(chǎn)投資逆市升溫

5月中旬，短短4天之內(nèi)，福州土地市場(chǎng)推出10幅地塊，其中8幅為純商業(yè)用地，另外2幅商住地塊也有1幅以商業(yè)為主。新政后，住宅市場(chǎng)整體疲軟，在這樣的背景下，福州力推商業(yè)地產(chǎn)，備受業(yè)界關(guān)注。

全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)楊樂渝認(rèn)為，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，新區(qū)對(duì)商業(yè)配套的需求增加，為商業(yè)地產(chǎn)未來的升值提供了強(qiáng)勁的動(dòng)力，近期福州商業(yè)地塊的密集上市正說明了問題。目前住宅市場(chǎng)利潤(rùn)減少，但商鋪的租金卻在增長(zhǎng)，這促使不少投資者從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)逆市升溫的在上海表現(xiàn)得更明顯。記者從21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)獲悉，5月上半月，上海二手房成交量明顯下滑，與4月同期相比，降幅達(dá)50％～60％。然而，上海泛商業(yè)三類物業(yè)交易總量約45.49萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)了48％。中原也產(chǎn)上海研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍告訴記者，從中原門店統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，購房者來咨詢商比項(xiàng)目增長(zhǎng)了20％～30％。

“樓市新政使房?jī)r(jià)停漲壓力越來越大，部分炒房者為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)開始拋售房產(chǎn)。從目前的投資回報(bào)來看，上海市住宅投資回報(bào)率為2％～3％，而商業(yè)項(xiàng)目的投資回報(bào)率為4％，這自然成為投資者的一個(gè)‘避風(fēng)港。”宋會(huì)雍說。

商鋪或成投資新熱點(diǎn)

近幾年來，福州商業(yè)快速發(fā)展，核心商圈從單一的東街口擴(kuò)展到茶亭、寶龍廣場(chǎng)、中亭街，以及金融街萬達(dá)廣場(chǎng)和閩江北岸CBD中央商務(wù)區(qū)。并且，在商業(yè)地產(chǎn)投資里，商鋪相對(duì)寫字樓和商場(chǎng)，有著投資少、回報(bào)高的特點(diǎn)，所以倍受中小投資者的青睞。

雙安房產(chǎn)總經(jīng)理鄭愛新告訴記者，4月，雙安的商鋪成交量環(huán)比上漲了20％～30％。“福州二手房市場(chǎng)大概有30％的資金是投資性質(zhì)的，估計(jì)其中有一半左右希望介入商業(yè)投資。市場(chǎng)發(fā)生了比較大的變化，但是商鋪的價(jià)格并沒有上漲多少，同時(shí)租金又在上漲。因此，現(xiàn)在投資商鋪是非常好的?！彼f。

“商鋪的貸款首付5成，利率上浮10％，基本和現(xiàn)行二套房政策相同，但不受購買數(shù)量限制，加之商鋪?zhàn)饨鸹久磕暌?％～1 0％的速度增長(zhǎng)，存在很大的升值空間?！丙溙锷虡I(yè)地產(chǎn)部經(jīng)理王建華表示，不少投資住宅的客戶都感覺現(xiàn)在炒房沒賺頭，考慮轉(zhuǎn)入商鋪投資。

按國(guó)際的投資慣例，住宅時(shí)間太長(zhǎng)久會(huì)讓價(jià)值打折，而商鋪時(shí)間越長(zhǎng)，人氣越旺，價(jià)值提升更快，比如，中亭街商鋪在2006年才3萬元／平方米，現(xiàn)在已達(dá)到10萬元，平方米以上。王建華給記者算了一筆帳：以目前位于福州市中心的茶亭街為例，2層以上商鋪平均價(jià)格為2.5萬／平方米。在該地段買一套面積1∞平方米的住宅也要200～250萬，而茶亭面積100平方米的商鋪也就250萬，價(jià)格相當(dāng)。但是比較收益就看出差別了，市中心住宅的租金一般在3000—4000元／月，一年就是3.6～4％8萬。商鋪一般都有7％的收益，一年有17.5萬，商鋪的收益是住宅的4.8倍。

商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)不可忽視

商鋪投資有著較高的投資回報(bào)率，但是投資的風(fēng)險(xiǎn)同樣不可忽視。在很多投資者心目中，商鋪的投資成本較高成為最大的困惑，他們擔(dān)心蒙受損失。

“首先，商鋪不宜太大，店租在5000～6000元／月的店面都比較好出租，也就是面積在30～50平方米，價(jià)格大概3萬／平方米左右，這樣既不用承擔(dān)較高的費(fèi)用又能拿到穩(wěn)定的回報(bào)率；其次，商鋪的進(jìn)深不能太大，一般在5～8米最合適。進(jìn)深太大會(huì)降低顧客的購買欲望，影響商鋪的人氣；再則，商鋪的廣告位很重要，要能在最短的時(shí)間內(nèi)給人留下深刻印象?！编崘坌陆ㄗh，除了以上幾個(gè)關(guān)于商鋪本身所需要考慮的要素外。選擇好地段、看準(zhǔn)人流量、了解城市規(guī)劃也直接關(guān)系商鋪的投資回報(bào)。

福建申發(fā)置業(yè)公司總經(jīng)理羅新厄運(yùn)表達(dá)了他的顧慮。他認(rèn)為，對(duì)照“新國(guó)10條”，雖然第二套住宅首付和利率大幅提高，但是住宅貸款年限可以達(dá)到20年，商業(yè)物業(yè)最多10年，從期限上看，住宅較為靈活，能夠平攤更多風(fēng)險(xiǎn)。另外，住宅封頂就可以發(fā)放貸款，而商業(yè)物業(yè)必須是竣工驗(yàn)收的房屋，但主體竣工和驗(yàn)收可以相差一年時(shí)間，這樣的時(shí)間差，對(duì)于投資者而言，就可能面臨市場(chǎng)不確定性。

“還值得注意的是，商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)讓涉及五項(xiàng)稅收，遠(yuǎn)高于二手住宅交易費(fèi)用。據(jù)測(cè)算，假定投資者以100萬元購買一間商鋪，又以200萬元轉(zhuǎn)讓，需要繳納的稅率大概在50％～62％，也就是說一半的利潤(rùn)都得上交?！绷_新說。