程 香

2010年，在中央力挫房地產(chǎn)市場的大背景下，福州福州樓市有何反應?房價是否進入下行通道?

樓市新政出臺后，福州樓市仿佛被“點穴”，成交價不再急張，而是維持高位不變，成交最也保持平穩(wěn)，整個樓市好像變“僵”了。

不過，5月中旬開始，“僵局”稍有松動。住經(jīng)歷了連續(xù)十五周均價破萬之后，5月21日終于回落到一萬以下，報出9093元／平方米，較前一周下跌1759元／平方米，跌幅為16.2％，新政的作用正在開始顯現(xiàn)。

一線城市開始退燒

火熱五月，原本是一線城市的樓市傳統(tǒng)旺季，今年卻明顯遇冷。成交量下降，觀望、試探氣氛趨濃。

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，五一期間，北京二手房交易跌入冰點，5月1日、2日的日均簽約量僅為211套，與4月日均簽約量1164套相比，降幅達82％。據(jù)北京中原三級市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在4月14日以后的一個月里，北京二手房市場新增客戶需求下跌了八成。而東三環(huán)某樓盤還出現(xiàn)了歷史最大單的單個項目23套拋單，炒房客離場現(xiàn)象顯現(xiàn)。

五一期間，廣州天河、海珠、荔灣、白云中心城區(qū)市場表現(xiàn)尤為低迷，其中天河區(qū)兩天時間銷售46套，成交均價在4000元／平方米，與3、4月份成交均價相比，均價下跌4000元／平方米，而其它幾個老城區(qū)成交套數(shù)均在個位數(shù)。

上市房企拉響降價第一炮

2008年，萬科曾在國內(nèi)房地產(chǎn)市場帶頭掀起降價大潮。5月，恒大地產(chǎn)宣布全國樓盤8.5折銷售，引發(fā)降價潮熱議。由于巨大地產(chǎn)在全國許多一線二線城市都有項目，而且項目大都是區(qū)域性的標桿樓盤，其全線降價必然對整個樓市產(chǎn)生重大影響。

關(guān)于降價原因，恒大地產(chǎn)有關(guān)負責人表示，未來一段時期內(nèi)，樓市低迷將不可避免，加大力度促銷、快速回籠資金，不僅可以擴大市場占有率，而且將為今后的行業(yè)并購及市場整合做準備。

恒大降價，SOHO中國潘石屹表示十分意外。“完全出乎意料的是，今年恒大早早打響了這次價格戰(zhàn)的第一槍，這將會在一些市場競爭激烈的城市馬上引起住房價格戰(zhàn)，這些競爭激烈的城市與企業(yè)的現(xiàn)金流是沒有關(guān)系的。”

“這房價下的也太快了，原以為要保有稅出來才能大跌?！币拙又袊治鰩熝ㄐ鄹锌?。

記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士分析，目前的房價下跌只是剛剛開始。而開發(fā)商資金的日益緊張，和仍在不斷出臺的調(diào)控政策是推動房企業(yè)降價的主要原因。

“恒大的全國性大幅降價只是拉開這輪樓市降價潮的帷幕，很快，在這種標桿效應作用下，一場猛烈的風暴即將來臨?！狈康禺a(chǎn)專業(yè)媒體評論員楊少鋒說。

不過，截止到目前，除了保利、綠地低佩降價外，未見到大面積的降價潮出現(xiàn)。尤其是在福州，五月，雖然樓市冷清，但開發(fā)商均咬緊牙關(guān)堅持不降價，開發(fā)商、消費者陷入雙向觀望氛圍。開發(fā)商降價壓力增大

史上最嚴厲的新政，加上5月10日起存款準備金率再次上調(diào)0.5個百分點，對開發(fā)商來說，一面是投資客陸續(xù)退場，市場迅速陷入觀望；一面是流動眭資金收緊，開發(fā)商“不差錢”的好時光很有可能一去不復返了。在這種局勢下，僵持時間如持續(xù)三五個月，開發(fā)商為了回籠資金，必將降價銷售樓盤。

“準備金率提高，意味著更難讓銀行拿錢出來，加上嚴厲新政，開發(fā)商相當于遭到前后夾擊，降價壓力很大，到后面或不得已降價套現(xiàn)。”業(yè)內(nèi)人士林祥先生對記者說。

開發(fā)商的降價壓力短期內(nèi)還未直接反映到市場上，不過，上市房企拉響的降價信號，或多或少地對福州樓市也有一些心理影響。5月份，久未出現(xiàn)的優(yōu)惠信息又在福州樓市出現(xiàn)了。

仁文大儒世家·天瀾推出老帶新可獲6000元物業(yè)積分，以及8888元／套的購房優(yōu)惠；5月10日前購買三迪首府118新推房源，可享受38888元優(yōu)惠，同時還有大禮包一份，老客戶推薦新客戶成功購買任意房源，即可獲贈一年物業(yè)費；購買家天下三木城藝墅260平方米親水洋房的客戶，有車位限量贈送；中庚城五一期間推出8500元／平方米的特價房；伯爵山推出79平方米舒適兩房、107平方米精品復式、132平方。

記者也發(fā)現(xiàn)，在近期的報紙廣告中，不少開發(fā)商將訴求點轉(zhuǎn)向優(yōu)惠信息的體現(xiàn)。零距離營銷機構(gòu)副總經(jīng)理楊臻表示，這種幅度的優(yōu)惠活動還不能算得上是促銷，只是開發(fā)商面對當前市場所做出的一些營銷手段。

樓市新政出臺，北京商品房一個月內(nèi)暴跌近8000元，福州5月份簽約量持續(xù)下跌，價格繼續(xù)企穩(wěn)不變。不過，5月份的最后一個周末，均價終于扛不住跌破了萬元大關(guān)，房價低頭趨勢顯現(xiàn)。

新政出臺后，一些城市的對方政策也相繼出臺，力度甚至比“國十條”更大?！安慌懦胤秸叱雠_更為嚴厲的細則的可能”，業(yè)內(nèi)擔憂，這一輪調(diào)控政策“組合拳”還未出完。

省內(nèi)房產(chǎn)專家劉福泉認為，拳輪調(diào)控有喜有憂。

“喜”在于見效明顯，成交量萎縮，價格穩(wěn)了，市場明顯降溫。“調(diào)控的時機比較好，房價高，樓市本身有動力要調(diào)整，因此政策出臺后效果比較好?！钡牵瑒⒏Ｈ矊φ{(diào)控后續(xù)有一些擔憂。新政出臺后，股市大跌，驟冷的樓市也正在把低溫傳導至鋼鐵、水泥、家居等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，下一階段的調(diào)控面臨壓力。