馬曉娜

西安建筑科技大學管理學院（710055）

“住”關系著國民安居樂業(yè)，關系著社會穩(wěn)定，同時也象征著社會發(fā)展的水平，“住”一直以來受到世界各國的重視。因此，解決住宅問題歷來被世界各國政府放在十分重要的戰(zhàn)略地位。

1 房地產項目類型

在商品住宅市場的發(fā)展中,商品住宅需求與商品住宅供給形成的平衡點決定商品住宅的價格水平,商品住宅價格體現了社會經濟發(fā)展水平、家庭收入狀況、商品住宅品質、政府政策、稅收政策、土地供應計劃等多種綜合因素，因此商品住宅價格體現各個方面復雜的關系,隨著我國經濟的發(fā)展，房地產市場是否健全,是否能健康發(fā)展以及商品住宅價格問題已經成為人們所關心的焦點問題。

房地產項目類型主要有居住房地產項目、商業(yè)房地產項目、工業(yè)房地產項目、特殊用途房地產項目。其中居住房地產是房地產的重要組成部分,而市場中的居住房地產又可以分為:普通商品住房、限價商品房、經濟適用住房、廉租房、高檔公寓及別墅。其中限價商品房具有政策性商品住房性質，經濟適用住房具有保障性的政策住房，廉租房具有社會保障性質，別墅通常作為第二居所住宅或度假休息的場所。

表1 四類住房供應體系比較

2 商品住宅價格的概念及其形成條件

2.1 房地產價格

房地產價格是指和平地獲取他人的房地產所必須付出的代價——貨幣或實物、無形資產和其他經濟利益。房地產價格與一般物品的價格既有相同點又有不同點,其相同之處為:都是價格用貨幣來表示,都有波動性，受供求的因素的影響。房地產包括土地和建筑物,其中地價與一般物品的價格的不同表現為以下幾點:

1）生產成本的不同。作為一個物品，是由勞動創(chuàng)作的，是勞動的產物，而土地不一定具有生產因素，它并不是勞動的產物，地價本質不是“勞動價值”的貨幣表現，其本質是地租的資本化。

2）市場性質的不同。一般物品的市場一般為較完全市場，而土地市場則為不完全市場，其主觀因素對價格的影響較大。

3）價格差異的不同。一般物品其價格較為一致，而土地由于其獨特的客觀存在性、位置的不可移動性以及由其地理位置環(huán)境等影響因素，土地之間的價格具有一定的差異性。

4）折舊的不同。一般物品隨著使用時間以及使用程度加大,其價值一般都會降低，因此一般物品具有一定的折舊。而土地具有客觀存在性，以及保值增值性，土地的價值是沒有折舊的。

2.2 商品住宅價格

根據以上所述的房地產價格的概念，我們可以稱商品住宅價格為和平地獲取商品住宅所必須付出的代價。

2.3 商品住宅價格形成的條件

同一般物品價格形成的條件相似，商品住宅價格形成的條件主要有以下幾點:

1）有用性:即具有使用價值，是指能夠滿足人們的一定需求,如果不具有使用價值，那么人們就不會產生購買欲望，從而就不會產生需求，那么商品住宅就不存在價格。

2）稀缺性:商品住宅與水、空氣等不同，商品住宅并不是能夠滿足所有人的需求,它是具有一定的量并且具有稀缺性，假如商品住宅不具有稀缺性，那么將會滿足所有人的需求，此時人們不會花錢去購買它，從而商品住宅不會存在價格，因此商品住宅的稀缺性是商品住宅存在價格的必要條件。

3）需求:這里所說的需求是指有效需求，即在一定時期內在各種可能的價格水平下,消費者愿意而且能夠購買的該商品的數量，如果商品住宅沒有有效需求只有供給時，那么就不會形成商品住宅價格。

商品住宅價格的形成過程中，有用性、稀缺性及有效需求這三個條件缺一不可，只有這些條件同時都滿足時，才能形成商品住宅價格。

[1]蘭峰.房地產開發(fā)與經營[D].北京:中國建筑工業(yè)出版社,2008,4

[2]劉洪玉,張宇.從緊貨幣政策下房地產市場的發(fā)展[J].中國金融（專題:房地產市場調控與發(fā)展）,2008,8

[3]建設部課題組.住房、住房制度改革和房地產市場專題研究[M].中國建筑工業(yè)出版社，2007,2