馬紅漫

開發(fā)商遭遇“退房潮”,是前期樓市投機(jī)泛濫的必然體現(xiàn),“有保有壓”的調(diào)控政策將會(huì)對(duì)此形成釜底抽薪之勢(shì)。

樓市降價(jià)預(yù)期漸次強(qiáng)化,“退房潮”如影隨形。近日有媒體報(bào)道稱,房產(chǎn)巨頭綠地集團(tuán)正深陷“退房”事件之中。

縱覽此前樓市運(yùn)作軌跡,當(dāng)后續(xù)樓盤項(xiàng)目面臨降價(jià)壓力或銀行房貸政策呈收緊之勢(shì)時(shí),“退房潮”便會(huì)風(fēng)起云涌。就此而言,綠地集團(tuán)此番遭遇頻頻退房恰恰是目前開發(fā)商面臨銷售窘境的一個(gè)縮影,表明調(diào)控政策進(jìn)入了“攻堅(jiān)期”。

客觀而言,本輪樓市調(diào)控組合拳堪為“史上最?！?。主管部門所祭出的各項(xiàng)政策讓投機(jī)客無處遁形,而擬議中的房產(chǎn)稅也讓炒樓者“聞風(fēng)喪膽”。正是在這樣的調(diào)控氛圍中,樓市需求萎靡,開發(fā)商們不得不放下身段逐步優(yōu)惠讓利,房?jī)r(jià)堅(jiān)冰大有消融之勢(shì),市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期隨之轉(zhuǎn)向。央行營(yíng)業(yè)管理部近日公布的問卷調(diào)查顯示,居民對(duì)未來一年房?jī)r(jià)的下跌預(yù)期大幅上升,一年來首次超過上漲預(yù)期。而居民預(yù)期下季度房?jī)r(jià)跌幅集中在10%至30%之間。

當(dāng)高企的房?jī)r(jià)無后人承接時(shí),下跌就成為必然。此時(shí)此刻最為痛心疾首的購房者是哪些人呢?答案當(dāng)然不是自住購房者。作為一項(xiàng)大額消費(fèi),自住者在購房時(shí)往往是極為謹(jǐn)慎的,對(duì)自己的收入狀況也會(huì)做出較合理的預(yù)估。房?jī)r(jià)漲跌對(duì)他們的還款能力、日常消費(fèi)、住房品質(zhì)并無實(shí)質(zhì)性影響,因此而選擇退房者寥寥。反倒是那些賺取樓盤買賣巨額價(jià)差的投機(jī)客們,此時(shí)大都如坐針氈。一方面,后續(xù)樓盤的降價(jià)意味著他們的投機(jī)行為無利可圖;另一方面,房貸門檻提高讓他們的投機(jī)成本陡然增高、甚至是借貸無門,如若不及時(shí)回籠資金很有可能引發(fā)還貸難題,最終面臨滿盤皆輸?shù)臍埦帧?duì)他們而言,退房不僅可能挽回部分損失,而且可以營(yíng)造樓市下跌導(dǎo)致社會(huì)矛盾激化的氛圍,借此來向調(diào)控部門“示威”。另外,伴隨著“退房潮”大批涌現(xiàn),前期部分開發(fā)商虛假銷售的劣跡也將會(huì)浮出水面。此前,雇人排隊(duì)營(yíng)造購房搶購假象;或者通過先簽約、再撤單的“假合同”制造虛假成交等諸多伎倆就曾被曝光,只是當(dāng)時(shí)弱化的樓市監(jiān)管在客觀上放縱了這些違規(guī)行徑。如今,調(diào)控政策驟然收緊,樓市成交慘淡,虛假銷售伎倆難免敗露,這些假銷售也會(huì)以“退房”的形式現(xiàn)身市場(chǎng)。

在上一輪樓市調(diào)控的2008年,萬科等開發(fā)商巨頭降價(jià)、“退房潮”等現(xiàn)象就曾經(jīng)出現(xiàn)。遺憾的是,一場(chǎng)席卷全球的金融危機(jī)阻斷了當(dāng)時(shí)的樓市調(diào)控。以此觀之,當(dāng)前樓市再現(xiàn)“退房潮”等跡象,僅是表明本輪樓市調(diào)控市場(chǎng)威懾力初現(xiàn),但尚難言已政策績(jī)效充分顯現(xiàn)。前車之鑒表明,樓市博弈的活躍期正意味著調(diào)控進(jìn)入了“攻堅(jiān)期”。

這里所稱的“攻堅(jiān)”,并非單指政策繼續(xù)向樓市泡沫發(fā)力,而強(qiáng)化保障性住房建設(shè)也是應(yīng)有之意,“有保有壓”才是避免房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲的關(guān)鍵所在。其實(shí),投機(jī)炒房的影響力在于“助漲殺跌”,房?jī)r(jià)每一輪大規(guī)模爆發(fā)都是由于剛性需求集體入市引起。一般而言,剛性購房容忍等待的時(shí)間為半年左右,如果從去年11月份房產(chǎn)調(diào)控開始算起,本輪調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了7個(gè)月,已然屬于“超期服役”。正是由于4月份新“國(guó)十條”的猛藥推出,才使得剛性需求的容忍時(shí)間有所延長(zhǎng),但是如果房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)真空,而房?jī)r(jià)繼續(xù)保持堅(jiān)挺,則剛性需求隨時(shí)都可能集中入市,近期樓市“砍價(jià)團(tuán)”再出江湖就是其中的一個(gè)信號(hào)。因此,對(duì)于打壓房?jī)r(jià)政策而言,包括盡快推出房產(chǎn)稅等舉措已箭在弦上。在擴(kuò)大保障性住房方面,近期推出的“公租房”政策將保障性住房的覆蓋面擴(kuò)大到了城市中等偏低收入家庭,也即通常所說的“夾心層”。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求能夠得到充分滿足,就意味著引起房?jī)r(jià)上漲的“導(dǎo)火索”被熄滅,房地產(chǎn)市場(chǎng)整體需結(jié)構(gòu)將趨于合理。

開發(fā)商遭遇“退房潮”,是前期樓市投機(jī)泛濫的必然體現(xiàn),“有保有壓”的調(diào)控政策將會(huì)對(duì)此形成釜底抽薪之勢(shì),最終讓“退房”推動(dòng)真正的降價(jià)。