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        房價背后的真問題

        2010-05-30 10:48:04蘇振華
        南風窗 2010年10期
        關(guān)鍵詞:定義資源經(jīng)濟

        蘇振華

        中央政府最愿意看到的是,大家都不要炒房。戶均只擁有一套住房,不要把房產(chǎn)當成一個投資品,已經(jīng)買好房的家庭就不要再買了.大家以市場化的方式來同吃一碗大鍋飯。最終讓商品房回到消費品和民生產(chǎn)品的屬性上來。

        房價脫離了民眾購買力

        當樓市價格一路狂飆,中國房地產(chǎn)是否存在泡沫,泡沫到底有多嚴重等諸多問題便接踵而至?;卮疬@些問題,首先須對泡沫進行定義。目前經(jīng)濟學(xué)上對泡沫的定義,普遍被接受的是美國經(jīng)濟學(xué)家查爾斯·P·金德伯格的看法,他認為泡沫就是“一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價格在一個連續(xù)過程中的陡然上漲,初始的價格上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預(yù)期,從而吸引新的買者。這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機者,而對資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲,常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價格的暴跌,最后以金融危機告終”。但縱觀這個定義,卻根本無從對什么是泡沫進行一個準確的判斷。金德伯格的定義僅僅只是描述了一個價格現(xiàn)象,而價格的漲跌無論是對商品來說還是對資產(chǎn)來說都是常態(tài)現(xiàn)象,無時無刻不在發(fā)生。2000年股市的5·19行情中,股市在一個月暴漲70%左右,當時中央權(quán)威媒體對此定性為“恢復(fù)性上漲”,如此短的時間內(nèi)資產(chǎn)價格如此劇烈的漲幅,為什么又不是泡沫化呢?在我看來,固然金德伯格關(guān)于泡沫的定義影響廣泛,但這并不是一個科學(xué)的定義,在面對具體的經(jīng)濟現(xiàn)象時,是無法根據(jù)這個定義來預(yù)測泡沫的。

        正是由于無法對泡沫進行有效定義,這些年來在對房地產(chǎn)泡沫的討論中,從來就沒有達成過共識。關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的爭論,掩蓋了問題的實質(zhì),真正的問題是,由于經(jīng)濟適用房和廉租房供應(yīng)完全是象征性的,廣大普通民眾除了通過購買商品房之外,并沒有其它渠道獲得住房,但這些年來房價實在是漲得太快了、價格太高了,遠遠超過了民眾的購買力。因此,房價中是否有泡沫,普通民眾其實是不關(guān)心的,他們所焦慮的只是買不起房子這一嚴峻事實。房價過高,已經(jīng)超出了百姓的購買力,這才是房價暴漲現(xiàn)象中的真問題。不管房地產(chǎn)市場是否存在泡沫,只要百姓普遍覺得買房子壓力很大,房價就肯定過高了。

        判斷中國的房地產(chǎn)政策走勢,需要明確房地產(chǎn)在中國面臨的獨特的約束條件。第一,土地政策短期內(nèi)不可能發(fā)生根本性改變,土地私有化和土地自由轉(zhuǎn)讓在短期內(nèi)根本不可能實現(xiàn),土地供給在相當長的時期內(nèi)還將由政府來壟斷供應(yīng)。第二,由于政府壟斷了土地供應(yīng),鑒于住房是民生產(chǎn)品,政府就更加有責任保障民眾獲得住房,維持基本體面的生活。第三,目前政府尤其是地方政府嚴重依賴土地財政,對政府來說,土地是要用來賣錢的,故而由政府劃撥土地建造大量的廉租房和經(jīng)濟適用房也根本不可能。這是今天中國房地產(chǎn)市場面臨的三重現(xiàn)實約束條件。在這三重約束之下。對政府來說,既要保障民生住房需求,又要維持賣地財政,那么只能寄希望由市場化供應(yīng)的商品房來承擔民生住房職能。故而,中央政府最愿意看到的是。大家都不要炒房,戶均只擁有一套住房,不要把房產(chǎn)當成一個投資品,已經(jīng)買好房的家庭就不要再買了,大家以市場化的方式來同吃一碗大鍋飯,最終讓商品房回到消費品和民生產(chǎn)品的屬性上來。

        房價下跌不會帶來經(jīng)濟危機

        這些年的房價暴漲,導(dǎo)致民怨沸騰,抱怨的都是買不起房和不曾參與炒房的普通民眾,這給中央政府帶來了巨大的壓力,住房是生活必需品,如果經(jīng)濟適用房和廉租房的供應(yīng)不能有效跟上,政府就應(yīng)該對此負責。中國的房地產(chǎn)政策,就必須定位于讓民眾買的起房這一目標。

        衡量房價是否合理的標準應(yīng)該是,努力工作的人就應(yīng)該能承受房價,至少平均收入水平的人應(yīng)該買得起住房。否則的話,社會就會變得非常危險。試想,一個人拼死拼活地干活卻不能夠負擔基本的衣食住行時,為了生存他就只有一個選擇,那就是鋌而走險。由此形成的是一種“負向激勵”,即激勵人不要再去努力合法地工作,這樣的社會將是多么的可怕。

        政府應(yīng)該一方面加大住房供應(yīng),另外未來房價還必須大幅度下跌。直到進入民眾的承受能力之內(nèi)為止。

        房價能不能大幅下跌?房價崩潰會對國民經(jīng)濟帶來怎樣的影響?目前有兩種相互關(guān)聯(lián)的看法出來了。其一是說,房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),對經(jīng)濟增長作出了無法替代的貢獻,不能打壓。其二是說,如果房價由升轉(zhuǎn)降,會對金融體系和經(jīng)濟運行產(chǎn)生破壞性影響,甚至產(chǎn)生金融危機和經(jīng)濟危機。

        房地產(chǎn)業(yè)對GDP增長貢獻巨大,的確是事實。但若據(jù)此認為,房價跌不得,房地產(chǎn)交投的下降將影響增長和就業(yè),我則完全不能同意。評判房地產(chǎn)對經(jīng)濟的影響,要立足于兩個要點:其一,經(jīng)濟增長是如何實現(xiàn)的?其二,經(jīng)濟增長的目的是什么?

        先回答第二點。經(jīng)濟增長并不是目的本身,增長目的當然只是滿足民眾不斷變化的需求,改善民生福祉。有一種錯誤的觀念,我稱之為“增長拜物教”,以為增長就是目的本身,由此引申出為了增長可以不惜代價、應(yīng)扶持“支柱產(chǎn)業(yè)”優(yōu)先發(fā)展等觀念。為什么說這種觀念是錯誤的呢,這須回到前一個問題,增長是如何實現(xiàn)的?有效的經(jīng)濟增長,不是投資推動的、不是內(nèi)需外需拉動的,而是通過資源的優(yōu)化配置來實現(xiàn)的,這一點是鐵律。

        資源總是有限的,要讓有限的資源有效滿足民生福祉,就必須實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置,即有限資源在國民經(jīng)濟體系內(nèi)進行系統(tǒng)性的最優(yōu)配置。資源實現(xiàn)優(yōu)化配置后,同等數(shù)量的資源將生產(chǎn)出更多的財富,由此實現(xiàn)經(jīng)濟增長?;蛟S有人會問,全民大煉鋼鐵不也是生產(chǎn)出了更多的鋼鐵么?這與利用資源來修建更多鐵路何從比較?這又要回到第一個問題,即經(jīng)濟增長所創(chuàng)造的財富必須是用于滿足民生需求福祉的,財貨堆積如山,卻沒有轉(zhuǎn)化為民眾需求,這就不是增長而是浪費。

        警惕房地產(chǎn)泡沫

        實現(xiàn)資源的有效配置,必須依賴價格機制,這一點也是鐵律。就此而論,價格機制是中性的,價格或漲或跌并不重要,只要能引導(dǎo)資源配置到能提高國計民生的領(lǐng)域之中,就是有效的。依據(jù)這一標準來觀察房地產(chǎn)市場的運行可以發(fā)現(xiàn),完全脫離了民眾有效購買力的房產(chǎn)價格上漲,已經(jīng)讓房地產(chǎn)變成了一個純投機市場。

        房地產(chǎn)交投的火爆,并不是民生需求催生的,買家的目的并不是為了改善生活,而是為了以更高的價格賣出,其“買”的目的是為了“賣”,這導(dǎo)致今天中國的房地產(chǎn)市場與荷蘭的郁金香并沒有什么兩樣(人們往往把后者看成是最典型的泡沫)。這固然帶來了GDP數(shù)目字的增長,但站在資源配置的角度,所產(chǎn)生的效應(yīng)是:其一,既然炒房能夠快速掙錢、獲得遠比投資實業(yè)更高的收益率,則必然引導(dǎo)資金無節(jié)制地流向房地產(chǎn)市場;其二,資源大量流向房地產(chǎn)行業(yè),產(chǎn)生的后果將比郁金香要嚴重得多。郁金香價格上漲只不過是引導(dǎo)了資金的流入,在價格崩潰之后,對實體經(jīng)濟其實并無實質(zhì)性影響,無非是完成了財富的重新分配而已。但房產(chǎn)價格上漲則是引導(dǎo)了實實在在的經(jīng)濟資源堆積在房地產(chǎn)之中,這些資源的消耗,并沒有提高民生福祉。只是轉(zhuǎn)化成一片片并沒有進入消費領(lǐng)域而實質(zhì)上毫無用處的鋼筋水泥叢林而已,固然在數(shù)字意義上拉動了經(jīng)濟增長,但卻是對經(jīng)濟資源的無效消耗,這才是對經(jīng)濟真正致命的負面影響。

        要實現(xiàn)資金和資源在房地產(chǎn)業(yè)和實體經(jīng)濟之間的有效配置,必須要求房產(chǎn)成為真正的最終消費品,為此房價須進入普通民眾可承受的范圍之內(nèi)。炒作性資金離場之后,資金和資源才能慢慢進入實體經(jīng)濟,實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。因而,房價下跌后并不會危及實體經(jīng)濟,而只會讓國民經(jīng)濟真正健康起來。但有論者或許指出,房價下跌會不會拖累金融體系呢?這可能是管理層非常擔憂的問題。其實高端被套的資金并不太多。這些年銀行早就賺得盆滿缽滿,抗擊這點風險的能力應(yīng)該早就具備了。價格的波動,企業(yè)的破產(chǎn),是資源配置過程中的正?,F(xiàn)象,一定要站在資源優(yōu)化配置的角度來評價這些現(xiàn)象。

        試圖以炒作房地產(chǎn)作為拉動經(jīng)濟增長的引擎,與拉住自己的頭發(fā)離開地球一樣可笑。中國人口眾多,資源相對而言嚴重稀缺,只有讓所有的資源都高效利用才能實現(xiàn)經(jīng)濟的可持續(xù)增長。如果政府壟斷土地供給這一根本性制度不發(fā)生改變,中央政府就應(yīng)該實施最嚴厲的打擊炒房的政策。打擊炒房,當然會傷及炒家、開發(fā)商和地方政府的利益,但是,在三重約束之下,中央政府別無選擇。所謂房價下跌會拖累實體經(jīng)濟的論調(diào),不過是在試圖動搖政府調(diào)控的決心罷了。

        (作者為浙江大學(xué)公共管理學(xué)院副教授,經(jīng)濟學(xué)博士)

        住房是生活必需品,如果經(jīng)濟適用房和廉租房的供應(yīng)不能有效跟上,政府就應(yīng)該對此負責。中國的房地產(chǎn)政策,就必須定位于讓民眾買得起房這一目標。

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