方澍晨

21年來(lái)，朱子娟一直租房住。前19年她在德國(guó)，上學(xué)、工作、結(jié)婚，期間搬了兩次家，從沒(méi)想過(guò)要買(mǎi)房。2008年回到北京后，她已經(jīng)搬了4次家，深切體會(huì)到在中國(guó)租房和在德國(guó)租房的各種不同。

被迫毀約的第一次租房

朱子娟夫婦在北京找房子時(shí)，一般通過(guò)中介，簽合同時(shí)“要面對(duì)各種不可預(yù)知的問(wèn)題”。每次都要看很多房子，很少遇到滿(mǎn)意的。他們對(duì)月租的心理上限是六七千元，這個(gè)價(jià)位范圍內(nèi)房子的質(zhì)量，有時(shí)會(huì)讓她的德國(guó)丈夫感到憤慨：“這樣的房子為什么會(huì)被允許出租？”

第一個(gè)房子特別新，裝修的氣味還未散盡，他們簽了1年合同，精心布置后搬了進(jìn)去，當(dāng)時(shí)小區(qū)的入住率還比較低。不久，樓下鄰居開(kāi)始裝地暖，他們受不了噪音，住了3個(gè)月就搬走了。“德國(guó)的房子要完全竣工才能入住，法律還對(duì)裝修時(shí)間作了詳細(xì)規(guī)定，避免打擾其他住戶(hù)。”朱子娟說(shuō)，在德國(guó)，各種施工現(xiàn)場(chǎng)都比較安靜，速度也比較快，因?yàn)槭┕し揭话銜?huì)盡量提前裝配好部件，減少在現(xiàn)場(chǎng)的勞動(dòng)量和工作時(shí)間。

付了1個(gè)月租金作為違約金提前終止合同后，他們繼續(xù)在北京的租房生活。

記得在德國(guó)，租房的生活質(zhì)量和住在自家房子里幾乎沒(méi)有區(qū)別?！暗聡?guó)的房子，建筑和裝修質(zhì)量普遍都很高。出租房也很干凈，上一任房客搬走時(shí)會(huì)主動(dòng)打掃，然后物業(yè)再收拾一遍?！敝熳泳暾f(shuō)，她之前在德國(guó)租的房子，是20世紀(jì)80年代建的，內(nèi)外看起來(lái)都還很新，而在中國(guó)，很多剛建沒(méi)幾年的房子就“不能看了”。此外，在德國(guó)參與社區(qū)事務(wù)時(shí)，房客和正式業(yè)主擁有同等權(quán)利。

而且，在德國(guó)找房一般是自己翻報(bào)紙廣告欄，當(dāng)然也有人找房屋中介。但德國(guó)《住房中介法》規(guī)定，如果中介隨意提高傭金，會(huì)被處以高達(dá)2.5萬(wàn)歐元的罰金。

在德國(guó)時(shí)，朱子娟身邊大部分人都租房住，經(jīng)濟(jì)情況相當(dāng)好的人也很少買(mǎi)房，所以德國(guó)的自有房率很低。德國(guó)聯(lián)邦數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)局在2009年公布的數(shù)據(jù)稱(chēng)，只有約43％的德國(guó)人有自己的房子，這一數(shù)據(jù)低于歐盟國(guó)家的平均值——60％。在英國(guó)、西班牙和意大利，這一比例大約在70%～80％之間，美國(guó)則為69％。

事實(shí)上，對(duì)大多數(shù)德國(guó)人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房并不是什么困難的事。在首都柏林，市區(qū)的房屋均價(jià)為1500歐元～2000歐元／平方米，而柏林2009年的人均月收入為約2400歐元。即使在GDP占德國(guó)首位、房?jī)r(jià)也最高的慕尼黑，市區(qū)房屋均價(jià)僅約4000歐元/平方米。

不可承受的房租“年漲制”

第一次主動(dòng)終止合同后，朱子娟夫婦搬到了偏遠(yuǎn)一點(diǎn)兒的地方。他們很快發(fā)現(xiàn)，在龐大的北京，郊區(qū)的概念和德國(guó)城市郊區(qū)有很大區(qū)別。于是，他們有了第二次搬家——距離辦公室太遠(yuǎn)，她不能忍受每天上班單程就需要一個(gè)半小時(shí)。

后來(lái)，他們住過(guò)三環(huán)邊上一處80平方米的房子，覺(jué)得空間太小，只簽了3個(gè)月；還住過(guò)四環(huán)邊上的酒店式公寓，卻因?yàn)橐淮伍L(zhǎng)期停水而再次搬走。

現(xiàn)在的房子還不錯(cuò)，但住了一年臨近續(xù)約的時(shí)候，房東提出租金要漲20％?！暗聡?guó)法律規(guī)定，兩年可以漲一次租金，最多不超過(guò)7％?！敝熳泳暾f(shuō)，所以她覺(jué)得北京房東的要求很難接受。經(jīng)過(guò)講價(jià)，他們最終把上漲幅度降到了18％。

后來(lái)，他們才發(fā)現(xiàn)北京房租幾乎一年漲一次，也不受任何限制——他們的一個(gè)朋友在雍和宮附近的胡同租了個(gè)四合院，一年期滿(mǎn)續(xù)約時(shí)，房東提出要漲30％，朋友只好搬家。

對(duì)于房租的上漲，德國(guó)《民法典》作了規(guī)定：房東必須提交正式的書(shū)面說(shuō)明，闡明合理的漲價(jià)理由，還須舉出3個(gè)同類(lèi)住房漲價(jià)的例證。中國(guó)人很難想象為什么在一個(gè)資本主義發(fā)達(dá)國(guó)家，法律對(duì)房客的保護(hù)顯得那么“反市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)”。

這種保護(hù)在《租房法》中得到進(jìn)一步細(xì)化：如果3年內(nèi)房租上漲超過(guò)20％，就屬于違法行為；如果房東要求的房租超出“合理房租”的20％，會(huì)遭到巨額罰款；超出50％則構(gòu)成犯罪。

《租房法》要求，德國(guó)所有人口超過(guò)5萬(wàn)的城市，都應(yīng)設(shè)專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，在當(dāng)?shù)胤繓|協(xié)會(huì)、房客協(xié)會(huì)和中介公司等共同參與下，根據(jù)地理位置、交通狀況、房屋建筑年份、質(zhì)量及節(jié)能情況制定表格，指明當(dāng)?shù)氐摹昂侠矸孔狻保瑑赡旮乱淮巍?/p>

對(duì)提前終止合同的規(guī)定，德國(guó)法律也側(cè)重房客利益。房客想解除合同，可以不闡明任何理由，只需要提前5個(gè)月提出申請(qǐng)。而除非有非常特殊的理由（如房客去世），房東無(wú)權(quán)單方面終止固定期限合同。如果房東想提前終止合同，而房客不同意，即使是由于房客沒(méi)錢(qián)交房租，房東也不能將其趕出去，必須由訴訟裁決。而走法律程序往往耗時(shí)耗力，用七八年才把交不起租金的房客趕走之類(lèi)的事例不時(shí)出現(xiàn)在新聞里。

為什么在德國(guó)可以一輩子租房住

德國(guó)政府為什么對(duì)房客的保護(hù)有著如此高的熱情呢？

德國(guó)現(xiàn)行《租房法》的前身，是1917年頒布的《租房緊缺時(shí)期保護(hù)法》。第一次世界大戰(zhàn)中，由于住房緊缺，當(dāng)時(shí)的政府制定了法案，限制房東的解約和漲租行為。之后的幾十年中，執(zhí)政黨的更替帶來(lái)《租房法》的多次修正。該法律在20世紀(jì)60年代的一次修訂，放寬了對(duì)房東的限制，結(jié)果導(dǎo)致60年代末房租飛漲，嚴(yán)重?cái)_亂了社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序。

第二次世界大戰(zhàn)之后的幾十年里，聯(lián)邦德國(guó)政府興建大量“社會(huì)住房”，還通過(guò)多種形式資助個(gè)人或機(jī)構(gòu)建造房屋，通過(guò)不同的補(bǔ)貼方式低價(jià)供應(yīng)給低收入人群。同時(shí)，不論是租房、買(mǎi)房還是自主建房，人們都能拿到各種補(bǔ)貼。

德國(guó)實(shí)施的是“社會(huì)福利市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度”，聯(lián)邦政府將保障居民住房列為首要的政策目標(biāo)之一。在競(jìng)選中，房地產(chǎn)政策始終是主要議題，如果有人提出的政策會(huì)導(dǎo)致抬高房?jī)r(jià)，他喪失的可能不僅僅是選票，甚至是整個(gè)政治生命。

同房租類(lèi)似，房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)也有第三方評(píng)值、設(shè)定基準(zhǔn)價(jià)的制度。如果售房者定的房?jī)r(jià)超過(guò)“合理房?jī)r(jià)”的20％，購(gòu)房者可向法院起訴，如果房?jī)r(jià)不立即降到合理范圍內(nèi)，售房者將面臨最高5萬(wàn)歐元的罰款。超過(guò)“合理房?jī)r(jià)”的50％便構(gòu)成犯罪，最高可被判處3年有期徒刑。除了基準(zhǔn)價(jià)制度，政府還對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)征高額稅收。

多種措施作用下，1977年至今的30多年里，德國(guó)房?jī)r(jià)平均每年僅上漲2％?？鄢飪r(jià)因素，德國(guó)房?jī)r(jià)實(shí)際上基本保持不變，甚至略有降低。2008年，美國(guó)房地產(chǎn)泡沫的破滅，英、法、西等歐洲國(guó)家房?jī)r(jià)隨之大幅下跌，德國(guó)卻基本沒(méi)受影響。

“德國(guó)基本沒(méi)有人炒房。”朱子娟說(shuō)。有人通過(guò)計(jì)算得出，由于德國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期沒(méi)有多大變化，如果買(mǎi)一套房子，10年后出售的話(huà)，將所有附加費(fèi)用都計(jì)算在內(nèi)，甚至要損失10％～11％的價(jià)值。

中國(guó)最近的一份研究報(bào)告指出，北京申請(qǐng)首套房貸者的平均年齡是27歲。通常這一年齡段的人買(mǎi)房，直接理由是為安定下來(lái)結(jié)婚。而在德國(guó)，首次購(gòu)房的平均年齡是42歲，對(duì)穩(wěn)定生活的向往通常并不構(gòu)成買(mǎi)房的動(dòng)力。

在北京住了兩年后，朱子娟有了在柏林買(mǎi)房的打算——在距柏林市區(qū)40多分鐘車(chē)程的郊區(qū)，她看上了一套占地面積1000平方米的別墅。那幢附帶車(chē)庫(kù)和一間小屋的別墅，價(jià)格約合人民幣50萬(wàn)元。

(聶勇摘自《看天下》)