■ 王華春/高永臻

（ 1.中國地質大學（北京），北京 100083；2.中國國土資源經濟研究院，北京 101149）

海南房價高企的原因及應對措施初步分析

■ 王華春1/高永臻2

（ 1.中國地質大學（北京），北京 100083；2.中國國土資源經濟研究院，北京 101149）

海南房價在2009年末開始非理性快速增長，有形成房地產泡沫的發(fā)展趨勢。海南國際旅游島建設正式啟動，房地產開發(fā)商借機操控市場，投資者的非理性投資共同拉動了海南房地產價格短期內的非理性快速增長。海南目前高房價必須采取特殊時期的經濟手段，同時綜合法律和行政手段，合理地進行總體規(guī)劃，規(guī)范土地市場管理、優(yōu)化住房供給結構、加大房地產市場監(jiān)管等長效措施，合理規(guī)劃海南有限的土地資源，防止新的房地產泡沫對海南經濟的危害。

海南；房地產；房價；政府調控

1 海南房價快速增長的具體體現

1.1 2009年度較為平穩(wěn)的房價

?？谑?009年度各月成交價格如表1：

來自國家統(tǒng)計局海南調查總隊的統(tǒng)計數據顯示，2009年?？谑蟹课蒌N售價格指數同比上漲2.3%。價格指數走勢基本與全國的總體趨勢相似，上半年總體下降，下半年逐漸反彈上升，其中12月份增長幅度最大 。房價走勢如圖1所示：

1.2 2009年末房價快速增長

2009年12月31日，國務院辦公廳發(fā)布了《國務院關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》（以下簡稱《意見》），明確了海南旅游島建設中的各項任務和政策措施，緊隨而來的是海南房地產價格的飛速增長。

表1 ?？谑?009年度商品房集中成交價格表

圖1 2009年1-12月?？诜績r走勢

海南特區(qū)報、每日經濟新聞等各類新聞媒體相繼報道了海南房地產市場的瘋狂搶購現象。海南特區(qū)報發(fā)表了《樓市一日一價 大起之后防大落》的文章，三亞市高端河景房的“山嶼湖”自2009年11月開盤以來，價格從每平方米13000元一路飆升，最近半個月房價又上漲一萬元。截止1月18日，該樓盤均價已經高達每平方米28000元?，F在甚至有樓盤賣出了每平方米七萬元的天價，已經超過了上海、北京等一線城市的中心地帶。

國家統(tǒng)計局公布的《2009年全國房地產市場運行情況》表明，自2009年12月份，海南的海口和三亞商品房價格是全國商品房價格增長最快的5個城市之一，其中三亞位列第一。國家統(tǒng)計局最新公布的2010年1月七十個大中城市房屋銷售價格指數也表明?？诤腿齺喌姆课輧r格同比與環(huán)比增長均位居全國第一，增長幅度將近30%。

2 海南高房價形成的原因分析

2.1 海南建設國際旅游島總體規(guī)劃獲批是海南房價飆升的根本原因

1993年，海南經歷了建省以來的第一次房地產泡沫。房地產泡沫產生的最基本誘因是海南建省，成立了海南經濟特區(qū)，在提供發(fā)展機會的同時也為投機提供了溫床。泡沫破滅后，留下來的是600多棟“爛尾樓”、18834公頃閑置土地，僅四大國有商業(yè)銀行的壞賬就高達300億元。從1999年開始，海南省用了整整七年，處置積壓房地產的工作才基本結束。1993年的房地產泡沫成為海南的前車之鑒。

本次隨著國際旅游島規(guī)劃獲批，海南的房地產市場又一次異軍突起，尤其是三亞和?？?，成為全國矚目的焦點。本次房地產價格飛速增長的誘因和1993年如出一轍。

2.2 房地產商捂盤惜售成為價格快速增長的推手

有報道稱，在2009年11月份，?？谂c三亞的房地產商就已經開始提升房價?！兑庖姟饭己螅康禺a價格出現了快速的增長。房地產商開始捂盤惜售，制造房源緊張氣氛，借機提價。中央電視臺《經濟半小時》的記者調查顯示，開發(fā)商對外宣稱已即將售完的樓盤，實際在房地產信息網上查詢，還有一半的房子處于可售狀態(tài)。部分消費者反應開發(fā)商每次只公布少量房源，幾天提一次價格，以達到獲利的目的。

2.3 外部投資者的投資或投機行為加速了價格的飛漲

國際旅游島規(guī)劃使投資者看到了海南的資本升值空間，“炒房團”攜帶大量資金進入了海南的房地產市場。沒有相應的遏制政策，導致進入海南的游資和房地產開發(fā)商共同推動了房地產價格飛漲。據《經濟半小時》表明，非官方數據顯示，目前至少有超過4700多億元的資金從銀行系統(tǒng)流動到海南大肆圈地?？駸岬姆抢硇酝顿Y加速了海南房價的增長。雖然與1993年的房地產泡沫有一個關鍵的差別，就是大多數投資者都是一次性付款，但對國際旅游島的建設將產生不可估量的負面影響。

3 房地產市場價格虛高產生的不良經濟后果

3.1 外地投資者擠占了海南本地居民有限的地產資源

《新華日報》記者通過三亞房地產管理局調查顯示，三亞銷售的房子70%以上都被外地人買走，而外地購房者自住的可能性非常少，90%以上為投資性購房。三亞、海口的海景房小區(qū)的交樓入住率都低于30%。海南有限的土地和資源被空置，與本地居民無房可住形成了鮮明的對比。外地投資者擠占了海南本地居民有限的生存和發(fā)展空間，無形中抬高了本地居民的生產與生活成本。

3.2 房地產一枝獨秀不利于海南的均衡發(fā)展

海南省政府《2009年海南省經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》公布的全省全年房屋銷售額351.0億元，旅游總收入211.72億元，農業(yè)完成增加值461.93億元，工業(yè)完成增加值300.63億元，分別占全年生產總值的21.3%，12.9%，28.1%和18.3%。而房地產投資287.9億元，占固定資產投資總額的28.7%，占城鎮(zhèn)固定資產投資總額的30.5%。房地產投資對城鎮(zhèn)固定資產投資增長貢獻率高達40%，海南經濟增長的基礎并不牢固。旅游一直是海南的發(fā)展重點，也是國內唯一的熱帶旅游地區(qū)，擁有得天獨厚的自然地理條件。但旅游的軟硬件配套設施不足，難以提供滿意的服務。入境旅游收入只占到旅游總收入的8.9%，與國內游形成鮮明的反差。

3.3 房地產價格的非理性快速增長將對海南國際旅游島建設產生巨大的負面效應

目前海南到處可見的是買房售房，房地產成為海南的焦點。而國際旅游島的建設，是將海南建成以旅游業(yè)為龍頭，現代服務業(yè)為主導的特色經濟。但是房地產價格的非理性快速增長對旅游業(yè)產生了極大的負面效應。2010年春節(jié)海南五星級酒店普遍出現了萬元的高價房，而入住率反而比往年略有下降。春節(jié)海南游報價甚至比新馬泰都要高，導致部分游客選擇出境旅游。高房價已經對旅游業(yè)產生了一定的負面影響，連鎖傳導效應將陸續(xù)影響到其它產業(yè)，總體成本的增加也將對國際旅游島的建設產生不可估量的負面效應。

4 海南調控高房價的具體措施

4.1 海南省政府采取的調控措施

海南房價的飛速增長引起了海南省政府的高度重視，海南省政府采取了一系列的措施對房地產市場進行調控，但效果甚微。

在2010年1月15日舉行的“推進海南國際旅游島建設動員大會”上，海南省委書記衛(wèi)留成表示，為防止出現新的泡沫，在全省國際旅游島規(guī)劃完成和經發(fā)改委批準之前，暫停土地出讓和審批新的土地開發(fā)項目，不對土地成片開發(fā)和主題公園建設項目做任何承諾。一石激起千層浪，海南出現一房難求的局面。

1月底，針對三亞房地產市場的火爆情況，三亞市房產管理局局長公開對新聞媒體表示，已經下發(fā)了《關于樓市炒作的通知》，三亞將對外地購房人采取限購——外地購房人一個身份證只能購5套房，首付款都在60%以上。此種措施遭到了質疑。

隨后，海南省出臺了《貫徹國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展通知的實施意見》（以下簡稱意見），進一步加強房地產調控，嚴防炒房炒地。但這些調控措施能否真正得到落實和實施，尚有待觀察。

4.2 海南高房價“著陸”的具體途徑

海南此次高房價雖然與1993年的房地產泡沫有現金交易的本質區(qū)別，但非理性的高房價對當地經濟必將產生不良影響。海南的高房價在運用法律、經濟和行政三種手段調控時，要根據實際情況選擇重點調控手段。

由于交易主體之間以現金交易為主，因此行政調控措施有可能助長購房者的利好預期，反而加速了房價的增長。從“兩個暫?！奔耙蝗讼拶?套房的通知，可以看到行政手段調控的效果并不理想，反而有適得其反的效果。針對現金交易，經濟手段將會對其產生較大影響。

（1）經濟手段：對購買多套房屋的購房人開征高額增值稅，降低升值空間和利益預期，從而使投資回歸理性。房地產增值稅收入?？顚Ｓ茫鉀Q政策性住房開發(fā)建設的資金缺口。同時，借海南進行國際旅游島的建設進行物業(yè)稅試點，這將是一個較好的切入點。

（2）法律手段：嚴格規(guī)范市場秩序，依法嚴厲打擊房地產企業(yè)發(fā)布虛假信息、炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房價、擾亂市場秩序等行為。

（3）行政手段：①規(guī)范土地市場管理，尤其是做好總體土地利用規(guī)劃，以保證旅游設施用地，防止海岸線土地的過度開發(fā)。②加快政策性住房的建設，切實解決當地居民的住房問題。③加大房地產監(jiān)管力度，實行房地產信息透明化，啟動房地產誠信公示系統(tǒng)，全面披露企業(yè)及從業(yè)人員的不良記錄。④完善房地產市場預警制度，做到早發(fā)現，早調控，盡量減少不必要的損失。

總之，海南此次房價的非理性增長是政策的利好消息和開發(fā)商的操控以及投資者的盲目投資交織在一起，共同拉升的結果。海南房價在未來一定會繼續(xù)增長，但是非理性增長將對海南發(fā)展造成嚴重的影響。海南不應該是地產獨大，成為所謂的“地產島”，而應成為國際化的度假勝地。3月份即將出臺的國際旅游島規(guī)劃仍將給海南房地產一定的炒作空間，切實運用有效的調控手段對房地產市場的運行進行監(jiān)督和管理，使房地產市場健康有序地發(fā)展，是海南省政府目前面臨的最為艱巨的任務。

[1]國家發(fā)展與改革委員會價格檢測中心.中國市場價格監(jiān)測報告[R].北京:國家發(fā)展與改革委員會,2010:65-66.

[2]國家統(tǒng)計局海南調查總隊.2009年?？诜績r呈U型走勢[EB/OL]. (2010-02-04)[2010-03-10]. http://www.hainan.gov.cn/data/ news/2010/02/95628/.

[3]陳標志,馬俊虎.三亞市區(qū)房價高 炒房者轉戰(zhàn)城郊[N/OL].海南特區(qū)報,2010-01-21[2010-03-10].http://www.hntqb.com/read. php?news_id=95699.

[4]國家統(tǒng)計局.2 0 0 9年全國房地產市場運行情況[E B/ OL].( 2010-01-19)[2010-03-10].http://www.stats. gov.cn/was40/gjtjj_detail. jsp?channelid=5705&record=91.

[5]國家統(tǒng)計局.2010年1月七十個大中城市房屋銷售價格指數[EB/ OL].(2010-02-21)[2010-03-11].http://www.stats.gov.cn/ tjsj/jdsj/t20100211_402621195. htm.

[6]海南省統(tǒng)計局,國家統(tǒng)計局海南調查總隊.2009年海南省經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報[EB/OL]. (2010-01-25)[2010-03-12] http://www.hainan.gov.cn/data/ news/2010/01/94985/.

F293.3(266)

C

1672-6995(2010)05-0042-03

2010-03-19

王華春（1974-），女，山東省萊陽市人，助理經濟師，中國地質大學（北京）碩士研究生，研究方向：地質經濟。