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        地產(chǎn)“寒冬”能否再現(xiàn)?

        2010-05-18 04:57:46陳宜飚
        市場(chǎng)瞭望·投資者 2010年9期

        陳宜飚

        中國(guó)的高房?jī)r(jià)終于引發(fā)政府部門(mén)的擔(dān)憂(yōu)。隨著中國(guó)國(guó)務(wù)院“新十條”的頻發(fā),政府采取措施進(jìn)一步抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)的意志已經(jīng)不再令人懷疑。接下來(lái)的問(wèn)題是,地產(chǎn)是否將會(huì)迎接新一輪的“寒冬”?

        從4月中旬兩周的中國(guó)A股與香港市場(chǎng)情況來(lái)看,情況似乎已經(jīng)不言而喻。

        內(nèi)房股成燙手山芋

        政府要求提高二套房貸款首期成數(shù)及按揭息率的消息最早于4月15日在香港市場(chǎng)出現(xiàn),并在次日(周五)在市場(chǎng)廣為宣傳,令當(dāng)天的內(nèi)地地產(chǎn)股成為重災(zāi)區(qū)。香港的投資者對(duì)房地產(chǎn)類(lèi)股票提前打上重折,并導(dǎo)致港股全數(shù)回吐了當(dāng)周的升幅。例如中國(guó)海外(00688.HK)全周跌10.4%;華潤(rùn)置地(01109.HK)全周跌11%;合景泰富(01813.HK)全周跌9.3%;富力地產(chǎn)(02777.HK)全周跌11.7%;世茂房地產(chǎn)(00813.HK)則全周重挫12.5%。

        然而最壞的情況還沒(méi)有出現(xiàn),在限貸措施提出僅兩天,國(guó)務(wù)院便趕在4月17日(星期六)發(fā)出《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(新十條),細(xì)列了十條新的政策,重拳打壓房地產(chǎn)。新規(guī)指出,地方政府可以采取臨時(shí)性措施,限制每位投資者在一定時(shí)期內(nèi)的房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)數(shù)量。同時(shí)明確表示,對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的,如果要發(fā)放按揭貸款,銀行應(yīng)當(dāng)“大幅度提高”其最低首付款比例和貸款利率,對(duì)此國(guó)務(wù)院尚未給出具體目標(biāo),但對(duì)于第二套住房的家庭卻明確要求首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;此外,國(guó)務(wù)院還表示,對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。

        毫無(wú)疑問(wèn),上述政策在隨后的周一(4月19日)令內(nèi)房股再度成為重災(zāi)區(qū),當(dāng)天華潤(rùn)置地(01109.HK)重挫5.5%,成為當(dāng)天跌幅最大的藍(lán)籌股。中海外(00688.HK)也走低3.7%。此外,富力地產(chǎn)(02777.HK)、合景泰富(01813.HK)分別重挫8.04%和7.6%,雅居樂(lè)(03383.HK)則下挫7.3%。

        種種跡象顯示,中央對(duì)旁地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲正越來(lái)越感到擔(dān)憂(yōu)。因?yàn)榇饲暗臄?shù)據(jù)顯示,3月份中國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)較一年前上漲了11.7%,這是中國(guó)于2005年7月開(kāi)始發(fā)布這項(xiàng)數(shù)據(jù)以來(lái)的最大漲幅。

        很明顯,政府4月16日通知的目的,是要鼓勵(lì)地方政府和銀行更加嚴(yán)格地控制提供給投機(jī)性房產(chǎn)交易的信用貸款。國(guó)務(wù)院的通知明確表示:“住房問(wèn)題關(guān)系國(guó)計(jì)民生……更是影響社會(huì)穩(wěn)定的重要民生問(wèn)題。房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快,加大了居民通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題的難度,增加了金融風(fēng)險(xiǎn),不利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。”

        值得注意的是,通知進(jìn)一步提出“穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作實(shí)行省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制”,“對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力,影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的,要追究責(zé)任”——這種提法也是過(guò)去罕有的。

        筆者認(rèn)為,在上述政策中,“對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款”是最為嚴(yán)厲的一項(xiàng)措施,對(duì)抑制房?jī)r(jià)會(huì)起到立竿見(jiàn)影的效果。

        效果如何還需觀察

        國(guó)務(wù)院的決心已經(jīng)勿庸置疑,但實(shí)際效果如何,房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)進(jìn)入“寒冬”,筆者認(rèn)為尚需觀察一段時(shí)間。畢竟還不能把資本市場(chǎng)上的“利空反映”等同于房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)預(yù)測(cè)。

        為什么這么說(shuō)?如果從價(jià)值投資角度來(lái)看,不論是從租金回報(bào)率、住房空置率還是房?jī)r(jià)收入比等業(yè)界分析師運(yùn)用的指標(biāo)來(lái)看,中國(guó)大部分一線城市,包括一些二線城市的房地產(chǎn)價(jià)格早已脫離了其現(xiàn)實(shí),泡沫的破滅只是時(shí)間問(wèn)題,寒冬的到來(lái)幾乎是不可避免的。

        但用“幾乎”而不是“絕對(duì)”,是因?yàn)椤靶率畻l”對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)影響還需觀察一段時(shí)間——筆者注意到,中央并沒(méi)有明確指出哪些城市適用上述政策,也沒(méi)有對(duì)第三套房貸款提出具體指標(biāo),因此上述政策是否會(huì)被地方政府及銀行認(rèn)真執(zhí)行仍然需要觀察。

        此外,房地產(chǎn)股票價(jià)格主要是受公司業(yè)績(jī)因素的影響,同時(shí)也受到市場(chǎng)流動(dòng)性的左右?!靶率畻l”的效應(yīng)目前只是多集中于流動(dòng)性層面,即投資者將資金撤出了這個(gè)板塊,它是否會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成實(shí)際的盈利困境,還取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)上的買(mǎi)賣(mài)雙方力量。

        這里有三個(gè)因素需要關(guān)注,一是民均可支配收入的增長(zhǎng)是否會(huì)持續(xù)高速;二是住房的剛性需求是否會(huì)減少;三是購(gòu)房者的心理預(yù)期是否會(huì)發(fā)生變化。

        從收入來(lái)看,中國(guó)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)30多年的和平穩(wěn)定發(fā)展,人均收入普遍出現(xiàn)穩(wěn)定上揚(yáng),這種上漲基本能掩蓋生活必需品的價(jià)格增幅。之所以不少人愿意做“房奴”,就是因?yàn)槊吭聝斶€按揭之后的余款仍可以維持家庭的正常支出。只要這種現(xiàn)狀能持續(xù),仍然會(huì)有大批人愿意過(guò)房奴生活。接下來(lái)值得警惕的不僅僅是高房?jī)r(jià),還有人民實(shí)際的生活成本。當(dāng)有一天人們對(duì)生活必需品的價(jià)格上漲覺(jué)得異常敏感的時(shí)候,市場(chǎng)承受能力已經(jīng)接近極限,屆時(shí)將會(huì)加速房地產(chǎn)進(jìn)入“寒冬”,或是延長(zhǎng)“冬季”。

        從剛性需求來(lái)看,國(guó)人狂喊房?jī)r(jià)過(guò)高也是一種信號(hào),顯示人們?nèi)匀粚?duì)房地產(chǎn)有剛性需求。需要指出的是,國(guó)務(wù)院新十條的政策主要是針對(duì)那些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市。在這些城市,住房的剛性需求被高房?jī)r(jià)泡沫埋沒(méi),因此才產(chǎn)生了一定的社會(huì)問(wèn)題。筆者認(rèn)為,國(guó)務(wù)院的新十條目的不是在于全面打擊中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格,而是將上述價(jià)格不合理城市的剛性需求重新釋放出來(lái),從這個(gè)角度來(lái)說(shuō),這個(gè)政策在剛性需求得到滿(mǎn)足時(shí)會(huì)否持續(xù)也是一個(gè)問(wèn)題。

        中央的政策能在多大程度上奏效,還取決于最后一個(gè)因素:購(gòu)房者的心理預(yù)期變化。一旦那些炒房團(tuán)受到新十條的打擊之后心理底線崩潰,或是購(gòu)房者預(yù)期中央的打擊將帶來(lái)長(zhǎng)時(shí)間的樓市調(diào)整,很可能具備剛性需求的購(gòu)房者也會(huì)持觀望態(tài)度,這會(huì)加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的寒冬效應(yīng);但反過(guò)來(lái),如果這個(gè)“新十條”并不能有效阻止房?jī)r(jià)上揚(yáng),或是在阻止一段時(shí)間后被地方政府或是銀行用各種“對(duì)策”敷衍,可能會(huì)令房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的反彈。

        從近日的情況看,調(diào)控政策強(qiáng)壓之下,樓市已經(jīng)出現(xiàn)大變。京滬深樓市均出現(xiàn)了激增的拋盤(pán),在上海,一些樓盤(pán)扎堆集中開(kāi)盤(pán),并推出各種名義的打折促銷(xiāo);在北京,則爆出某炒房客一次拋售20余套房源的新聞;而過(guò)去一年房?jī)r(jià)漲幅最大的城市之一深圳,則出現(xiàn)了更為明顯的價(jià)格調(diào)降跡象。

        展望未來(lái),比較有可能的是,在上海、北京、深圳等一線城市,以及像杭州、福州、南京這樣漲幅過(guò)高且地方政府態(tài)度較為強(qiáng)硬的二線城市,樓市將會(huì)較快進(jìn)入“寒冬”,但持續(xù)多久,還需要看中央政策的持久性如何。如果上述政策能持續(xù)有效執(zhí)行,不排除本輪調(diào)整周期會(huì)超過(guò)2007年的行情。

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