楊正蓮

房市再祭調(diào)控刀

中國正迎來“前所未有”的房地產(chǎn)嚴(yán)厲調(diào)控措施。但是,此番嚴(yán)厲的調(diào)控能否起到預(yù)期之效,仍尚待觀察。一個糾結(jié)此處的問題是,如果中國的房地產(chǎn)業(yè)仍然被視為一項(xiàng)拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的行業(yè)政策,而不是向土地的政府壟斷、地方的財政扭曲和中國的住房保障政策等一系列根本問題上下手,則這輪調(diào)控之刀所刺中的,可能不是盤根錯節(jié)的諸種病根,而僅是房地產(chǎn)投資這只坐大的老虎

圍繞中服地塊的明爭暗斗,不過是中國房地產(chǎn)發(fā)展到某個特定階段的一個表象而已

在社會各界對“地王”的討伐聲中,北京市政府決定“暫停熱點(diǎn)地區(qū)高價土地交易”。3月19日,被稱為“北京CBD(中央商務(wù)區(qū))核心區(qū)最后一塊寶地”的中服地塊,第一個暫停交易,彼時,距其競價結(jié)束僅剩6天時間。

雖然只是臨時的應(yīng)急措施,但土地全面參與房地產(chǎn)調(diào)控,卻由此邁出了關(guān)鍵一步。3月19日之后,抑制樓市投機(jī)需求和增加供給的調(diào)控措施密集出臺,其力度和精確度均前所未有。

中服地塊暫停交易之前,到底發(fā)生了什么?

搶奪中服

在2010年中國各地上演的搶地大戰(zhàn)中,中服地塊備受關(guān)注?！皩?shí)際上是所有的人都在關(guān)注這塊地,整個中國房地產(chǎn)企業(yè)都在關(guān)注這塊地,并不只是一家企業(yè)的問題。”北京一家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)拿地的一位人士告訴《中國新聞周刊》。

中服地塊,位于北京東三環(huán)與建國路交叉口的東北角,地處北京CBD核心區(qū),與新央視大樓、國貿(mào)中心隔街對望,位置絕佳,并因毗鄰中服大廈而得名。

這塊被稱為“北京CBD最有價值”的地塊,早在2005年進(jìn)行招商活動時就引起眾多開發(fā)商關(guān)注。2008年第三季度和2009年6月,兩度被列入北京市土地供應(yīng)計劃。卻直到2010年才首次明確出讓時間。2010年1月29日,北京市土地整理儲備中心網(wǎng)站發(fā)布消息,被命名為NE19-1a的該地塊掛牌出讓。

被吊足了胃口的開發(fā)商們很快發(fā)現(xiàn),此地掛牌條件極高?！氨敬螔炫瞥鲎屪诘氐母傎I人須為金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體”,其中“金融機(jī)構(gòu)應(yīng)為由國家金融監(jiān)管部門批準(zhǔn)設(shè)立的具有法人資格的金融企業(yè),且注冊資本不少于50億元,并在聯(lián)合體中絕對控股;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì),且注冊資本不少于30億元”。

2009年中國房地產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)中,大約有6家左右注冊資本金“不低于30億元”,它們分別是:萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)以及新湖中寶;另外,中國建筑和中國鐵建兩大綜合類建筑企業(yè)的注冊資本金也超過30億元。

另有媒體統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),符合注冊資本金不低于50億元的金融機(jī)構(gòu)基本只有中國人保、中國太保、中國平安、中國人壽,平安信托,以及安邦財產(chǎn)保險股份有限公司。

“真黑?！币晃徊辉妇呙拈_發(fā)商向《中國新聞周刊》記者回憶當(dāng)天看到掛牌條件時的第一反應(yīng),“此前預(yù)料到肯定會采取一些限制措施,但是沒有料到門檻有這么高?！倍鳶OHO中國的潘石屹和張欣夫婦,更認(rèn)為設(shè)定的條件是為一家公司“量身定做”,他們當(dāng)天在微博上多次表達(dá)不滿:“形式是土地公開拍賣,但入圍要求提得高,只有一家合格,干脆改名叫‘私下交易吧?！?/p>

“內(nèi)定”之說的另一佐證是掛牌競價時間,“掛牌競價起始時間為2010年2月22日9:00起,掛牌競價截止時間為2010年3月8日15:00止?！睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,“只有短短20天時間,其間還有10天是春節(jié)假期,根本無法拿到政府的任何批文?！?/p>

潘石屹和張欣夫婦所稱“只有一家合格”,實(shí)指中服地塊的一級開發(fā)商遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。一般情況下,開發(fā)商做完一級開發(fā),再拿二級開發(fā),比較容易得到政府和同行的認(rèn)可。

市場多方傳聞,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)自去年年底就開始不斷回收資金,重組資產(chǎn),為中服地塊的決戰(zhàn)儲備糧草。2009年,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)首次跨入百億俱樂部,完成了140億元的銷售額,連續(xù)5年成為北京市場占有率第一的房企。這一年,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)先后獲得300億元銀行授信和外國銀行財團(tuán)7億美元貸款,同時還成功發(fā)行26億元公司債。在各大房企爭奪“地王”的2009年,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)雖然多次現(xiàn)身北京土地拍賣會,但也只動用了55.8億元增加了40.9萬平方米的土地儲備。

而中國人壽年初入主遠(yuǎn)洋地產(chǎn),成為其第一大股東,更被外界認(rèn)為將在“金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體”的準(zhǔn)入門檻中占得先機(jī)。

不過遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明接受媒體采訪時表示,中服地塊與上述交易本身并不存在直接關(guān)聯(lián)度,公司的資金實(shí)力和現(xiàn)金流足以應(yīng)付?！皠e說一個中服地塊,兩個中服地塊,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也可以應(yīng)付?！?/p>

對于“內(nèi)定”傳言,北京市國土局的反應(yīng)迅速而激烈。北京市國土局局長魏成林就親自公開解釋,為了符合CBD的功能規(guī)劃,不能都搞成商品房一賣了之,到最后什么功能都沒有?！半m然有聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)這個條件,但最終誰能拿到這塊地還是要看現(xiàn)場競價的結(jié)果?！蔽撼闪謴?qiáng)調(diào),中服地塊是公開出讓,“內(nèi)定”是不可能的事情。

CBD管委會規(guī)劃處處長李國紅也表示,中服地塊位于CBD核心區(qū),該地塊的招商活動是希望能夠吸引金融企業(yè)入駐?！罢怯捎贑BD剩余土地較少,因此對土地開發(fā)的要求更高,對產(chǎn)業(yè)承載能力的要求更強(qiáng)?！?/p>

為此,2月9日上午,北京市土地部門、規(guī)劃部門以及CBD商務(wù)區(qū)開發(fā)公司專門組織開發(fā)商對即將上市交易的中服地塊進(jìn)行現(xiàn)場踏勘并答疑。中服地塊的熱度,可見一斑。

中服地塊的華麗轉(zhuǎn)身

然而,這塊令開發(fā)商垂涎多年的寶地,原本是屬于北京核儀器廠的一塊工業(yè)用地。與中國此前大多數(shù)工廠及工業(yè)用地一樣,那時的中服地塊,就像一個沒有被人發(fā)現(xiàn)的灰姑娘一樣,籍籍無名。

中服地塊的價值飛升,直接受惠于北京的城市規(guī)劃建設(shè)和CBD戰(zhàn)略。2000年,北京CBD規(guī)劃建設(shè)納入北京市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計劃。那時,由政府主導(dǎo)的城市化開始成為繼工業(yè)化之后,拉動經(jīng)濟(jì)增長的另一只引擎。政府不僅做城市規(guī)劃,還直接參與投資,并在城市化中建房子、收取房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅以及跟土地相關(guān)的稅收。

由于幸運(yùn)地被劃進(jìn)了CBD的核心區(qū),中服地塊在中國城市化及房地產(chǎn)業(yè)突飛猛進(jìn)似的發(fā)展中成功升值。

就在它華麗轉(zhuǎn)身之際,中國的宏觀經(jīng)濟(jì)從2002年起進(jìn)入新一輪增長期。

引領(lǐng)這一輪增長的主力是房地產(chǎn)業(yè)。中國自1998年開始住房制度貨幣化改革以來,在住房按揭貸款等一系列的配套政策刺激下,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展開始突飛猛進(jìn)。

2003年初,上海居民見面的臺詞,就像2010年初的投資客見面的臺詞一樣:“你買樓了嗎?”統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明, 2003年,中國有超過300家公司涉及地產(chǎn)業(yè)務(wù),占中國上市公司的25%以上。央行《中國房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持》報告顯示,中國房地產(chǎn)信貸在整體信貸中的比例,也由2000年的6%急劇提升到2003年的21%。

也正是在那一年,不但房價開始上漲,居民消費(fèi)品價格也上漲了近5%,達(dá)到適度通脹可容忍度的最高值。

2003年4月,中國人民銀行下發(fā)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的“121”號文件,拉響了宏觀調(diào)控的警報。當(dāng)時的地產(chǎn)商人形容該文件為刀刀致命的“10年來最嚴(yán)厲的措施”,房地產(chǎn)商任志強(qiáng)甚至驚呼:“房地產(chǎn)的冬天來了!”

“冬天”并沒有真的到來。驚魂未定的任志強(qiáng)及其同行很快發(fā)現(xiàn),地方政府其實(shí)正指望房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟(jì)增長。2003年8月12日,國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》的18號文件,將房地產(chǎn)業(yè)定位為拉動國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一,明確提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

調(diào)控拉鋸戰(zhàn)

遠(yuǎn)洋等房地產(chǎn)企業(yè),趕上了最好的時代。盡管民間對于高房價的怨言不斷,但地方政府并不會輕易打壓房價,這在日后被不斷證實(shí)。

早在2003年底開始的新一輪宏觀調(diào)控過程中,中央政府就根據(jù)地產(chǎn)業(yè)持續(xù)過熱的狀況,適時推出了一些政策措施。在一系列的緊縮地根、銀根等調(diào)控手段均未達(dá)到預(yù)期效果之后,中央政府把穩(wěn)定房價上升到了講政治的高度。2005年3月26日,國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知》,業(yè)內(nèi)稱之為“國八條”,其中要求,將穩(wěn)定房價提高到政治高度,建立政府負(fù)責(zé)制,省政府負(fù)總責(zé),并第一次明確提出“對住房價格上漲過快、控制不力的,要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任”。

隨后,國務(wù)院辦公廳在2005年5月轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委加強(qiáng)調(diào)控的細(xì)則,即“新八條”,其中要求各地區(qū)、各部門把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題,作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。

彼時,房價上漲積累的風(fēng)險甚至超越了經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。2005年4月披露的一份由上海團(tuán)市委編寫的《上海青年調(diào)查報告》顯示:住房問題已經(jīng)上升為上海青年心目中最為關(guān)心的問題。此前的2005年1月9日,在麥其里─位于上海徐匯區(qū)的一個寸土寸金之地,上海城開(集團(tuán))有限公司的下屬拆遷公司上海城開住宅安置有限公司副總經(jīng)理?xiàng)顚O勤,職工王長坤、陸培德竟然一把火燒死了兩位不愿意搬遷的老人。

經(jīng)過2005年“疾風(fēng)驟雨”式的宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅明顯回落,但沒有解決需求問題,反而在一定程度上讓供給受到了抑制。對于房地產(chǎn)調(diào)控新政寄予厚望的購房者發(fā)現(xiàn),在政策效應(yīng)過后,房價并沒有如預(yù)期中那樣降低,于是蜂擁而入并進(jìn)一步抬高房價。

頗具諷刺意味的是,就在有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的爭論最為激烈的2004年10月,建設(shè)部發(fā)表了一份報告駁斥“泡沫論”。這份傾向明確的報告認(rèn)為,中國房地產(chǎn)泡沫說根本不成立,金融風(fēng)險也在控制范圍之內(nèi)。事后,該報告的起草者之一向媒體承認(rèn):“我們的確是針對‘地產(chǎn)泡沫論者才出臺這份報告的?！?/p>

2004年10月,央行正決定將一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點(diǎn),這是央行十年來首次宣布上調(diào)存貸款利率。此舉并非無的放矢,僅以上海為例,在2004年全部新增貸款中,有將近80%投入了房地產(chǎn)。銀行貸款如此集中于房地產(chǎn)行業(yè),此間風(fēng)險不能不令決策層擔(dān)憂。

而金融系統(tǒng)的風(fēng)險還不止于此,央行早在2002年年底完成的一項(xiàng)調(diào)查就發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)貸款中的違規(guī)金額比例高達(dá)24.9%。

中央頻頻出招,但房價依然越調(diào)越高。到了2006年,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策從土地、稅收、外資準(zhǔn)入、信貸、住房結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)市場交易秩序等方面全方位展開,各種細(xì)化措施也陸續(xù)出臺。當(dāng)年12月份的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出:“要在政策落實(shí)上狠下功夫,確保中央各項(xiàng)方針政策和工作部署落到實(shí)處”。

這一輪的暴漲行情一直持續(xù)到2007年。多次加息也沒能遏制房價的快速上漲之后,2007年9月,央行開始收緊房貸,要求購買二套房首付比例不得低于40%,貸款利率不低于央行基準(zhǔn)利率的1.1倍。

2007年10月,70個大中城市房價環(huán)比漲幅下降,這是上個年度以來的首次下挫。隨后,在央行持續(xù)加息、提高存款準(zhǔn)備金率等一系列針對性極強(qiáng)的政策作用下,成交量明顯銳減,“拐點(diǎn)”論開始成為熱點(diǎn)話題。據(jù)不完全統(tǒng)計,截至2007年底,國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率平均超過80%,且大多都是銀行債務(wù)。

就在2008年,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最有可能取得理想效果的時候,下半年,因受金融危機(jī)影響,政府迅速回調(diào)政策。2010年4月20日,審計署發(fā)布2010年第6號審計結(jié)果顯示,2007年至2008年度,有11個市以“招商引資”“舊城改造”和“國有企業(yè)改制”等方式,變相減免土地出讓收入19.61億元。在“4萬億”刺激計劃之外,銀行還在一年中發(fā)放了近10萬億元信貸,這使得許多瀕于破產(chǎn)的房地產(chǎn)公司起死回生。

最后一根稻草

伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的狂飆猛進(jìn),中國的城市化進(jìn)程快速推進(jìn),北京CBD已經(jīng)形成了以金融為龍頭、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)、文化傳媒聚集發(fā)展的區(qū)域。截至2009年底,CBD區(qū)域的平均入住率達(dá)到86%,區(qū)域建設(shè)已經(jīng)完成80%以上。

此時的中服地塊,已經(jīng)身價劇增。早在2008年,業(yè)內(nèi)就曾預(yù)測中服地塊的出讓價可能突破80億元,及至2010年更被認(rèn)為有望超過100億元,成為北京新地王。

圍繞中服地塊的明爭暗斗,不過是中國房地產(chǎn)發(fā)展到某個特定階段的一個表象而已。

度過了2008年資金鏈幾近斷裂的艱難時期,2009年的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛加快了搶地的步伐,導(dǎo)致“地王”紀(jì)錄被不斷刷新。其中,坐收土地溢價的地方政府更是獲益頗豐。僅以北京為例,2008年,北京土地收入為493.9億元,為2007年和2006年賣地收入的總和;而2009年,北京土地合同收入932億元,實(shí)際完成土地出讓金收入494億元,為2008年和2007年的總和。

中國的房地產(chǎn)價格在持續(xù)數(shù)年的調(diào)控拉鋸戰(zhàn)中,越調(diào)越漲,2009年的搶地大戰(zhàn)進(jìn)一步加大了房價上漲的預(yù)期。2009年12月16日,央行公布了一份全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查結(jié)果顯示,四季度,有近七成(67.2%)的城鎮(zhèn)居民認(rèn)為當(dāng)前房價“高,難以接受”,這一比例較上季提高2.1%,連續(xù)兩個季度攀升,但房地產(chǎn)仍然是居民投資的首先。

據(jù)悉,中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室于去年11月曾經(jīng)向住建部要房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù),后來在寫給國務(wù)院副總理李克強(qiáng)的專題報告中稱,房價繼續(xù)瘋漲,“已影響到社會穩(wěn)定”。

在不斷上漲的房價和民間呼聲的共同催逼下,新一輪樓市調(diào)控政策,也在全國“兩會”前密集出臺。比如,中央經(jīng)濟(jì)工作會議要求增加普通商品住房供給,“國四條”表態(tài)要“遏制房價過快上漲”,隨后推出的“國十一條”直接劍指高房價。

此間,個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征收、流動資金貸款管理以及上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等打擊炒房的配套措施相繼出臺,而財政部、國土部等五部委也聯(lián)合加強(qiáng)土地出讓收支管理以打擊囤地炒地。

兩會前夕,國務(wù)院總理溫家寶在回答網(wǎng)友提問時表示,深知“蝸居”滋味,有決心在本屆政府任期內(nèi)把房地產(chǎn)市場管好。

3月2日,全國政協(xié)委員何永智、張禮慧、嚴(yán)琦走訪了北京海淀唐家?guī)X的“蟻?zhàn)濉?掩面流淚的委員們將“蟻?zhàn)濉痹掝}延續(xù)至全國“兩會”。

但此時的市場環(huán)境和人心,已非昔比。就在“國四條” 公布之日,房價及成交量仍創(chuàng)歷史紀(jì)錄。此番調(diào)控,該要如何進(jìn)行?

北京市政府顯然不想在“兩會”這一敏感時期引火燒身,原定于3月8日完成交易的中服地塊不得不推遲。就在3月4日,北京市土地整理儲備中心網(wǎng)站上,悄然出現(xiàn)一則將中服地塊競價截止時間推遲至3月25日15時的公告。

3月5日上午9時,十一屆全國人大三次會議開幕,國務(wù)院總理溫家寶在政府工作報告中指出,2010年促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,“要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭,滿足人民群眾的基本住房需求。”此后,并沒有像人們預(yù)期的那樣,出臺更加嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施。

最終讓中央下決心調(diào)房價的,還是全國“兩會”后暴漲的房價,而直接誘因則是北京三地王。

兩會結(jié)束后的第一天,3月15日,位于北京東城區(qū)和平里北街2號的土地儲備中心2層大廳熙熙攘攘,一度備受煎熬和指責(zé)的開發(fā)商們爭相見證新“地王”的誕生。

當(dāng)天,央企背景的中信地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn),分別以52.4億、40.8億的總價力挫群雄,相繼成為總價和單價地王,但隨后中國兵器集團(tuán)旗下的世博宏業(yè)也在大戰(zhàn)60個回合后,拿下了一塊樓面價將近3萬元/平方米的地塊,并超過遠(yuǎn)洋地產(chǎn)此前創(chuàng)造的2.75萬元/平方米的新高。在這三個央企新“地王”誕生當(dāng)天,就有人驚呼“房價又要上漲了”。

這一天,北京市土地儲備中心成交了6塊地,共97.8萬平方米,“吸金”143.5億,平均樓面價超過1.6萬元/平方米。這天的土地成交量,超過此前一個月的土地市場成交量總和。

一則未經(jīng)官方證實(shí)的消息是,三地王產(chǎn)生當(dāng)天,北京市主要領(lǐng)導(dǎo)即接到中央問責(zé)電話。當(dāng)晚,北京市國土局、建設(shè)局、規(guī)劃局等各個部門連夜查找“地王”產(chǎn)生的原因?！白詈蟛槌鰜?問題出在制度上。”一位接近北京市政府的開發(fā)商告訴《中國新聞周刊》,“緊接著就釋放改革招拍掛的信號?！?/p>

3月19日,北京市國土資源局宣布暫時不再安排熱點(diǎn)地區(qū)高價土地交易,同時改進(jìn)土地交易方式,而中服地塊即為第一個被暫停交易的熱點(diǎn)板塊?！?/p>

(本刊記者王家敏對此文亦有貢獻(xiàn))