劉曉紅

一、物業(yè)的財務(wù)管理及必要性

物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理，是指具有企業(yè)性質(zhì)的物業(yè)公司為達(dá)到既定目標(biāo)所進(jìn)行的籌集資本和運用資本的活動。為了有計劃與低代價的籌集資本、提高資本運用效果而對企業(yè)籌資活動和投資活動所進(jìn)行的管理。資本是由公司在房屋、設(shè)備維修過程中所運用的各項有價值的資產(chǎn)所構(gòu)成。物業(yè)財務(wù)管理人員不僅要按照公司管理與服務(wù)的需要安排好籌資的規(guī)模與時間，確保公司經(jīng)濟(jì)活動的正常進(jìn)行，還在實施物業(yè)管理過程中，籌集經(jīng)費、支配經(jīng)費，編制預(yù)算等方面運籌。

1.物業(yè)的財務(wù)管理內(nèi)容

（1）公共部位與設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)，諸如消防、電梯、空調(diào)、水電供應(yīng)各個系統(tǒng)。

（2）商業(yè)辦公樓宇常常因為裝置中央空調(diào)和電梯人流量大而承擔(dān)巨額電費，因此有必要事先做出比較準(zhǔn)確的核定。

（3）在物業(yè)管理行業(yè)，收費一般以提取總管理費一定比例或雙方商定一筆酬金數(shù)額兩種方式辦理。兩種收費方式各有利弊，用包死酬金數(shù)額的方式，其利在于計算簡便，能鼓勵物業(yè)管理公司進(jìn)行積極管理。

（4）為樓宇周圍花草樹木的栽種、養(yǎng)護(hù)費用及有關(guān)環(huán)境美化與保護(hù)的有關(guān)費用。

（5）向業(yè)主收取管理費后存入銀行的利息收入及一定的公共部位出租租金收入和一些亂停亂放車輛罰沒收入等雜項收入。這些收入的使用必須設(shè)定使用方式。

2.物業(yè)財務(wù)管理的必要性

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，商品價值規(guī)律仍然在商品生產(chǎn)、流通和消費領(lǐng)域中起著重要的調(diào)節(jié)作用。小區(qū)財務(wù)與財務(wù)管理恰是對物業(yè)公司在資金籌集與運用過程中，能體現(xiàn)財務(wù)關(guān)系的一種資金管理。因此，物業(yè)財務(wù)管理的客觀必要性就在于，它是由時間節(jié)約規(guī)律和商品價值規(guī)律的作用決定的。這種作用的主要表現(xiàn)：在市場經(jīng)濟(jì)中價值規(guī)律要求商品的價值量由制造該商品所消耗的社會必要勞動時間來衡量。小區(qū)物業(yè)公司的房屋維修與服務(wù)，不論在維修過程中消耗的勞動時間多少，它只能按照社會必要勞動時間所決定的活勞動與物化勞動所消耗的價值量，向小區(qū)住戶計取維修與管理費用。盈利就是勞動產(chǎn)品超出維持勞動費用而形成的“剩余”，它是擴大再生產(chǎn)的基礎(chǔ)，在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，價值規(guī)律的作用要求物業(yè)公司實行嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)核算，要求對物業(yè)公司的維修、管理與服務(wù)過程和經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行監(jiān)督，要求不斷改進(jìn)公司的維修技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理，以便用最少的活勞動和物化勞動生產(chǎn)出更多更好的使用價值，創(chuàng)造更多的利潤。

二、物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的特點

1.具有較強的融合力

物業(yè)財務(wù)管理是企業(yè)經(jīng)營活動中的一切物質(zhì)條件、經(jīng)營過程和經(jīng)營結(jié)果的綜合性地反映，表明了企業(yè)的財務(wù)管理工作具有很強的融合性。物業(yè)管理的行業(yè)特性之一，就是物業(yè)管理服務(wù)提供的產(chǎn)品是全天候的過程性服務(wù)產(chǎn)品。物業(yè)管理不僅是勞動密集型的行業(yè)，而且也是管理密集型的行業(yè)。隨著物業(yè)管理經(jīng)營過程的社會化程度和現(xiàn)代化水平的不斷提高，現(xiàn)代的物業(yè)管理企業(yè)在財務(wù)管理手段上已經(jīng)廣泛實行財務(wù)預(yù)算，財務(wù)動態(tài)分析方法，加強預(yù)算控制，參與企業(yè)經(jīng)營管理決策等。計算機的應(yīng)用實現(xiàn)了數(shù)字化管理，使財務(wù)管理的融合性大為加強，財務(wù)管理已經(jīng)逐漸成為現(xiàn)代物業(yè)企業(yè)管理的關(guān)鍵組成部分。

2.具有廣泛的適應(yīng)力

物業(yè)管理服務(wù)是一種市場行為，市場經(jīng)濟(jì)離不開資金運用，企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，須擁有一定數(shù)量的資金，這是企業(yè)進(jìn)行各種經(jīng)營活動的基礎(chǔ)。在物業(yè)管理企業(yè)里，一切涉及資金的活動都是財務(wù)管理的內(nèi)容。每項業(yè)務(wù)的開展都直接或間接地影響到企業(yè)資金的流入流出，從而影響整個企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理涉及的面相當(dāng)廣泛，企業(yè)經(jīng)營活動的各個方面基本上都有財務(wù)管理的存在。作為物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理工作，要兼顧到企業(yè)的各個部門、各個項目，合理地分配和運用資金，使企業(yè)經(jīng)營各環(huán)節(jié)占用的資金比例關(guān)系協(xié)調(diào)。

3.敏銳的財務(wù)處理能力

在企業(yè)的經(jīng)營活動中，各項工作的進(jìn)展情況，各個部門的財務(wù)狀況，都可迅速地反映到企業(yè)財務(wù)上，并影響企業(yè)的各項財務(wù)指標(biāo)。而企業(yè)的經(jīng)營活動是一個整體系統(tǒng)，有些環(huán)節(jié)上出現(xiàn)的問題是不規(guī)律、無法預(yù)測的，諸如市場供需條件的變化，企業(yè)外部的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)雜多變，都會給企業(yè)的經(jīng)營和財務(wù)活動帶來很大的影響。這就要求企業(yè)財務(wù)管理人員不斷提高企業(yè)防范風(fēng)險的能力，增加企業(yè)市場競爭能力。密切注視外界的變化，及時向企業(yè)管理者提供財務(wù)信息，反映經(jīng)營狀況的進(jìn)展情況，促使企業(yè)管理者做出正確的決策，并對企業(yè)經(jīng)營的全過程進(jìn)行指導(dǎo)和控制。

三、物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)的運行機制

物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理必須建立規(guī)范的財務(wù)基礎(chǔ)，物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)信息是物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營決策并謀求更大發(fā)展的重要數(shù)據(jù)支持，是國家規(guī)劃物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展、制定物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的重要依據(jù)，而完整的財務(wù)信息需要有規(guī)范的財務(wù)管理基礎(chǔ)工作做保障。

1.財務(wù)預(yù)算的運行和控制。物業(yè)管理是對房屋設(shè)施設(shè)備等實行多功能、全方位、綜合性經(jīng)營管理與服務(wù)。財務(wù)預(yù)算是一項比較復(fù)雜的工作，需要考慮的因素很多，做出準(zhǔn)確的預(yù)測是非常困難的。預(yù)算是物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理經(jīng)營計劃的核心，包括詳細(xì)的預(yù)期收支估算，允許的空置率水平和經(jīng)營費用。這些數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)管理的量化目標(biāo)。同時預(yù)算是物業(yè)管理中財務(wù)控制和財務(wù)計劃的重要工具。要充分利用公司過去的財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計技術(shù)分析，并根據(jù)企業(yè)的資產(chǎn)能力和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境對未來市場的影響進(jìn)行估計，從而做出年度財務(wù)預(yù)測。

2.物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)核算。在物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理運行和控制過程中，最為關(guān)鍵的是對年初預(yù)算項目進(jìn)行跟蹤控制。就收入核算而言，根據(jù)年初計劃主營業(yè)務(wù)收入按計劃進(jìn)度按部就班穩(wěn)步收繳。物業(yè)管理企業(yè)的應(yīng)收賬款有別于商業(yè)企業(yè)，它不會給企業(yè)帶來信用銷售，更不會使企業(yè)利潤增加。物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理要加強應(yīng)收賬款的管理，調(diào)查分析應(yīng)收賬款形成的原因，及時反饋到項目管理部門，在最短的時間里解決問題，將壞賬損失降到最低。減少應(yīng)收賬款的形成，加快收入的回籠，物業(yè)企業(yè)才能持續(xù)發(fā)展。

3.物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)成本控制。成本和費用是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的貨幣表現(xiàn)。對成本和費用的管理是物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的核心內(nèi)容。在經(jīng)營過程中，財務(wù)預(yù)算是手段，財務(wù)管理的控制是關(guān)鍵。在目前激烈的市場競爭中，不少物業(yè)管理企業(yè)連年虧損，瀕臨破產(chǎn)。而同樣是物業(yè)管理企業(yè)的其他公司卻步入良性循環(huán)，蒸蒸日上，其原因就在于這些公司在深化改革中敢于創(chuàng)新，創(chuàng)立了有效的成本控制的管理模式，并把這種成本控制理論應(yīng)用到了企業(yè)管理的各個方面。