王秀麗，李恒凱

(江西理工大學，江西贛州 341000)

基于GIS和特征價格的住宅房產價格評估

王秀麗?，李恒凱

(江西理工大學，江西贛州 341000)

特征價格模型是房地產領域有效的評估和分析工具，將其與GIS技術結合起來，利用GIS為其特征變量的量化提供輔助支持，可以充分利用二者的優(yōu)勢，使評估準確可靠。本文闡述了GIS和特征價格模型的結合點及評估模型的構建過程，以SuperMap Deskpro 2008作為GIS平臺，以SPSS 17.0作為擬合分析軟件，以贛州市基礎數(shù)據和房產數(shù)據作為檢驗數(shù)據對評估模型進行了驗證，表明該模型具有很強實用性，具有重要的應用推廣價值。

特征價格；GIS；房地產估價

1 引 言

特征價格理論是西方經濟學中為研究異質商品的價格而提出的一種理論，并在實踐中得到廣泛應用。住宅房產是一種典型的異質性商品，在實際的住宅交易市場中，住宅產品是作為內在特征的集合來出售的，因此，國內外對于住宅房產的估價，特征價格估價法是其常用的方法之一[1～2]。由于住宅特征對應的特征價格無法直接得到，所以需要采集住宅特征方面的資料和市場交易數(shù)據來構建特征價格模型，得出住宅特征和住宅價格之間的函數(shù)關系，從而進行特征價格的估價。在特征價格模型的構建中，特征因子的確定和因子的準確量化，是影響特征價格估價準確性的關鍵因素。

地理信息系統(tǒng)(GIS)技術具有強大的空間數(shù)據管理和分析功能，可以實現(xiàn)空間圖形信息與屬性信息的一體化管理，建立空間與屬性的有機關聯(lián)，實現(xiàn)估價過程中的信息支持和可視化表達，特別是對于和空間位置相關的特征因子的量化，具有獨特的優(yōu)勢，能極大提高量化的效率和準確率，將GIS與特征價格模型結合可以充分利用二者各自的優(yōu)越性，實現(xiàn)優(yōu)勢互補。目前，已有一些這方面的研究[3～4]，本文在這些研究基礎上，將根據住宅房產的特征價格特點，進一步挖掘GIS的功能，建立一套合理的基于GIS的住宅房產評估流程，為住宅房產的價格評估，探尋可行和更精確的評估方法。

2 GIS和特征價格評估的結合點

2.1 GIS為特征價格評估提供數(shù)據采集和管理

在住宅房產特征價格評估中，涉及大量住宅特征方面的資料和市場交易數(shù)據的采集和管理，而GIS技術無疑為這些數(shù)據的管理提供了最佳的方式。GIS可以實現(xiàn)空間圖形信息與屬性信息的一體化管理，建立空間與屬性的有機聯(lián)系，實現(xiàn)房地產估價過程中的信息支持和可視化表達。GIS可以有效地組織和管理特征因子量化過程中涉及的大量統(tǒng)計、經濟、規(guī)劃、建筑等實地調查和統(tǒng)計分析信息，解決特征價格估價信息種類多、數(shù)量大、來源廣、且格式不統(tǒng)一帶來的問題[5]。

2.2 GIS為特征價格評估提供多樣化的查詢方式

估價人員在特征因子量化過程中，需要查詢大量數(shù)據，為因子量化提供依據，而GIS提供了方便的查詢功能:①按圖形查詢，可在地圖上按任意范圍，如任意開窗、任意多邊形或點、線、面緩沖區(qū)等查詢。例如:為了對交易案例所在區(qū)域教育配套設施進行量化，可以利用緩沖區(qū)分析功能查詢出該交易案例一定范圍內所有幼兒園、小學、中學等，并能快速定位查詢這些學校相關信息和這些學校到交易案例的最短距離等情況，為估價人員進行量化評分提供充足的數(shù)據支持；②按屬性查詢，可按數(shù)據庫中的地物名稱查詢符合的地物，并在地圖上高亮顯示；③綜合查詢，按圖形條件和屬性條件進行查詢。以上三種查詢方式都會在查詢結束將查詢結果用圖形和屬性數(shù)據方式表現(xiàn)出來。

2.3 GIS為估價系統(tǒng)提供空間分析

GIS的空間分析功能如緩沖區(qū)分析、疊加分析、路徑分析等分析模型均可用于特征價格評估。例如利用GIS的點、線、面緩沖區(qū)分析，獲得某房地產交易案例某一范圍內的周邊信息，如商業(yè)、學校、銀行、交通等服務配套信息，充分利用房地產數(shù)據的空間特性，根據其對估價過程及結果的影響輔助估價師進行估價特征量化；再如分析某地物(公園、超市等)對周圍房地產價格的影響，根據不同的影響范圍產生不同的緩沖區(qū)，通過分析緩沖區(qū)內的價格變化情況，檢驗對房地產價格的影響程度。此外，在建好各種數(shù)據庫后通過空間疊加、提取等空間分析手段可制作各種專題圖，每一項影響房地產價格的因素都可作為一個專題圖層來管理。如交通便捷程度圖、區(qū)位特征分布圖、環(huán)境質量評價圖等。

3 評估模型的構建

3.1 特征變量的選取

目前，國內對住宅特征價格研究主要把住宅的特征分為建筑特征、區(qū)位特征、鄰里特征三大類。但針對各地的經濟發(fā)展、文化氛圍、自然環(huán)境等條件的差異，特征參數(shù)的選取也不盡相同，根據歸納總結，選取了如表1所示的特征變量。

住宅房產特征變量選取 表1

3.2 GIS輔助下的特征變量量化

確定出特征變量后，接下來就是對這些變量進行量化。對特征變量的準確量化是模型是否成功的關鍵，要充分利用GIS的數(shù)據管理、查詢和分析功能為估價人員提供輔助支持。

對于表1中的建筑特征，由于面積(m2)、朝向、房齡(年)等都是房屋自身的屬性，這些參數(shù)的含義比較明確，變量的值可以直接采用掛牌資料中住宅特征的實際數(shù)值，這些屬性值可以直接通過GIS進行錄入，利用GIS的數(shù)據管理功能進行管理即可。對于朝向和車位采用虛擬變量進行量化，根據掛牌資料的實際情況，南北朝向賦值1，其他賦值0；有車庫或車位賦值1，否則賦值0；裝修:根據掛牌資料中的裝修情況，直接進行打分。打分標準為:無裝修(1分)、簡易裝修(2分)、中檔裝修(3分)、精裝修(4分)。

對于表1中的鄰里特征所涉及的變量，一般我們很難從交易案例自身數(shù)據獲取相應信息，傳統(tǒng)方法是對每個交易案例數(shù)據的鄰里特征變量進行實地考察，然后綜合評價賦值，由于特征價格評估所涉及的交易案例數(shù)據量眾多，導致進行指標量化時費時費力，而且實地考察也難免有疏漏之處，導致量化的準確性難以保證。在GIS平臺下，我們可以調用當?shù)氐幕A地理數(shù)據庫，然后利用GIS的各種查詢和分析功能來對該交易案例周圍的環(huán)境、設施和物業(yè)進行分析和評價賦分。具體來說，對于某交易案例的自然環(huán)境、生活配套和教育配套設施的評價賦分，可以利用GIS的緩沖查詢功能查詢出一定范圍內對應的特征變量指標數(shù)據，比如有多少郵局、學校、菜場、公園等信息及具體對應指標地物的屬性信息，如學校規(guī)模，教學質量、師資力量等，還可以利用GIS量算功能算出這些地物指標與交易案例的距離，并可以將GIS分析和專題制圖功能結合起來制作專題分析圖，比如某公園對與周邊住宅房產的自然環(huán)境影響評價圖。估價人員通過這些查詢和分析手段，并結合當?shù)氐恼w情況，對自然環(huán)境、生活配套和教育配套設施進行分級，分為優(yōu)、良、中、差四個等級，分別賦分為值為4、3、2、1，界于這兩者之間的，賦值為3.5、2.5、1.5，為了增加賦值的準確性，也可以采用多個估價人員分別賦分，然后采用加權平均的方法獲得最終賦值。對于某交易案例的小區(qū)環(huán)境、生活配套、物業(yè)管理這些鄰里特征，可以調用GIS數(shù)據庫里的小區(qū)地圖，對其進行查詢和分析，賦值方法也采用和自然環(huán)境、生活配套、教育配套類似的方法進行分級賦分。

對于表1中的區(qū)位特征，主要體現(xiàn)為地段和交通條件，可以通過GIS制圖功能，調用該城市各地段房地產交易價格，制作房地產價格分級圖，研究房地產價格與具體地理區(qū)位和交通的關系。一般來說，較優(yōu)的區(qū)位一般位于該城市政治經濟文化中心，而該區(qū)位通常也具有較高房價，這里，我們可以選定研究地區(qū)內若干政治經濟文化中心，若有多個中心，可以通過專家評分方法評定出各個中心權重，然后通過GIS量算功能計算交易案例到政治經濟文化中心的距離，并計算出加權距離，然后根據區(qū)位中心輻射原理，視交易案例所在地與中心點的加權距離進行綜合評分。對于交通條件，可以通過GIS的網絡分析功能來判斷，通過GIS的網絡分析功能，可以方便計算出交易案例到其他任意興趣點的最短路徑，如市中心、火車站、汽車站等，并能方便計算出到這些興趣點的最短路徑之和，路徑之和越小，說明交通條件越好，并參考GIS查詢功能查詢出的該交易案例一定范圍內公交、地鐵情況，估價人員就能據此對交易案例的交通情況進行定級賦分。區(qū)位特征定級賦分方法和鄰里特征定級賦分方法一致。

3.3 函數(shù)解析式的建立

按照3.2所示方法利用GIS軟件，對待估房產和交易案例的特征變量均進行了定級賦分以后，接下來就是根據交易案例的各特征變量值，進行函數(shù)擬合分析，建立函數(shù)解析式，然后將待估房產的特征變量值帶入函數(shù)解析式，即可求出待估房產價格。由于GIS軟件統(tǒng)計分析功能較弱，一般我們可以將GIS軟件中的交易案例和待估房產的特征變量數(shù)據導入Excel，然后將Excel數(shù)據導入MATLAB或者SPSS等專業(yè)的統(tǒng)計軟件進行回歸分析或主成分分析，通過這些專業(yè)軟件快速計算出函數(shù)解析式。

4 評估模型應用實踐

按照評估模型的構建思路，我們以GIS軟件SuperMap Deskpro 2008作為交易房地產數(shù)據和城市基礎數(shù)據等數(shù)據的數(shù)據管理和分析平臺，以SPSS統(tǒng)計分析軟件作為函數(shù)擬合分析軟件。本文以贛州市章貢區(qū)作為研究區(qū)域，多層住宅為研究對象。構建模型的樣本為2009年1月～12月間實際交易的78套每套面積在100 m2～150 m2二手房。以城市基礎數(shù)據和房產交易數(shù)據等數(shù)據作為檢驗數(shù)據源，對模型進行了驗證，以下對具體過程作簡要介紹。

4.1 數(shù)據采集和入庫

利用SuperMap Deskpro2008桌面軟件對贛州市基礎地理和房產相關經濟人文數(shù)據進行采集數(shù)字化，建立贛州市基礎地理數(shù)據庫。在此基礎上，對贛州市2009年的房產交易數(shù)據進行搜集和整理，將其錄入SuperMap中。具體過程為:首先在SuperMap數(shù)據庫中新建住宅交易案例圖層點圖層，并對這兩個圖層設置特征變量名稱作為對應的屬性字段，將房產交易數(shù)據錄入數(shù)據庫中，如圖1所示。

圖1 數(shù)據錄入界面

根據上圖1所示界面，將交易案例的已知信息進行錄入。

4.2 特征變量量化

將所有交易案例數(shù)據錄入后，根據3.2所示方法，對特征變量進行量化。對于建筑特征的量化，可以根據錄入的基本信息，按照3.2對建筑特征變量量化方法直接量化。對與鄰里特征變量和區(qū)位特征變量的量化，要充分利用SuperMap提供了多種數(shù)據查詢和空間分析功能，利用這些方法進行輔助分析和量化，圖2所示為對某一交易案例生活配套設施進行量化，我們根據SuperMap提供的多重緩沖查詢功能，方便查出在該交易案例周圍 500 m、1 000 m、1 500 m分別有哪些超市及這些超市的詳細信息圖。同樣的方法，還可以查詢菜場、郵局、銀行、醫(yī)院等的分布及其詳細信息，估價人員根據這些信息，結合贛州實際情況，可以確定該交易案例所處生活配套設施情況，并對其定級賦分。其他變量的定級賦分采用類似的方法，還可以利用SuperMap提供的網絡分析、疊置分析、距離量算、專題制圖等功能進行輔助分析，這里不一一詳述。

圖2 多重緩沖查詢結果示意圖

4.3 SPSS軟件擬合函數(shù)式

圖3 導出Excel文件示意圖

利用SPSS 17.0軟件將導出的Excel文件數(shù)據錄入，進行擬合，最后得出回歸方程模型。模型的判定系數(shù)R2為0.933，經調整的R2為0.871，說明模型的擬合程度較好，有良好的解釋能力。回歸方程方差分析的F值為150.281，表明進入方程的住宅特征與房價P之間的線性關系能夠成立，模型對樣本數(shù)據的擬合在統(tǒng)計上是有意義的，回歸方程有效?；貧w結果如表2所示。

多元回歸系數(shù) 表2

由表2得贛州市住宅價格評估模型的函數(shù)擬合式為:

4.4 利用評估模型進行估價

利用上述模型對贛州市西津路小區(qū)一套2003年建的二手房進行估價，該房3室2廳，120 m2，樓層2層共6層，南北朝向、簡單裝修，中介價格45萬，實際交易價格為40萬。由GIS緩沖查詢發(fā)現(xiàn)，該房產周邊銀行、醫(yī)院、超市、學校等設施齊全且臨近郁孤臺公園及城墻，因此自然環(huán)境、生活配套、教育配套均為較優(yōu)，地段和交通均為良好，因是較早小區(qū)文體設施及物管均一般，小區(qū)環(huán)境良好。據此對該房屋特征進行量化并帶入模型，得房屋總價為:

由此模型估算價格和實際交易價格比較接近，證明模型有較高的精確性。

5 結 語

特征價格模型是房地產領域有效的評估和分析工具，在住宅房地產估價方面有著廣泛應用，但對于特征變量的準確量化一直是一個難題，也直接影響估價結果的準確性。本文根據GIS和特征價格模型的特點，將兩者有機結合起來，建立了一套基于GIS和特征價格的住宅房產估價模型，并以贛州市實際房產交易數(shù)據進行了驗證，表明該模型具有很強實用性，能大大提高估價的準確性，具有重要的應用推廣價值。

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Assessment of Residential Real Estate Prices Based on GIS and Hedonic Price Model

Wang XiuLi，Li HengKai
(Jiangxi University of Science and Technology，Ganzhou 341000，China)

Hedonic price model is an effective tool for valuation and analysis in real estate evaluation.By combining hedonic price model and GIS，we can make use of GIS to provide assistance support for quantization of characteristic variable and exert their merits to make assessment accurate and reliable.In this paper，we elaborate the junction of GIS and hedonic price model and the process of valuation model constructed.To SuperMap Deskpro2008 as GIS platform and SPSS17.0 as analyzing software，to the foundation data and the house property data in Ganzhou as examining data to validate the assessment model，the result indicate that the model have very strong practicality and important application value.

hedonic price；GIS；real estate evaluation

1672－8262(2010)05－57－04

F729.9，P208

A

2010—01—28

王秀麗(1977—)，女，碩士，講師，研究方向為工程項目管理與房地產估價。

江西省教育廳科技研究項目(編號:GJJ10489)