蘇 英, 邊瑞灼

西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院（710055）

房地產(chǎn)市場的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展密不可分,我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域市場發(fā)展具有較大差異，本文將利用2007年至2009年各城市《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》中的相關(guān)數(shù)據(jù)，主要從經(jīng)濟(jì)基本面、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平兩個方面來論述我國一線、二線、三線城市市場特點(diǎn)。具體來說，以北京、上海、深圳、廣州作為一線城市，在二、三線城市的選擇上兼顧地理特點(diǎn)，二線城市以寧波、西安、成都、福州作為代表，三線城市以煙臺、宜昌、南通、焦作[1]為代表。

1 經(jīng)濟(jì)基本層面

1.1 經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模對比

從經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模上來看,三類城市在生產(chǎn)總值上有明顯的梯度差異,2009年一線城市平均生產(chǎn)總值11127 億，是二線城市的3.19倍，是三線城市的4.97倍，由此可以看出一線城市比二線、三線城市發(fā)達(dá)很多。從生產(chǎn)總值的增長速度來看，一線城市三年的復(fù)合增長率為13%,二線城市為15%，三線城市為16%，三線城市領(lǐng)先于一線城市3個百分點(diǎn)，三線城市的發(fā)展速度不容忽視，潛力巨大。

1.2 消費(fèi)能力對比

在人均可支配收入上三類城市也存在較大落差,同樣一線城市領(lǐng)先于二、三線城市。2009年，一線城市人均可支配收入達(dá)27813 元，比二線城市多出30.4%，比三線城市多出64.3%。在增長速度上，一線城市與二線城市持平為13%，領(lǐng)先于三線城市2個百分點(diǎn),二線城市領(lǐng)先于三線城市是因?yàn)槠漭^大的規(guī)模，而二線城市與一線城市規(guī)模相差較大，卻有著相同的增長率，二線城市顯現(xiàn)出不俗的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展層面

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模對比

從房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模來看,三類城市呈現(xiàn)出明顯的梯度差異，一線城市09年房地產(chǎn)開發(fā)投資為1256 億，二線城市為607億,三線城市為162億。從三年的復(fù)合增長率來看，三線城市為23%，高出二線城市13個百分點(diǎn)，高出一線城市17個百分點(diǎn)，呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長勢頭，可以看出在三線城市房地產(chǎn)企業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。

2.2 商品房銷售面積對比

在商品房銷售面積絕對值上三類城市依然存在較大差異，2009年一線城市商品房銷售面積為1857 萬平方米，二線城市為1372 萬平方米，三線城市為368萬平方米，一線城市遙遙領(lǐng)先于二、三線城市，這與一線城市巨大的人口規(guī)模是分不開的,但也顯現(xiàn)出了一線城市房地產(chǎn)市場的火爆程度。

2.3 房價(jià)增長趨勢對比

從房價(jià)增長趨勢對比，一二三線城市均呈現(xiàn)出較強(qiáng)的增長勢頭。從2007年至2009年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，一線城市平均商品房均價(jià)從10489 元/平方米升至13213 元/平方米，增幅達(dá)13%，二線城市平均商品房均價(jià)從5201 元/平方米升至6969 元/平方米，增幅達(dá)16%，三線城市平均商品房均價(jià)從3879 元/平方米升至4645 元/平方米，增幅達(dá)9%。

2.4 競爭程度對比

一線城市房地產(chǎn)業(yè)起步早，發(fā)展歷程長，眾多房地產(chǎn)名企是從一線城市發(fā)展起來的，企業(yè)數(shù)量較多，市場競爭異常激烈。近年來，隨著二線城市成為開發(fā)熱點(diǎn)，外地開發(fā)商也來競相搶灘，使得二線城市房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈。相對而言，目前三線城市的市場競爭平靜得多。從各城市房地產(chǎn)企業(yè)注冊數(shù)量來看，一線城市平均2309 家，二線城市平均1024家，三線城市平均245家。

3 小結(jié)

由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)區(qū)域市場發(fā)展不平衡現(xiàn)狀，一二三線城市在房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積、銷售均價(jià)都存在一定的梯度差異。具體來說，在絕對值上一線城市領(lǐng)先于二線城市,二線城市領(lǐng)先于三線城市；從增長率上來說，在開發(fā)投資和銷售面積上二三線城市呈現(xiàn)出了強(qiáng)勁的增長勢頭，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一線城市。在競爭程度上，一二線城市競爭遠(yuǎn)比三線城市激烈。

[1]何恩凱.中國新興城市30強(qiáng)[R].上海:仲量聯(lián)行,2008

[2]各省市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào),2007-2009

[3]陳東琪.中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的區(qū)域分析[R].北京:經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2008