陳廣華

(河海大學(xué)法學(xué)院，江蘇南京 210098)

業(yè)主團體訴訟主體地位研究
——兼評《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第10條

陳廣華

(河海大學(xué)法學(xué)院，江蘇南京 210098)

業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主構(gòu)成業(yè)主團體。其具有不同于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的特殊地位，應(yīng)當(dāng)在程序上賦予其訴訟主體地位，從而使業(yè)主團體以其自己的名義進行訴訟，行使維護本棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的權(quán)利。

業(yè)主團體;訴訟主體;訴訟經(jīng)濟

《物權(quán)法》第77條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。何為“利害關(guān)系的業(yè)主”?最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》)第11條界定為“本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主”。該解釋第10條賦予了一棟建筑物內(nèi)除將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主之外的其他業(yè)主行使請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的權(quán)利。對于“一棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主”如何行使權(quán)利，成為一個亟待需要明確和解決的法律課題。

一、“一棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主”構(gòu)成業(yè)主團體:比較法考察

業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，本棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主是否可以組成業(yè)主團體在我國目前的法律體系中是處于缺失狀態(tài)的。縱觀各國和地區(qū)在進行建筑物區(qū)分所有權(quán)立法時，都強制規(guī)定全體區(qū)分所有權(quán)人必須組成管理團體對區(qū)分所有建筑物進行管理，但由于各國的社會背景、經(jīng)濟文化、法律傳統(tǒng)的差異，各國對管理團體的認定也各不相同。具體歸納起來，大致有四種典型立法模式［1］:

1．以法國為典型代表的管理團體的法人人格模式 法國區(qū)分所有權(quán)人的管理團體為共有人協(xié)會，根據(jù)法國1965年制定并于1967年完善的《住宅分層所有權(quán)法》規(guī)定，共有人協(xié)會是通過共有人的共同行為而建立的強制性組織。若有2名以上區(qū)分所有權(quán)人，全體于法律上系當(dāng)然構(gòu)成團體，并各自成為該管理團體之成員。同時依該法，此管理團體于形式上系采“協(xié)同管理團體”名稱，并在區(qū)分所有規(guī)約中予以明記?！肮灿袡?quán)一旦產(chǎn)生，亦即當(dāng)不動產(chǎn)的第一個份額被出讓時，共有人協(xié)會便已建立，并被以后加入的共有人所壯大。在此，任何一種特殊意愿的行為都不被接受?！保?］可見，該模式認為只要有兩名以上擁有建筑物不同部分的區(qū)分所有者，即應(yīng)存在區(qū)分所有權(quán)人管理團體，該區(qū)分所有權(quán)人全體在法律上當(dāng)然構(gòu)成管理團體，并且，該管理團體無論與區(qū)分所有權(quán)人一名或數(shù)名結(jié)合與否，其均能以構(gòu)成屬于不動產(chǎn)所有者的諸權(quán)利的防御為目的，提起訴訟。此種模式承認管理團體具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，能夠獨立承擔(dān)民事責(zé)任［3］。

2．以德國為典型代表的管理團體的非法人人格模式 德國稱全體區(qū)分所有權(quán)人組成的管理團體為“住宅所有權(quán)人團體”。權(quán)利義務(wù)的主體并非住宅所有權(quán)人團體，而是作為共有關(guān)系成員的單個住宅所有權(quán)人，訴訟上的當(dāng)事人為單個的住宅所有權(quán)人?？墒怯捎谠搱F體“具有各所有權(quán)人于人法上結(jié)合成一體的特性，且該人法上之結(jié)合超越普通共有關(guān)系，而有濃厚的團體性?！币虼?，德國學(xué)者認為住宅所有權(quán)人團體在性質(zhì)上為具有“部分權(quán)利能力的特別社團”［4］。依據(jù)德國現(xiàn)行《住宅所有權(quán)法典》，該模式有以下特點:首先，從名稱上，德國法上的業(yè)主管理組織稱為“住宅所有權(quán)人共同關(guān)系團體”，即“住宅所有權(quán)人共同體”;其次，住宅所有權(quán)人共同體的形成，不是由法律強行規(guī)定的，住宅所有權(quán)人并不當(dāng)然結(jié)成共同關(guān)系體，通常是由住宅所有權(quán)人通過契約而予確定。此種模式不承認管理團體具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，不能承擔(dān)民事責(zé)任。

3．以日本為典型代表的管理團體法人人格折衷模式 根據(jù)日本1983年修訂的《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》規(guī)定，管理組合法人具備如下兩項要件和手續(xù)方可成立:一是區(qū)分所有權(quán)人的團體人數(shù)在30人以上;二是由區(qū)分所有權(quán)人及表決權(quán)3/4以上多數(shù)形成的決議，決定成立法人，規(guī)定名稱和辦公處所，并在主要辦公處所所在地進行登記。區(qū)分所有權(quán)人的團體包括三類:管理團體、管理組合法人及社區(qū)管理團體。區(qū)分所有權(quán)人管理團體的構(gòu)成與法國相同，即各區(qū)分所有權(quán)人之間當(dāng)然結(jié)成管理團體，無需特別約定［5］。此種模式以一定的人數(shù)為標準，超過此標準的即為有法人人格。

4．以美國為典型代表的判例實務(wù)上的法人人格模式 美國區(qū)分所有建筑物管理團體為“公寓所有人協(xié)會”。美國傳統(tǒng)法律理論并不承認“公寓所有人協(xié)會”這一團體組織具有法人資格，但經(jīng)過美國法律理論即社會情勢的長久變遷，美國法院最終于20世紀70年代所作判例上，表明了承認該類團體的法人資格。此種模式通過判例法確立了管理團體具有法人人格。

由此可見，大部分國家都規(guī)定了業(yè)主管理組織，盡管名稱各不相同，但都肯定了其存在的必要性。

二、業(yè)主團體與業(yè)主委員會、業(yè)主大會:概念的厘清

業(yè)主團體是限于一棟建筑物內(nèi)的所有業(yè)主，有其自身的特殊性，擁有與業(yè)主大會和業(yè)主委員會不同的地位，應(yīng)當(dāng)加以厘清。

(一)業(yè)主團體與業(yè)主委員會的厘清

1．二者產(chǎn)生的方式不同 業(yè)主團體的產(chǎn)生無須履行登記手續(xù)，也無須辦理備案手續(xù)，購房者在購買房子之時起即自動成為該團體的成員。業(yè)主團體的成員限于一棟建筑物內(nèi)的所有業(yè)主，由于特定范圍內(nèi)的業(yè)主數(shù)量有限，便于管理，從而使業(yè)主團體具有現(xiàn)實的可操作性。業(yè)主委員會是依據(jù)業(yè)主公約或者法律的規(guī)定，在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下并經(jīng)過業(yè)主大會選舉而產(chǎn)生的，它是由部分業(yè)主代表組成的代表全體業(yè)主利益、監(jiān)督物業(yè)管理公司工作和廣大業(yè)主履行業(yè)主公約的自治性組織。依據(jù)我國《物業(yè)管理條例》及相關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會自產(chǎn)生后30日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會成立的情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員的名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

2．二者的法律性質(zhì)不同 業(yè)主團體與業(yè)主委員會的根本區(qū)別是前者只有一個主體，后者則存在代理人和被代理人兩個主體。雖然二者行為的歸屬相同，但性質(zhì)仍存在差別:對于前者而言，代表人本身的人格被吸收，其行為直接被視為被代表者本身的行為，行為后果當(dāng)然由被代表人承擔(dān);而后者只是基于代理這樣的制度由被代理人承受其法律效果。

3．二者的職能范圍不同 業(yè)主團體的主要職責(zé)范圍是管理一棟建筑物內(nèi)涉及本棟建筑物所有業(yè)主共同利益的事項，滿足他們的共同利益;業(yè)主委員會的活動以對物業(yè)的自治管理為限。業(yè)主委員會設(shè)立的目的在于使廣大業(yè)主的自治管理權(quán)能夠得到正常的行使，并及時了解和統(tǒng)一業(yè)主的不同意見和建議。

(二)業(yè)主團體與業(yè)主大會的厘清

1．二者的性質(zhì)不同 業(yè)主團體是一個獨立的主體，代表本棟建筑物內(nèi)所有業(yè)主的共同利益，對涉及共同利益的事項進行統(tǒng)一的管理和組織。業(yè)主大會，也稱業(yè)主會議，是指由物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主組成的，就物業(yè)區(qū)域共用部分及全體業(yè)主共同事務(wù)的管理進行決策的機關(guān)。業(yè)主大會是業(yè)主團體的意思機關(guān)。業(yè)主大會由業(yè)主參加并行使表決權(quán)，是業(yè)主自治管理的平臺。但在《物權(quán)法》與《物業(yè)管理條例》的規(guī)定中卻找不到任何關(guān)于其法律地位的規(guī)定，也無法從法律文本中確定業(yè)主大會究竟如何能實現(xiàn)自己的權(quán)力機構(gòu)地位。實際上，業(yè)主大會處于被虛置的尷尬地位。

2．二者的功能不同 業(yè)主團體代表本棟建筑物內(nèi)的所有業(yè)主的共同利益，處理有關(guān)共同利益的事務(wù)，具有非常重要的實體作用。從業(yè)主大會的功能上看，其僅是為全體業(yè)主表決提供了一個平臺，是全體業(yè)主的議事和決策機構(gòu)，并不具有實際的效果。

3．是否能夠作為對外法律關(guān)系的主體 業(yè)主團體具有獨立的法律地位，可以代表本棟建筑物內(nèi)的所有業(yè)主，以其自己的名義對外進行訴訟。業(yè)主大會不能作為全體業(yè)主對外法律關(guān)系中的主體。因為業(yè)主大會是一項會議制度，雖然業(yè)主大會由全體業(yè)主組成，但參加業(yè)主大會僅是業(yè)主的一項權(quán)利，業(yè)主可以放棄，但放棄參加權(quán)的業(yè)主并不因此而不構(gòu)成業(yè)主自治機構(gòu)的成員;其次，業(yè)主大會是非常設(shè)性的，而法律主體應(yīng)具有存在狀態(tài)上的連續(xù)性。

綜上所述，業(yè)主團體不同于業(yè)主大會和業(yè)主委員會。首先，前者是由各區(qū)分所有權(quán)人組成的一個團體，法國稱為“管理團體”，德國稱為“住宅所有權(quán)人共同體”，日本根據(jù)其獨具特色的立法模式分別稱為“區(qū)分所有權(quán)人的團體”和“管理團體法人”;而后者僅僅是根據(jù)我國法律規(guī)定的基于小區(qū)全體業(yè)主成立的一個代表機關(guān)和具體事務(wù)的執(zhí)行機關(guān)，一般稱為“管理人”、“管理者”或“管理委員會”。其次，我國的業(yè)主委員會是由部分業(yè)主代表組成而非全體業(yè)主組成，其并不能當(dāng)然地準確反映全體業(yè)主的意愿。而國外的業(yè)主管理組織都是代表組織內(nèi)所有區(qū)分管理權(quán)人利益的。

我國《物權(quán)法》回避了業(yè)主團體法律地位的規(guī)定，為此，應(yīng)當(dāng)借鑒外國的立法經(jīng)驗，結(jié)合我國的實際需要，明確提出區(qū)分所有建筑物管理團體的概念，賦予該管理團體民事主體資格，使之成為具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，能夠獨立承擔(dān)民事責(zé)任的民事主體。

所以，對于業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，本棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主當(dāng)然可以成立業(yè)主團體，其他人無權(quán)進行管理和干涉，除非有證據(jù)證明確實侵害到其合法權(quán)益?！督ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)司法解釋》第10條所規(guī)定的將住宅改為經(jīng)營性用房的事務(wù)就屬于業(yè)主團體管理范圍內(nèi)的事項。通過業(yè)主團體的有效管理和組織，使本棟建筑物內(nèi)業(yè)主的共同利益得到及時有效的維護，適應(yīng)業(yè)主團體內(nèi)部管理便捷之需要，其職權(quán)限于所在的單棟建筑物或單元，不及于物業(yè)區(qū)域其他部分，更不及于物業(yè)區(qū)域外部。

三、賦予業(yè)主團體訴訟主體地位:程序法的突破

傳統(tǒng)的民事主體理論認為，民事主體，是指參加民事法律關(guān)系，享受民事權(quán)利并承擔(dān)民事義務(wù)的人。這類主體的特征就在于他們的獨立性:(1)意志獨立。即民事主體與其成員互相分離，各自以自己的名義獨立參與民事活動，享受權(quán)利和承擔(dān)義務(wù);(2)財產(chǎn)獨立。民事主體享有獨立地財產(chǎn)權(quán)利，從而能獨立地享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù);(3)責(zé)任自負。即民事主體的民事責(zé)任以自有的財產(chǎn)獨立承擔(dān)，同其成員的財產(chǎn)無關(guān)。

業(yè)主團體是一棟建筑物內(nèi)除將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主之外其他業(yè)主所構(gòu)成的團體組織，是為維護本棟建筑物各部分應(yīng)有的機能、解決彼此間紛爭，進而維護共同生活秩序，協(xié)調(diào)彼此間的共同利益而建立的超越個人之團體組織，并通過借助該團體組織的力量，訂立管理規(guī)約，處理共同事務(wù)。由此可見，業(yè)主團體是直接代表本棟建筑物內(nèi)單個業(yè)主意志的抽象綜合體，其意志是獨立的。

但由于業(yè)主團體沒有獨立的財產(chǎn)，其管理范圍僅僅是涉及關(guān)于一棟建筑物內(nèi)事關(guān)所有業(yè)主切身公共利益等事項。對于小區(qū)住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和管理是作為全體業(yè)主代表機構(gòu)的業(yè)主委員會履行的職責(zé)，并不屬于一棟建筑物的業(yè)主團體所需要管理的事項。因此，業(yè)主委員會的財產(chǎn)和經(jīng)費來源是屬于全體小區(qū)業(yè)主的，并不歸業(yè)主團體進行使用。由于業(yè)主團體沒有獨立的財產(chǎn)，則其不可能獨立承擔(dān)民事責(zé)任。

綜上所述，依照現(xiàn)行的法律規(guī)定和民法理論，業(yè)主團體不具有獨立的民事主體資格。但是，作為一棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主的利益團體，那就具有一定的抽象性，最終的義務(wù)承擔(dān)還是落在一棟建筑物的其他業(yè)主的肩上，也就是說業(yè)主團體對外實施民事活動的法律后果應(yīng)由本棟建筑物的其他業(yè)主來承擔(dān)。為此，完全可以賦予“業(yè)主團體”訴訟主體地位，以自己名義參加訴訟。

(一)程序法賦予業(yè)主團體訴訟主體地位的現(xiàn)實合理性

根據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，由本棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主成立業(yè)主團體有利于及時有效地解決一棟建筑內(nèi)發(fā)生的糾紛，使發(fā)生在特定范圍內(nèi)的糾紛的處理具有專門性和針對性，更好地維護本棟建筑物內(nèi)業(yè)主的共同利益;其次，成立業(yè)主團體使《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第10條得到實際貫徹和落實，符合我國的現(xiàn)實需要和實際情況，具有相對的統(tǒng)一性和整體性，進而也避免法律條文的空洞，缺乏可操作性。

《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》也明確了業(yè)主團體的管理范圍，而且隨著城市居民居住水平的提高，處理一棟建筑物內(nèi)事關(guān)業(yè)主共同利益事項的需求會越來越多。《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第10條中關(guān)于業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的行為，涉及到本棟建筑物內(nèi)所有業(yè)主的共同利益，必然需要一個能夠代表除“住改商”業(yè)主之外的一棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主共同利益的業(yè)主團體來維護他們的合法權(quán)益，這使業(yè)主團體承擔(dān)起義務(wù)主體的角色，因此應(yīng)該從各方面保障它的權(quán)利能夠充分行使，它的作用得以正常發(fā)揮。而賦予業(yè)主團體訴訟主體地位就是一項最為有力的保障措施。

(二)程序法賦予業(yè)主團體訴訟主體地位的訴權(quán)理論

訴訟法學(xué)者在論及民事權(quán)利能力與訴訟權(quán)利能力(當(dāng)事人能力)的關(guān)系問題時，一方面提到兩者應(yīng)該具有一致性，但另一方面又認為民事權(quán)利能力并非當(dāng)事人能力存在的前提，當(dāng)事人能力是訴訟法問題，訴訟法上的主體具有自己獨立的不依賴實體法而存在的特質(zhì)［6］。

根據(jù)民事訴權(quán)理論，民事實體權(quán)利能力和訴訟權(quán)利能力在一定程度上是可以分離的，實體法上沒有主體資格并不代表沒有訴訟資格。訴權(quán)分離說為訴訟主體與民事主體的分離提供了理論基礎(chǔ)。一些國外立法例上也有類似的規(guī)定。比如，德國民法典中率先確立了自然人與法人并立的二元主體模式，無權(quán)利能力社團之生存空間被極度壓縮，但其訴訟法中卻認可無權(quán)利能力社團有被訴能力;雖然日本民法典沿襲了民事主體二元化的構(gòu)造，但其民訴法第46條卻賦予一部分非法人團體完全的訴訟權(quán)利能力，規(guī)定“非法人團體，設(shè)有代表人或管理人者，有當(dāng)事人能力”［7］。

由于任何權(quán)利都應(yīng)有相應(yīng)的司法救濟制度，提起訴訟的前提是提起者應(yīng)享有訴權(quán)。而訴權(quán)是指由法律規(guī)定的賦予訴訟主體在其權(quán)益受到侵犯或者權(quán)利義務(wù)關(guān)系發(fā)生爭執(zhí)時，進行訴訟的權(quán)利。它分為程序意義上的訴權(quán)與實體意義上的訴權(quán)。就一般情況而言，程序意義訴權(quán)是由民事主體本人行使，但在一些非正常狀態(tài)下的訴訟，程序意義上的訴權(quán)可以由符合法律規(guī)定的或授權(quán)的訴訟主體行使。這就表明，不僅程序意義上的訴權(quán)與實體意義上的訴權(quán)可以分離行使，而且民事訴訟主體與民事主體在理論上和司法實踐中都是可以分離的。但是，享有民事訴權(quán)必須具有兩個條件:

(1)主體方面要件，即訴權(quán)主體適格的問題。大陸法系訴權(quán)理論一般認為是指當(dāng)事人適格。當(dāng)事人適格可分為兩種:實體意義上的當(dāng)事人和程序意義上的當(dāng)事人。實體意義上的當(dāng)事人，是為保護自己的民事實體權(quán)益，以自己的名義參加到訴訟程序中的人;程序意義上的當(dāng)事人，是為保護他人的民事實體權(quán)益，以自己的名義參加到訴訟程序中的人。程序意義上的當(dāng)事人在民事訴訟中享有訴訟權(quán)利，承擔(dān)訴訟義務(wù)，但不是爭議實體權(quán)利義務(wù)的承擔(dān)者。

業(yè)主團體以自己的名義參與訴訟，代表的是除“住改商”之外的本棟建筑物內(nèi)其他所有業(yè)主的利益，其訴權(quán)來源于代表權(quán)，因訴訟產(chǎn)生的法律后果歸屬于本棟建筑物內(nèi)其他所有業(yè)主?；跇I(yè)主和業(yè)主團體之間關(guān)系的特點，業(yè)主團體參與訴訟時，它的地位就是程序意義上的原告或被告。即，它并非為了保護自身的實體權(quán)利，而是為了它所保護的本棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主的實體權(quán)利而參與訴訟，業(yè)主團體本身并不享有判決結(jié)果所確定的實體權(quán)利，判決效力歸屬于業(yè)主團體所代表的本棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主。

(2)客體方面要件，即具有訴的利益，“無利益即無訴權(quán)”。訴的利益一般是指直接的個人利益。直接的個人利益意味著如果只涉及他人的利益，不能以自己的名義向法院提起訴訟。但在某些特殊情況下，社會團體(組織)為了團體(組織)自己的利益就可以團體(組織)的名義行使訴權(quán)。雖然團體(組織)行使訴權(quán)往往實際上是為了團體成員的利益，但由于團體(組織)本身的宗旨就是為了維護該團體(組織)成員的利益，所以，維護團體(組織)成員的利益即該團體(組織)本身的利益［8］。

由于業(yè)主團體的根本任務(wù)是代表和維護一棟建筑物內(nèi)除“住改商”之外的其他業(yè)主的共同利益，代表本棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主的意思表示，其行為向本棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主負責(zé)，因此維護本棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主的合法利益也就是業(yè)主團體的利益。

對于我國一棟建筑物內(nèi)的業(yè)主而言，其當(dāng)然地對專有部分的建筑物區(qū)分所有權(quán)行使自我管理的權(quán)利，但對共有、涉及公共利益部分的管理，就需要由業(yè)主團體行使權(quán)利。通過業(yè)主團體這樣的自治組織把本棟建筑物內(nèi)各業(yè)主分散意志統(tǒng)一起來，從維護本棟建筑物業(yè)主整體的、共同的利益原則出發(fā)，處理事關(guān)本棟建筑物公共利益的重大事項。因此，在發(fā)生《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第10條規(guī)定的情形下，業(yè)主團體可以自身名義，代表本棟建筑內(nèi)所有業(yè)主的共同利益，向法院提起訴訟，請求法院依法維護本棟建筑物內(nèi)除“住改商”之外的其他業(yè)主的合法權(quán)益。

(三)程序法賦予業(yè)主團體訴訟主體地位的法律經(jīng)濟學(xué)分析

從法律經(jīng)濟學(xué)的角度看，訴訟制度的目的就是要使訴訟成本最小化，如果為解決糾紛而支出的費用大于其受害方因損害而付出的成本，則這種訴訟被視為是無效率的，而在實踐中由于業(yè)主團體不具有民事主體資格，因而理當(dāng)不具有當(dāng)事人能力與資格，但是正因上述所說節(jié)約訴訟成本的根本動因，程序法應(yīng)賦予業(yè)主團體以自己名義起訴、應(yīng)訴以實現(xiàn)糾紛處理和業(yè)主維權(quán)的最大效率。

試想，若直接由業(yè)主作為當(dāng)事人參加訴訟，將面臨難以解決的問題。首先是將所有業(yè)主列為當(dāng)事人在操作上并不現(xiàn)實。很顯然，在起訴狀中列業(yè)主團體要簡單得多，特別在一棟建筑物內(nèi)有眾多業(yè)主的情況下。其次，除“住改商”外的一棟建筑物內(nèi)的其他所有業(yè)主要形成共同意思表示也是難以實現(xiàn)的，尤其是一旦涉及訴訟時，便會有一定的經(jīng)濟風(fēng)險，在此情況下，個別業(yè)主、甚至一部分業(yè)主顧及個人的局部利益，便可能反對訴訟或消極對待訴訟，從而無法保障廣大業(yè)主團結(jié)一致，共同維護廣大業(yè)主的整體合法利益;再次，若由眾多業(yè)主單獨提起訴訟，不僅帶來重復(fù)勞動，浪費人力、財力、加重法院的訴累，而且不能夠確保法律適用的統(tǒng)一性、確定性。最后，有眾多業(yè)主直接作為當(dāng)事人勢必不利于減少交易成本，提高法律運行的效率。

我國《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》對于業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，僅僅規(guī)定本棟建筑物的其他業(yè)主有請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的權(quán)利，卻沒有對采取何種形式作出具體說明，因此，建議修改《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第10條:當(dāng)業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，由本棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主成立的業(yè)主團體向法院提起訴訟，行使維護本棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的權(quán)利。

四、結(jié)語:《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第10條完善

業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，本棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主成立的業(yè)主團體雖然不具有傳統(tǒng)民事主體理論框架下民事主體資格，但是，現(xiàn)代訴權(quán)理論認為，民事實體權(quán)利能力和訴訟權(quán)利能力一定程度上可以分離，實體法上沒有主體資格并不代表沒有訴訟資格，任何組織只要受到損害，都可以提起訴訟，尋求法律的保護。因此，從業(yè)主團體存在的現(xiàn)實合理性和訴權(quán)理論出發(fā)應(yīng)賦予業(yè)主團體訴訟主體地位。最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第10條應(yīng)增加第3款:“有利害關(guān)系的業(yè)主構(gòu)成業(yè)主團體，具有訴訟主體地位”。

［1］肖立梅．論物業(yè)管理中業(yè)主自治組織的法律地位［J］．理論學(xué)刊，2009(4):17－19．

［2］陳華彬，楊文杰．法國的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度:歷史與立法［J］．法治論叢，2007(3):55－57．

［3］稻本洋之珠 監(jiān)修．公寓管理之考察［M］．東京:清文社，1993:4．

［4］白江．德國住宅樓管理制度之研究及啟示［J］．中外法學(xué)，2008(2):34－38．

［5］陳華彬．現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究［M］．北京:法律出版社，2007:276．

［6］江偉．民事訴訟法［M］．北京:中國人民大學(xué)出版社，2000:109．

［7］劉保玉，孫超．論業(yè)主委員會的法律地位——從實體法與程序法的雙重視角［J］．政治與法律，2009(2):39－41．

［8］江偉．民事訴權(quán)研究［M］．北京:法律出版社，2002:218．

The Study on the Status of Owner Group as the Subject of Litigation——Comments on Articles 10 of Judicial Interpretation of the Division of Building Ownership

CHEN Guang-hua

(School of Law，Hohai University，Nanjing 210098，China)

If a residence in a building is used for commercial purpose by its owner，other owners of this building form an owner group．Different from owners meeting and owners committee，this group should be taken as a subject of litigation in procedure so that it can execute legal action in the name of itself to maintain its member owners’rights for nuisance abating，danger eliminating，original state restoring and loss compensating．

owner group;subject of litigation;litigation economy

D 925．1

A

1004－1710(2010)05－0045－05

2010－05－26

河海大學(xué)中央高?；究蒲袠I(yè)務(wù)費項目(2009B28914)

陳廣華(1969－)，男，江蘇泰州人，河海大學(xué)法學(xué)院副教授，河海大學(xué)法學(xué)院2006級博士研究生，主要從事不動產(chǎn)法學(xué)研究。

［責(zé)任編輯王 怡］