張震霞

(福建師范大學(xué)法學(xué)院，福建福州 350007)

不動(dòng)產(chǎn)善意取得之法律適用難點(diǎn)解析

張震霞

(福建師范大學(xué)法學(xué)院，福建福州 350007)

與動(dòng)產(chǎn)善意取得在法律上的適用相比，不動(dòng)產(chǎn)善意取得在法律適用中的難點(diǎn)在于：對(duì)“無權(quán)處分”的理解，對(duì)“善意”的認(rèn)定，對(duì)善意“準(zhǔn)據(jù)時(shí)間”的斷定，對(duì)“價(jià)格合理”的判斷及對(duì)“應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記”之例外情況的處理等方面。不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度尚有不嚴(yán)密之處，司法解釋或《物權(quán)法》修訂時(shí)應(yīng)完善之。

不動(dòng)產(chǎn)；善意取得；法律適用；難點(diǎn)解析

2007年3月16日頒布的《物權(quán)法》中明確規(guī)定了善意取得制度，并將其適用范圍由動(dòng)產(chǎn)擴(kuò)大至不動(dòng)產(chǎn)，立法上前進(jìn)了一大步。但是，動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)規(guī)則存在明顯的差異，而《物權(quán)法》中將二者不加區(qū)分地統(tǒng)一規(guī)定，致使對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得構(gòu)成要件的理解上存在諸多難點(diǎn)，實(shí)踐中也發(fā)現(xiàn)物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的規(guī)定尚需進(jìn)一步完善?；诖?，本文對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度在適用中的難點(diǎn)進(jìn)行分析，并提出相關(guān)建議，以求對(duì)該制度的完善有所裨益。

一、善意取得之構(gòu)成要件

“所謂善意取得，指無權(quán)處分人將他人之物的所有權(quán)處分予第三人時(shí)，在該第三人系屬善意的情況下，可得取得該物之所有權(quán)?！盵1]在此情況下，原權(quán)利人不得向第三人行使物權(quán)返還請(qǐng)求權(quán)，只能請(qǐng)求無權(quán)處分人賠償損失。善意取得制度在阻斷所有人對(duì)其物的追及力，維護(hù)善意受讓人的利益，保持財(cái)產(chǎn)動(dòng)的安全與靜的安全之平衡等方面確有其他制度不可替代的作用；對(duì)于保護(hù)交易安全，提高交易效率，促進(jìn)商品流通，實(shí)現(xiàn)物盡其用具有重要意義。

《物權(quán)法》第 106條規(guī)定，“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；

（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；

（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失?！?/p>

《物權(quán)法》將動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的善意取得合并做出規(guī)定，雖然簡化了善意取得的構(gòu)成要件，但是動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)規(guī)則存在明顯的差異，決定了二者的善意取得的適用要件存在區(qū)別。筆者擬從二者的適用要件之區(qū)別著手，解析不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度適用中的難點(diǎn)問題。

二、難點(diǎn)之一：對(duì)“無權(quán)處分”的理解

《物權(quán)法》第106條規(guī)定，“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回，符合善意取得構(gòu)成要件的除外?！备鶕?jù)該規(guī)定，無權(quán)處分是善意取得的前提條件。什么是無權(quán)處分呢？

一般認(rèn)為，“所謂無權(quán)處分，是指非所有權(quán)人未得到所有權(quán)人授權(quán)或者同意，在不享有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)的情況下將他人所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的行為。”[2]換言之，即權(quán)利人無處分權(quán)而從事了法律上的處分行為。無權(quán)處分是善意取得的根本前提。一般來說在無權(quán)處分的情況下，涉及三方當(dāng)事人，形成了原所有權(quán)人的利益與善意第三人利益的沖突和矛盾。而與善意第三人相比，原所有人通常更易于預(yù)測到無權(quán)處分人處分其物的可能性，更應(yīng)當(dāng)承擔(dān)向無權(quán)處分人追償?shù)呢?fù)擔(dān)和追償不能的風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)，第三人通過善意取得制度取得所有權(quán)，獲得保護(hù)。

雖然不動(dòng)產(chǎn)善意取得和動(dòng)產(chǎn)善意取得的前提都是“無權(quán)處分”。但是實(shí)際上不動(dòng)產(chǎn)善意取得和動(dòng)產(chǎn)善意取得在“無權(quán)處分”的內(nèi)涵上存在差別。一般來說，動(dòng)產(chǎn)以占有為公示方法，極少出現(xiàn)所有人占有下的動(dòng)產(chǎn)，其處分權(quán)受到限制的情況。所以動(dòng)產(chǎn)的無權(quán)處分就是指沒有處分權(quán)的處分行為。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，情況比較復(fù)雜?！耙环矫?，不動(dòng)產(chǎn)以登記為權(quán)利歸屬的依據(jù)，只要進(jìn)行了登記就明確了其權(quán)利歸屬。交易當(dāng)事人是否有處分權(quán)，可以直接根據(jù)登記來判斷，所以，登記記載的權(quán)利人以外的人處分財(cái)產(chǎn)的事件是比較不容易發(fā)生的。另一方面，不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)受限制之后，其所有人再處分其財(cái)產(chǎn)也不可能適用善意取得?！盵3]例如，不動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)定抵押權(quán)之后，由于其已經(jīng)辦理了登記，如果抵押人將抵押物轉(zhuǎn)讓，第三人就不可能是善意的。

什么情況下才會(huì)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)的無權(quán)處分行為呢？下面來看備受業(yè)界關(guān)注的“成都物權(quán)法第一案”[4]：

家住金牛區(qū)的王女士出國已經(jīng)多年。2006年下半年，王女士委托在成都的妹妹照看一下自己在五里墩的房子。結(jié)果當(dāng)王女士的妹妹去看房子時(shí)，發(fā)現(xiàn)里面住了人。那個(gè)人說她已經(jīng)買下了這個(gè)房子，并拿出產(chǎn)權(quán)證給王女士的妹妹看。她說是從房產(chǎn)中介買的房，房子的主人是唐某。經(jīng)過調(diào)查才知道，早年在王女士家當(dāng)過保姆的唐某在去年4月偽造了假的繼承公證書將其房子過繼到她的名下，然后，她把這個(gè)房子通過中介賣給了張某。2008年9月，王女士將唐某和張某一起告上了法庭，要求判決歸還她的房子或者賠償房子的等價(jià)款以及產(chǎn)生的一切費(fèi)用。

不難看出，保姆唐某的無權(quán)處分行為得以成功實(shí)施的重要前提，是她偽造了假的繼承公證書，才將王女士的房子過繼到她的名下。也只有這樣的情形，才可能使張某與其交易，并最終買下本屬于王女士的房子。在現(xiàn)實(shí)生活中，比較常見的也就是像本案這樣在登記錯(cuò)誤的情形下，將財(cái)產(chǎn)處分于他人。那么，登記錯(cuò)誤的情況下登記人處分財(cái)產(chǎn)，是否屬于無權(quán)處分呢？首先，根據(jù)物權(quán)公信原則，即使在公示的內(nèi)容是虛假的、有瑕疵的情況下，第三人因信賴該公示的內(nèi)容而從事交易，其從交易中所取得的權(quán)利仍應(yīng)受到法律保護(hù)。其次，這種交易受到保護(hù)并非意味著登記簿上的人就有權(quán)處分財(cái)產(chǎn)。有權(quán)處分的一個(gè)基本構(gòu)成要件是該交易行為是合法有效的，即交易當(dāng)事人合法地享有該不動(dòng)產(chǎn)，既然是登記錯(cuò)誤，說明登記人對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)并非合法有效，也就無權(quán)處分。從反面來講，如果這樣算是有權(quán)處分，那么就不需要借助善意取得就可以使得第三人享有所有權(quán)，更不需要認(rèn)定第三人是否構(gòu)成“善意”。筆者認(rèn)為：登記錯(cuò)誤而后處分不動(dòng)產(chǎn)的情形，應(yīng)當(dāng)屬于無權(quán)處分。事實(shí)上，在現(xiàn)實(shí)生活中不動(dòng)產(chǎn)的善意取得主要是針對(duì)登記錯(cuò)誤的情形的。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)而言，無權(quán)處分的認(rèn)定，不僅僅包括沒有處分權(quán)而處分財(cái)產(chǎn)的情況，還要擴(kuò)大到明知登記錯(cuò)誤而處分財(cái)產(chǎn)的情況。

據(jù)悉，這個(gè)備受業(yè)界關(guān)注的“成都物權(quán)法第一案”已審理，金牛區(qū)法院判決保姆唐某支付王女士27.6萬元損失。由于買房人張先生取得房屋的行為是善意的，并且給付了合理的價(jià)格，房屋已經(jīng)依法登記，所以王女士無權(quán)要求張某歸還房子。該案法官的判決也正好與上述說法相符，即登記錯(cuò)誤而后處分不動(dòng)產(chǎn)的情形，屬于無權(quán)處分，并且在符合善意取得的其他構(gòu)成要件時(shí)，應(yīng)當(dāng)適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。

三、難點(diǎn)之二：對(duì)“善意”的認(rèn)定

善意取得制度的意義就在于保護(hù)受讓人的合理信賴以及交易安全。《物權(quán)法》第 106條規(guī)定“受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的”，才能夠適用善意取得。受讓人在主觀上是否“善意”，是衡量其是否適用善意取得的關(guān)鍵。雖然法條對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)適用善意取得都作出了統(tǒng)一要求。但是，應(yīng)當(dāng)清楚：就動(dòng)產(chǎn)而言，“受讓”是指動(dòng)產(chǎn)占有的移轉(zhuǎn)；就不動(dòng)產(chǎn)而言，“受讓”是指不動(dòng)產(chǎn)登記的變更。善意取得的結(jié)果是物權(quán)的變動(dòng)，不動(dòng)產(chǎn)善意取得的物權(quán)變動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)與物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的公示方法應(yīng)該一致。既然動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的公示方法不同，那么相應(yīng)的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)善意取得中“善意”的判斷標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)當(dāng)不同。

一般來說，在動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，判斷的標(biāo)準(zhǔn)較為復(fù)雜，由于動(dòng)產(chǎn)的占有所具有的公信力較低，受讓人不能僅僅憑借占有動(dòng)產(chǎn)的事實(shí)就當(dāng)然地相信其具有處分權(quán)。而且，在經(jīng)濟(jì)生活中出現(xiàn)大量的所有權(quán)保留、所有權(quán)讓與擔(dān)保等占有和所有權(quán)相互脫節(jié)的現(xiàn)象，占有的公信力更低。在這種情況下，判斷受讓人是否具有合理的信賴時(shí)，除了“占有”這一要素外，還須考察以下一系列因素，“（1）讓與人身份是否可疑，例如由有寄藏贓物嫌疑之舊貨店，買取其物。（2）是否為授受行為，行于近親之間。（3）交易的具體環(huán)境、交易的場所等。而不能僅憑占有就能夠滿足信賴出賣人，享有處分權(quán)的權(quán)利外觀要求?！盵5]

而在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，“善意”的判斷標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)比較單一。因?yàn)榕c動(dòng)產(chǎn)占有不同，不動(dòng)產(chǎn)登記有國家信譽(yù)的支持具有相當(dāng)高的公信力，受讓人有理由相信登記簿上記載的物權(quán)狀態(tài)就是真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)。因此，在實(shí)踐中，通常只要受讓人了解了登記簿上記載的權(quán)利狀況，并對(duì)此產(chǎn)生合理信賴，就推定其為善意；除非其明知登記錯(cuò)誤。如果受讓人怠于查閱，則推定其不構(gòu)成“善意”。

四、難點(diǎn)之三：對(duì)善意“準(zhǔn)據(jù)時(shí)間”的斷定

善意的準(zhǔn)據(jù)時(shí)間就是指第三人在何時(shí)具有善意，方才構(gòu)成善意取得的條件。這就涉及到對(duì)《物權(quán)法》第106條“受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)”規(guī)定的理解。通常學(xué)說上，持有兩種不同的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，善意是指在交付標(biāo)的物、受讓人接受標(biāo)的物之時(shí)，受讓人是善意的。其理由在于，根據(jù)文義解釋，此處使用“受讓”一詞，表明其對(duì)于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)都以交付之時(shí)為準(zhǔn)，動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)處分中善意的認(rèn)定時(shí)點(diǎn)是交付標(biāo)的物之時(shí)?！傲硪环N觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)區(qū)分公示方法的不同，對(duì)于以占有為公示方法的物權(quán)，善意的認(rèn)定時(shí)點(diǎn)是交付標(biāo)的物之時(shí)；而對(duì)于以登記為公示方法的物權(quán)，善意的認(rèn)定時(shí)點(diǎn)是登記之時(shí)?！盵6]

筆者對(duì)這兩種觀點(diǎn)都不完全贊同。根據(jù)《物權(quán)法》第106條規(guī)定的善意取得的另一個(gè)要件：“轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人?！笨梢钥闯觥吧埔狻钡臏?zhǔn)據(jù)時(shí)間應(yīng)當(dāng)根據(jù)公示方法的不同而有不同。就這一點(diǎn)來說，筆者是贊成后一種觀點(diǎn)的。但是后一種觀點(diǎn)也有不妥之處，主要存在以下兩種情況。

（一）已辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，未支付價(jià)款時(shí)知道無權(quán)處分事實(shí)的情形

例如甲某買一支筆，一手付錢一手接受筆，轉(zhuǎn)讓和付錢即時(shí)結(jié)清，購買人在取得筆時(shí)不知情，就可以判斷其為善意的了。不動(dòng)產(chǎn)由于標(biāo)的值較大，通常買賣中很少能夠一次付清所有價(jià)款，在不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)變更登記，還未支付價(jià)款或未完全支付價(jià)款時(shí)知道了這是無權(quán)處分行為，還能不能算是善意購買人呢？例如：甲某在1月1日與乙某簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，2月1日辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記，2月5日乙某知道了甲某為無權(quán)處分人的事實(shí)，3月1日乙某在明知甲某是無權(quán)處分人的情況下仍然支付價(jià)款。那么乙還能受到“善意取得”的保護(hù)嗎？答案應(yīng)該是否定的。善意取得制度的設(shè)立旨在保護(hù)善意的第三人，即使已經(jīng)辦理了變更登記，但購買人在知道無權(quán)處分事實(shí)后，還有機(jī)會(huì)拒絕支付價(jià)款。也就是說如果購買人在支付價(jià)款之時(shí)或者在支付價(jià)款之前就已經(jīng)知曉無權(quán)處分的事實(shí)，那么，第三人就屬于明知登記錯(cuò)誤的情形了，就不值得保護(hù)。

（二）已辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，支付部分價(jià)款時(shí)知道無權(quán)處分事實(shí)的情形

對(duì)于購買人已經(jīng)支付了部分價(jià)款，但在沒有完全支付價(jià)款時(shí)卻知道了無權(quán)處分事實(shí)，這時(shí)是否為善意呢？例如甲某與乙某在2007年5月1日簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，約定乙某分期支付價(jià)款，每月支付價(jià)款的5%，20個(gè)月支付完畢。在支付10個(gè)月后，甲乙雙方辦理了不動(dòng)產(chǎn)變更登記手續(xù)，2008年5月該不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際權(quán)利人找到乙某并告知其甲某為無權(quán)處分人。但是乙某在得知這一情形后繼續(xù)支付后期的價(jià)款。那么乙某是否能受到“善意取得”的保護(hù)呢？筆者認(rèn)為在乙某知道無權(quán)處分事實(shí)前的支付行為應(yīng)當(dāng)受到“善意取得”的保護(hù)，乙某獲得與先前支付價(jià)款相對(duì)應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，剩余部分歸原權(quán)利人所有，最后兩者可以通過協(xié)商，確定最終誰獲得完整的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，誰獲得價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)。如果協(xié)商不成，則看買受人是否已經(jīng)支付過半的價(jià)款，如果過半，則不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)歸買受人，原權(quán)利人獲得侵權(quán)損害賠償請(qǐng)求權(quán)；如果買受人付款沒有過半，則不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)歸原權(quán)利人，買受人享有價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)。

筆者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)善意取得的“善意”的準(zhǔn)據(jù)時(shí)間應(yīng)當(dāng)為完成不動(dòng)產(chǎn)變更登記，并且實(shí)際已支付過半價(jià)款。

五、難點(diǎn)之四：對(duì)“價(jià)格合理”的判斷

由《物權(quán)法》第106條第一款第2項(xiàng)“以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”可以看出法條對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格合理的規(guī)定，采用的是模糊主義模式，留給法官一個(gè)自由空間，以根據(jù)具體案情裁判，應(yīng)當(dāng)說這種設(shè)計(jì)有其合理性。但是到底怎么樣才算是價(jià)格合理呢？動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格合理的判斷標(biāo)準(zhǔn)一致嗎？這也是需要深入考慮的。通常情況下，動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格一般不會(huì)特別昂貴，而且在市場上通常有相同的物可以比照，在實(shí)踐中一般考慮同種物價(jià)格及新舊程度，大致就可確定其價(jià)格是否合理。而不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格通常比較昂貴，在確定價(jià)格是否合理時(shí)應(yīng)當(dāng)尤為慎重，所以通常衡量不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)往往也比較復(fù)雜。以商品房為例：第一，雖然商品房是有明確的市場價(jià)格，但是，在判斷商品房的合理價(jià)格時(shí)仍然也要考慮其位置、容積率、開發(fā)商的品牌等因素，進(jìn)行綜合判斷。第二，在考慮價(jià)格是否合理時(shí)，也要考慮當(dāng)事人的主觀因素。例如，考慮房屋的朝向、布局、周邊環(huán)境以及新舊程度等因素，如果受讓人支付了低于市場價(jià)格的價(jià)格，也不能一味認(rèn)定其價(jià)格不合理。在法律上對(duì)如何判斷“價(jià)格合理”沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)使得在留給法官一個(gè)自由空間，以根據(jù)具體案情裁判的同時(shí)，也給法官今后的司法實(shí)踐中自由裁量價(jià)格合理與否時(shí)增大了權(quán)力，這樣不利于司法公正，易產(chǎn)生司法腐敗。例如，一套120平方米的房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格為50萬，但是案件中的房屋屬于高檔住宅小區(qū)，周邊環(huán)境和房屋結(jié)構(gòu)都很好，價(jià)值接近 80萬。如果法官徇私舞弊，判決該轉(zhuǎn)讓價(jià)格合理，構(gòu)成善意取得，那么將對(duì)實(shí)際權(quán)利人造成近 30萬的損失。筆者建議，為保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易市場的交易安全，法律在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的價(jià)格是否合理作出彈性規(guī)定的同時(shí)，也應(yīng)給法官相應(yīng)的制度予以制衡。因?yàn)榱⒎ㄕ叩囊鈭D只是希望價(jià)格合理并非要求完全和市場價(jià)格一致，所以只要求大體相當(dāng)，不明顯低于市場價(jià)格即可。建議在司法解釋中可以這樣規(guī)定：“在同一時(shí)期、相近地段，有同一類型參照物的依該參照物為基準(zhǔn)，再適當(dāng)考慮該不動(dòng)產(chǎn)的周邊環(huán)境、品牌價(jià)值以及不動(dòng)產(chǎn)添附等因素，確定一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)參考價(jià)格。如果該不動(dòng)產(chǎn)沒有可參照物的，則交由獨(dú)立于司法機(jī)關(guān)之外的具有資質(zhì)的價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，確定該不動(dòng)產(chǎn)的參考價(jià)格。買受人支付的價(jià)款不低于該參考價(jià)格的90%，視為價(jià)格合理?！?/p>

六、難點(diǎn)之五：對(duì)“應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記”之例外情況的處理

《物權(quán)法》第106條第1款第3項(xiàng)“轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人”。由此可見，已經(jīng)登記是不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件之一。法條中的“應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記”是指“已經(jīng)開始登記”，還是指“已經(jīng)登記完畢”了呢？筆者認(rèn)為根據(jù)文字解釋應(yīng)當(dāng)是已經(jīng)登記完畢。而且也只有登記完畢后，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移，即只有這一事實(shí)行為完成，也才能發(fā)生善意取得的效力。例如，甲某將乙某所有的房屋通過各種違法手段辦理了登記過戶記載在自己名下，然后將該房屋轉(zhuǎn)讓給他人，受讓人因?yàn)橄嘈诺怯浂c其完成了這一交易，支付了價(jià)款并已經(jīng)辦理完畢登記過戶手續(xù)時(shí)，被真正的權(quán)利人乙某發(fā)現(xiàn)，并來主張自己的權(quán)利。此時(shí)受讓人可以通過善意取得制度獲得保護(hù)。

不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度系借助了登記的公信力原則來達(dá)到維護(hù)交易安全的目的。筆者贊成物權(quán)法的規(guī)定，但是應(yīng)當(dāng)看到，單純以登記作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得的起點(diǎn)，意味著對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意買受人必須自辦理登記完畢之日起才能進(jìn)行保護(hù)，有可能對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意受讓人保護(hù)不夠。存在這樣的情況：由于各種原因，開發(fā)商遲遲不為房屋買受人辦理房屋權(quán)屬登記，造成一部分買受人在付清房款的幾年后仍然沒有對(duì)房屋獲得完整的權(quán)利。根據(jù)《物權(quán)法》106條第1款第3項(xiàng)的規(guī)定，如果買受人沒有辦理房屋登記手續(xù)就意味著他們不能獲得善意取得制度的保護(hù)。如果此時(shí)在房屋登記簿上出現(xiàn)第三人的名字，那買受人即使實(shí)際支付了房款，并且已經(jīng)居住很長一段時(shí)間，也不能對(duì)抗登記簿上第三人的權(quán)利。買受人在花錢買來的房屋里住了長達(dá)幾年之后，得知房屋有可能會(huì)變成別人的時(shí)，是無論如何也不能接受的。如果這種情況出現(xiàn)，必將對(duì)目前我國房地產(chǎn)交易市場的交易安全保護(hù)帶來負(fù)面影響。因此筆者認(rèn)為，受讓人善意的并且已實(shí)際占有該不動(dòng)產(chǎn)一定期限以上，即使沒有辦理登記手續(xù)，也應(yīng)當(dāng)適用善意取得。只不過該種不動(dòng)產(chǎn)善意取得，可視為例外情形單獨(dú)作出規(guī)定。

七、結(jié) 語

《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意取得制度的規(guī)定，沒有限于傳統(tǒng)民法觀念的束縛，而是基于善意取得制度促進(jìn)交易便捷、保護(hù)交易安全、維護(hù)善意受讓人的利益的功能，結(jié)合我民事立法既有思想和社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的實(shí)際，創(chuàng)造性地將善意取得制度適用于不動(dòng)產(chǎn)交易的領(lǐng)域。這無疑是我國善意取得制度的一大特色和創(chuàng)新。這樣的立法安排有利于保護(hù)交易安全、提高交易效率、節(jié)約交易成本，對(duì)促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極意義。同時(shí)也要看到，物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的規(guī)定有不嚴(yán)密之處，希望在司法解釋或者今后的修訂，乃至其他制度中，對(duì)其進(jìn)一步完善。

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Analysis of Difficult Points of Application of Law to Real Property’s Bona-fide Acquisition

ZHANG Zhenxia
(School of Law, Fujian Normal University, Fuzhou, China 350007)

Compared with application of law to chattel’s Bona-fide acquisition, difficult points of application of law to Bona-fade acquisition lie in: Understanding of “no legal rights of disposition”, determination of“Bona-fade”, definition of “exact time” of “Bona-fade”, judgment of “reasonable price”, settlement of exceptions of “what should be registered had been registered” and other situations. There are unstrict regulations in the system of real property’s Bona-fade acquisition, which needs perfecting in judicial interpretation and amendment of Chinese Property Law.

Real Property; Bona-fide Acquisition; Application of Law; Analysis of Difficult Points

D923.2

A

1674-3555(2010)03-0058-06

10.3875/j.issn.1674-3555.2010.03.010 本文的PDF文件可以從xuebao.wzu.edu.cn獲得

(編輯：朱選華)

2009-11-28

張震霞(1985- )，女，四川宜賓人，碩士研究生，研究方向：民商法學(xué)