○高原

（湛江師范學院商學院 廣東湛江 5240

近年來，我國大、中城市的住宅價格問題日漸成為老百姓關注的的熱點，也是近來政府極為關注的一項重要問題。作為廣東省西南部一個地級城市，湛江市的房價已超出這座城市多數(shù)百姓的承受能力，據(jù)2009年的前三季度統(tǒng)計報告顯示，湛江房價的環(huán)比漲幅已經(jīng)位居全國第二，而經(jīng)濟發(fā)展水平和人均收入?yún)s遠遠落后，這樣的房價顯然是極其不正常的，尋求有效途徑來轉(zhuǎn)變這種局面便成為了社會和政府亟待解決的問題。

一、影響湛江住宅市場的因素分析

住宅是指專供人們生活居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍、職工單身宿舍和學生宿舍等。在社會主義市場經(jīng)營條件下，影響住宅市場的因素比較復雜，大致可以歸為三大類：即影響住宅的供給因素、需求因素和政府政策因素。供給是以需求為導向的，有需求的市場才存在供給，而形成住宅需求必須同時具備兩個條件：一是消費者的有效需求即購買能力；二是消費者的購買意愿，然而供給的多少又對需求有一定的反作用力。在政府政策制定因素方面，政府政策在住宅市場供需運作中理應起保障作用，但在某些利益集團的操控決策下，發(fā)生什么樣的扭曲就不一定了。另外影響住宅市場需求的還有地域因素，地域性作用因素與宏觀上住宅市場的影響因素類似。本文僅就前兩個方面的因素作一些粗淺的分析。

1、供給因素

影響住宅市場供給的因素很多，但最重要的共識便是商家取得商業(yè)利潤。任何市場中的商家都是以取得利潤最大化為前提條件的，因此，供給的第一個因素便是是否可以取得利潤。在可取得一定市場利潤的前提下，商家會考慮如何配置投入的住宅數(shù)量以取得更大的利潤，進而結(jié)合自身情況采取最優(yōu)的策略。歸納起來，影響商家供給住房的因素可分為如下七點。

（1）人口因素。城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口增長過快，會使住房供給壓力增大。

（2）供應商的勞動生產(chǎn)率。在房地產(chǎn)投資的其他情況保持不變的情況下，供應商的勞動生產(chǎn)率是影響住房供給的決定因素。生產(chǎn)部門的勞動生產(chǎn)率高可以節(jié)省生產(chǎn)成本、提高效率，使供給增加，反之，會降低供給。

（3）住宅的價格。住宅的價格直接影響住房供給。住宅的價格直接涉及供給方的利潤收入，如果市場價格定位低，則供給減少，否則增加。

（4）住宅投資來源。住宅投資是影響住宅市場供給的重要因素，直接決定住宅開發(fā)建設的規(guī)模和質(zhì)量。住宅投資除了部分自有資金外，大部分要通過銀行籌集。銀行及各類機構(gòu)的投資規(guī)模、籌集方式、利率水平等都會給住宅供給帶來直接影響。

（5）住宅開發(fā)建設能力。住宅開發(fā)能力主要指可供開發(fā)土地數(shù)量以及對土地開發(fā)的合理程度。住宅建設能力是指建材供應、勞動效率、建筑技術等情況。此外，對土地這種不可再生資源的合理利用以及住宅開發(fā)建設環(huán)節(jié)上的供應鏈的合理構(gòu)建都是影響供給的重要因素。

（6）原有住宅數(shù)量以及對未來的預期。一個城市的原有住宅數(shù)量的多少決定了這個市場目前的需求量大小。若原有住宅數(shù)量多且質(zhì)量好，則當前時期內(nèi)的供給會減少，反之則會增加。另外，對未來市場的預期也是決定供給多少的一個重要因素，前景好的市場必然會加大投資者對市場的投入量，投資者預期未來房價是上漲的，那么一定會加大住宅的供給量以尋求更大的利潤。

（7）政策因素。政府政策對房地產(chǎn)開發(fā)起導向作用。

2、需求因素

需求者對于購房的意愿從長期來看是符合經(jīng)濟學規(guī)律的：即價格高，購買意愿降低；價格低，購買意愿增強。但從短期來看，對住房的需求屬于剛性需求，彈性較低。我們通常認為住房的需求在一定范圍內(nèi)屬于彈性較低的必需品需求，但一旦其價格超過消費者能夠承受的范圍，又會轉(zhuǎn)變?yōu)楦挥袕椥缘纳唐?，即我們所講的奢侈品行列。本文討論的是在一定幅度范圍內(nèi)的，即耐用必需品范疇之內(nèi)的住宅市場。據(jù)此，本文將需求因素歸納為以下五點。

（1）住宅價格。價格與需求量之間存在著反方向變動的關系，即在其他條件不變的情況下，住宅價格高，需求量??；價格低，需求量大。

（2）居民收入。住宅購買力是影響居民購房需求的主要決定因素。而人均可支配收入的高低，直接決定購買力的大小。居民收入水平與住宅需求基本上呈正向變動關系。即收入增加，住房需求也增加；收入減少，對住房需求也減少。這種影響是符合一般的收入需求關系規(guī)律的。

（3）消費者的消費偏好。消費者的消費偏好決定其消費結(jié)構(gòu)。居民消費結(jié)構(gòu)對住宅需求的影響主要表現(xiàn)在居民的收入中住房消費所占比重的變化上。這個比重將直接影響到住房商品化以后的租購能力。一般來說，當恩格爾系數(shù)在40%~50%之間時，居民用于住宅消費地開支約占消費開支的15%左右。近幾年湛江市城市居民的恩格爾系數(shù)均在40%~50%之間，已達到小康水平。

（4）城市人口數(shù)量和人口結(jié)構(gòu)因素。在一定的社會生產(chǎn)條件下，一定數(shù)量的人口必然要求相應數(shù)量的住宅以滿足他們多層次的需要，兩者之間應保持一定的比例。隨著城市人口的增加，對住宅的需求也隨之增加。宏觀上，住宅需求量最終都與人口的數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)、分布以及人口增長率等因素有著相當大的關系。家庭結(jié)構(gòu)也會影響住宅需求的結(jié)構(gòu)，如家庭逐漸小型化、結(jié)婚年齡降低或離婚率提高等原因造成家庭戶數(shù)增加時，必將增加住宅的需求量。但2008年湛江市區(qū)總?cè)丝谠鏊偻壬夏杲档土?.4個百分點，城市人口的增長速度的減緩勢必對住宅需求量有所影響。

（5）住房貸款條件、利率、國家政策等。住房貸款條件包括住房貸款方式、首付款比例、貸款利率、貸款期限等。這些都關系著居民在購買住宅時的支付能力和償還能力。而利率的高低對需求也構(gòu)成一定的影響，利率高時，居民更傾向于將錢儲存起來；而利率低時，則更傾向于購房這樣的投資。另外，國家的住宅政策對住宅需求有著重大而復雜的影響。一般說來，當政府采取比較寬松的住宅政策，即推動居民擴大居住消費、有利于居民得到住宅時，對住宅的需求就會上升；當政府采取緊縮的住宅政策時，即由于土地資源的緊缺等原因，不利于居民得到住宅時，對住宅的需求就會下降。但政府的政策對住宅需求的影響是不能量化的。

3、對影響湛江市住宅需求因素的歸納整理

根據(jù)前面對影響住宅市場需求的一般因素及其影響機理的分析，住宅市場需求的影響因素具體可以歸納為10個因素。根據(jù)可量化性、統(tǒng)計資料的可獲得性和完整性，本文確定了7個因素為湛江市住宅市場需求的一般性影響因素，并統(tǒng)計了2004—2008年各因素的數(shù)據(jù)，見表1。

4、利用灰色關聯(lián)理論分析各影響因素對住宅需求的影響力大小

灰色關聯(lián)度是分析系統(tǒng)中各元素之間關聯(lián)程度或相似程度的方法，其基本思想是依據(jù)關聯(lián)度對系統(tǒng)排序，從而判斷引起該系統(tǒng)發(fā)展的主要因素和次要因素。它以系統(tǒng)內(nèi)各因子間的關聯(lián)系數(shù)和關聯(lián)度作為依據(jù)，通過比較關聯(lián)度的大小來確定主要因素和次要因素。

運用灰色關聯(lián)理論計算得到各因素對于銷售面積的關聯(lián)系數(shù)，并排序，見表2。

表1 2004—2008年湛江市住宅需求影響因素統(tǒng)計

表2 各影響因素與銷售面積的絕對關聯(lián)度及其排序

從表2的結(jié)果來看，影響湛江住房銷售面積的因素排序情況依次為：房屋竣工面積＆gt;住宅平均售價＆gt;城鎮(zhèn)人口＆gt;人均可支配收入＆gt;城鎮(zhèn)人均住房面積＆gt;居民儲蓄總額＆gt;GDP。

二、湛江住宅市場形勢與對策

1、當前市場形勢分析

通過對湛江住宅市場的影響因素的分析，可以發(fā)現(xiàn)對湛江住宅銷售總量關聯(lián)程度排列前三位的是房屋竣工面積、住宅平均售價以及城鎮(zhèn)人口總數(shù)。

從表1中可以看出，近幾年湛江的房屋竣工面積逐年減少，這當然不乏每年存在大量的剩余未售出房屋的因素在內(nèi)。但從長遠的供給角度和近幾年湛江房屋的需求情況來看，逐年的竣工面積減少確實是使房價逐年上升的一個重要因素。與此同時，供給的不足必然會導致價格上漲，從而令開發(fā)商獲取更多的暴利，所以我們就會看到越長越猛的平均價格。另外，城市化進程的加快導致每年的城鎮(zhèn)人口數(shù)目都在增多，這無疑會加大城鎮(zhèn)住房的需求量，也就是增加了需求的數(shù)量。

再看一下對住宅銷售影響力相對較弱的幾個影響因素：人均可支配收入、城鎮(zhèn)人均住房面積、居民儲蓄總額、GDP。城鎮(zhèn)人均住房面積、居民儲蓄總額對住宅銷售影響甚微比較好理解，這是因為人們在購買住房這樣的具備長久使用期限的耐用品時，較少考慮到人均住房面積是否達標以及利率的變化大小。這里面比較令人疑惑的是人均可支配收入和GDP。我們分別討論下這兩個因素。

從某種意義上講，人均可支配收入是決定消費者能否購買的一個首要因素，然而湛江市的售房水平卻與人均可支配收入的關聯(lián)程度非常之一般。這說明了湛江市民的購房行為很大程度上并沒有考慮自己是否承受得起，很多人是縮減了其他的生活開支來購房、供房的。這種消費理念是不夠理智的，也是具有一定風險的，一旦購買住宅的消費者的其他消費鏈條出現(xiàn)了問題，那么很可能無法繼續(xù)償還所購買的住宅。

再來考察一下GDP的影響。一般而言，GDP都是關系一個地區(qū)售房面積多少的一個決定因素，即GDP高售房面積多，GDP低售房面積少。而湛江市的售房面積的多少卻與GDP的關聯(lián)最小，這說明湛江住宅市場與本地經(jīng)濟水平不掛鉤，本地經(jīng)濟的發(fā)展不能夠帶動住宅銷售的增多。換句話講，這也鑒證了湛江的住宅市場與本地的經(jīng)濟發(fā)展是脫鉤的，是不健康的。

所以，湛江市住宅市場短期內(nèi)所表現(xiàn)出來的火熱其實是含有隱患在內(nèi)的，并不是一個健康的市場狀態(tài)。

2、湛江住宅市場對策

針對以上分析并結(jié)合國家對于房地產(chǎn)的政策，本文提出了以下幾點建議，希望能對湛江的住宅市場起到一定的規(guī)劃作用。

（1）降低門檻，吸引外地開發(fā)商進駐湛江。湛江的房地產(chǎn)業(yè)興起不久，市場上并不存在實力雄厚的開發(fā)商，湛江目前的住宅開發(fā)市場幾乎全被本地“土老板”壟斷，外人可知的外來開發(fā)商，只有廣州某水運系統(tǒng)的國企，而且房地產(chǎn)開發(fā)并不是它的本業(yè)。競爭力不足是導致供給不足的直接原因。因此，若想房地產(chǎn)業(yè)能夠健康有序的發(fā)展，必須引放低外地開發(fā)商進駐的門檻，使得更多的具有雄厚實力的房地產(chǎn)開發(fā)商進駐湛江。這樣不僅能夠增加房地產(chǎn)業(yè)的競爭力，同時也會完善住宅的建筑質(zhì)量，最終不僅消費者受益，湛江的經(jīng)濟也會因房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展而更上一個臺階。

（2）有關部門應嚴格把關，禁止一房二證、一房三證現(xiàn)象。目前湛江普遍存在面積在170m2以上房子是一房兩證，面積再大的還有一房三證。造成此現(xiàn)象的原因是逃避國家規(guī)定的“90 m2以下的房子占開發(fā)總房量的70%”的政策，其目的是開發(fā)商為節(jié)約建筑成本和銷售時獲取更多利潤。這對消費者購買住宅是相當不利的，因為消費者購買一套170m2的住房就要貸款2次，其首付的比例也相對增加了，貸款的利率也相應提高，尤其是針對一房三證的買主，現(xiàn)在家庭一般很難實現(xiàn)三人同時用公積金貸款購房，這無疑令消費者購房時付出了更多的成本。因此，有關部門必須嚴格把關，使這種逃避國家政策的違法行為堅決杜絕掉，保證消費者的合法權益，使湛江市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進入良性循環(huán)，才能利于其長久的發(fā)展。

（3）政府應加快加大進度構(gòu)建經(jīng)濟適用房。湛江目前有3000多戶居民符合申購經(jīng)濟適用房的條件。要想保證更多的居民能夠有房住，政府必須加大政策性住房的投入。政府的保證到位也會令炒房者望房興嘆，使得房地產(chǎn)市場更加公平化、合理化。

基于以上的分析和論述，本文認為湛江的住宅市場發(fā)展前景是向好的。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展、居民生活水平的提高、兩型社會建設、城市規(guī)模擴大、城市人口的增多，必然會釋放出大量的住房需求，因此合理的規(guī)劃和有效的維護湛江住宅市場的健康發(fā)展是極為重要的。

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