張 芬
5277套二手房掛牌量是個(gè)什么概念呢?上海市2009年全年新房銷售約為26.4萬套,為歷史上最高銷量,而52萬套二手房相當(dāng)于新房銷售的200%。
截至1月11日,進(jìn)入2010年的短短11天,上海二手房掛牌量猛增至522043套。
52萬套,這么多房子一下子涌了出來,賣方市場(chǎng)肯定是盤算著如何讓這些房子消化掉?遺憾的是,上海樓市的成交量,無論是新房還是二手房,和11天前比起來,已經(jīng)大幅下挫,1月上半月上海成交一手住宅2690套,與12月上半月相比下降了53%。記者了解到,北京、深圳、廣州等一線城市也一樣,成交量已經(jīng)暴跌。
供應(yīng)量猛增但成交量驟降的局面出現(xiàn),再次引發(fā)購(gòu)房群體對(duì)房?jī)r(jià)未來走勢(shì)的熱議,不少人認(rèn)為高房?jī)r(jià)已經(jīng)搖搖欲墜,特別是對(duì)于一線城市而言。
二手房供應(yīng)量激增
52萬套二手房掛牌量是個(gè)什么概念呢?上海市2009年全年新房銷售約為26.4萬套,為歷史上最高銷量,而52萬套二手房相當(dāng)于新房銷售的200%。深圳2009年新房銷售為70074套,52萬套二手房相當(dāng)于深圳7年的新房銷量。據(jù)上海某房地產(chǎn)中介透露,這52萬套二手房約有25%在2009年被倒賣過一次,有的甚至被倒賣過兩次甚至三次。
這么多二手房突然掛牌出來,是近期密集出臺(tái)并實(shí)施的樓市調(diào)控政策起到關(guān)鍵作用,正如中國(guó)社科院研究員曹建海針對(duì)國(guó)務(wù)院遏制樓市投機(jī)行為時(shí)所說,“國(guó)家只要一收緊信貸政策,樓市賣盤將噴薄而出,可能不僅僅如此,而是火山爆發(fā)。”。福州天天向上地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事劉偉群從市場(chǎng)角度分析,“2008年低迷的市場(chǎng)使得需求推后至2009年,房?jī)r(jià)在井噴式需求的帶動(dòng)下飆升,以福州為例,與2008年相比,2009年房?jī)r(jià)平均漲幅達(dá)50%,投資購(gòu)房變成投機(jī)行為。加之開發(fā)商在2008年的開工量小,直接導(dǎo)致之后兩年內(nèi)的一手房供應(yīng)量銳減,市場(chǎng)的二手毛胚存量比一手房的大很多?!?/p>
目前,物業(yè)稅只說在全國(guó)空轉(zhuǎn),“國(guó)十一條”多數(shù)還在重復(fù)過去的故事,一條明確二套房貸以家庭為單位執(zhí)行40%的首付原則,就從上海逼出52萬套房子來,如果央行宣布回收流動(dòng)性,那全國(guó)70個(gè)大中城市到底有多少房子流出來,已經(jīng)是一個(gè)讓人很難預(yù)估的數(shù)據(jù)。
從2009年12月的瘋狂買盤,到2010年1月出現(xiàn)的瘋狂賣盤,炒家的驚恐與慌亂,可見一斑。
房?jī)r(jià)仍然堅(jiān)挺
有業(yè)內(nèi)人士表示,與上海、深圳等一線城市巨大的二手房增長(zhǎng)量相比,購(gòu)房者卻寥寥無幾,過高的房?jī)r(jià)在交易恐慌中搖搖欲墜。然而,盡管成績(jī)不好,但上海地產(chǎn)商“腰桿很硬”。據(jù)記者了解,雖然成交量降低,內(nèi)環(huán)房?jī)r(jià)卻居高不下,中外環(huán)房?jī)r(jià)有所松動(dòng),但下降幅度也極小。1月4~10日,上海內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)間、外環(huán)以外的成交均價(jià)分別為53000元/平方米、17600元/平方米、11000元/平方米。劉偉群說,“由于市場(chǎng)看漲預(yù)期高,投機(jī)者都捂房惜售,造成供不應(yīng)求比例擴(kuò)大,然而,隨著房?jī)r(jià)不斷上漲,那些手頭擁有幾套住房的投資者發(fā)現(xiàn)出租房子所得的租金遠(yuǎn)不及倒賣房產(chǎn)的差價(jià)收益高,于是,樓市泡沫逐漸加劇,房?jī)r(jià)被進(jìn)一步推高。”
“由于稅收調(diào)整后交易成本的增加,大多數(shù)房東想把稅費(fèi)成本轉(zhuǎn)嫁到客戶頭上,上海二手房的掛牌價(jià)格集體上調(diào),但購(gòu)房者并不買賬,造成價(jià)漲量跌的現(xiàn)狀?!鄙虾D撤康禺a(chǎn)中介公司一位業(yè)務(wù)員表示。
中原地產(chǎn)福州分公司營(yíng)銷總監(jiān)林通在接受記者采訪時(shí)說,“中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響很大,回顧2007年對(duì)樓市的調(diào)控,業(yè)界普遍感覺‘下手過重,市場(chǎng)一下子跌得特別深,持續(xù)低迷了2008年一整年。因此,政府最新出臺(tái)的‘國(guó)十一條著重打壓的是過快上漲的房?jī)r(jià)但鼓勵(lì)自住購(gòu)房需求,這意味著2010年的房?jī)r(jià)還會(huì)處于相對(duì)高位,但不會(huì)暴漲或暴跌?!?/p>
林通還認(rèn)為,開發(fā)商在2009年掙得的是盆滿缽滿,縱使購(gòu)房者的觀望情緒加重,成交量下挫,他們也沒有主動(dòng)降價(jià)的理由,并且開發(fā)商依然競(jìng)相高價(jià)拿地,房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入“高投入低運(yùn)轉(zhuǎn)”模式,房?jī)r(jià)將越來越高。
購(gòu)房觀念需改變
福州是否出現(xiàn)類似上海的情況呢?劉偉群說,“福州房地產(chǎn)市場(chǎng)在原理上與上海的相同,只是福州二手房供應(yīng)量沒有上海那么大,但成交量只有2009年12月前的30%。福帥聊階段的房?jī)r(jià)確實(shí)很高,特別是一手房以中高端產(chǎn)品為主、這類產(chǎn)品的受眾群主要是改善型或投資型贍房者,他們對(duì)房?jī)r(jià)的高低不敏感,客觀上推動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)?!?/p>
表面上看,高房?jī)r(jià)似乎是導(dǎo)致普通百姓買不起房的“元兇”,其實(shí)不然?!翱创叻?jī)r(jià)不能只盯著那些數(shù)字,關(guān)鍵是高房?jī)r(jià)和滿足需求之間的平衡。首先,市場(chǎng)上有一部分購(gòu)房者需要也能夠買得起高價(jià)房,這是完全與普通百姓亳無關(guān)系的高端市場(chǎng);其次,政府應(yīng)加快保障房的建設(shè),因?yàn)榉績(jī)r(jià)牽動(dòng)各方利益,房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系民生,只有政府確保限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng),才能滿足廣大中低端的需求;再則,工薪階層的需求也很豐富,他們買不起高價(jià)房但又被保障房拒之門外,成為‘夾心層,目前除了萬科等有實(shí)力的大開發(fā)商能兼顧外,幾乎沒有開發(fā)商愿意針對(duì)‘夾心層開發(fā)適合他們的產(chǎn)品?!眲ト赫f。
林通則表示,購(gòu)房者改變觀念很重要。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的調(diào)查,以前福州的購(gòu)房者非二環(huán)內(nèi)不買,非一手房不買,但如今也逐漸從鼓樓區(qū)往金山延伸,并會(huì)在二手房市場(chǎng)中選擇比較好的社區(qū)。“二手房市場(chǎng)里40~60萬的房子交易最活躍,但到了2009年年底,同一套房?jī)r(jià)格漲到60~80萬,如果購(gòu)房者不降低自己的要求,或縮小購(gòu)買面積,或犧牲路上花費(fèi)的時(shí)間,就無法滿足需求?!彼f。