張 芬
福州的樓面價過萬,房價不斷上漲,越來越多的人感覺住房是奢侈品,甚至連對高房價不敏感的投資購房者也開始考量,福州樓市是否還具有投資價值?
1月5日,福州市國土局發(fā)布2010年第一次拍地公告,出讓城區(qū)內(nèi)兩幅危舊房改造地塊。一幅地塊主要是上海新村的危舊房改造,出讓土地面積為9.34萬平方米,起始價16.1億元;另一幅則涉及王莊危舊房改造,出讓土地面積為25.44萬平方米,起始價43億元。
這也是國家出臺并實施密集樓市調(diào)控政策后,福州首次出讓土地。更讓人關(guān)注的是,起始價為43億元的地塊,其總價遠高于2007年萬科以27億元拍得的五四北地塊,而且新掛牌的兩幅地的起始均價都超過1.5萬元/平方米。開拍之前的地價已經(jīng)如此高,可想而知,出售時的房價將達到多少。不少投資者也開始遲疑,現(xiàn)階段是否還應(yīng)該出手?福州樓市是否還有投資價值?
高房價大行其道
2009年12月25日,福州城區(qū)9幅地塊公開拍賣,這是福州市2009年最后一次公開出讓土地,其中5個地塊的成交樓面價超過1萬元/平方米,2幅地塊的也達到9000元/平方米以上。此次成交的9幅地塊中有5塊位于鼓樓區(qū),面積大多比較小,將來應(yīng)該以高層建筑、高檔社區(qū)為主,可謂是寸土寸金。
從目前開發(fā)商的在售樓盤來看,別墅產(chǎn)品以及高層大戶仍占據(jù)主流,中小戶型還是稀缺,產(chǎn)品“斷檔”現(xiàn)象普遍存在。中原地產(chǎn)福州分公司營銷總監(jiān)林通認為,房地產(chǎn)商受2008年市場低迷影響,供應(yīng)速度急劇下挫,雖然2009年樓市回暖,但從土地開發(fā)周期來看,最快起碼也要一年才能推向市場,因此,2010年上半年甚至更長的一段時間,福州市場上可售的樓盤仍將是存量房,并且以之前被“遺留”下來的豪宅大戶型為主。
記者了解到,2009年福州樓市的成交面積達到520萬平方米的歷史新高,而目前市場又缺少大量購買者急需的中小戶型,今年樓市肯定會持續(xù)供不應(yīng)求的狀況。如此一來,就算房價不斷上揚,購房者觀望情緒加重,開發(fā)商仍不愁賣,樓市行情看漲。
根據(jù)海西房產(chǎn)網(wǎng)公布的數(shù)據(jù),2010年1月4~10日,福州新增預(yù)售面積為1963.35平方米,簽約面積為42624平方米,供應(yīng)量與需求量之間的差距十分懸殊;量價方面,雖然這七天的成交量遭遇寒流,只簽約352套,但當中六天的簽約均價在1.1萬元/平方米以上,出現(xiàn)“量跌價漲”的局面;與成交量大幅下降形成鮮明對比,高價樓盤交易很是活躍,特別是在新推出的“世茂天城”項目的帶動下,由于其均價超過2萬元/平方米,很大程度上拉高了整體均價大幅上漲,一度突破1.3萬元/平方米,再次刷新福州均價的最高記錄。
顯然,遍地的“萬元房”已經(jīng)讓很多購房者失去了對房價的正確判斷,看不清樓市的走向。初次購房的人希望房價降低到能夠負擔的水平,但又害怕越等越漲,不知何時該出手?而投資購房者看著高位運行的房價,似乎也有點如坐針氈,尋思著福州的房地產(chǎn)市場是否還值得投資?
專家解讀:長線投資價值依然存在
“大家時時刻刻談?wù)摰母叻績r,其實都是從新樓盤的售價說事,而現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場主打的又多是別墅或大戶型等豪宅,確切地說,豪宅的價格不能代表房價?!敝康禺a(chǎn)專家劉福泉告訴記者,所謂具體問題具體分析,房地產(chǎn)市場也要分門別類才能看清其本質(zhì),這就好比買車,奔馳、寶馬等進口豪華車價格上漲幾萬,對普通老百姓來說沒什么感覺,因為他們不需要、不關(guān)注,轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)上說,如今這些樓面價過萬的項目,兩年后,均價鐵定超過2萬/平方米,是絕對的豪宅,但這跟普通購房者毫無關(guān)系。
劉福泉還說,“現(xiàn)在市場E缺乏中低端戶型,經(jīng)濟適用房、廉租房供應(yīng)量少且限制條件頗多,所以一般百姓總感覺買不到房,也買不起房。2009年最后一拍的9幅地塊,一半都位于二環(huán)以內(nèi),面積多在10畝左右,適合開發(fā)中小戶型,長期來看具有投資價值,因為未來市中心的中小戶型均價到2.5~3萬/平方米不是天方夜譚。另外,隨著交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善,金山板塊、五四北飯塊和市中心的距離大大縮短,將發(fā)展成為次級中心,其房價也會上一個臺階?!?/p>
地產(chǎn)資深人士林翔則表示,投資空間是階段性的,對長線來說,都具備投資價值,但對短線來說,可能就比較冒險。以樓面價1.5萬/平方米為例,加上各項稅費和建安成本各4000元/平方米、人工推廣費2000元/平方米,以及利息,新樓盤每平方米起碼賣到2.5萬才勉強保本,如果開發(fā)周期拖長,成本還得增加,售價也得跟著上漲,畢竟開發(fā)商是不會做虧本生意的?!斑@是一場政府、開發(fā)商和消費者三方的博弈。中國經(jīng)濟還需要地產(chǎn)作為支柱,央企大鱷不斷成為‘地王,甚至不少沒有涉足地產(chǎn)行業(yè)的上市國企也涌入地產(chǎn),這些都足以證明中國的經(jīng)濟被房地產(chǎn)‘綁架;但過高的房價又導致買不起房的百姓怨聲載道,政府此時出臺一些調(diào)控政策,以緩和開發(fā)商和購房者之間日益加劇的矛盾,最新的‘國十一條指向就十分明確,只是打壓投機行為但鼓勵自住購房需求。因此,短期炒房者必須更加謹慎,并不是所有投資都保賺不賠?!绷窒枵f。