吳 強

[摘要]綜觀我國房地產業(yè)的現狀，金融危機使房地產業(yè)加快進入調整期，但房價依然過高，房地產市場虛火仍旺，房價震蕩跌漲是其理性回歸過程，預期房地產業(yè)真正回升還將有一段時間。建議：改革土地轉讓收費制度，以大幅度降低住房價格；采用“共有產權”形式解決低收入群體的住房問題。只有廣大百姓的安居，才是房地產業(yè)健康發(fā)展之路。

[關鍵詞]金融危機；房價收入比；產權共有；土地制度改革；發(fā)展預期

[中圖分類號]F293.35[文獻標識碼]A[文章編號]1004—9339(2010)01—0013—05

世界性的金融危機，影響著我國的經濟發(fā)展，使已經過熱的房地產業(yè)加速進入調整期。然而，房價下跌、房地產開發(fā)增速回落僅幾個月，房價又燒起上漲的虛火。面對如此狀況，國人拭目而待：房地產業(yè)現處發(fā)展周期的何階段?今后房價是高還是低，能否理性回歸?房地產業(yè)如何實現健康發(fā)展?筆者就這些問題略述管見。

一、房地產業(yè)是否健康發(fā)展

房地產業(yè)發(fā)展是否健康，關系著我國現代化的大業(yè)。我國是發(fā)展中國家，正在實現工業(yè)化和人口城市化，當前的房地產業(yè)不僅是在建住房、公共建筑，而且是在建設能夠容數億人口的現代化城市體系，帶動GDP的增長，承擔著為中國的城市化提供物質基礎的歷史使命。在當前世界性金融危機期間，我國房地產業(yè)能否健康發(fā)展至關重要。而如何判斷房地產業(yè)健康發(fā)展的根本指標仍是房價是否合理、是否相對穩(wěn)定。

1、用房價與家庭收入比來判斷房價高低。在中國這樣一個土地資源稀缺程度高，而勞動力稀缺程度低的國家，把購買一套滿足基本生活需要的60～90平方米普通住房的房價收入比定為5～8年的家庭收入，作為判斷有無支付能力的標準是符合實際的。因為家庭的月收入在當地平均商品房價1平方米以上的家庭，為有購房能力的家庭，其基本依據如上所述，即5～8年一個家庭的總收入相當于60～90平方米的一套住房的總價。當前有一種高房價合理的理論認為，在城鎮(zhèn)居民中，完全有能力購房的家庭占20％～25％，此比重占到70％以上時，房價才是合理的房價水平。并認為，我國是一個工業(yè)化起步時間不長、城市化水平不高、老百姓私人財富累積程度還未達到發(fā)達國家水平。由此得出，我國房價的合理水平正處于以“20％～25％家庭”向“70％左右家庭”為標準的過渡階段。這一過渡的時間，取決于我國城市居民恩格爾系數下降的速度和收入增長速度。這個過程約需20～30年。也就是說，我國房價達到合理水平的時間還要向后推移二三十年。筆者認為，上述結論難經推敲。試問，在這么長的時間70％～80％的家庭無能力購房，老百姓的居住問題難以解決，社會如何實現和諧?房地產業(yè)怎么健康發(fā)展?

2、我國房價收入比依然偏高。當前的高房價是否正常?不同利益的人有不同的回答。有人將我國的房價同日本東京和美國紐約的房價比較，認為我國的房價不算高，還有不少上漲的空間。筆者認為，我們是發(fā)展中國家，老百姓的收入還很低，我國的房價高低應該用我國的房價收入比來衡量。所謂“房價收入比”是指一個地方的一套普通住房的均價與居民家庭年收入的比值。這一指標主要用于衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平，它直接反映出房價水平與廣大居民的購房能力。

雖然廣東省是我國改革開放的前沿，房地產業(yè)快速發(fā)展，居民收入也居全國前列，但廣州的房價收入比依然偏高。據《廣東省統(tǒng)計年鑒》數據統(tǒng)計，廣州市住宅價格近年快速飆升，上漲幅度快于家庭收入的增長(見下表)。

從表中看出，2003年底廣州住房價格每平方米為3888元，到2007年猛增到11574元，4年增長198％，增長將近兩倍。2008年底受金融危機影響房價下跌，但到2009年7月，房價又上漲到萬元以上。2008年與2003年相比，人均收入只增長68.7％，而房價則增長140.2％。收入的增長大大慢于房價的上漲。一快一慢，差距越拉越大，十分不協(xié)調。另有統(tǒng)計數據表明，2008年廣州人均GDP已達10000美元，達到發(fā)達國家經濟發(fā)展的初級階段。以一個3口之家，一套普通住房(毛坯房)按80平方米計算，房價為74.7萬元，家庭年收入7.59萬元，二者之比為9.3，遠高于國際3～6的水平，這還是房價下跌后的住房價收入比。按2007年數據計算，此比例為13.7。深圳是我國的特區(qū)，居民收入高，房價也高，2008年每平方米房價超過15000元，當年人均可支配收入33592元。房價與家庭年收入比為11.9，同樣高于國際通用的標準。廣州和深圳是我國經濟發(fā)展和個人收入水平高的城市，住房收入比尚且如此之高，其他城市更可想而知。

3、房地產健康發(fā)展取決于房價的相對穩(wěn)定。房價的穩(wěn)定是個相對的概念，房價沒有明顯超出當地經濟發(fā)展水平而大起大落，即在2％之內上下波動，就應視為房地產業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。金融危機使我國的房地產業(yè)深受影響，2008年京、滬、深二手房市場盤點，作為一線城市的深圳跌幅最兇。21世紀不動產數據顯示，2008年深圳二手房成交量下跌61.1％，成交價格環(huán)比下跌近4％，高于北京、上海，居三大城市之首。國家發(fā)展改革委員會和國家統(tǒng)計局數據，2009年3月全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.3％。這可謂之房地產業(yè)的冬天。為消除金融危機的影響，國家重新調整了對房地產業(yè)發(fā)展的指導方針，出臺了一系列財政和金融政策，地方政府更是不遺余力，甚至給所屬部門下達房屋銷售任務，有的地方還動用財政經費買房為房產商排憂解難。

曾幾何時，信貸政策開始寬松，千億元貸款投放，大大地緩解了開發(fā)商的資金壓力，給了開發(fā)商提價銷售的底氣。再加上受通脹預期的影響，房價開始不斷上漲，廣州、深圳和全國一樣，投資性購房重返樓市。住房成交數量快速攀升，房價逐月快速上漲，2009年的年初和年中相比較，房地產市場尤如冰火兩重天。.但筆者認為，不能由此判斷這就是房地產業(yè)的又一個春天。因為需求的突然增大，很大程度上是投機性需求所致，而不是最終需求，保障性住房力度加大，供需結構的變化，房價泡沫必然要被擠壓。國內外市場上的價值規(guī)律也證明，商品價格的變化，是呈“w”型不斷運動的過程，近期的房價下降后又在上漲，但是落的前奏，這是規(guī)律也是趨勢，更是房地產業(yè)探底回升的發(fā)展過程。

綜上所述，我國的房地產業(yè)正處于金融危機后的加速調整期，且是一個反復震蕩調整的過程，說其已進入健康發(fā)展期還為時過早。

二、房地產業(yè)周期性調整預期

房地產業(yè)和其他產業(yè)一樣，都遵照一定規(guī)律發(fā)展，尤如一年四季有春夏秋冬一樣，周而復始；發(fā)展中有繁榮必然有蕭條，不能跨越。

1、房地產業(yè)正面臨市場震蕩調整的挑戰(zhàn)。房地產業(yè)是國民經濟的一個產業(yè)部門，和國民經濟的運行曲線基本一樣，相輔相成協(xié)調發(fā)展。然而2008年下半年以來，受金融危機的嚴重影響，我國GDP發(fā)展速度下滑。國外市場縮小，國內需求不足，房價同其他商品價格一起下跌。當時有媒體報道，住宅地價已大幅下跌。全國12城市土地價格調查報告顯示，滬、穗、深、津4市2009年1月份的土地成交價格較上年同

期下跌了50％，上海和杭州的地價2008年12月環(huán)比下跌20％，創(chuàng)近幾年來最大跌幅。全國其他主要城市的土地價格均較上年大幅下跌，土地流拍率高達25％。2009年1～2月份，全國房地產投資僅增長1％，較2008年同期下降35％，其中廣東下降17.1％，增速比上年同期回落64.3％。統(tǒng)計數據還顯示，歷經2003年以來連續(xù)5年高速增長，廣東的房價已終結快速增長勢頭，全省商品房新開工面積、開發(fā)到位資金、銷售回籠資金等多項指標均出現2003年以來的負增長。大多數專家和業(yè)界人士認為，房地產業(yè)已經進入周期性調整的低谷期。讓人難以預期的是，在國民經濟其他產業(yè)保穩(wěn)定、保增長剛有回暖的跡象時，房地產業(yè)一花獨秀，房價開始快速上漲，買地開發(fā)一片火熱，仿佛房地產業(yè)又進入一個繁榮時期。筆者認為，這是表面現象，更深層次的矛盾有的已開始顯現，有的還未暴露。

一是，天文數字的銀行信貸并未如期真正進入實業(yè)部門，而轉圈流向已是暴利的房地產業(yè)。俗話說，羊多的地方必然草多，因此，那些和房地產開發(fā)毫不沾邊的紡織企業(yè)和家電企業(yè)都紛紛加入，此情此景和1993年前后的房地產業(yè)虛假“黃金時期”如出一轍。

二是，受通脹預期影響，投資與投機性炒房階層重回房市。小富者為貨幣資產保值而買房，大富者為貨幣資產增值而囤房、炒房。房市的剛性需求降低到40％不到，多數低收入群體無力購房。

三是，受國家土地政策的限制，可轉讓的土地所剩無幾，開發(fā)商將買到手的地囤積起來待價而沽，住房的供給人為地減少。這些矛盾的暴露，使本來可以和緩的調整過程，可能在震蕩調整中實現。

據報道，商業(yè)銀行已開始從嚴審批二套住房的按揭貸款，國家相關部門也將對房地產開發(fā)商的過量囤地和哄抬房價的行為出臺相應政策。由此，從表面現象看，雖然今年8月份房價沒有下降，但銷售面積已大幅下降，房價已處在高處不勝寒的位置，房地產業(yè)將會面臨震蕩性調整的嚴峻挑戰(zhàn)。

2、房地產業(yè)調整期預期。經濟發(fā)展的各個階段都有一個過程，不可能人為地大量縮短，一半年后就又進入一個上升期。長遠看，由于土地資源剛性供應，住房需求不斷增加，房價上漲是總的趨勢。在這一過程中，房價也不是一直下跌或上漲，而是有升有跌、有起有落。在近期，由于多種因素凝合房價被震蕩拉升至高位，這是金融危機期間房地產市場的獨特現象。房地產業(yè)調整期到底多長?雖然眾說紛紜，但又有相同之處。國家發(fā)展改革委員會專家在分析金融危機的影響時認為，房地產業(yè)和國民經濟的運行曲線基本一樣，調整期會有3～5年。

美國一項對世界房地產市場在金融危機中發(fā)展情況的研究結果顯示，房地產市場一旦出現周期性的調整，大概會持續(xù)5～6年，其價格下跌大約35.5％。中國社科院金融研究所研究員易憲容認為，房地產市場的調整，主要在于價格的全面調整，中國的房地產市場仍需深入調整。世界經濟研究所副所長、研究員李向陽指出，經驗推測行業(yè)危機至少持續(xù)兩年之久，房屋價格下跌35％。筆者認為，上述觀點雖有不同，但都認為房地產業(yè)的調整還未到位，調整期是個較長的過程，這是正確的。雖然在宏觀利好政策的綜合作用下，敏感的房價在較短的下滑期后，快速地呈“V”型攀升，但房地產業(yè)的調整主要是房價的調整，什么時期房價能調整到位，房市的真正需求才會釋放出來，而這樣的調整期會快于CDP半年提前到位。由此預期，房地產業(yè)的復蘇將還要一年左右。

左證：新華網調查顯示，有82.3％的網友認為，現在的樓市不是真實回暖；中國指數研究院院長陳晟預計，在短期內由于一些非理性需求的支撐，房價仍然會上漲，但之后又會進入調整期，并將一直調整到2010年底。

三、金融危機期房地產業(yè)路在何方

金融危機嚴重影響了我國國民經濟的發(fā)展，唯獨房地產鶴立雞群，房價下降幾個月后又感冒高燒不退。如何使過高的房價降下來，有三個方面的對策。

1、改革現行的土地轉讓收費制度。房價過高有種種原因，但地價過高并不斷上漲是主要原因。據國土資源部公布，中國的地價占房價的平均比例為23.2％，對此數據房地產業(yè)界有很大異議。2009年7月24日，該部將全國被調查的620個房地產項目的數據予以發(fā)布，其中北京的21個項目中，地價最高占房價的51.36％。全國地價占房價的最高比例為58.6％，該項目在河北石家莊市。地價占房價低的比例為5.3％。但全國工商聯(lián)房地產商會2008年就全國9個城市房地產開發(fā)成本的調查，土地成本占開發(fā)成本比例高達58.2％。兩個機構公布的地價占房價的比例，高低相差太遠。

對于國土資源部有關地價占房價比例的數據，開發(fā)商大聲喊冤。以任志強為代表的開發(fā)商公開反駁，認為“如果政府用不同部門分別收取的和土地相關費用又各算各的賬，各自只公布自己收取的那一部分錢，就認為是土地的成本在房價中的比例不高，是欺騙群眾。”地價占房價的比例到底已高到多少，難以準確知道，但比例高應是事實。而地方政府對此并不煩心，因樓市高溫帶動地市火熱，進而增加了地方財政的收入。有數據顯示，截至2009年7月底，上海市政府已有217億元土地出讓金收入，值得注意的是2008年全年這項收入也只有154億元。從而看出，地方政府的這一供地潮，名義上是平抑房價，實際上是為地方財政做抓手，向土地要收成、要收益，自然地價越高越好。

過高的房價如何降下來?要在土地的轉讓制度上做文章，在土地制度的改革和完善中尋出路。應當改革當前土地50～70年出讓期一次收取轉讓金的體制，以每年繳納房產稅代替一次收取土地轉讓費。這樣的好處在于，一次性的土地成本分攤到今后幾十年的土地使用過程中，房價由此會下降30％多。政府對出讓土地的財政收入也會持續(xù)不斷，從而杜絕一次性吃子孫飯的短期行為。使大多數城鎮(zhèn)居民，包括農村轉移到城市的農民工也買得起房，在城市安居樂業(yè)，進而加快城市化步伐。當然，不論何種具體的土地轉讓形式，必需采取嚴厲的措施，嚴防開發(fā)商囤地，否則再好的土地轉讓制度也會流于形式。

2、推行“產權共有”，解決低收入群體安居問題。在城市居民中有相當部分人，由于經濟收入窘迫，買不起商品住房，三代同居一室的家庭不是少數。不僅西部如此，就連東部的珠三角地區(qū)也有同樣現象。為此，中央專撥經費，并要求地方政府配套經費，以解決低收入群體的住房問題。各地各級政府的辦法不少，但效果不好。一是地方財政困難，無財力配套；二是即便為這部分弱勢群體蓋了經濟適用房或限價房，但仍有人買不起。并非這部分低收入者不愿以自己的能力解決住房問題，而是心有余而力不足，他們的家庭收入只能購買一套房的部分產權。如何破解這個難題，可推行“共有產權”解決資金問題。如西部的甘肅省，解決低收入群體的住房共需資金156億元，其中國家補助41.6億元，要求地方財政配套114.4億元，而全省2008年地方財政收入僅為264.9億元，如此大的配套資金數額顯然超出了地方財政的承受能力。資金困難，但事還要辦。他們試行一套住房兩種產權制度，國有產權由國家投資和省財政補助的保障性住

房資金形成，私有產權由符合保障性住房條件的家庭，通過自愿購買保障性住房(廉租房、經濟適用房、限價房)的部分產權取得。交清白有產權的房款后，辦理房產證，注明共有產權的比例，視同該戶一次性享受了國家住房保障優(yōu)惠政策，解決了住房困難。共有產權的保障性住房可上市交易，國有產權的購房收入作為保障性住房的建設經費，?？顚Ｓ?。出售保障性住房的家庭不得再申請政策性優(yōu)惠住房。

從實際效果看，“共有產權”方式是當前緩解保障性住房建設資金不足的好辦法，起到一石三鳥的作用。一是解決了保障性住房的資金問題，且有可持續(xù)性；二是基本上解決了低收入家庭的住房問題，用市場房價的30％左右經費購買即有了自己的產權(部分)房；三是可按市場規(guī)律運作自由出售，有經濟能力時可全部購買房屋產權。這種共有房產權的形式是保障性住房建設的創(chuàng)新之舉，也是房地產業(yè)健康發(fā)展的重要保障。

3、房地產業(yè)震蕩調整的方向。在金融危機期間，我國房地產業(yè)由冷到熱，房價由降到漲，房地產業(yè)再次站在十字路口，何去何從?

(1)國家政策將變臉。面對房地產業(yè)再次燃燒起的房價虛火，宏觀政策不得不開始變臉，房地產政策的蜜月期也將結束。銀監(jiān)會再次重申嚴格執(zhí)行二套房貸政策，北京、上海、深圳、廣州和南京等一線城市，二套房貸政策相繼收緊，各家商業(yè)銀行已開始執(zhí)行“首付四成+利率1.1倍”的新政策，之前的8.5折利率優(yōu)惠相繼取消。

面對2009年7月后土地市場的過熱現象，高溢價導致地價房價比過早進入危險地帶，對開發(fā)商國地的強烈意愿和行為，國土資源部表示，下半年要加強土地的批后監(jiān)管，防止趁機搭車圈地。過高的房價和開發(fā)商的暴利，引起國家稅務總局的高度重視，2009年8月5日表示，近日要把房地產業(yè)的稅收作為監(jiān)管重點。財政部表示，防范信貸資金進入股市、樓市，助長泡沫和引發(fā)金融危機。很明顯，樓市的虛火、過高的房價，已引起監(jiān)管層的高度重視，我國的房地產業(yè)進入了一個敏感時期。

(2)價漲量跌，博弈加劇。2009年第3季度開始，深圳、廣州、北京、上海等大城市房價與成交量齊升的走勢正在發(fā)生變化，價漲量跌正成為主題詞。8月份環(huán)比住房成交量大幅下滑。如深圳市，在國內具有樓市風向標的作用，8月份一手住房成交4114套，比7月成交的5501套減少25％。全國樓市銷售面積同樣出現同步下滑現象，據中國指數研究院8月份的數據監(jiān)測顯示，監(jiān)測的30個城市中，僅有8個城市住房成交量上升，22個城市成交量環(huán)比下降11.2％。另據9月3日的全國秋季房展數據，首日成交面積較春季房展會下降47.6％。從而看出，在房價居高不下的現狀下，房市已進入博弈狀態(tài)，持幣觀望再次出現。

(3)房地產業(yè)態(tài)勢。當前房地產開發(fā)企業(yè)資金狀況良好，2009年9月和10月房價受漲價慣性影響還可能上漲，但絕不會太持久，種種跡象顯示，房市的拐點將在近期再現。原因如下：

一是房市從金融危機后由冷到熱，房價已連續(xù)5個月暴漲，是特殊情況下的非正常需求引起的。房價如此暴漲，不利于國民經濟的復蘇，嚴重地擠壓了其他需求，影響了內需正常擴大。吹大了的房價泡沫應逐漸破滅，否則將會給我國金融業(yè)造成毀滅性的打擊。這次由美國次貸危機引發(fā)的國際性金融危機，不啻為一記當頭棒喝，不能傷口未好就忘了痛。

二是市場規(guī)律顯示，價格始終圍繞價值上下波動，有商品交換，物價就有升有降，否則就不是市場規(guī)律。2009年的房價，由降低到高漲，再到下降跡象的出現，正是房價震蕩調整合理回歸的過程；是房地產業(yè)周期性發(fā)展，由波谷走向波峰，實現健康發(fā)展的過程。

三是不斷攀升的房價使剛性需求難以實現，投資性需求也將看淡投資升值，購房人群會進一步減少，需求會進一步萎縮，市場住房成交量將進一步下降，房價面臨向下調整的壓力，拐點將再現。

四、結語

住房問題能否較好解決?房地產業(yè)能否健康發(fā)展?回答是肯定的。據《經濟參考報》2009年9月11日報道，重慶市政府鄭重公布了調控房價的目標：“一個正常就業(yè)的普通家庭，6.5年的家庭收入可買得起一套中低檔商品房。”此言點燃了重慶市民購房的希望，也給了其他城市市民解決住房問題的信心。

各級人民政府有責任采取措施，想方設法解決中低收入者的住房難題。既要讓老百姓分享改革發(fā)展的成果，實現安居樂業(yè)、住有所居的希望，也要讓房地產開發(fā)商充滿信心，有一定利潤可賺。只有這樣，才是房地產業(yè)健康發(fā)展之路。

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