呂 甜

2009年，在一個月的時間內(nèi)廈門3家地產(chǎn)在港相繼上市。扎堆上市，這些熱情奔赴IPO的房企表現(xiàn)如何?夢想很美，它們又是怎樣面對破發(fā)或延遲的尷尬?

2009年10月14日，寶龍地產(chǎn)(01238，HK)在港上市；

2009年11月2日，禹州地產(chǎn)(01628HK)在香巷掛牌上市；

2009年11月14日，明發(fā)集團(00846，HK)在香港聯(lián)交所主板掛牌交易。這是繼寶龍地產(chǎn)和禹洲地產(chǎn)之后，第三家在港上市的廈門民營房地產(chǎn)企業(yè)。一個月內(nèi)三連發(fā)，廈門房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造了一個不小的奇跡。

搶灘融資扎堆上市

“不是已經(jīng)在香港上了市，就是在去香港上市的路上”。

香港聯(lián)交所近日稱，已收到中駿置業(yè)的上市申請，預(yù)計融資4億美元(約31.2億港元)。成立于1996年的中駿置業(yè)，是中駿集團(香港)有限公司的核心企業(yè)，主要業(yè)務(wù)包括投資控股、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)投資及物業(yè)管理等，主力在廈門開發(fā)豪宅物業(yè)，其余大部分分布在泉州、福州、漳州，另外也拓展至北京、山西及深圳等地。

如果上市成功，這將是廈門半年內(nèi)第四家港股上市的房產(chǎn)企業(yè)——不僅是廈門，此番赴港上市熱潮幾乎席卷了全國。

一切始于2009年7月北京金隅的成功上市。去年7月29日，北京金隅在香港證券交易所正式掛牌交易，籌集資金54億港元。兩周后的8月17日，世聯(lián)地產(chǎn)在深交所中小板上市，融資6億元。緊接著，在不到兩個月的時間里，恒盛地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、禹州地產(chǎn)、明發(fā)集團、龍湖地產(chǎn)等公司相繼成功在香港聯(lián)交所掛牌上市。

據(jù)了解，還有超過20家的房地產(chǎn)企業(yè)計劃在A股和H股上市，募集資金規(guī)模將超過1000億元，一場房企的資本盛宴正在拉開帷幕。

記者在采訪中了解到，有些房企2007年便開始籌備在A股上市，例如寶龍，但因為當時國家宏觀調(diào)控的轉(zhuǎn)向，一直未能如愿。而由于監(jiān)管等一些原因，在香港IPO比A股更容易。所以，當2009年總體環(huán)境有所好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)商的業(yè)績出現(xiàn)大幅增長之時，不少房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛選擇赴港上市。

2009年12月17日，財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50％。”

這一被很多業(yè)內(nèi)人士比喻成“調(diào)控第一拳”的政策對房地產(chǎn)商的資金運作能力提出了更高要求。地價高漲已經(jīng)奏響了行業(yè)集中度不斷提升的前奏，具有資本優(yōu)勢的企業(yè)將加快土地儲備增長，其中，融資能力成為了影響行業(yè)地位的關(guān)鍵。

難以擺脫的破發(fā)魔咒

2009年10月9日，是寶龍地產(chǎn)原定在港交所掛牌上市的日子。然而就在10月6日，寶龍地產(chǎn)發(fā)布公告稱，鑒于香港資本市場新股發(fā)行方面的波動情況以及公司面向散戶發(fā)行部分的股份認購不足，計劃將首次公開募股籌資規(guī)模從6.28億美元降低至3.53億美元，而發(fā)行價也由原定的每股3.3～4.9港元下調(diào)至2.75～30港元，降幅達16.7～44％。調(diào)低招股價后，由于有關(guān)方面需要另出補充文件讓投資者考慮，其上市日期也最終推延至10月14日。

“寶龍主動調(diào)低招股價意在拉升投資者信心，也是為了適應(yīng)目前的市場形勢。”寶龍集團總裁助理劉曉蘭向記者表示。寶龍地產(chǎn)2009年全年盈利預(yù)測為12.2億元人民幣，對應(yīng)調(diào)整后定價的市盈率約為8倍。劉曉蘭認為，這個數(shù)據(jù)與調(diào)整前對應(yīng)15倍的市盈率相比，新招股價對于投資者會有一定吸引力。

不僅是寶龍地產(chǎn)，明發(fā)集團也在原定上市日期前發(fā)布公告，宣布發(fā)行價降低、發(fā)行延期。而禹洲地產(chǎn)更是以招股價下限2.7港元定價，發(fā)行價對應(yīng)的市盈率僅5.5倍，相比早先預(yù)期的融資規(guī)?？s水10多億港元。

在分析師們看來，此番降價、延期實屬無奈，內(nèi)地房地產(chǎn)公司近來在香港股市IPO的糟糕表現(xiàn)為此埋下了伏筆。受到金融危機及內(nèi)地樓市2008年低迷的影響，國際資本對內(nèi)地房企從當年的追捧期直接進入到嚴格的選擇期。他們的口味已經(jīng)明顯變化。

由2009年9月底上市的華南城開始(01668 HK)，中國中冶(01618HK)、中國利郎(01234HK)和匹克體育(01968.HK)等多只新股在港上市首日都以破發(fā)收場。即使以中下限定價的恒盛地產(chǎn)(01845 HK)，也未能擺脫魔咒，10月2日開盤首日即大跌14.6％，成為連續(xù)第5只破發(fā)的內(nèi)地新股。

“正是這些內(nèi)地企業(yè)、特別是恒盛地產(chǎn)上市首日的糟糕表現(xiàn)，讓投資者對內(nèi)地房企的信心動搖，最后直接促使三家地產(chǎn)調(diào)價?！庇⒋笞C券資深理財經(jīng)理周達望對記者表示。

精心準備下，寶龍地產(chǎn)掛牌當日開盤價比發(fā)行價高開12％，之后便一路走低，最終以2.8港元報收，較發(fā)行價高出1.8％。而禹州地產(chǎn)與明發(fā)集團更是沒有逃過首日“破發(fā)”的命運——掛牌首日，禹州地產(chǎn)開市報價2.45港元，較招股價2.7港元低開9.3％，最低曾探至2.42港元，最終報收于2.6港元，微跌0.741％；明發(fā)集團首日開盤即報2.29港元，較發(fā)行價2.39港元下跌4.18％，而這個開盤價2.29港元正是明發(fā)掛牌首日的最高價，隨后一路走低，休市時明發(fā)收報2.15港元，較發(fā)行價下跌達10.04％。

“因為2008年資本市場以及房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整使得赴港上市的環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了改變。”周達望表示，“香港市場對于內(nèi)地房企是存在疑問的，這些疑問都是基于內(nèi)地房地產(chǎn)的長遠發(fā)展，這與國家未來的政策以及2010年貨幣政策的不確定性關(guān)系很大?！?/p>

資本戰(zhàn)引發(fā)圈錢熱

雖然“錢途”并不平坦，但仍有不少地產(chǎn)商堅定奔赴上市。局達望認為，這些公司“明知山有虎，偏向虎山行”的原因，一方面是希望能夠獲得一張“上市牌照”，為未來擴張鋪路；另一方面，地產(chǎn)商們均中長期看好中國樓市，如果不上市，將被邊緣化。即便折價、時機不太晗當。也不會放棄上市之路。

“圈錢，是房地產(chǎn)商赴港IPO的目的之一?！敝苓_望毫不諱言，“現(xiàn)在房企拿地遠不如以前那樣容易了，拼的就是資金。誰錢多，誰就買得起地，誰就能占有市場份額。有了地，又能再進行融資，這樣便具備了無限擴大的可能?？梢哉f，如今資本運作方式已經(jīng)成為房地產(chǎn)商的核心競爭力?！?/p>

“買地——上市——再買地”，在資本市場瘋狂的2007年，這樣的資本運作模式讓不少地產(chǎn)企業(yè)獲益匪淺，也引發(fā)了房地產(chǎn)業(yè)的泡沫。在2009年多個城市房價出現(xiàn)大幅上漲的情況下，資金過度涌入房地產(chǎn)行業(yè)容易造成新一輪的泡沫。為了遏制這一現(xiàn)象，證監(jiān)會有關(guān)債責人曾在公開場合表示，對募集資金用于囤積土地、房原，或用于購買開發(fā)用地等的IPO，不予核準。

據(jù)寶龍地產(chǎn)透露，此次上市募得27億資金中的大約15億元將用于在內(nèi)地收購新的土地儲備以供開發(fā)，以及償還最近購得新項目中的部分尚未繳付的七地出讓金。這筆資金占此次上市募集資金的60％以上。

對此，英大證券資深房地產(chǎn)行業(yè)分析員何思楊認為，“長遠來看，上市后籌得的這些資金會流入樓市，導(dǎo)致樓市資金量擴大。但由于土地供應(yīng)是有限的，資金的大量涌入反而會推高地價，房價便會跟著上漲。這是一個推波助瀾的影響?！?/p>

何恩楊表示，在金融危機之后，銀行加大了對風險的控制，從而更傾向于向資信良好的大型企業(yè)發(fā)放貨款，而上市也往往眷顧有競爭力的大型房企?！斑@無疑將加速全行業(yè)洗牌的過程。而部分優(yōu)秀的民營開發(fā)商在二、三線城市占有一定的影響力，它們必然也會通過謀求上市實現(xiàn)規(guī)模擴張和份額提升?！?/p>

禹洲地產(chǎn)的目前土地儲備為350萬平方米，其中近160萬平方米集中丁二廈門，在近期在港上市融資的內(nèi)地房地產(chǎn)公司中，屬于中小型地產(chǎn)公司。總經(jīng)理助理陳賽紅表示，他們在路演過程中發(fā)現(xiàn)，基金們不再“以土地多寡論英雄”，而是更為關(guān)注土地具體所處的城市、土地的優(yōu)質(zhì)程度能否帶來高增長性，充足的土地儲備不再是“一夜走紅的法寶”。