本刊記者 馮京津

房地產(chǎn)新政出重拳

本刊記者 馮京津

為進(jìn)一步貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知精神，國家有關(guān)部委近日分別出臺措施，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。具體措施是：一是各地要加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策措施的力度。二是完善差別化的住房信貸政策。三是調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。四是切實(shí)增加住房有效供給。五是加大住房交易市場檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。

新一輪調(diào)控開始

9月29日，更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺：貸款購買商品住房的首付比例調(diào)至30%及以上。而在此之前，首次購買90平方米以下普通住宅的貸款最低首付為20%。與“國十條”相比，多項(xiàng)調(diào)控政策擴(kuò)至全國范疇。文件稱，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。而在“國十條”中，上述政策則限定于“商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)”。

此次調(diào)控措施出臺，被認(rèn)為標(biāo)志中國房市進(jìn)入新階段，房地產(chǎn)行業(yè)支柱性地位開始受到質(zhì)疑。但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)作為拉動經(jīng)濟(jì)的主要力量，在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱性地位短時(shí)期內(nèi)不會改變。但行業(yè)法律及政策框架則在不斷完善中，包括了保障性住房政策制度化、土地出讓制度的完善、配套的社會保障制度等。

實(shí)際上，“國五條”中已經(jīng)包含對于高房價(jià)和熱錢推動通脹的雙重?fù)?dān)憂。控制高房價(jià)關(guān)乎民生福祉，控制熱錢關(guān)乎宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境。從這個(gè)意義上說，樓市調(diào)控加碼不僅涵蓋了政府對房價(jià)的關(guān)注，還有保護(hù)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的考量。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇極其脆弱的情況下，這意味著樓市調(diào)控的嚴(yán)肅性和長期性將成為常態(tài)。

由于新政出臺力度較大，各地購房者更趨理性，普遍持觀望情緒，樓市交易較淡。本輪調(diào)控除了運(yùn)用市場機(jī)制的手段，還加強(qiáng)了對地方政府的監(jiān)督和問責(zé)力度，對省級人民政府穩(wěn)定房價(jià)和住房保障工作進(jìn)行考核與問責(zé)。對政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。

中共十七屆五中全會為今后五年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展確定了“調(diào)整結(jié)構(gòu)、改善民生”的發(fā)展基調(diào)。而作為同經(jīng)濟(jì)和民生都密切相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)，無疑也將面臨調(diào)結(jié)構(gòu)的重任。

房產(chǎn)稅開征箭在弦上

新政實(shí)施近半年來，房價(jià)并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降，而且近期又有回升跡象，一些一線城市房價(jià)從8月下旬開始回升，9月底基本達(dá)到上漲高峰，有些樓盤價(jià)格已反彈回新政前的高點(diǎn)。國慶前的中秋小長假樓市成交量已經(jīng)回升，很多的樓盤都選在9月、10月份開盤，一些中介機(jī)構(gòu)則要求更多的人假期加班，迎接即將到來的房地產(chǎn)回潮。這種情況下，為了鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，不至于出現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控反彈，新國五條出臺，房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴再起，再次強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，并明確指出“加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，并逐步擴(kuò)大到全國”。但是能夠出臺并不代表會很快出臺，正如財(cái)政部此次公開文件中所說，考慮到房地產(chǎn)改革情況復(fù)雜，擬先在部分城市對部分個(gè)人擁有的住房進(jìn)行試點(diǎn)，恢復(fù)征收房產(chǎn)稅，積累經(jīng)驗(yàn)后逐步擴(kuò)大到全國。

據(jù)了解，重慶市目前上報(bào)至財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的試點(diǎn)方案，采用了“套數(shù)越多、面積越大”——稅率逐級提高的累進(jìn)計(jì)稅方式，其原理與個(gè)人所得稅的累進(jìn)稅率相同。而財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)啟動了對房地產(chǎn)稅的會簽程序，其中就包含采用累進(jìn)計(jì)稅方式的“重慶方案”。

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康還表示，房地產(chǎn)稅并不會是政府調(diào)控的“最后一張牌”，未來調(diào)整一定是多種手段綜合使用，比如物業(yè)稅，其實(shí)物業(yè)稅跟房產(chǎn)稅是一回事，都是在保有環(huán)節(jié)中征稅，但因物業(yè)稅有一個(gè)較長立法過程，房產(chǎn)稅只需在現(xiàn)行稅收政策中進(jìn)行試點(diǎn)就能推出，因此會選擇現(xiàn)行推出物業(yè)稅，現(xiàn)在問題在于如何不失時(shí)機(jī)地進(jìn)入試點(diǎn)。

房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)是切實(shí)解決深層次、結(jié)構(gòu)性問題，促進(jìn)形成合理的住房供給結(jié)構(gòu)，滿足多層次的住房需求，促進(jìn)城市化的健康發(fā)展。

結(jié)構(gòu)調(diào)整是關(guān)鍵

中共十七屆五中全會為今后五年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展確定了“調(diào)整結(jié)構(gòu)、改善民生”的發(fā)展基調(diào)。而作為同經(jīng)濟(jì)和民生都密切相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)，無疑也將面臨調(diào)結(jié)構(gòu)的重任。

業(yè)內(nèi)相關(guān)人士表示，五中全會討論的“十二五”規(guī)劃中關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)容，將聚焦于保障性住房建設(shè)、房地產(chǎn)管理法修訂等制度性變革?？梢灶A(yù)見，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位在新的五年中不會顯著動搖，但隨著房地產(chǎn)業(yè)“調(diào)結(jié)構(gòu)”的不斷深入，近年來房地產(chǎn)發(fā)展過程中出現(xiàn)的各種“失衡”問題將逐步化解。

近年來，在城市化進(jìn)程提速的帶動下，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資、消費(fèi)對國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用日益明顯。但是，隨著過多的社會資本流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，土地囤積、捂盤惜售、商品房炒作、資產(chǎn)泡沫膨脹等問題也開始凸現(xiàn)。而在房價(jià)過快上漲的背景下，樓市供給和需求的失衡、產(chǎn)業(yè)要素資源分配的失衡、居民收入和消費(fèi)的失衡等現(xiàn)象也開始加劇。房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)性問題，不僅影響到民生的改善，更影響到國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

中國樓市的問題核心是其市場結(jié)構(gòu)問題及貧富懸殊問題，以致發(fā)展商能透過其定價(jià)能力、持貨能力及一手房市對二手房價(jià)的指標(biāo)性作用，將房價(jià)推高至總房屋供應(yīng)量不足以同時(shí)滿足富裕者的投資性需求，及普通大眾的剛性需求，由于前者肯出較高的價(jià)錢，市場力量自然將有限的房屋分配予“有錢”的人，以致普通大眾的“住房需要”被犧牲掉。因此，即使房價(jià)調(diào)控下調(diào)兩三成，待售的商品房很大可能會流入較不需要房貸的富裕者或已有房者之手，其余一小部分則流入尚未有房但須在未來二十年吃力供房的中高收入者，至于沒有房子的普通大眾，房價(jià)調(diào)不調(diào)也是買不起。

房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)是切實(shí)解決深層次、結(jié)構(gòu)性問題，促進(jìn)形成合理的住房供給結(jié)構(gòu)，滿足多層次的住房需求，促進(jìn)城市化的健康發(fā)展。