張道航

房價調(diào)控輪回如何才能就此打住

張道航

近年來，房價調(diào)控呈現(xiàn)出“調(diào)控-觀望-上漲”的輪回，而且每經(jīng)歷一次這樣的輪回，房價都會上升到一個新的高點，甚至出現(xiàn)報復性上漲，調(diào)控輪回似乎成了房地產(chǎn)市場的常態(tài)。2010年4月出臺的“國十條”，被稱作是有史以來最嚴厲的樓市調(diào)控政策，但是也未能避免這種輪回的再現(xiàn)。從4月至7月，在經(jīng)過這段時間的成交量下降而房價依舊堅挺的觀望后，8、9兩個月又出現(xiàn)了量價齊升的市場走勢。于是，9月29日國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部、監(jiān)察部等多部委又出臺了繼“國十條”后的“二次調(diào)控”，樓市再度陷入觀望?？磥?，“金9”過后的“銀10”是不會再現(xiàn)了，然而人們所期望的絕不是眼下的這種觀望，而是觀望過后樓市的調(diào)控輪回能否就此打住，以及房價能否回歸理性。

國外的樓市也會出現(xiàn)異常，政府也要對房價實施市場調(diào)控，但卻不會像我國這樣出現(xiàn)“調(diào)控-觀望-上漲”的輪回，也不會出現(xiàn)且調(diào)且漲、越調(diào)越漲的尷尬。其中一個重要原因是，政府并不僅僅局限于對樓市異常時的市場調(diào)控，更有平時的市場監(jiān)管。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，市場監(jiān)管與市場調(diào)控一樣，都是政府的基本職能。監(jiān)管的目的不僅是為了維護市場秩序，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，也是為了促進社會公平。而價格作為市場的靈魂，必然成為政府對市場實施監(jiān)管的重要指向。當然，面對市場上難以計數(shù)的各種商品和服務的價格，政府沒有能力也沒有必要實行逐一的價格監(jiān)管，只能對那些與國計民生直接相關的重要商品和服務的價格實施監(jiān)管。諸如奢侈品等非國計民生所必需的商品或服務的價格，則可以放開由市場自行定價。但是，住房作為與國計民生密切相關的特殊商品，無論是它的銷售價格還是租賃價格，在許多市場經(jīng)濟國家都是被置于政府的監(jiān)管之下的。有的國家政府甚至可以對農(nóng)產(chǎn)品的價格棄之不顧，卻對房價施以嚴格的監(jiān)管。因為在當今的全球貿(mào)易體制下，一個國家的農(nóng)產(chǎn)品價格如果漲幅過高，就會引來國際市場上的農(nóng)產(chǎn)品進來“封頂”；而房價如果漲幅過高，沒有哪個國家能夠從國外進口住房來平抑國內(nèi)的房價。

整體看，由于政府原因造成閑置的比例大、協(xié)商查處難度大，再加上較早出讓的“毛地”拆遷難，以閑置土地為主的房地產(chǎn)違法違規(guī)用地查處結案率比較低

但在我國，卻不是按照這種“抓大放小”的思路來進行價格監(jiān)管的。有的地方政府對諸如牛肉面、米線等商品和服務的價格出臺了嚴厲的監(jiān)管舉措，可房價卻一直是價格監(jiān)管的盲區(qū)。必須看到，在我國這樣一個住房供給長期偏緊的市場上，放棄監(jiān)管房價則勢必會趨于高漲，市場調(diào)控即使能在一段時間內(nèi)讓這種漲勢有所緩解，但是調(diào)控過后房價還會繼續(xù)恢復上漲。這正是導致我國住房價格出現(xiàn)“調(diào)控－觀望－上漲”輪回的關鍵所在。從市場調(diào)控與市場監(jiān)管的功能看，盡管二者都是為的使市場趨于穩(wěn)定和均衡，進而更好地實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，但卻有著明顯的不同。市場調(diào)控通常是針對市場上出現(xiàn)的暫時失調(diào)而采取的臨時措施，具有短期性特征；而市場監(jiān)管則是為了保證市場的有序運行所實行的強制手段，并具有長期性特征。為了從根本上扭轉房價調(diào)控中的輪回現(xiàn)象，并建立起穩(wěn)定合理的房價形成機制，政府不僅應當施以必要的市場調(diào)控，同時也應借鑒國外經(jīng)驗，建立起房地產(chǎn)市場的價格監(jiān)管制度，對住房銷售和租賃中的房價“超高”和“暴利”，給予必要的處罰和打擊。譬如，德國法律規(guī)定：房價、房租超高乃至暴利者要承擔刑事責任；如果地產(chǎn)商制訂的房價超過“合理房價”的20%為“超高房價”,根據(jù)德國《經(jīng)濟犯罪法》就已經(jīng)構成違法行為；如果地產(chǎn)商制訂的房價超過50%則為“房價暴利”,這已經(jīng)觸犯了《刑法》構成犯罪,出售者將受到更高罰款,甚至最高被判處三年徒刑。至于什么樣的價格才算“合理房價”，國外通行的標準是，房屋開發(fā)的全部成本再加上5-10%的開發(fā)利潤。按此標準可以判定，目前我國房地產(chǎn)市場上的住房銷售價格大都超出國外通行的“合理房價”水平。但是，開發(fā)商以及房地產(chǎn)投資投機者的暴利行為卻并未得到應有的處罰，房地產(chǎn)泡沫成為不爭的事實。

實現(xiàn)政府對房價的有效監(jiān)管，前提是必須弄清房地產(chǎn)開發(fā)成本。盡管房價的成本核算是一項較為復雜的工程，但并非不可為。2008年底，山東省臨沂市在中心城區(qū)選定了7個地塊，經(jīng)詳細測算后發(fā)布了《關于公布臨沂中心城區(qū)高層商品房開發(fā)成本的公告》。此前，2005年7月福州市物價局也曾向社會發(fā)布過當?shù)刈≌杀厩鍐?，但由于來自有關方面的壓力，當年11月就宣布不再向社會發(fā)布?？梢?，只要政府能夠排除各種阻力和干擾，完全可以弄清房地產(chǎn)的開發(fā)成本。而且，我國《統(tǒng)計法》也賦予了統(tǒng)計部門對各行業(yè)的經(jīng)濟數(shù)據(jù)進行普查和統(tǒng)計的職能，其中就包括行業(yè)利潤；《價格法》也規(guī)定，物價部門具有測算并發(fā)布自主定價商品的社會平均成本的職能。因此，政府部門不但應本著對民生和國家經(jīng)濟發(fā)展負責的精神，依法測算并公布開發(fā)商的住房建設成本，也應公開政府的土地出讓收入、房地產(chǎn)稅費等內(nèi)容，這樣才能真正揭開房價的成本構成。

在房價成本清晰透明的基礎上，國家還應盡快出臺《反暴利法》，對那些住房出售和出租中超出利潤控制標準以及獲取暴利的行為依法施以應有的處罰。目前世界上多數(shù)國家都制訂了《反暴利法》。我國盡管在1995年經(jīng)國務院批準，當時的國家計委發(fā)布實施了《制止牟取暴利的暫行規(guī)定》。但是收效甚微，原因在于這部暫行法規(guī)的內(nèi)容具有許多不可操作性。只有出臺一部具有可操作性的《反暴利法》，依法實施對房地產(chǎn)暴利的市場監(jiān)管，才能有效遏制暴利行為，維護市場均衡和防止價格欺詐。而且這樣一來，政府對房價上漲過快的市場調(diào)控也可以不必過度依賴臨時的行政干預，而是轉化為長期的法律框架內(nèi)的市場監(jiān)管，不僅能夠有效遏制房地產(chǎn)暴利，促進房價的長期穩(wěn)定和趨于合理，同時房價調(diào)控也將不再重復以往的輪回，從而給民眾一個穩(wěn)定的市場預期，消除對房價上漲的恐慌心理。

圍繞房價的調(diào)控，長期以來國家出臺了不少政策，可是房價卻在調(diào)控中且調(diào)且漲、越調(diào)越漲，調(diào)控部門的努力和各級政府的工作很難得到公眾認可。本輪的房價調(diào)控可以說不同往常，不僅民眾對這次調(diào)控寄予了很大的祈盼，中央政府也是下了決心的。如果經(jīng)過一段時間的觀望后繼續(xù)出現(xiàn)調(diào)控輪回，不但會加大國家的經(jīng)濟風險，也會帶來政府的信用風險。所以，在認真落實已經(jīng)出臺的調(diào)控政策的同時，還必須盡快把以房價監(jiān)管為核心的房地產(chǎn)市場監(jiān)管提上日程，使政府對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管和整治進入常態(tài)化，而不是像現(xiàn)在這樣出現(xiàn)異常才出臺調(diào)控和整治的辦法。只有這樣，房價的調(diào)控輪回才能就此打住，房地產(chǎn)業(yè)才能步入平穩(wěn)健康的發(fā)展軌道，也才能為實現(xiàn)“住有所居”的目標奠定穩(wěn)固的市場基礎。（本文作者系中共大連市委黨校教授）